第四章 租赁PPT课件
合集下载
租赁演示演示课件.ppt
租赁
一、租赁的概念及分类 二、经营租赁和融资租赁 三、租赁的税务处理 四、租赁的会计处理 五、融资租赁分析 六、租赁存在的原因
v.
一、租赁的相关概念及分类
1.含义：租赁是指资产的所有者授予另一方使用资产 的专用权并获取租金报酬的一种和约。
2.分类：租赁的五种分类 3.租赁费用： 1）内容：出租人的全部出租成本（购置成本、营业
v.
（一）租赁分析的基本方法
解决问题：资产通过租赁还是自行购置 （一般考虑自行购置是借款购买）
基本方法：比较租赁与自行购置的现值 成本差额： 如果净现值为正值，租赁有利 如果净现值为负值，应自行购置。
v.
（二）参数的确定
1.现金流量的确定
租赁合同符合税法上承租人租 金可以直接抵扣的要求
• 出租人现金流量分析
初始现金流量：购置设备的支出 （流出）
租赁期现金流量 税后租金收入
税后营业付现成本
折旧抵税
终结现金流量：回收资产的税后现金流量，即：
变现价值＋变现损失抵税（或－变现收益纳税）
NPV（出租人）
＝租赁期现金流量现值＋期末资产现值－购置设备支出
∑ ＝
n
租赁期税后现金流量 t
＋ 期末资产税后现金流量
租金=200000÷(P/A,10%,4)+200000×2%÷4
=63093+1000=64093
年度
第1年初 第1年末 第2年末 第3年末 第4年末 合计
租金①
64093 64093 64093 64093 64093
应计利息②
支付本金③ 未付本金
=期初④*10% =63093- ② ④
200000
陆续确认融资收入。 v.
一、租赁的概念及分类 二、经营租赁和融资租赁 三、租赁的税务处理 四、租赁的会计处理 五、融资租赁分析 六、租赁存在的原因
v.
一、租赁的相关概念及分类
1.含义：租赁是指资产的所有者授予另一方使用资产 的专用权并获取租金报酬的一种和约。
2.分类：租赁的五种分类 3.租赁费用： 1）内容：出租人的全部出租成本（购置成本、营业
v.
（一）租赁分析的基本方法
解决问题：资产通过租赁还是自行购置 （一般考虑自行购置是借款购买）
基本方法：比较租赁与自行购置的现值 成本差额： 如果净现值为正值，租赁有利 如果净现值为负值，应自行购置。
v.
（二）参数的确定
1.现金流量的确定
租赁合同符合税法上承租人租 金可以直接抵扣的要求
• 出租人现金流量分析
初始现金流量：购置设备的支出 （流出）
租赁期现金流量 税后租金收入
税后营业付现成本
折旧抵税
终结现金流量：回收资产的税后现金流量，即：
变现价值＋变现损失抵税（或－变现收益纳税）
NPV（出租人）
＝租赁期现金流量现值＋期末资产现值－购置设备支出
∑ ＝
n
租赁期税后现金流量 t
＋ 期末资产税后现金流量
租金=200000÷(P/A,10%,4)+200000×2%÷4
=63093+1000=64093
年度
第1年初 第1年末 第2年末 第3年末 第4年末 合计
租金①
64093 64093 64093 64093 64093
应计利息②
支付本金③ 未付本金
=期初④*10% =63093- ② ④
200000
陆续确认融资收入。 v.
租赁ppt课件
接听电话概要：
1、声音甜美、语速要适中（不能太过刺激，向传呼台一样，只是感觉舒服即可，但 是声音不能太冷淡）
2、语调平和，掌握音量（不能过大或者过小），话筒应离脸有一定的距离，不应该 有吵或杂音
主本人办理须提供代理人的户口薄、结婚证及业主的授权委托书
4、签约目的：①确认经纪服务成功，可收取服务佣金
②明确出租方与承租方的权利、义务关系
③监督双方按照合同内容认真执行
④明确鑫尊公司售后服务内容
12
5、签约注意事项：①详细记录所处房屋内的家电设施情况
②详细写明物业地址、租金价格、付款方式、租赁期限、
1
1、未依法取得房屋所有权证的; 2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他
形式限制房产权利的; 3、共有房屋未取得共有人同意的； 4、权属有争议的； 5、属于危房，不符合安全标准的； 6、属于违章建筑的； 7、已作为资产抵押，未取得抵押权人的同意； 8、经城市拆迁主管部门批准已列入拆迁范围的； 9、不合格公安、环保、卫生等主要主管部门有关规定的； 10、有关法律、法规和规章规定禁止出租的其他形式。
3、公司帮助业主、客户验明双方真是身份及证件；在业主和客户中间起信息相互 交流、配对、沟通、看房、最终签订房屋租赁合同等。
4、成交后按照公司对普通民宅、甲宅和公寓的服务佣金收取标准收取佣金。
6
1、民宅：大部分采用季付；半年付；年付；极少数房东能够 接受月付；
2商品房和公寓：多数采用押一付二；押二付二；押三付二：
4
标准用语解释：
1、单气：暖气 2、双气：暖气、天然气（管道煤气） 3三气：暖气、天然气（管道煤气）、
城市经济学地租分析ppt课件
要素不存在替代时写字楼的竞价租金
距离 （方 格）
总收 入
（元）
建筑物 的资本 成本 （元）
其他 非土 移动 土地的 占地面 地成 成本 WTP 积（公
本 （元）值（元） 顷） （元）
竞价 租金 （元/ 公顷）
0 500 100 150 0 250 0.25 1000
1 500 100 150 36 214 0.25 856
5 500 100 150 200 50 0.25 200
R（元） 要素不存在替代性时写字楼的竞价租金曲线
1000 856
400 200
1
每公顷土地的竞价租金
4
5
X=方格到中心的距离
要素存在替代性时写字楼的竞价租金曲线 ❖ （1）建筑物的选择：写字楼的等产量线
占地规模、建筑物高度和资本成本
高层建筑
许可证提高了房屋的均衡价格
2.城市土地利用模式（城市土地分区）
❖ 土地利用分区制：类型及其市场效应
❖ 目的：为了降低城市发展的社会成本（提高公众健康、安 全和福利水平）。达到这些目的的基本手段是将使用目的 互不相容的土地分离开来。
第四章 城市土地经济
城市土地租金 城市土地利用模式（城市土地分区） 城市土地市场（土地价格） 城市土地管理（视频）
基本概念
❖Q:什么是土地，什么是城市土地？
❖ 土地（Land）：地球表层的陆地部分及其以上、 以下一定幅度空间范围内的全部环境要素，以及 人类社会生产生活活动作用于空间的某些结果所 组成的自然—经济综合体。
住宅的密度
❖ 越靠近就业区，人口密度越大。主要原因在于： ❖ （1）消费者替代 ❖ （2）要素替代
城郊
住宅面积 2000
租赁业务培训课件(PPT 54页)
• ①、租房原因 • ②、居住的人数和哪些人 • ③、看房人是否为决策者 • ④、能接受的付款方式（季付、半年付、年付） • ⑤、最高承受的价格 • ⑥、对装修的要求 • ⑦、对户型的要求 • ⑧、对家具家电的要求 • ⑨、中介费
• 配对的准确率主要取决于你能否抓住客户的主需求点， 不断按启主需求热键，从而提升成交率。
有效的带看——带看前的准备
• 1.对房子要有初步的了解，一定是亲自看过房 子。
• 2.要会选择时间看房来规避缺点 • 3.要会灵活强逼看房，约死时间（二选一法则：
是下午能还是什么时候或是下午2点还是5点） • 4.称呼很重要（记住客户的姓名很重要。） • 5.约看的套数（自己会排序）
有效的带看——带看中
物业交割
进门
开空调、冰箱、热水器
清点家具
检查厨卫等设施 检查家电 Байду номын сангаас水电表
客户签收 关门
做租赁的心态——归零心态
这个行业每个月，每一周，每一天都要归零． 不管你上个月做多少业绩，多是过去，不等于你这个月， 上个月业绩高不等于你这个月高，上个月业绩低不等于 这个月业绩低． 每周也要归零，上周的任务完成这周任务还要继续． 昨天没业绩不等于今天不签单，昨天签单了也不能今天 就放松不带看了，一定要归零，为今天继续带看．
• 12.用心做客户问题的解答，讲实话，据实告知，不隐瞒缺点，客户能明显看 得到的缺点要早于客户之前提出，以取得客户的信任，当然，更不要遗漏房 屋优点。利用话题将其注意力引到房子的优点上，并指出房子是没有十全十 美的
• 13.嫌货才是买货人。越是对房子挑剔的客户，越是潜在的诚意买方。所以经 纪人在带看的过程中要把握。不和客户争辩，耐心处理客户疑惑。争辩的结 果是赢了道理，失去了客户。
• 配对的准确率主要取决于你能否抓住客户的主需求点， 不断按启主需求热键，从而提升成交率。
有效的带看——带看前的准备
• 1.对房子要有初步的了解，一定是亲自看过房 子。
• 2.要会选择时间看房来规避缺点 • 3.要会灵活强逼看房，约死时间（二选一法则：
是下午能还是什么时候或是下午2点还是5点） • 4.称呼很重要（记住客户的姓名很重要。） • 5.约看的套数（自己会排序）
有效的带看——带看中
物业交割
进门
开空调、冰箱、热水器
清点家具
检查厨卫等设施 检查家电 Байду номын сангаас水电表
客户签收 关门
做租赁的心态——归零心态
这个行业每个月，每一周，每一天都要归零． 不管你上个月做多少业绩，多是过去，不等于你这个月， 上个月业绩高不等于你这个月高，上个月业绩低不等于 这个月业绩低． 每周也要归零，上周的任务完成这周任务还要继续． 昨天没业绩不等于今天不签单，昨天签单了也不能今天 就放松不带看了，一定要归零，为今天继续带看．
• 12.用心做客户问题的解答，讲实话，据实告知，不隐瞒缺点，客户能明显看 得到的缺点要早于客户之前提出，以取得客户的信任，当然，更不要遗漏房 屋优点。利用话题将其注意力引到房子的优点上，并指出房子是没有十全十 美的
• 13.嫌货才是买货人。越是对房子挑剔的客户，越是潜在的诚意买方。所以经 纪人在带看的过程中要把握。不和客户争辩，耐心处理客户疑惑。争辩的结 果是赢了道理，失去了客户。
《租赁的基本知识》PPT课件
权所订立的购价预计远低于 （<=5%）行使选择权时租赁资 产的公允价值，因而在租赁开始 日就可以合理地确定承租人将会 行使这种选择权。 P271 例8.1
3.租赁期占租赁资产尚可使用年
限的大部分。 “大部分”指租赁期占租赁开始 日租赁资产尚可使用年限的75% （含75%）以上。 P272 例8.2 例8.3
租赁的基本知识
本章知识点：
掌握与租赁有关的几个概念。 2. 掌握出租人、承租人、售后租回 交易的会计处理。 3.了解租赁的披露内容。
1.
天马行空官方博客：/tmxk_docin ；QQ:1318241189；QQ群：175569632
第一节 租赁概述
一、租赁的概念
5.租赁资产性质特殊，如果不
做重新改制，只有承租人才 能使用。
第二节 经营租赁
一、承租人对经营租赁的会计处理
1.初始直接费用的会计处理 借：管理费用
贷：银行存款
2.租金的会计处理
借：营业费用、管理费用、待摊
费用 贷：银行存款 3.或有租金的会计处理 借：营业费用、管理费用 贷：银行存款
2001、12、31
借：银行存款
100 000 其他应收款 100 000 贷：其他业务收入—经营租赁收入 200 000
2002、12、31
借：银行存款
150 000 其他应收款 50 000 贷：其他业务收入—经营租赁收入 200 000 2003、12、31 借：银行存款 200 000 贷：其他业务收入—经营租赁收入 200 000
（四）租赁资产折旧的计提
解决两个问题： 1.折旧政策：
计提租赁资产折旧时，承租人 应采用与自有应折旧资产相一致的 折旧政策。P290 2.折旧期间：应视租赁合同的规定而 论。P290 例8.9 借：制造费用 贷：累计折旧
租赁-PPT文档资料97页
６、理解售后租回交易的特征及其形成融资租赁、 经营租赁的不同会计处理要求,了解其会计期末信 息披露的一般要求。
3
4.1 租赁的性质与分类
4.1.1 租赁的概念与特征
1．租赁的概念
租赁是指在约定的期间内，出租人为了获取租金而将资产 的使用权转让给承租人的行为。
租赁由出租人和承租人共同形成，通常以协议或合同的形 式存在，是出租人和承租人这两个经济主体之间通过签订协 议，约定转让资产使用权的时间、支付对价以及期满后的资 产处理等内容的过程。
未担保余值则是指租赁资产余值中扣除就出租人而言的担保余值 后的资产余值。
14
2.最低租赁付款额
最低租赁付款额，是指在租赁期内，承租人应支付或可能 被要求支付的款项（不包括或有租金和履约成本），加上 由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值。
如果承租人有购买租赁资产选择权，所订立的购买价款预 计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租 赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权的， 购买价款应当计入最低租赁付款额。
9
经营租赁:
租赁主要是出于承租人经营上的临时需要或季节性需要。 在经营租赁下，租赁资产的所有权不转移。 租赁期届满后，承租人有退租或续租的选择权，而不存在优
惠购买选择权。 出租人保留了与资产使用权有关的大部分风险和报酬。 租赁的租赁期一般也明显短于资产的使用年限。 在租赁的分类中,应该注意两个问题: 其一，与资产所有权有关的风险和报酬的转移并不意味着所
为2009年12月25日，租赁期为三年，从2019年1月1日到2019 年12月31日。 租赁开始日为2009年12月25日，该日应对租赁进行分类； 租赁期开始日为2019年1月1日，该日应对融资租赁进行账务 处理，确认租入资产等。
3
4.1 租赁的性质与分类
4.1.1 租赁的概念与特征
1．租赁的概念
租赁是指在约定的期间内，出租人为了获取租金而将资产 的使用权转让给承租人的行为。
租赁由出租人和承租人共同形成，通常以协议或合同的形 式存在，是出租人和承租人这两个经济主体之间通过签订协 议，约定转让资产使用权的时间、支付对价以及期满后的资 产处理等内容的过程。
未担保余值则是指租赁资产余值中扣除就出租人而言的担保余值 后的资产余值。
14
2.最低租赁付款额
最低租赁付款额，是指在租赁期内，承租人应支付或可能 被要求支付的款项（不包括或有租金和履约成本），加上 由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值。
如果承租人有购买租赁资产选择权，所订立的购买价款预 计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租 赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权的， 购买价款应当计入最低租赁付款额。
9
经营租赁:
租赁主要是出于承租人经营上的临时需要或季节性需要。 在经营租赁下，租赁资产的所有权不转移。 租赁期届满后，承租人有退租或续租的选择权，而不存在优
惠购买选择权。 出租人保留了与资产使用权有关的大部分风险和报酬。 租赁的租赁期一般也明显短于资产的使用年限。 在租赁的分类中,应该注意两个问题: 其一，与资产所有权有关的风险和报酬的转移并不意味着所
为2009年12月25日，租赁期为三年，从2019年1月1日到2019 年12月31日。 租赁开始日为2009年12月25日，该日应对租赁进行分类； 租赁期开始日为2019年1月1日，该日应对融资租赁进行账务 处理，确认租入资产等。
租----赁-PPT模板
6
（三）按租赁中的出租比例分类
单一投资租赁
杠杆租赁
单一投资租赁是 指在一项租赁交 易中，凡设备购 置投资由出租人 独自承担的称之 为单一投资租赁。
杠杆租赁是指在一项 租赁交易中，出租人 只需投资租赁标的购 置款项20%～40%的 资金，运用财务杠杆 原理，带动其他债权 人对该项目60%～ 80%的款项提供无追 溯权的贷款。
3．强化产品促销提高企业竞争力
融资租赁销售的货物由于所有权没有转让、有固定的用途，因而风险更小、未来现金流更有 保证，其分期付款和税收政策也更有利于吸引一般消费者，从而实现厂商设备等商品的销售。
13
4．盘活企业闲置资产提高资源利用率 利用租赁方式可以将大中型企业的闲置设备转移到中小型乡镇企业，将发达地区的二手设备转移 到不发达地区，按照经济发展的梯度转移资源，有效利用闲置设备，提高资源利用效率。 5．规避贸易壁垒 各国对相互之间的贸易都有一定的限制，通过融资租赁，可以避免直接购买的限制，从而突破贸 易壁垒，迂回进入。 6．节省项目建设周期 融资租赁将融资和采购两个过程合成一个，可以提高项目建设的工作效率。 7．有利于技术改造 因率先使用先进设备，而不用担负由于技术进步导致设备落伍淘汰的风险。 8．可以取得税收优惠 国家为了鼓励投资，专为融资租赁提供了税收优惠，通过融资租赁的项目可以加速租赁物件折旧。
一种是拥有资金或设 备的人委托非银行金 融机构从事融资租赁。 第二种是出租人委托 承租人或第三人购买 租赁物，出租人根据 合同支付货款，又称 委托购买融资租赁。
承租人以项目自身的财 产和效益为保证，与出 租人签订项目融资租赁 合同，出租人对承租人 项目以外的财产和收益 无追索权，租金的收取 也只能以项目的现金流 量和效益来确定。
租赁会计ppt课件
【例4 - 1】假设2005年10月25日，A公司与B公司签订了一 份租赁合同。合同规定：
（1）租赁期开始日：2006年1月1日； （2）租赁期：2006年1月1日——2008年12月31日，共3年； （3）租金支付：每年年末支付100 000元； （4）租赁期届满后承租人可以每年20 000元租金续租2年， 即续租期为2009年1月1日——2010年12月31日,估计租赁期届满 时该项租赁资产每年的正常租金为100 000元。
注意两者之间的区别
高级财务会计课程组
10
关于租赁分类的判断标准（1/2）
根据第一条判断标准，在租赁期满时，租赁资产将无 代价转移所有权。
根据第二条判断标准，在租赁期满时，租赁资产将 有代价转移所有权。 但该代价非常廉价，远远低于该租赁资产预期的公 允价值，因此，在租赁开始日就可以断定，承租人
必将行使租赁资产的这项廉价购买权。
【差额】
贷：长期应付款——应付融资租赁款 【最低应付款】
银行存款
【初始直接费用】
高级财务会计课程组
28
（二）初始直接费用的处理
会计核算要点：
➢ 初始直接费用：指在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生 的、可直接归属于租赁项目的费用，如印花税、佣金、律 师费、差旅费、谈判费等。
➢ 初始直接费用应在租赁期开始日计入租入资产价值，相关 会计分录如下： 借：固定资产——融资租入固定资产 贷：银行存款
高级财务会计课程组
11
关于租赁分类判断标准的解释（3）
第三条：
以租赁期占租赁资产使用寿命为判断标准： ➢ 若租赁期占租赁资产使用寿命的大部分，则为融资租赁。 ➢ 若租赁期占租赁资产使用寿命的小部分，则为经营租赁。
注意：
1. “租赁资产使用寿命”的含
（1）租赁期开始日：2006年1月1日； （2）租赁期：2006年1月1日——2008年12月31日，共3年； （3）租金支付：每年年末支付100 000元； （4）租赁期届满后承租人可以每年20 000元租金续租2年， 即续租期为2009年1月1日——2010年12月31日,估计租赁期届满 时该项租赁资产每年的正常租金为100 000元。
注意两者之间的区别
高级财务会计课程组
10
关于租赁分类的判断标准（1/2）
根据第一条判断标准，在租赁期满时，租赁资产将无 代价转移所有权。
根据第二条判断标准，在租赁期满时，租赁资产将 有代价转移所有权。 但该代价非常廉价，远远低于该租赁资产预期的公 允价值，因此，在租赁开始日就可以断定，承租人
必将行使租赁资产的这项廉价购买权。
【差额】
贷：长期应付款——应付融资租赁款 【最低应付款】
银行存款
【初始直接费用】
高级财务会计课程组
28
（二）初始直接费用的处理
会计核算要点：
➢ 初始直接费用：指在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生 的、可直接归属于租赁项目的费用，如印花税、佣金、律 师费、差旅费、谈判费等。
➢ 初始直接费用应在租赁期开始日计入租入资产价值，相关 会计分录如下： 借：固定资产——融资租入固定资产 贷：银行存款
高级财务会计课程组
11
关于租赁分类判断标准的解释（3）
第三条：
以租赁期占租赁资产使用寿命为判断标准： ➢ 若租赁期占租赁资产使用寿命的大部分，则为融资租赁。 ➢ 若租赁期占租赁资产使用寿命的小部分，则为经营租赁。
注意：
1. “租赁资产使用寿命”的含
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
9
第二节 租赁业务的相关概念 2.1 与租赁时间相关的概念 • （1）租赁开始日 是指租赁协议日与租赁各方就主要租赁条款作出承诺日中 的较早者。在租赁开始日，承租人和出租人应当将租赁认定为 融资租赁或经营租赁。 • （2）租赁期：不可撤消的租期+续租期 • （3）租赁期开始日 是指承租人有权行使其使用租赁资产的权利的日期，表明 租赁行为的开始。 在租赁期开始日，承租人应当对租入资产、最低租赁付款 额和未确认融资费用进行初始确认；出租人应当对应收融资租 赁款、未担保余值和未实现融资收益进行初始确认。 • （4）租赁资产预计使用年限：承租方可使用的年限。
风险：技术陈旧（过时），生产力闲置，等等。 报酬：使用带来的收益，资产升值，等等。
5
融资租赁的条件：(会计标准) （1）期限长（≧75%）； （2）租赁期满承租人有廉价选购权，或转让给承租
人； （3）租金限制，不得低于一定标准（≧90%） 。 （上述标准不一定要全部具备。准则第六款规定了5
条具体标准。) ➢ 经营租赁(Operating Lease)——承租人因暂时需要而短期
➢回租租赁：承租方先将资产卖给出租方，再以融资租赁的 形式租回。
（原因？） ➢ 转租租赁： 出租人 承租人|出租人 承租人
可以是融资租赁也可是经营租赁。
8
1.4 租赁的优缺点 优点：
（1）保持企业的营运资金; （2）设备的及时更新; （3）可分期将资产的成本全部计入费用，从而给企业带 来纳税利益; （4）有时可不增加负债，不影响财务比率。人们称之为 表外融资。 缺点： （1）租金高于资产的购买价格； （2）经营性租赁无法享受资产增值。 因此，企业要慎重在“购买还是租赁”间选择。
13
承租人在经营租赁下发生的租金应当在租赁期内的各个期间 按直线法确认为费用； 如果其他方法更加合理也可以采用其他方法。 在出租人提供了免租期的情况下，应将租金总额在整个租赁 期内，而不是在租赁期扣除免租期后的期间内分摊；在出租人 承担了承租人的某些费用的情况下，应将该费用从租金总额中 扣除，并将租金余额在整个租赁期内进行分摊。
租用某类资产的行为，与资产所有权有关的风险与报酬不 全部转移，一般由出租人承担。
6
➢融资租赁与经营租赁的区别
区别
融资租赁
经营租赁
目的不同
融资购买
短期使用
期限不同
长
短
租金不同
与资产价值相当
少
税金、保险、修理费的承担不同
1.3.2 按出租方出租物的来源不同分类
➢
直接融资租赁：以自有资金为主购入资产出租。
第四章 租赁
Байду номын сангаас学习目的: 掌握租赁的概念与特征，了解其分类及内容； 掌握租赁会计核算的有关概念和核算原则； 掌握经营租赁和融资租赁的核算方法、特点； 理解售后回赁交易特征及处理方法。 主要依据准则： ❖ CAS21#；IAS17#；SFAS13#。
1
第一部分
整体概述
THE FIRST PART OF THE OVERALL OVERVIEW, PLEASE SUMMARIZE THE CONTENT
租金的一种交易行为。
出租人
财产使用权 租金
承租人
4
1.2 租赁的性质
1. 不是所有权的转移，而是使用权在双方间暂时的有偿 转移；
2.以财产的所有权和使用权可以相互分离为前提。
1.3 分类 1.3.1 按承担的风险和报酬
融资租赁
（资本性租赁） [基本分类] 经营租赁
➢融资租赁(Financing Lease or Capital Lease ) ——转移 与所有权相关的全部风险和报酬（所有权最终可能转移也可 能不转移）
（1）确认各期租金费用时： • 借：长期待摊费用等科目
2
❖本章重点与难点内容有： 1.融资租赁和经营租赁的判断； 2.承租人与出租人经营租赁业务的会计处理； 3.承租人与出租人融资租赁业务的会计处理； 4.售后租回交易的会计处理。
3
第一节 租赁的性质与分类 1.1 租赁的定义
指出租人与承租人之间通过签定契约，出租人将
其财产的使用权在一定期间内转移给承租人，并获取
10
2.2 与租赁资产计价相关的概念
（1）担保余值 ▪ 就承租人而言，是指由承租人或与其有关的第三方担保的
资产余值；就出租人而言，是指就承租人而言的担保余值 加上独立于承租人和出租人的第三方担保的资产余值。 （2）未担保余值 ▪ 是指租赁资产余值中扣除就出租人而言的担保余值以后的 资产余值。 （3）最低租赁付款额 ▪ 主要包括：①各期支付的租金；②承租人或与其有关的第 三方担保的资产余值；③承租人到期行使购买权时支付的 款项。 ▪ 注意：不包括或有租金和履约成本 ▪ 最低租赁付款额=各年最低租金之和 +担保余值+购买价 11
（4）最低租赁收款额 最低租赁收款额=最低租赁付款额+独立的第三方担保的资 产余值（不包括或有租金和履约成本）。 2.3 与租赁收益的确认相关的概念 （1）或有租金 是指金额不固定、以时间长短以外的其他因素（如销售量、 使用量、物价指数等）为依据计算的租金。 （2）履约成本 是指租赁期内为租赁资产支付的各种使用费用，如技术咨 询和服务费、人员培训费、维修费、保险费等。 （3）租赁内含利率 指在租赁开始日，使“（最低租赁收款额+未担保余值）的 现值=租赁资产公允价值+出租人初始直接费用”的折现率。
12
第三节 经营租赁业务的会计处理 3.1 承租人的会计处理 3.1.1 总体要求 • 租入的资产不能确认入账，不提折旧，另设登记簿登记； • 支付的租金，计入当期费用，以后年度的租金不予确认； • 承租人对经营租赁的资产进行改良的支出，在租赁期内摊
销。 3.1.2 支付租金的核算
租赁契约规定，承租人按一定期间（如每月、年、半年、 季等）支付一笔租金。此时，按权责发生制将租金计入当 期损益。
（本质是什么？）
➢
销售方式租赁(可是经营租赁，也可是融资租赁) ：
出租方一般为生产厂家，将产品以租赁的方式销售出去。
(与分期收款销售的区别？)
7
➢杠杆租赁：又称举债经营租赁。出租方通过自筹加信贷方 式购置资产进行租赁业务。（财务杠杆原理）
注意： 信贷资金占60%以上； 信贷资金无追索权； 可以是经营租赁也可是融资租赁。
第二节 租赁业务的相关概念 2.1 与租赁时间相关的概念 • （1）租赁开始日 是指租赁协议日与租赁各方就主要租赁条款作出承诺日中 的较早者。在租赁开始日，承租人和出租人应当将租赁认定为 融资租赁或经营租赁。 • （2）租赁期：不可撤消的租期+续租期 • （3）租赁期开始日 是指承租人有权行使其使用租赁资产的权利的日期，表明 租赁行为的开始。 在租赁期开始日，承租人应当对租入资产、最低租赁付款 额和未确认融资费用进行初始确认；出租人应当对应收融资租 赁款、未担保余值和未实现融资收益进行初始确认。 • （4）租赁资产预计使用年限：承租方可使用的年限。
风险：技术陈旧（过时），生产力闲置，等等。 报酬：使用带来的收益，资产升值，等等。
5
融资租赁的条件：(会计标准) （1）期限长（≧75%）； （2）租赁期满承租人有廉价选购权，或转让给承租
人； （3）租金限制，不得低于一定标准（≧90%） 。 （上述标准不一定要全部具备。准则第六款规定了5
条具体标准。) ➢ 经营租赁(Operating Lease)——承租人因暂时需要而短期
➢回租租赁：承租方先将资产卖给出租方，再以融资租赁的 形式租回。
（原因？） ➢ 转租租赁： 出租人 承租人|出租人 承租人
可以是融资租赁也可是经营租赁。
8
1.4 租赁的优缺点 优点：
（1）保持企业的营运资金; （2）设备的及时更新; （3）可分期将资产的成本全部计入费用，从而给企业带 来纳税利益; （4）有时可不增加负债，不影响财务比率。人们称之为 表外融资。 缺点： （1）租金高于资产的购买价格； （2）经营性租赁无法享受资产增值。 因此，企业要慎重在“购买还是租赁”间选择。
13
承租人在经营租赁下发生的租金应当在租赁期内的各个期间 按直线法确认为费用； 如果其他方法更加合理也可以采用其他方法。 在出租人提供了免租期的情况下，应将租金总额在整个租赁 期内，而不是在租赁期扣除免租期后的期间内分摊；在出租人 承担了承租人的某些费用的情况下，应将该费用从租金总额中 扣除，并将租金余额在整个租赁期内进行分摊。
租用某类资产的行为，与资产所有权有关的风险与报酬不 全部转移，一般由出租人承担。
6
➢融资租赁与经营租赁的区别
区别
融资租赁
经营租赁
目的不同
融资购买
短期使用
期限不同
长
短
租金不同
与资产价值相当
少
税金、保险、修理费的承担不同
1.3.2 按出租方出租物的来源不同分类
➢
直接融资租赁：以自有资金为主购入资产出租。
第四章 租赁
Байду номын сангаас学习目的: 掌握租赁的概念与特征，了解其分类及内容； 掌握租赁会计核算的有关概念和核算原则； 掌握经营租赁和融资租赁的核算方法、特点； 理解售后回赁交易特征及处理方法。 主要依据准则： ❖ CAS21#；IAS17#；SFAS13#。
1
第一部分
整体概述
THE FIRST PART OF THE OVERALL OVERVIEW, PLEASE SUMMARIZE THE CONTENT
租金的一种交易行为。
出租人
财产使用权 租金
承租人
4
1.2 租赁的性质
1. 不是所有权的转移，而是使用权在双方间暂时的有偿 转移；
2.以财产的所有权和使用权可以相互分离为前提。
1.3 分类 1.3.1 按承担的风险和报酬
融资租赁
（资本性租赁） [基本分类] 经营租赁
➢融资租赁(Financing Lease or Capital Lease ) ——转移 与所有权相关的全部风险和报酬（所有权最终可能转移也可 能不转移）
（1）确认各期租金费用时： • 借：长期待摊费用等科目
2
❖本章重点与难点内容有： 1.融资租赁和经营租赁的判断； 2.承租人与出租人经营租赁业务的会计处理； 3.承租人与出租人融资租赁业务的会计处理； 4.售后租回交易的会计处理。
3
第一节 租赁的性质与分类 1.1 租赁的定义
指出租人与承租人之间通过签定契约，出租人将
其财产的使用权在一定期间内转移给承租人，并获取
10
2.2 与租赁资产计价相关的概念
（1）担保余值 ▪ 就承租人而言，是指由承租人或与其有关的第三方担保的
资产余值；就出租人而言，是指就承租人而言的担保余值 加上独立于承租人和出租人的第三方担保的资产余值。 （2）未担保余值 ▪ 是指租赁资产余值中扣除就出租人而言的担保余值以后的 资产余值。 （3）最低租赁付款额 ▪ 主要包括：①各期支付的租金；②承租人或与其有关的第 三方担保的资产余值；③承租人到期行使购买权时支付的 款项。 ▪ 注意：不包括或有租金和履约成本 ▪ 最低租赁付款额=各年最低租金之和 +担保余值+购买价 11
（4）最低租赁收款额 最低租赁收款额=最低租赁付款额+独立的第三方担保的资 产余值（不包括或有租金和履约成本）。 2.3 与租赁收益的确认相关的概念 （1）或有租金 是指金额不固定、以时间长短以外的其他因素（如销售量、 使用量、物价指数等）为依据计算的租金。 （2）履约成本 是指租赁期内为租赁资产支付的各种使用费用，如技术咨 询和服务费、人员培训费、维修费、保险费等。 （3）租赁内含利率 指在租赁开始日，使“（最低租赁收款额+未担保余值）的 现值=租赁资产公允价值+出租人初始直接费用”的折现率。
12
第三节 经营租赁业务的会计处理 3.1 承租人的会计处理 3.1.1 总体要求 • 租入的资产不能确认入账，不提折旧，另设登记簿登记； • 支付的租金，计入当期费用，以后年度的租金不予确认； • 承租人对经营租赁的资产进行改良的支出，在租赁期内摊
销。 3.1.2 支付租金的核算
租赁契约规定，承租人按一定期间（如每月、年、半年、 季等）支付一笔租金。此时，按权责发生制将租金计入当 期损益。
（本质是什么？）
➢
销售方式租赁(可是经营租赁，也可是融资租赁) ：
出租方一般为生产厂家，将产品以租赁的方式销售出去。
(与分期收款销售的区别？)
7
➢杠杆租赁：又称举债经营租赁。出租方通过自筹加信贷方 式购置资产进行租赁业务。（财务杠杆原理）
注意： 信贷资金占60%以上； 信贷资金无追索权； 可以是经营租赁也可是融资租赁。