「经典案例」最高法院：执行程序中抵押权人如何应对抵押物上的租赁负担附最新5个典型案例裁判观点
抵押权与租赁权的优先性问题（案例分析-051210论文）（大全）
抵押权与租赁权的优先性问题（案例分析-051210论文）（大全）第一篇：抵押权与租赁权的优先性问题(案例分析-051210论文)（大全）金融担保抵押权与租赁权的优先性问题蔡凌波律师一、案情简介：2001年，佛山某房地产开发有限公司（下称“房地产公司“）开发某商业地产项目，为取得贷款资金周转，该房地产公司向某银行佛山市分行（下称“银行”）申请贷款，并承诺以其开发的部分商铺进行抵押。
银行经审查后，同意贷款1000万元人民币，贷款期限为三年，房地产公司以其经评估的商铺资产作为贷款抵押，双方签署了《抵押贷款合同》，并到房地产管理部门办理了抵押登记，银行取得了抵押登记的《他项权利证书》。
2002年，房地产公司在商业广场正式运营后，将商铺出租不同经营者经营，其中某百货经营有限公司（下称“百货公司”）租赁了房地产公司约2000平方米的商铺经营超级市场。
双方签署《租赁合同》，租赁期限6年，租赁期内如房地产公司转让商铺产权，应提前30日书面通知百货公司，百货公司在同等条件下享有优先购买权。
房地产公司没有告知百货公司租赁商铺已经抵押给银行的情况。
2004年，房地产公司向银行的借款到期，房地产公司无法按期还贷。
银行向法院提起诉讼，请求法院判决房地产公司偿还借款本息、违约金等，并就房地产公司提供抵押商铺拍卖、变卖或折价所得价款优先受偿。
法院判决银行胜诉，房地产公司须立即偿还银行逾期欠款，银行对抵押物享有优先受偿权。
后房地产公司仍无资金还款，银行向法院申请强制执行。
法院受理后，对抵押商铺进行评估拍卖，通知可以参与竞买，如百货公司未能竞买所得，则必须限期搬迁。
由于搬迁对百货公司影响极大，百货公司向法院提出执行异议，请求法院裁判百货公司可以继续使用租赁商铺位。
法院组织了执行听证对其异议进行审理。
二、本案涉及的主要法律问题本案争议是已经抵押的财产出租后，发生债权人实现抵押权时，承租人可否以其租赁权对抗抵押权人的法律问题。
百货公司向法院提出执行异议认为：百货公司向房地产公司合法租赁商铺，并如期交租，没有任何违约行为。
最高院：抵押权人应当对设押房屋的出租、出售情况进行充分的现场调查，否则可能影响抵押效力
最高院：抵押权人应当对设押房屋的出租、出售情况进行充分的现场调查，否则可能影响抵押效力追寻法律适用的精义洞悉法律行为的规范用逻辑和经验去感知法律生命的温度往期文章精选1.最高院判例|| 上市公司提供“暗保”的法律效力如何认定2.最高院：轮候查封不属于正式查封，债务人以轮候查封超标的额为由而提出异议时不予支持3.深圳法院：上市公司实际控制人之股票可以通过网络拍卖进行处置，并不受《减持规定》的限制4.最高院：抵押权人同意抵押人销售抵押物的情况下，抵押权消灭5.最高院判例|| 当他项权证记载的债权数额与担保合同约定的担保范围不一致时真的应当以他项权证记载的债权数额为限优先受偿吗？6.最高院：在无商品房预售许可证的情况下，消费者所签订的商品房买卖合同不能对抗人民法院的查封效力7.最高院：债权人仅通过一般快递公司邮寄催收通知而无法确认送达时不能产生诉讼时效中断的效力8.最高院：银行为收回贷款而虚假陈述其债务人的经营状况骗取过桥资金转嫁风险的行为构成侵权9.最高院：经法律文书确认的不动产物权所有人即使未经过户登记亦可对抗针对名义物权所有人的强制执行10.最高院：执行标的流拍后即使申请执行人不接受以物抵债，该标的财产也并不因此而丧失可执行性11.最高院：小区车位在无法办理产权登记成为专有部分时应当属于业主共有12.最高院：在保证人签名真实的情况下，不管其所签署的借款合同是否存在事后补写，担保人均应承担保证责任。
13.最高院：父母以未成年子女名义购买并登记为子女所有的房屋能否因父母债务而被强制执行？14.最高院：上市公司股权的隐名代持行为应属无效。
15.最高院：公司账户与股东账户之间存在大量、频繁的资金往来可能导致股东对公司债务承担连带责任。
16.最高院：虽然离婚协议约定原共有房产归配偶一方所有，但双方未进行转让登记时则不产生物权的转让效力，该房产仍属于夫妻共同所有。
以下正文裁判要旨在房屋被他人占有使用的情形下，作为专业金融机构应当对房屋的出租情况进行充分的现场调查，以查明出租人是否是抵押物的所有权人，抵押物是否存在其他真实的权利人，从而避免错误接受已出售房屋作为抵押物。
办案指南：应对在先登记最高额抵押权，申请执行人的“三阶段八步法”
办案指南：应对在先登记最高额抵押权，申请执行人的“三阶段八步法”《民法典》第420条对最高额抵押权概念进行了定义，即为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
在申请执行人遭遇在先登记的最高额抵押权时，笔者总结了三阶段八步法予以应对，即前（第一阶段：釜底抽薪破解最高额抵押权：核实基础法律关系、查实最高抵押权信息、确认抵押合同与主合同的对应性）、中（第二阶段：框定最高额抵押权中可优先受偿的债权数额：核实借款是否发放在抵押期间、借款是否在抵押合同范畴内）、后（第三阶段：最高额抵押权优先受偿范围不包括利息等附属债权：优先受偿范围不包括利息等附属债权的实务总结）三阶段八步法应对在先顺位权利人，力争取得良好效果，最大程度维护委托人合法利益。
- 1 -釜底抽薪破解最高额抵押权（前）1. 核实有无基础法律关系最高额抵押权的设立以基础法律关系的有效为前提，当基础法律关系不存在或无效时，最高额抵押权不成立，否则构成虚假的抵押担保，为了代理申请执行人扫清障碍，律师可以核查到底有无真实的债权债务关系，比如调取交易的银行流水，查询是否存在真实的借贷关系。
如果没有真实的交易，那么不发生实际的债权债务关系，后续最高额抵押权也就没有实现的条件（注：在最高额抵押权决算期到来之前，即便在此期间发生的债权因清偿、抵销等原因而消灭，实际的债权额为零，最高额抵押权也依旧有效存在[1]）。
根据《民法典》第三百八十八条“设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。
担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同。
担保合同是主债权债务合同的从合同。
主债权债务合同无效的，担保合同无效，但是法律另有规定的除外。
”的规定，主合同无效或不成立的，从合同也无效或不成立，推之当无基础法律关系存在时，也就无所谓最高额抵押权的存在。
论我国不动产强制拍卖中权利负担问题的处理
论我国不动产强制拍卖中权利负担问题的处理随着我国房地产市场的飞速发展，不动产强制拍卖成为了一种非常普遍的现象。
在不动产强制拍卖的过程中，我们经常遇到的一种问题是权利负担问题，即被拍卖的不动产是否存在其他人的权利负担。
这种权利负担可能包括抵押、查封、租赁等，对于购买者来说，这些权利负担可能会带来不小的风险。
因此，如何处理这种权利负担问题成为了一个非常重要的问题。
首先，我们来看一下权利负担的种类。
一般来说，权利负担分为以下几种：1. 抵押：抵押是指债务人为了向债权人提供担保而将其房产或其他不动产财产抵押给债权人的行为。
在不动产强制拍卖中，如果该物业存在抵押，购买者需要考虑到抵押是否有效、抵押权是否优先等问题。
2. 查封：查封是指司法机关为了保证诉讼财产的安全、及时足额实现其价值，采取的一种保全措施。
在不动产强制拍卖中，如果该物业存在查封，购买者需要注意是否有解除查封的可能性。
3. 租赁：租赁是指出租人将不动产财产租赁给承租人，承租人支付租金的行为。
在不动产强制拍卖中，如果该物业存在租赁，购买者需要注意租赁是否合法，是否有解除租赁的可能性。
其次，我们来看一下如何处理权利负担问题。
一般来说，处理权利负担问题有以下几种方式：1. 清理权利负担：在拍卖前，可以通过法律途径清理掉在被拍卖物业上的权利负担。
这样可以最大限度地保护购买者的利益。
2. 公示权利负担：在拍卖时，应在公告中清楚地列出被拍卖物业上的所有权利负担。
这样可以让购买者知晓风险，在出价时可以考虑到这些权利负担的影响。
3. 拍卖价格优化：如果被拍卖物业存在权利负担，可以通过调整拍卖底价等方式，降低被拍卖物业的市场风险，从而吸引更多的购买者参与竞拍，提高成交率。
最后，我们来看一下几个具体案例：案例一：李某购买一处别墅时，发现该别墅存在抵押权利负担。
为了避免风险，李某通过法律途径清理了这种抵押权利负担，并最终顺利地购买到了这处别墅。
案例二：张某在竞拍一处商铺时，发现该商铺存在租赁权利负担。
江苏高院最新意见：唯一一套房执行、抵押权优先受偿范围、先查封与优先权对抗、抵押遇见租赁等问题
江苏高院最新意见：唯一一套房执行、抵押权优先受偿范围、先查封与优先权对抗、抵押遇见租赁等问题江苏高院最新意见：唯一一套房执行、抵押权优先受偿范围、先查封与优先权对抗、抵押遇见租赁等问题江苏省高级人民法院执行局关于印发《关于首查封普通债权法院与轮候查封优先债权执行法院之间处分查封房地产等相关问题的解答》等指导意见的通知各市中级人民法院执行局、各基层人民法院执行局：为解决执行实践中较为突出的问题，统一全省法院的执行尺度，省法院执行局在充分调研的基础上制定了《关于首查封普通债权法院与轮候查封优先债权执行法院之间处分查封房地产等相关问题的解答》、《关于执行不动产时承租人主张租赁权的若干问题解答》、《关于抵押债权优先受偿范围的补充解答》、《关于执行“唯一住房”相关问题的解答》。
现印发给你们，供办案时参考。
实践中如有问题，请及时报告我局。
附件：1、关于首查封普通债权法院与轮候查封优先债权执行法院之间处分查封房地产等相关问题的解答2、关于执行不动产时承租人主张租赁权的若干问题解答3、关于抵押债权优先受偿范围的补充解答4、关于执行“唯一住房”相关问题的解答江苏省高级人民法院执行局2015年11月24日附件1：关于首查封普通债权法院与轮候查封优先债权执行法院之间处分查封房地产等相关问题的解答执行实务中首查封普通债权法院(以下简称普通债权法院)在扣除执行费用、优先债权后无剩余变价款可分配，往往怠于启动变价程序，而进入执行程序的在先轮候优先债权执行法院(以下简称优先债权法院)对查封房地产因没有处分权只能等待首查封普通债权法院处分，所涉执行案件中止执行程序，导致有财产可供执行案件债权人的债权无法得到清偿，如何打破这种执行僵局，公平保护各方债权人的合法利益和提高执行效率，现就相关问题作出解答，供实践中参照执行。
一、普通债权法院与优先债权法院之间如何确定查封房地产的处分法院？普通债权法院与优先债权法院均系江苏法院的，应当由已经进入执行程序且享有优先债权的在先轮候执行法院负责查封房屋的处分。
抵押权案例——精选推荐
甲企业向乙银行借款5000万元，为担保乙银行的债权，在企业的厂房上设定了抵押权并进行登记。
不久，甲企业伪造已经还款的法律文书和乙银行的公章，向登记机关请求涂销乙银行的抵押权。
登记机关在乙银行不在场的情况下涂销了该项抵押权。
此后，甲企业又向丙银行借款8000万，以同一厂房设定抵押担保，并进行了登记。
乙银行得知自己的抵押权被涂销以后，向登记机关提出甲企业伪造文件的事实。
登记机关意识到自己没有按照登记程序审查公章和要求当事人到场，随即恢复了乙银行的抵押权登记，登记顺位为第一位。
丙银行于是向法院提起诉讼。
试问：n1.乙银行是否还对该厂房享有抵押权？如果享有，为什么？如果不享有，为什么？n2.丙银行的抵押权究竟应该是第一顺位还是第二顺位？为什么？n3.登记机关在此过程中应该向谁承担责任？为什么？最佳答案 n1乙银行享有抵押权，因为登记机关已经恢复了乙银行的抵押权。
n2丙银行应该是第二顺位的，因为乙银行的抵押权恢复后，这个厂房就有了一个抵押权在前。
n3向丙银行承担责任，因为丙银行因为登记机关的失误遭受了损失。
抵押权案例案例1.某县水泥厂和服装厂达成一份联营协议，约定由服装厂向水泥厂注入资金200万元，水泥厂每年支付给服装厂利润20万元，两年后归还服装厂的出资，并且服装厂的利润分配不受水泥厂盈亏的影响。
协议达成后，为保证水泥厂能正常履行协议，水泥厂请当地化肥厂以其自有厂房向服装厂提供抵押担保，并就抵押事宜到有关登记机构办理了抵押登记。
[问题]1．抵押权是否已成立?为什么?2．如果化肥厂明知联营协议有问题仍提供抵押担保，应承担什么责任?分析：抵押权的从属性1．抵押权并未成立。
《担保法》第5条规定：“担保是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。
”本案中，由于水泥厂与服装厂之间的协议明为联营，实际上是借贷合同。
根据我国法律规定，法人之间借贷是非法的，属无效行为，因此主合同实际上是无效合同，抵押合同作为从合同自然也无效，抵押权不成立。
抵押权和租赁权冲突的法律规定
抵押权和租赁权冲突一、法条规定：《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十五条抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。
所以，在抵押权已经登记的情况下租赁关系对于抵押权的实现是没有太大妨碍的。
但是，已抵押的物品进行出租，因租赁期限超过抵押权实现期限，对抵押权还是会造成影响，因此出租人应对抵押权人履行告知义务。
如果未履行告知义务，抵押权人应可以主张租赁合同无效。
二、风险防范措施1、贷款前，信贷人员应当查实抵押物的租赁关系，防止抵押人、承租人串通，恶意租赁，为将来实现抵押权设置障碍。
2、在办理抵押时，如果抵押物已经出租，抵押权人必须慎重对待。
一是要先调查清楚抵押物上是否存在租赁关系，尽量以不存在租赁关系的抵押物为抵押合同标的。
二是如果抵押物已经出租的，要严格审视《租赁合同》，重点看《租赁合同》的期限是否在借款期限以内，如果租赁期限长于借款期限，应不予贷款。
3、如果抵押物在贷款前没有出租，在贷款后出租或者要求出租的，抵押权人对此可以不作干预，只需要求抵押人向抵押权人做出相应出租说明，由抵押人自行处理。
最高院：融资租赁纠纷典型案例裁判规则
最高院：融资租赁纠纷典型案例裁判规则1、融资租赁业务中，出租人授权承租人将租赁物抵押给出租人,并在登记机关依法办理抵押权登记的，由此产生登记的物权效力可以对抗第三人。
案例索引：惠州市帝景房地产开发有限公司、惠州市帝景集团有限公司融资租赁合同纠纷二审民事裁定书【（2018）最高法民终465号】最高院认为：根据《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《融资租赁司法解释》）第九条的规定，承租人或者租赁物的实际使用人，未经出租人同意转让租赁物或者在租赁物上设立其他物权，第三人依据物权法第一百零六条的规定取得租赁物的所有权或者其他物权，出租人主张第三人物权权利不成立的，人民法院不予支持，但有下列情形之一的除外：（二）出租人授权承租人将租赁物抵押给出租人并在登记机关依法办理抵押权登记的。
本案中，长城国兴公司实际是通过签订《抵押担保合同》的形式授权帝景房地产公司将案涉租赁物抵押给自己，并办理抵押登记，从而保障其对租赁物的所有权，防范商业风险，以对抗第三人，该抵押行为并不影响案涉合同的法律性质，符合相关法律规定。
实务要点：由于普通动产作为融资租赁物没有登记公示制度，出租人在其对租赁物的所有权无法定登记机关的情形下，可以通过委托承租人将租赁物抵押给自己的方式，将其所有权降低为抵押权，并在抵押登记机关办理抵押登记，以此对抗善意第三人。
建议双方在租赁合同中明确约定，即使办理抵押登记，租赁物的实际所有权仍然归属于出租人，承租人仅作为名义所有人配合办理抵押登记，并以出租人作为抵押权人，以达到公示效果，防止第三人的善意取得。
2、承租人将其自有物出卖给出租人，再通过融资租赁合同将租赁物从出租人处租回的，人民法院不应仅以承租人和出卖人系同一人为由认定不构成融资租赁法律关系。
案例索引：邯郸市昌盛制管有限公司、长城国兴金融租赁有限公司融资租赁合同纠纷二审民事判决书【（2017）最高法民终897号】最高院认为：根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百三十七条的规定，融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。
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「经典案例」最高法院：执行程序中抵押权人如何应对抵押
物上的租赁负担？附最新5个典型案例裁判观点
转自：保全与执行【最高人民法院判例】强制执行中，
承租人可以“买卖不破租赁”主张权利，但其并不享有足以排
除执行的权益作者：李舒，唐青林，吴志强（北京市安理律
师事务所）裁判要旨：租赁权先于抵押权设立时，租赁物被
拍卖的，承租人有权要求买受人继续履行租赁合同或对租赁
物主张优先购买权，但该权利不能排除法院对租赁物的强制
执行，在强制执行中，承租人不能同时主张优先购买权和继
续履行租赁合同的权利，只能择一行使。
案情介绍：一、2004年11月6日，出租人晟欣公司与承租
人利群担保公司签订《房屋及设备租赁合同》，晟欣公司将
其所有位于淄博市张店区商场东路2号金佰利购物广场（诉
争房屋）出租给利群担保公司，并于同年12月29日双方签
订《交接协议》约定自当日18:00起，诉争房屋由利群公司
接管。2005年1月至3月期间，利群公司对诉争房屋进行
装修，并于2005年4月开始营业。二、2004年5月19日
前，齐商银行与晟欣公司共签订了四份借款合同，共计7000
万元，分别办理了抵押登记。晟欣公司于2005年12月28
日又与齐商银行签订抵押担保借款合同，借款7000万元，
借款用途为贷新还旧，期限自2005年12月28日至2006
年11月23日，并以晟欣公司的房地产（包含诉争房屋部分）
作为抵押，办理了抵押登记手续。三、房管部门的《房屋登
记簿》上载明，设在诉争房屋上的原抵押于2005年11月
28日注销，同日办理了新的抵押登记，债务履行期限自2005
年11月24日起至2006年11月23日止。四、申请执行人
齐商银行因被执行人晟欣公司到期未偿还借款，向淄博中院
提起诉讼，淄博中院作出（2007）淄民二初字第14号判决，
判令晟欣公司向齐商银行偿还本金7000万元及利息。五、
晟欣公司未履行义务，齐商银行向淄博中院申请强制执行，
执行过程中，查封了诉争房屋。委托评估后，淄博中院委托
拍卖机构对诉争进行拍卖并发布拍卖公告。六、利群担保公
司认为该拍卖公告未明示其作为承租人的权利，故提出执行
异议，请求撤销该拍卖公告，淄博中院未予支持。利群担保
公司不服淄博中院异议裁定，向山东省高院申请复议，请求
撤销淄博中院裁定并确认诉争房屋的买受人应继续履行晟
欣公司与其签订的租赁合同。七、山东省高院作出（2013）
鲁执复议字第5号执行裁定，驳回利群担保公司复议申请。
利群担保公司向最高法院申诉，最高法院受理后认可利群担
保公司的申诉请求，裁定撤销淄博中院和山东省高院的异议
裁定。裁判要点及思路：对于本案，最高法院认为租赁合同
成立在先，抵押权生效在后。
关于利群担保公司租赁权的保护，《合同法》第二百三十条
规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内
通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。《担
保法》第四十八条规定“抵押人将已出租的财产抵押的，应当
书面告知承租人，原租赁合同继续有效”。《最高人民法院关
于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十五
条规定“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁
合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。
本案中，利群担保公司的租赁权先于齐商银行抵押权设立，
故有权要求买受人继续履行租赁合同，但该权利不应与对租
赁物的优先购买权同时行使，执行法院应当在拍卖前告知利
群担保公司对优先购买权和继续履行租赁合同的权利择一
行使。实务要点总结：前事不忘，后事之师，我们总结该案
的实务要点如下，以供实务参考。同时也提请当事人在相关
交易中应注意交易标的上是否有在先的租赁合同一、在对标
的物设定抵押时，要注意查明是否有在先的租赁合同根据
《物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出
租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押
财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”租赁在
先，抵押权人实现抵押财产时不应影响租赁关系的存续，根
据“买卖不破租赁”原则，抵押财产的受让人应承担抵押物上
的租赁负担，因此抵押财产的变现将会受限，不利于抵押权
人的权益。二、确定房屋租赁权和抵押权孰先孰后的裁判标
准，应以承租人实际占有、使用租赁物为准租赁权作为物权
化的债权，应以承租人对租赁物实际占有、使用作为设立的
时间，三、若抵押在先而租赁在后，因不动产的抵押登记是
抵押权成立的生效要件，具有公示效果，且抵押人在出租抵
押物时应该征得抵押权人的同意。对于执行程序中，租赁房
屋需要被强制执行时，承租权应该让位抵押权人所享有的抵
押权益，承租人的损失可以向出租人主张违约损害赔偿。四、
诉争房屋的买受人，可能因“买卖不破租赁”原则，而不能实
际使用房屋。买受人取得房屋所有权后，因转让房屋上有长
期租赁关系存在，买受人虽享有房屋所有权却落得不能实际
使用的尴尬处境。所以在购买房屋时，买受人应实地了解房
屋是否已被租赁。相关法律：《合同法》第二百三十条 出租
人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租
人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《担保法》第
四十八条 抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承
租人，原租赁合同继续有效。《物权法》第一百九十条 订立
抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的
影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗
已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国
担保法﹥若干问题的解释》第六十五条 抵押人将已出租的财
产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的
受让人继续有效。以下为该案在最高法院审理阶段关于该事
项分析的“本院认为”部分关于“承租人因租赁权设立先于抵
押权在拍卖租赁物时可主张保持现状”的详细论述和分析。本
院认为：关于利群担保公司租赁权的保护。《中华人民共和
国合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当
在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条
件优先购买的权利”。《中华人民共和国担保法》第四十八条
规定“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，
原租赁合同继续有效”。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共
和国担保法﹥若干问题的解释》第六十五条规定“抵押人将已
出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对
抵押物的受让人继续有效”。本案中，利群担保公司的租赁权
先于齐商银行抵押权设立，故有权要求买受人继续履行租赁
合同，但该权利不应与对租赁物的优先购买权同时行使，否
则过分保护了承租人的权益，亦对申请执行人和被执行人的
权益造成影响。因此，执行法院应当在拍卖前告知利群担保
公司对优先购买权和继续履行租赁合同的权利择一行使。
最高法院：《青岛利群投资有限公司等申请监督案执行裁定
书》【（2013）执监字第67号】
延伸阅读：关于租赁权与抵押权在执行过程中出现冲突的问
题，以下是我们写作中检索到的最高法院和部分高院对于此
问题的裁判观点，以供读者参考。一、抵押权设立在先，租
赁合同生效在后，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权案例
一
认为：“案件争议焦点为舒心门业就案涉执行标的物是否享有
合法权利且该权利是否可以阻却人民法院的执行。根据《最
高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的
解释》第六十六条的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，
抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。案例二
认为“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该
抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系
不得对抗已登记的抵押权。案例三
认为：“《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押
权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵
押权。二、法院因承租人“未对租赁物实际行使占有、使用、
收益的权利，亦无法提供其实际支付租金的相关证据”，未予
认可租赁关系成立案例四
认为：“斯瑞弗公司提供的证据不足以证明其与柏泰公司之间
成立了租赁法律关系，斯瑞弗公司至今未进驻案涉房产，未
对租赁物实际行使占有、使用、收益的权利，亦无法提供其
实际支付租金的相关证据。三、因执行后未对承租人的实体
权利产生影响，承租人依然提起执行异议的，法院不予支持
案例五
认为：“孙永祯并未对人民法院的拍卖行为提出异议，只是基
于租赁关系要求对房产进行装修改造。而对于孙永祯装修改
造的要求，淄博中院也仅仅是口头建议其拍卖期间不要进行
装修，并未作出不允许其装修改造的执行行为