万科产品库--高层住宅单体类型竞品研究表
万科高端项目产品分析报告 PPT课件
业主会所
部品研究
其他研究
豪华大堂
每一栋住宅的入口大堂在建筑的尺度上达到层高5.8米，已经具备了做豪华大堂的 尺度，在内装饰上，采用高档石材和木材，内部风格延续整个园区的美式古典的 主题，使豪宅的档次再次通过入口空间得到提升。
15
Park Mansion
触点六
提
要
项目简介
动线分析
八大触点
户型设计
室内装修
其他研究
是Downtown里的uptown 城市中的、自然的、悠闲的、宁静的、纯粹的
6
城市中心区最适宜居住的顶级住宅
Park Mansion
提
要
项目简介
动线分析
八大触点
户型设计
室内装修
景观园林
业主会所
பைடு நூலகம்
部品研究
其他研究
总平面图
7
Park Mansion
技术指标
提
要
项目简介
一线河景产品类型为180㎡、240㎡、350㎡、400㎡，占总量的28.6% 二线河景产品类型为200㎡、220㎡、240㎡、400㎡，占总量的24.4%
城市高端 Park Mansion
-----沈阳柏翠园项目-----
2010.01
1
万里车书尽混同，江南岂有别疆封？ 提兵百万西湖上，立马吴山第一峰！
2
Park Mansion
提
要
项目简介
动线分析
八大触点
户型设计
室内装修
景观园林
业主会所
部品研究
其他研究
我们的愿景-----引领沈阳高端住宅市场趋势 打造万科城市毫宅产品典范
新世界花园，综合体里的高端生活社区
万科地产产品细分及品类规划
不断引入新技术、新材料和新设计理 念，推动产品创新，提高产品的附加
值和市场竞争力。
高端化策略
在住宅和商业地产领域，注重高端产 品的研发和推广，提高品牌形象和市 场影响力。
合作共赢策略
与优秀的设计、施工、销售团队合作， 共同研发和推广地产产品，实现资源 共享和优势互补。
品类优化
优化产品线结构
万科地产产品细分及品类规划
目录
• 万科地产产品概述 • 产品细分 • 品类规划 • 市场定位与竞争分析 • 产品创新与差异化
01 万科地产产品概述
万科地产简介
01
万科企业股份有限公司成立于1984年，是中国最大 的房地产开发商之一，总部位于深圳。
02
万科致力于提供优质的居住空间和城市生活服务， 秉承“让生活更美好”的企业愿景。
商业产品
购物中心
集购物、休闲、娱乐于一体的商业中心，提供全方位的消费体验。
商业街区
具有独特风貌和历史文化的商业街区，吸引游客和消费者。
写字楼
为企业提供现代化、高效的办公环境，促进商务交流和发展。
酒店
提供高品质的住宿服务，满足商务和旅游需求。
产业园区
高新技术产业园
吸引高新技术企业入驻，促进科技创新和产 业发展。
05 产品创新与差异化
产品创新
绿色建筑
万科积极推广绿色建筑理念，采用节能、环保材料和 先进技术，打造高效节能、低碳排放的建筑。
智能化居住体验
万科将智能化技术融入产品中，提供智能家居、智能 安防等服务，提升居住便捷性和安全性。
定制化服务
万科提供定制化服务，根据客户需求量身定制户型、 装修风格等，满足个性化需求。
THANKS FOR WATCHING
万科住宅建筑产品分级
A
确定分级标准
根据市场需求、产品定位和客户群体等因素， 制定明确的分级标准，如高端、中端、经济型 等。
设计差异化方案
针对不同级别，制定相应的建筑设计、装 修标准、配套设施等方案，以满足不同客 户的需求。
B
C
资源调配与成本控制
根据分级方案，合理调配人力、物力等资源， 确保项目按时按质完成，同时控制成本在合 理范围内。
案例分析方法和过程
分析方法
采用SWOT分析法对万科城市花园进行深入剖析，了解 其优势、劣势、机会和威胁。同时，结合市场调研和用 户反馈，对项目进行综合评估。
收集资料
收集万科城市花园的相关资料，包括项目规划、建筑设 计、施工过程、销售情况等。
市场调研
了解当地房地产市场状况，分析同类项目的优缺点和市 场接受度。
持续改进与创新
鼓励各级别住宅建筑产 品团队不断改进和创新， 提高产品竞争力。
万科住宅建筑产品分级的市场 04 影响和未来发展
对市场的影响和作用
1 2 3
提升产品竞争力
万科住宅建筑产品分级有助于提升产品的竞争力， 满足不同客户群体的需求，提高市场份额。
引导行业标准
万科住宅建筑产品分级的推出，有助于引导行业 标准，推动住宅建筑行业向更高品质、更精细化 方向发展。
各级产品的标准和要求
01 经济型
02 舒适型
03 豪华型
04 尊享型
05 定制型
经济型住宅在保证基本居 住功能的同时，注重成本 控制，采用经济适用的材 料和工艺。
舒适型住宅在满足基本居 住需求的基础上，注重居 住舒适度的提升，采用品 质较好的材料和工艺。
豪华型住宅在装修和配套 设施上追求高端品质，采 用高端材料和工艺，注重 细节处理。
万科产品库的构建-客户需求提炼表(1)
1、注意孩子的安全性
1、电梯厅有自然采光通风； 2、公共大堂电梯厅避免背入，采光、通风好
小孩房、客厅、主卧
客厅、厨房、餐厅
强
一般
入户、厨房、客厅、卫生间、卧室 每个功能空间，需要整体考虑 收纳空间，细致且整体 选择的质地和感观需要考虑， 另外部分区域适当使用科技产 1、注意老人的无障碍
2、注意孩子的安全性
少
较多
老人多使用
强，两个主妇使用 较多
室外（阳台或入户 弱 花园）
对两卫的需求比例明显提升，主 考虑照顾幼儿洗浴功能；
次可不明显；如果一个，需干湿分离。ຫໍສະໝຸດ 强较强老人使用
幼儿有时使用
需配置两卫 弱
需配置两卫；
强 老人使用
附加值考虑 溢价空间和产品亮 带更衣，空间组织紧凑 点
土 地 属 性 及 面 不同土地属性的面 Golden：55-70-80-90
积选择
积选择
装修价格建议 单方成本价格 Golden:800，视地块资源情况可调整
主要功能区域的通风采光充足， 第三厅的设置，考虑小孩成长部 设置，小孩独立学习及成长的空间 书房、衣帽间
相关功能连接需要考虑隐私和生 分，卧房朝向及景观的考虑．另
活习惯的差异．
外考虑居家工作空间与工人房设
置
City:90-110
平时的沟通
视的处理；
顾下一代成长对私密性的需求。
2、针对老人的活动空间，如阳 2、空间变化兼职年轻家长的个
2、适当兼顾各自的私密性。
台；
性需求。
3、通风采光充足
3、阳台需考虑有老人和小孩和
生活。
半混合功能
混合功能
半混合功能
单一功能
客户研究专题(万科)
信息点：
• 为了让自己和家人更好地享受生活，有轻松安全的环境是第五园业主最主要的购房动机，在购房频繁的深圳， 在这一收入丰厚的客户群身上，显然，无需仅局限于拥有“一个能独立居住的房子”。 • 目前业主中，多次置业比例已达6成，不少有4次、5次的购房经历，且大多数人表示，未来3年内仍然可能再购 房，频繁购房对客户而言，提高了购房保值的关注度，客户中有8％单纯为了投资，另有近7成在自住时也关注投 资价值，值得留意的是，有投资目的的客户，首选洋房、联排别墅等高价产品。频繁购房对发展商而言，更明确 了提高客户满意度和忠诚度的效用所在。 • 客户在购房时，最关注的前几位因素是：万科品牌、物业服务好、小区安全、产品类型好、小区文化氛围好 • 在对关注因素作人群聚类后，方舟建议可区分6类客户：产品类（32.8％）、品牌类（26.8％）、小区环境类 （17.1％）、关注物业类（11.4％）、投资类（6.2％）、 亲情类（4.0％）
第二部分 研究结果综述
1）、关于万科：
•万科知名度在深圳应该是满分，第五园业主中万科业主、万科好感者、无特殊好感者三群体占比为18％、58％、 23％，显示出万科品牌对楼盘最强有力的支持，同时值得关注庆贺的是，23％原来并无显著品牌喜好的客户也已 成为第五园的业主。 • 万科的品牌、万科物业、小区环境是吸引客户来看房的主要原因，同时也成为购买的主要促动因素。 • 第五园业主购房前，看得最多的也都是万科的其它楼盘，尤其是万科城，如果不购买第五园，最可能购买的便 是万科城，没买的原因，也主要是当时买不到万科城的房子，这些信息说明：万科业主具有很强的品牌忠诚度， 另一方面，第五园和万科城是最直面的竞争关系，如何既互动又突出相互差异，扩大客户群是未来营销决策的关 键。
生活形态
万科产品细分
1) 列出2006年销售10套以上的住宅项目 2) 对以上项目按片区编码划分 第二阶段 数据梳理 1、 市场供需数据统计 2、 项目品类判别 第三阶段 片区市场分析 1、 片区项目统计 2、 片区典型项目 第四阶段 片区客户研究 1、 片区典型项目客户调研 2、 片区客户细分 第五阶段 片区品类描述 编制客户地图 参见《S7-客户细分》 待定 参见《S5-片区统计》 参见《S6-典型项目》 参见《S3-供需数据》 参见《S4-品类判别》
第六阶段 片区品类变化预测
待定
பைடு நூலகம்
万科产品适配标准，一起来对标看看档次！
万科产品适配标准，一起来对标看看档次！引言为什么要做产品适配标准管理？是为了致力于建立与客户及市场环境匹配的项目产品及成本配置标准，提升项目的成本控制水平，进而达到提升房企的整体运营能力。
也是为了房企检讨固有的产品标准，颠覆习惯的操作思维，开拓新的采购资源，从而提高产品适配能力。
在这一方面，万科产品适配标准管理的做法在行业内非常具有前瞻性和参考价值。
产品适配体系的原则：为前期项目定位下的系列产品包，在满足经营需要的前提下，可在前期定位时跨产品体系确定产品包。
成本模块：本标准按照单体工程模块、公共工程模块、绿色工程模块组成。
各模块设置A/B/C三级配置，同时配置有T类部品包（层高、立面、栏杆、窗地比、铝合金门窗、入户门、景观等）供项目提升品质时选用。
将一个项目划分为五个公共模块、五个单体模块和一个绿色工程模块：标准由成本部牵头，各模块由专业部门负责，根据市场环境变化、价格指数变动等情况进行周期性调整。
各部门职责成本管理部1、负责本标准的制定、修订和解释。
2、负责根据成本管理的经验教训以及工程专业的最新做法，结合市场变化对相关标准进行调整。
设计管理中心1、负责项目规划方案的经济性；负责单体、地库、公建等结构指标的控制；负责栏杆、窗、百叶、外立面等部品的标准化。
2、负责在设计各个阶段与营销、成本、工程充分沟通，确保实施的方案是与营销、成本、工程等专业达成共识的成本最优的方案。
3、负责对各项不能达到设计控制指标要求的内容进行报批确认。
设计管理中心—景观组负责景观标准制定。
设计管理中心—室内组负责公共部位精装修、室内精装修标准制定。
营销管理中心1、负责项目前期楼盘的整体定位，减少后期因定位不准带来的成本重大变化。
2、负责在符合项目定位及满足盈利能力前提下，将客户需求按价值排序，配合设计部确定相对应的部品配置，并负责营销相关费用最优控制。
工程管理中心1、负责公司技术方案的审核以及技术标准和措施执行，并对技术方案的经济性进行论证，以实现保证质量下的最具有经济性的可行措施。
房地产竞品项目优劣势列表
产品体量不大，后期难以管理
3
4
5
框剪结构，钢筋每立方60公斤左右（国家规定比例35公斤左右，项目建造更牢固）
6
靠近两个公园，生活环境较优越
序号 优势
6
劣势
1
学区房
电梯洋房公摊较大
2
含有5-6层电梯洋房，舒适度较高
3
户型从80-130多平米之间都有，满足客户需求
4
户型特点上有部分可以改造空间
序号 优势
4
江苏大彭阳光物业管理有限公司是属于国家一级资质
目前开设二期地块区域位置较差，地块有点歪，位置不理想
5
后期服务质量较高，客户口碑较高，老客户传播
不属于学区房，属于公共施教区
6
离区政府较近，升值潜力较大
7
现房销售
序号 优势
5
劣势
1
属于学区房
周边配套设施不完善，人流量较少
2
房源较少，容积率低，舒适度较高 小区内有自带幼儿园，幼儿期儿童上学较方便（化解词：泉城新区已经在建设幼儿园，这里的幼儿园已经是贾汪首屈一指的高品 质幼儿园，无论是从师资力量、硬件配套还是从人员素质都是贾汪的顶尖配备，小区内自己的幼儿园可能花重金会有几年的好的 效果，但是后期的师资教育不一定能够很好的进行，难道我们会放着政府配备的师资雄厚的幼儿园不去吗？因此，我们小区没有 必要在建造幼儿园了。） 离区政府较近，升值潜力较大
3
路况交通：项目处于泉城新区的两大主轴道路，桃源路以东，转型大道以南，是南区最为重点的两条主要交通要道，无论去超市 、菜市、商店几乎都要经过这两条道路，从而更加的突出项目的地理位置的优越性，既能享受到周边的成熟配套，又能坐享景区 怡人的生活环境。 公共交通：26路车-高铁-徐州； 24路-汴塘； 贾1路环绕整个贾汪城区.
万科新产品分析四大产品ppt课件
建筑设计分析
情景花园洋房：
层层退台，采光良好，私密性强。设计有入户花园、超大客厅、 以及大面积景观露台，开豁视野。 根植于大地，尽可能贴近地面。
顶层复式
层层退台
贴近地面
建筑设计分析
高层建筑——新奢华主义风格
简洁、舒适又注重细节。时尚和实用结合。
以现代别墅的标准去构筑高层，建筑偏东方向18 °，结合无锡的风 向规模和夏季主导风向，保证通风效果。 高层特别设计的宽度阳台，同考究的通透居住空间设计配合，视线 之内无对视，结合日照偏向，保证自然采光的良好效果。
主力户型分析
主要物业情况：
210～280m2田园别墅 60～150m2景观高层 约60m2精品公寓
主力户型分析
双车位
阳台
阳台
入户花园
主人套间
晨曦墅（TA）户型分析： 建筑面积： 280平方米（四房二厅三卫＋半地 下室） 开间尺寸： 客厅：7.2、餐厅：3.9 主房：3.9、次房：3.9 设计情况： 前中后三庭院设计。 双车位设计 独立主人层设计 综合点评： 优势： 入户花园使庭院延伸到室内， 形成公到私很好的过渡 主人层功能完善，具有私密性 和档次感 餐厅跃式设计，体现了空间感 超大露台设计，附送面积多 卧室均带阳台。
无锡万科东郡——GOLDEN（都市.时尚生活） 深圳万科清林径——TOWN（山水.悠然生活） 深圳万科第五园——CITY（大城.丰盛生活） 上海万科翡翠园——TOP（墅庭.高尚生活） 该四项目总结对比简表
无锡万科东郡
无锡万科东郡
万科GOLDEN系列精品住宅，打造适合都市人生活的 多元化成熟居住模式，锻造精细生活细节，营造成熟 人文氛围与归属感
万科里城与竞争对手对比分析及口径(6号楼)
万科里城与竞争对手对比分析片区内推售项目集中在10年4-5月份，其金地上塘道89平米单位的加推、万科华府二期5号楼87平米入市、水榭春天尾盘二期入市均是本项目最大的竞争对手。
而金色伴山及曼海宁因为推售因新品入市，时机待定，则对本批产品入市影响较弱。
本项目预计在3月中旬入市，在龙坂片区的竞争项目主要是金域华府和水榭春天的片区影响力及客户对后期加推的顾及，以及金地上塘道及上品雅园存货，首先我们要了解这两个项目与本项目在品牌、区位、产品、品质等方面的差异，将本项目可以占据优势的方面作为未来推广和接待口径的重点，建立品牌社区的形象。
1.上品雅园1)发展商品牌较好。
佳兆业地产，知名发展商，在珠三角开发项目较多，开发项目品质较好；2)周边环境较差，周边居住氛围不纯粹。
项目地处布吉，由布龙路向北，布龙路属交通拥挤的双向六车道，噪音及交通状况差。
周边居住环境也较差，工厂较多，南面为华为储备用地，据称是华为研发基地。
3)开发产品品质在深圳较受认可。
从早期的可园到后来的水岸新都、佳兆业中心、香瑞园等，开发产品的品质客户接受度高，饱受市场好评；4)社区规模一般，但人居密度大。
总体23万平方米建面，总7栋，30层高，但有1600余住户，近5000人的社区。
5)周边配套不足，生活便利性不够。
项目除提供一些日常、五金等功能之外几乎没有什么生活配套，而周边的商业也比较少，档次低；6)教育配套未来充足，第六实验中学为一大卖点。
教育配套目前仅有幼儿园，未来规划有一所小学，另外对面有第六实验中学。
能满足业主孩子上学的各个阶段，且中学在片区内算是一个品牌。
7)部分精装修交楼。
2.金地上塘道1）发展商品牌较好。
金地制造，在深圳乃至珠三角亦成为一个品质的像征，但近几年来拿的地王较多，售价过高，也造成了品牌上的损耗；2）物业管理业主满意度较好。
物业管理为金地物管，一直在业界公认物业管理与万科物管不分伯仲；3）周边环境比较嘈杂和吵闹，周边的民房及公路对项目的产生大量燥音，另外，因为早期民间自建较多，周边环境较密集；4）生活便利性不高，周边配套距离比较远，购物场所的档次也不高，内部的商业规模小，而且离商家进驻还有比较长的时间；5）交通便利性看未来。
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有采光通风，有 有采光通风 有采光通风 有采光通风 交往空间 好 无 25.6 23.6 好 中高层 2+3 好 有 83.58% 31.6 25.15 好 高层 3 好 无 82.66% 26.2 19.75 好 中高层 2+3 要解决好 ？ 大于83% 26.14 22.17 好 营销确定 3+3
高层住宅单体类型竞品研究表
工字形界 美林海岸 时代玫瑰园三期 中海花城湾 中海康城 逸 天籁莱茵-1 天籁莱茵-2 要求
1核3 1核4 1核5 1核6 1核7 1核8 形态特征 主朝向
户型通风 户型外部视野 和采光 （拼接时） 形似“工”字， 核心筒位于腰部 。 双向 好 好 好 好 好 好 好 好 好 均匀 好 好 好 解决天井内次 卧的视野问题 好，可三面采光 通风。但拼接时 天井内次卧 天井内次卧 天井内次卧 天井内次卧 天井内次卧 天井内次卧一般 天井内次卧较好 位于天井内的用 一般 不佳 一般 一般 一般 房视野一般 大户在北 大户在南 均匀 大户在北 大户在南 大户在北 大户在北
使用率 用地 效率
面宽 进深 标准层面积 拼接性 中等
建筑类型 附 属 户型情况（居室数） 信 核心筒形式 息
市场/客户逻辑
保证房间面 宽/拼接后 开口大/用 地效率相对 高 ——适合享 受型
追求公共空间舒 适度/天井内次 卧适当改善 ——适合标签/ 社交型
保证房间朝 向，牺牲次 卧开间/拼 接后开口小 /用低效率 略低 ——适合孩 子三代
特 征 类 评 别 价
舒适 度
每户朝向 入户大堂
大户在南 营销确定
传统核心筒，有 公共空间（核 或没有通风采光 心筒） 。 入户关系 入户花园
有采光通风 离电梯太近 无 85.16% 22 22.4 好 中高层 2+3
有采光通风 好 有 33.4 24 好 中高层 3+4
有采光通风 有采光通风 有采光通风 有采光通风 好 无 82.76% 23.3 20.3 差 中高层 3 好 一半有 82.75% 25.9 20.2 好 中高层 2+3 好 一半有 82.98% 26.1 21.05 好 中高层 2+3+4 离电梯太近 无 81.44% 21.2 23.1 好 中高层 2+3