万科深圳17英里整合推广方案

只需要用最直接、最有效的方法 挖掘出全世界优秀华人的内心所需 然后从本项目的高度出发 直接找出与对接关系 一刀切下……
因为本项目相信 直线永远是到达彼岸最快的路线

项目定位(并收录项目定位之论证过程)
本项目入市理念:
本项目无须妄言世界第一， 称谓独特应不为过 与同类产品有无可比性， 任由世人评说
或许溪涌渔民并不认识几个所谓的政商名人，
那更好… … 那最好!

产品之主要诉求点
A>>>有关低调的生活风格
3.只要喜欢，
主人会毫不犹豫的在500万房价外 添上另一个500万装修费
能与自己喜欢的人筑一个不受打扰的甜蜜的窝，他们就会 不惜代价
总之，低调的奢华和沉度价值感的体现，在 本项目是绝对必须的!
5. 深圳豪宅市场已过度开发
6. 溪涌太偏僻太乡下，安全和配套堪虑 7. 本项目建筑调性不符合潮汕(本籍)富人惯常喜爱 8. 对面金海滩俱乐部对本项目销售造成很大负面影响

本项目S.W.O.T分析
如何解决（一一对应的）
1. 一方面增加产品价值(软硬件方面)，另一方面检讨客源(是
是一种智慧的内在境界，而非哗众取宠的肤浅外显
是一种只存在于富贵者之间的悠然，而非凡夫俗子的低级品位 总之，是精神层面的，不可能仅仅是物质层面的!

产品之主要诉求点
A>>>有关低调的生活风格
2.总价300-500万的别墅，在上海在北京其实
都算不了什么大事，或许在深圳是第一遭
或许心里有点裹足不前 但别忘了本项目有一个安安静静的壮丽海岸 比香港的海岸线宁静清爽，比上海的外滩素净，没有狗仔队

提案纲要
一、开篇
二、现况分析篇
三、产品建议篇 四、广告策略篇
五、营销策略篇
六、广告表现篇 七、立体表现篇


变脸>>>face off
如果您知道我们对本案的定位高度(和崇高的景仰) 如果您知道我们对本案的产品定位深度(和伟大的憧憬)
千万 千万 不要以深圳常规的操案手法， 看待此案

假设…… 您是谢霆峰 您23岁生日的那天突发奇想 想搞点儿浪漫的舒服的小心意 给若即若离的难以掌握的王菲一个Big Surprise
…… 您会怎么做? 您会怎么做? 您会怎么做?
接下来， 请屏神静气， 进入本项目的探究心得


产品之主要诉求点
C>>>有关万科和本项目的建筑团队的品牌
2003年 总经理王石成功登上珠峰之顶 坂田地王的轻入囊中 “中国地产第一品牌”的万科， 已成国人心中的一座坚固丰碑
因此，万科每一件作品 都凝聚了大众的期待 而本案更代表了中国当代建筑菁英走入世界的新尝试 极高的市场关注度 这一点一定要善加利用
谁又真正懂得欣赏本项目?

项目定位(并收录项目定位之论证过程)
我们大胆的认为
本案面对的是全世界与中国有关的、 怀抱着美丽祖国情怀的华人 本案面对的是全世界与亚洲有关系的、 酝酿着中国情调的国际籍人士 或许是在香港有个家、在中国有个家、 在美国有个家、在东南亚其它一级大 城市都有家的人
博鳌海岸，离尘世太远，消去 三亚海岸，离红尘也太远，消去 只有溪涌不仅绝美，且同时拥有CEPA和香港 而这，已经注定了一切

项目定位(并收录项目定位之论证过程)
再次归纳一下本项目的优势
①景 观: 半岛上，拥有雄伟壮丽的海天景观 ②位 臵: 中国南方最美的、距香港最近的海岸 ③交 通: 到繁华街区却神奇地仅需20分钟车程 ④地 势: 与亚洲稀有的礁岩海岸0距离 ⑤团 队: 最能代表21世纪新亚洲的中国菁英新锐团队 ⑥格 调: 全球趋势，回归自然，建筑设计开放，融合于天地
如果您知道我们对本案的客源挖掘广度(和狂野的想象)
您就会同意 这是你我在国内房产界从业以来， 亲手操作过最昂贵的项目，对吧?!
因此，我们
必须钻进客户的皮肤底层 就像吴宇森<变脸>里的警探

遇上任何疑难杂症， 我们将在第一时间问自己:
如果我是客户，我怎么看?
从进行本案规划的第一天起 第一步骤，就是---

项目定位(并收录项目定位之论证过程)
如此定位有没有独特性? 附近有无竞争个案? Are we unique?

项目定位(并收录项目定位之论证过程)
本项目立案之高可谓中国之最 所以， 没有冗长让人发困的市调分析 因为， 没有对手，何必费事去虚拟对手?

项目定位(并收录项目定位之论证过程)
我即将成为谁？ Who will I be？

项目定位(并收录项目定位之论证过程)
但是…… 您或许忍不住要继续担心 距离市区17英里可能是推广时的致命偏远? 毛胚单价¥ 15000可能是客户眼中的致命昂贵? 溪涌的毫无建设可能是客户生活上绝对的离群索居? 本地暴发户品味令您气急败坏寝食难安找不着北? ……

产品之主要诉求点
B>>>有关昂贵的私家半岛
Island [名词]:1岛屿2岛状物，孤立之物 Isolate[动名词]:1使孤立，隔离，分离
国际上极度有钱的人， (尤其是欧美皇室家族或中东的石油生产国) 都如何努力花掉他们一辈子也用不完的钱?? 答案是：
选一片自己喜欢的海洋，买下一座自己的岛屿，花 大钱造桥铺路 接通其水电和一切设施，成为天地唯我独尊的大王 然后 放下文明的一切，当一个月鲁宾逊……

产品之主要诉求点
C>>>有关万科和本项目的建筑团队的品牌
本项目的施工团队、施工检查公证单位、
4. 地基工程请国际工程品管单位背书(出具验证书)
5. 大量效果图和模型示意 6. 大量收集港深同城化相关报导 7. 广告上强调

本项目.T分析
W.劣势
1. 超高价位，性价比支撑力不足
2. 距离市区生活圈太远
3. 别墅血统不纯正，类别墅与小高层掺杂 4. 前期设定的客层问题，致使建材和建筑不够高档
⑦享 受: 最隐私最高档最安全的休憩环境
⑧服 务: 忠心的管家，呵护您和家人以及您的贵宾 ⑨价 位: 虽然理应为自己骄傲，但价格却非常谦虚 ⑩邻 居: 与您英雄所见略同的，兼具品味与财富的名流仕绅

项目定位(并收录项目定位之论证过程)
基于以上各种优势
本项目应该将自己放在全世界哪一 个景观建筑的档次上? 本项目的入市切入点是什么? 若真如以上假设 谁能欣赏本项目? 谁能与本项目相映成辉?
E>>>有关多拼并联住宅
F>>>有关双拼并联住宅 G>>>有关高层公寓住宅 H>>>有关产品的其它优势 I>>>有关调性的高度问题

产品之主要诉求点
A>>>有关低调的生活风格
1.注意掌握的是“精致而天然的海岸线礁岩与
大海静静的相互凝望”的感觉
不是喧闹的，而是一种孤独的宁静的美

产品之主要诉求点
B>>>有关昂贵的私家半岛
我们认为世界上最昂贵的房地产不是真正意义上 的土地和房产, 而是岛 一座独拥天地，悠然自得，不受干扰的岛，
2003最新报价如下: ●美国维京群岛的Hans Lollick岛→2000万美金 ●加拿大英属哥伦比亚省的James岛→4990万美金 ●巴哈马的Exuma岛→800万美金 ●英格兰的Osea岛→600万欧元 ●爱尔兰的(Mac Dermotts)城堡岛→54.2万欧元 ●意大利威尼斯的Tessera岛→450万美金 ●美国密歇根州的Battle Creek岛→300万美金 ●爱尔兰的Inishturkbeg岛→124.5万欧元 ●法属玻利尼西亚的Bora Bora礁湖→100万美金 ●Lago Ranco的Cheno岛→36.2万美金 ………

本项目S.W.O.T分析
T.威胁点
1.建筑团队不够国际化
2.万科历来擅长经营中产阶级客源，豪宅市场经验不足 3.有钱人较难伺候，需熟悉高价销售心理攻防数 4.一般物业的销售人员眼界恐怕不够
如何消弭（一一对应的）
1.想办法荣获国际大奖取得更高光环 2.寻找豪宅大师作为顾问 3.成立专门VIP营销小组，请来如LV、BMW等礼仪顾问 ， 为本项目臵业顾问们，进行高级销售心理攻防战培训 4.除了自行充实内涵以外，解决方案同上

产品之主要诉求点
B>>>有关昂贵的私家半岛
本项目三面临海， 建筑的平台突出于海面之上， 是不折不扣半岛 房子是买的，岛是送的，海也是送的， 水电瓦斯和一切文明所需都是现成的 而且，我们显然很便宜
本专案半岛的特性 ○背靠青山，地块呈面向西南方向的内弧形状 ○在西向和南形成两个犄角状，直接伸入溪涌湾和大鹏湾 ○面海，座于青山之上；与海无距离，自我天地，私隐王国 ○随时自由出入繁华，重回红尘的战场中

本项目S.W.O.T分析
优势的最大化发挥（一一对应的）
1. 大量使用实景合成照片，将本项目的景观高度提升到国际级 层次，以The Sea of China自居； 不排除与华裔国际大导演合作，将本案作为电影场景， 借着电影传播力量将溪涌的美散播到全球 2. 各界对外讯息管道，披露万科迈向豪宅之路 3. 善加利用“国际知名团队造名牌建筑”之宣传效应

项目定位(并收录项目定位之论证过程)
本项目入市的定位语:
南中国海. 世界籍华人特区. 私家半岛限量开放


产品之主要诉求点
A>>>有关低调的生活风格
B>>>有关昂贵的私家半岛
C>>>有关万科和本项目的建筑团队的品牌 D>>>有关简约的建筑

本项目S.W.O.T分析