万科十七英里案例分析学习
万科十七英里产品设计实例分析 共33页PPT资料
二、和山海紧密结合的规划理念
设计初期，我们就确定了营造具有鲜明海边坡地特征和休闲度假特性 的高档居住小区，保护原有地貌及区域生态的规划设计理念。 溪涌项目位置独特而罕有，处于沿海山坡上，大鹏湾景致尽入眼帘， 在此自然环境下，住宅组群的规划尽量利用基地本身沿着海岸线迂回 弯曲的地形及由高而下的天然山势，营造建筑与自然的整体协调氛围。 以高低错落有序的几何立体组合，从而创作出一个富时代感的海岸建 筑群。 为了降低对自然山体的破坏，在尽量减少斜坡平整的情况下，通过住 宅单体的平面设计及布局，做到户户有海景。为了体现资源的合理分 配，面积越大住宅越高档，其位置越靠近海岸线，同时要做到不遮挡 后面住宅的景观，体现海滨住宅特色。
除了保留了四周的山坡绿地外，各类型住宅亦安排了有其独有特色的公共
景观空间。高层住宅上的空中花园，用泳池、花园平台、球场及商业休闲设 施环绕，使环境同样精彩。多拼并联住宅之间的庭院及双拼住宅的小广场， 而各类住宅的景观又以主要的花园平台连击一起，相得益彰。
贯通山坡的小径及点缀其中的凉亭、景观池、烧烤场、均能让住客在多元 化的户外空间下，享用这里所有天然景致的一点一滴。
三、交通与消防系统
小区交通由北部的盐葵路引入。为尽量减少对原始地貌的破坏，车行 道只组织于山坡之上，并尽早地将车辆引下车库。车道的尽端开放出 回车用的广场。 1、人行系统：作为补充，小区的人行交通系统完善而发达，回家的 路主要以宽阔的木栈道牵引，垂直的交通则由室外电梯承担，将住户 由主路送至家门前的花园广场。另一人行交通是横贯小区的休闲步道： 分为山间小径和沙滩小径，分别设于不同层面上，让人感受全然不同 的郊外景致。 2、小区停车：小区地面上预留一道横向的地面停车带，地下车库设 于高层住宅地下室。 3、消防设计：对于多拼并联住宅，沿建筑一侧做消防车道，并可沿 栈道接近多拼和双拼住宅。尽端路的尽头设回车广场供消防车掉头。 高层公寓住宅则沿周边布置环绕车道。 为争取户户海景，多拼的住宅之间有局部侧墙间距不足6米，较高的 一侧墙设计为防火墙。
万科十七英里案例分析学习
万科十七英里案例分析学习万科·17英里２００４年３月１９日，“万科.１７英里”获得《中国建筑艺术年鉴》及中国艺术研究院建筑艺术研究所主办的“中国建筑艺术奖”住宅类的最高奖优秀奖。
２００４年７月１０日，“万科.１７英里”获得中国土地运营博览会颁的大奖“２００４中国豪宅”。
“２００５年度中国别墅１００强”评选，“万科.１７英里”项目得到评委团的高的认可，以９５．８３分的高分，获得２００５年度中国别墅１００强第一名。
一、项目地理位置分析：万科.１７英里项目位于深圳市龙岗区葵涌镇。
用地面积为６７５７１．１平方米，容积率０．７５，总建筑面积５０６７８平方米，其中住宅４８６７８平方米，商业（含会所）２０００平方米。
用地属于海边坡地类型，三面环海，背靠青山，高差约５０米。
地块形状呈面向西南方向的内弧形状，由此在西向和南向形成两个犄角状半岛，伸入溪涌湾和大鹏湾，直接接触海面处多为礁石。
项目共分两期开发，一期为退台式联排住宅（分双拼、联排和叠拼三种），共１０７套。
二期为２栋小高层公寓，约３２０余套。
产品功能可做居住、度假、商务等。
在深圳建设“海洋蓝色经济”的规划下，深圳东部形成了以旅游、港口和物流为龙头，高新技术、地产以及酒店、会展、贸易等产业互为犄角、相互促进、协调发展的完整产业生态链。
《规划》指出，未来深圳将把重点放在“东部发展带”上，东部海岸既是深圳产业经济的可持续发展区，又是深圳城市功能战略转移的重要区域。
同时，在深圳市近期九大重点发展地区中，东部就占了两个——盐田港地区、东部滨海生态旅游区。
而“发展滨海生态旅游度假区”的建设方针更成为深圳城市建设和房地产开发的重点去区域。
东部黄金海岸线全长１５３公里，陆地总面积３００余平方公里，极具海滨休闲度假旅游开发潜质。
从深圳市盐田港向东，经大小梅沙，沿沙头角海、大鹏湾，行约１７英里，至龙岗区葵涌镇的溪涌村，此段海岸风景优美，极具旅游价值。
１７英里项目刚好位于溪涌海岸。
万科17英里楼书分析
P7——8SEAHOUSE渴求精神的宁静，于是便有了思想。
稀有，于物理而言，可以财富定之；于精神而论，唯睿智从容可得。
居海，观其喜而知性，闻其怒而明理，悟其袁而达志，品其乐而知行。
于是，在不知不觉的思考中，在随意把玩的悠然上，我们置身于外物的繁华至上，被原始自然时光的质感，深深折服……答案越多选择越多。
BOX我在17英里的空间。
驾驭，或被驾驭？空间，是阅读生活的最高形式，“床”是圆点，行起的步伐是半径，一寸踱步亦明自我驾驭之能，而后驾驭世界。
空间自由间离与超然私密的高度辩证统一，在伸手拿捏之间，实现理性哲学与浪漫诗学的一次交媾。
在每一个时间的刻，思想不需要宽度。
PARTYLIFE答案越多选择就越多。
时间和场所只是一些确定距离观念，而且这些观念这起，只是由于各可感物中，具有明确的各点，我们假设这些点的距离是一个空间的数值，不言而喻，每个距离是相异的，不同的尺度对精神的感应拥有不同的距离，距离界限一旦被冲破，世界就将会失去特权者和优势阶层。
CLUBHOUSE看过比看懂重要。
相对是绝对。
是财富掌管世界还是思想掌管世界，不一而论。
但名利场同时掌管着财富者与思想者，在PARTY这个名利场，我们各取所需。
名利，只是指间把玩的消遣，使其成为一个现场，虚荣与欲望才成为高尚，于此，我们称之为占领。
P9——10第一章：大洋彼岸的17英里美国17英里“17英里”取自美国加州蒙特里半岛(Monterey Peninsula)著名的17-miles Drive。
此路上有令人摒息、难以置信的美景。
鹅卵石沙滩上风格各样的百万富翁豪宅，俯视着绝美的海景。
17英里沿线共21个主要景点，包括西班牙湾旅舍（TheInn and Links at Spanish Bay）、乔伊岬（Point Joe）、中国岩（China Rock）、鸟岩（Bird Rock）、海豹岩（Seal Rock）等，其中最著名的是孤独的柏树（The Lone Cypress）：“孤柏”也许是世界上最著名的树了，它孤零零地、但坚强地屹立在海边悬崖绝壁上，已历经了二、三百年的风刀箭雨，见证着东太平洋的潮起潮落。
坡地建筑之流水别墅,六甲住宅,万科十七英里分析
方案与施工
• 由于施工危险，大的建筑公司 不给施工，找了个小的建筑公 司，最后安腾和他们一起在那 个很危险的随时可能塌方的斜 坡上施工。最后六甲集合住宅 用了五年的时间在1983年圆满 竣工。
• 但是安腾希望每个用户都能体 会到外部空间生活的乐趣，但 是通过这个设计他明白了，日 本人大部分并不愿在室外生活。 他们在上六七点离家上班，回 到家已经是夜里十点以后了， 对于无法享受生活乐趣的日本 人来说，设计中的大阳台是没 有意义的。
布局层次 依山而建
避免景观受阻
布局设计概念
布局层次 依山而建
避免景观受阻
材料及细部
入口大门浮雕
门窗
铝合金外门窗： 1.从材料的耐腐蚀性考虑,框料采用氟碳喷涂; 2.从建筑的安全性考虑,玻璃采用6mm+0.72mm+6mm夹胶玻璃。
最初设想
复杂地形 • 六甲山原来是一座岩石山，
滑坡现象经常发生，安腾的 业主委托的建设用地前面有 一小块平地，后面是树木茂 盛的陡峭斜坡，坡度有六十 度。关于如何处理这个斜坡， 业主的回答是必须做一面坚 实的护崖墙。于是安腾便在 这时来了灵感，想利用靠在 六十度斜面上的护崖墙设计 一座集合住宅。
最初的想法是设计成将“帆船"埋在绿丛林的建筑。 但城市规划的高度限制为六米，所以就放弃了。 安腾有好些建筑就是因为经济性、社会性、法律法 规等问题上有这些或那些的不如意，因此有很多设 计没有建成。在设计六甲集合住宅时安腾总结了经 验，使其变成了现实
规划设计
项目指标
规划总用地：67571.1 平方米 总建筑面积 ：50678平方米，其中
一期建筑面积： 26343平方米，107户； 二期建筑面积： 24335平方米（其中包括商 业 （含会所）2000平方米）约 340户 容积率： 0.75
212 万科·17英里提案(同路传播)
■[云深处]----梧桐山半山物业
独立别墅 花园洋房 Townhouse
第三节，
一，寻找[17英里]的客户： 1，[I· 领海]、[皇家· 海湾公馆] 都将客户群定位为极少数的巅峰人士 “17英里”的客户更应该是极少数中的少数派
我们可以用逆向推理的方法去找到他们 〉〉〉〉 排除万科品牌的号召力因素，和特殊的购买因素
一，传播语 〉〉〉
东部以东，比远更远
东部以东，比远更远
◇放大远的属性 ◇明确无误的传达方位信息 ◇和东部海岸大梅沙物业群区隔开来 ◇暗示“远逸”的生活理想 ◇自由超然的生活格调，自信、自赏 ◇一骑绝尘，具有开创性和引导性
■备选 〉〉〉
海天逸形，无远弗届 超逸出尘，海域天风 出尘之隐，海天之逸
二，探讨形象塑造的可能性 □[17英里]到底是怎样的一个地方？ □“海域生活”的实质到底是什么？ □“东部以东”的更远处，到底有什么值得期待？ □客户群的口味到底是怎样的，如何捕捉，如何沟通？ □即使是在来源地的美国，也很少人知道[17英里] □也许，[17英里]更适合去想象、去憧憬、去探寻……
放大“远”的属性 〉〉〉
□让人们在对“远”的想象中，自己去丰富去憧憬去塑造[17英里]的形象 □可望不可及的联想空间，可以产生一种的神秘感和尊贵感 □悬念的诱惑，促成探寻、接近的冲动
三，视觉表现
〉〉〉〉〉〉〉〉〉〉〉〉〉〉
第三章，营销方案
第一节，营销方式
一，传播方式 大众传播（ONE TO ALL）+ 点对点直销（ONE TO ONE）
自由、自我、逸形
第四节，
产品功能分解 〉〉〉
投资（抗跌性、保值、升值） 渡假 ……………… 居住 …………….. 商务（会务、接待）
万科17英里：探寻这个行业的边界
万科17英里：探寻这个行业的边界始于颜值，终于创新。
精神3问Q1:你为什么仰望星空？Stephen William Hawking（霍金）用他的一生来回答这个问题，那么你的回答是？因为美。
Q2:是什么让你独一无二？Coco Chanel（香奈儿）的答案是一个数字，那么你的答案是？因为胖。
Q3:当金钱已不是问题，你还会面对哪些问题？Elon Musk（埃隆·马斯克）的答案得去太空中寻找，那么你的答案是？还是钱。
这3个问题其实源自“与高端产品线目标客群进行精神对话”的初衷，3个问题系创作团队深入挖掘客群的精神共性之后得出，其目的在于用同类人的语言找到同一类人。
很显然，我不是那一类人。
产品3问问题4：你的精神世界需要什么配套？无拘无束的自由。
问题5：你凭什么可以对抗时间？不需要对抗，我需要。
问题6：什么才敢叫颠覆？更有意义的创新。
这3问请出了操刀重庆万科17英里建筑及景观设计、分别来自香港梁黄顾及美国SWA集团的三位大师，通过微信小程序，从生活设计的维度进行作答。
在重庆万科17英里看来，通过提问也许永远找不到答案，但有可能找到那个也在仰望星空，探索自我，独一无二的你。
万科17英里是近两年重庆市场上从形象导入、形象塑造、形象升华、形象落地做的比较纯粹的一个楼盘，很有心思与耐心。
以精神对话作为切入口，最后导入项目，需要诗一般的情怀。
我想只有塔尖上的人才有空来仰望星空，普通百姓在奔波劳累之中，能捕捉些许美好已属不易，又怎会去捕捉浩瀚的星空，再说，也没那设备啊。
如果是刚需或首改看到这里就可以了，毕竟不是卖给我们的。
人还是要有梦想的，万一实现了呢？不过，没有梦想的人是幸福的，这样就不会被世俗所伤！留下的朋友，沿着情怀继续向下走。
2016年12月，万科以21亿拿下蔡家这块容积率只有1的滨江地块，按照近几年房企的开发进度，从拿地到开盘通常在5-8个月，越快越好，因为资金成本太高。
而万科用了20个月才在2018年8月25日开盘，我大概算了一下，这20个月它需要付出2.76亿的资金利息成本，这相当于600辆宝马5系的金额，每天损失1辆。
万科“十七英里”项目分析
荣耀 ， “ 十七英里” 具有很 多值 得我们分析的价值 。
融为一体 ， 仿佛建筑群就成 了山体 的一部分 ， 形体 穿插 变化轻 盈 、 １ ） 规 划原 则。居住区 占地面积 约 ７万 ｍ ， 除北 面靠 山 ， 其余 灵巧 ， 同时各种材料选择 和搭 配上非常 的 自如 和到位 。一期 别墅 东西南三面临海 ， 场 地属于海边坡地类型 ， 高差约 ５ ０ ｍ。海岸 、 山 区采用层层错叠 的手 法 ， 顺 着 山势缓 慢 而上 ， 各个 别墅 采用 屋顶
大鹏湾独具特 色的海岸沿线现代风格建筑群 。
“ 十七英里” 的开 发 历 程 。
“ 十七英里” 的开发是个值 得探 讨 的问题 。 自“ 十七 英里 ” 动 工起 ， 其开发就受到 了来 自各界人 士 的质 疑 ： 原 始植被 的破 坏 、 城
市居 民景 观资源 的牺 牲 、 建成 后生 活污水 对 大鹏湾 的污 染等 等 ， 然而 ， 这一切都没有 阻碍 “ 十七英里” 的顺利 施工 。现代 化的建筑 形式 ， 远离尘嚣 ， 与世隔绝 、 具有绝 佳美景 的海岸沿 线地理位 置促
区二期的高层海景公寓 的周 围。车辆不穿越 居住 生活 区 ， 既保 证 了生活区居 民的安 全 ， 又提 高 了居 民生活 的品质 ， 大 大 的满足 了
居 民追求安逸 、 静谧 生活 的初衷 。
自居住 区入 口处人车分 流起 ， 居 民即可沿着 山体 与人造 景观 形成公共生活景 观走廊 ， 到 达各 自的私密景 观花 园 ， 沿途 一路 的
景观迥异 ， 在“ 移步一景 ” 中充分享受着悠然 自得 ， 不受 干扰 ， 与自 然融为一体 的精神满 足感 。人们 在景观走廊 行进 时 ， 视 线一 直延 伸到海边 ， 不会 遗漏一点一滴 的天然景致 。 倘若住户不想行 走 ， 或者 时 间较 紧促 ， 可 以从停 车场 经 过小
万科17英里案例研究
产品特点： ——充分挖掘地块价值，处处体现休闲度假功能 规划： 布局灵动，形似没有规则，实则沿海岸线展开 层层退台，利用坡地地势成就户户海景
离而不散，海岸线的曲折与高低错落的建筑形成群落
建筑： 设计理念——“海上漂浮的方盒子”，延续一贯简洁风格
充分利用海景优势——建筑与景观的对话
小品： 充分体现休闲度假生活特质 房型： 以观景为主要功能展开的舒适空间
规划
布局沿海岸线展开
层层退台设计
建筑
简洁的“方盒子”造型
建筑与景观的对话
小品
休憩场所的设置， 体现休闲度假特质
沙滩上的人物雕塑体 现度假生活的情趣
房型
别墅房型——为观景服务
大量露台
大起居室
大量玻璃房间通透 户内花池增强景观性
开盘时间 一期别墅 二期公寓 2004-6-12 2005-10-1
总套数 107 324
已售套数 105 115
销售率 98% 35.5%
不一样的“十七英里”
地段价值 产品特点 企划概念 营销特色
地段价值：
深圳东部“黄金海岸”
海岸线上独此一个项目形成“稀缺” 地块三面环海呈小型半岛状，零距离触摸海景 项目景观资源: 海景：大鹏湾及溪冲湾，三面环海；山景：近距离的山体植 被，旁边靠着大小梅沙、溪冲、下洞海滨，共约4公里长的沙 滩。 大鹏湾畔的金沙湾，沙质较细，海湾线2.5公里，目前已是 深圳东部旅游的新热点，与香港平洲岛仅一箭之隔。 西涌沙滩长近5公里是深圳市最长的优质沙滩。 七娘山，位于南澳镇，海拨867米，是深圳市第二高山，山 上七座山峰错落险峻。
事前起因：
起因一：开盘当天房源不足 起因二：销售坐地起价
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万科·17英里
２００４年３月１９日，“万科.１７英里”获得《中国建筑艺术年鉴》及中国艺术研究院建筑艺术研究所主办的“中国建筑艺术奖”住宅类的最高奖优秀奖。
２００４年７月１０日，“万科.１７英里”获得中国土地运营博览会颁的大奖“２００４中国豪宅”。
“２００５年度中国别墅１００强”评选，“万科.１７英里”项目得到评委团的高的认可，以９５．８３分的高分，获得２００５年度中国别墅１００强第一名。
一、项目地理位置分析：
万科.１７英里项目位于深圳市龙岗区葵涌镇。
用地面积为６７５７１．１平方米，容积率０．７５，总建筑面积５０６７８平方米，其中住宅４８６７８平方米，商业（含会所）２０００平方米。
用地属于海边坡地类型，三面环海，背靠青山，高差约５０米。
地块形状呈面向西南方向的内弧形状，由此在西向和南向形成两个犄角状半岛，伸入溪涌湾和大鹏湾，直接接触海面处多为礁石。
项目共分两期开发，一期为退台式联排住宅（分双拼、联排和叠拼三种），共１０７套。
二期为２栋小高层公寓，约３２０余套。
产品功能可做居住、度假、商务等。
在深圳建设“海洋蓝色经济”的规划下，深圳东部形成了以旅游、港口和物流为龙头，高新技术、地产以及酒店、会展、贸易等产业互为犄角、相互促进、协调发展的完整产业生态链。
《规划》指出，未来深圳将把重点放在“东部发展带”上，东部海岸既是深圳产业经济的可持续发展区，又是深圳城市功能战略转移的重要区域。
同时，在深圳市近期九大重点发展地区中，东部就占了两个——盐田港地区、东部滨海生态旅游区。
而“发展滨海生态旅游度假区”的建设方针更成为深圳城市建设和房地产开发的重点去区域。
东部黄金海岸线全长１５３公里，陆地总面积３００余平方公里，极具海滨休闲度假旅游开发潜质。
从深圳市盐田港向东，经大小梅沙，沿沙头角海、大鹏湾，行约１７英里，至龙岗区葵涌镇的溪涌村，此段海岸风景优美，极具旅游价值。
１７英里项目刚好位于溪涌海岸。
万科一向能洞察行业先机，其开发项目一直符合城市的协调发展，甚至能提前预见到城市的未来，这一次又抢先一步登陆东部海岸，投资４０亿大举在东部展开万科东海岸、１７英里、大梅沙国际会议展览中心三大项目的开发。
万科已跳出了传统的房地产开发领域，更多的是站在一个更高的角度看待这座城市和这座城市的房地产开发，将项目的选址和开发均纳入城市空间规划发展的范畴，融入到当地的经济发展和城区开发的配套建设中。
二、项目定位分析：
市场分析：万科开发的“１７英里”项目，进入很晚，负面的因素；但仍然做得有声有色，这绝不是靠撞大运所能成就的。
做房地产，无论是户型设计、小区规划、市场营销还是物业管理，万科都是国内数一数二的品牌。
纵观２００５年深圳豪宅市场，１７英里所面临的可谓。