第二章 资产评估的基本方法
2022年注册资产评估师考试资产评估重点公式
第二章 资产评估的基本方法1、市场法具体方法(直接比较法)【例题 P35-43】2、重置成本估算方法 【例题 P56-60】3、资产贬值的估算方法(参考机电设备) 【例题 P62-65】说明及公式总使用年限=实际已使用年限+尚可年限实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率资产利用率=累计实际利用时间/累计法定利用时间 【＞1，超负荷运转；=1，满负荷运转；＜1，开工不足】包括： 资产主要零部件的更换或者修复、 改造、停工损失等费用支出。
超额运营成本扣减所得税 ；现值之和 功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本贬值率=1- (估计可被利用的生产能力/原设计生产能力) x 【x —功能价值指数， 0.6-0.7】 贬值额=年收益损失额× ( 1-所得税税率) × ( P/A ，r ，n )方法 观察法使用年限法修复费用法 净超额运营成本 超额投资成本 间接计算法 直接计算法贬值实体性贬值功能性贬值经济性贬值说明及公式购买型、自建型与重置核算法的区别【P58】【只能评估复原重置成本】 生产能力比例法(线性关系) 规模经济效益指数法(指数关系) 步骤：①在核实资产数量的基础上，把全部资产按照适当标准划分为若干类别②在各类资产中抽样选择适当具有代表性的资产，应用以上三种方法估算其重置成本； ③依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成本计算出分类资产的调整系数。
K=R ’/R方法(1)重置核算法 (2)价格指数法(3)功能价值类比法(4)统计分析法公式P=P ’× ( 1-折扣率)P= P’×对象生产能力/案例生产能力 P= P ’× (对象生产能力/案例生产能力) x P= P ’ × ( 1+价格变动指数) = P ’ ×价格指数 P= P ’ ×评估对象成新率/参照物成新率P=评估对象现行合理成本×参照物成交价/参照物现行合理成本 企业价值评估说明评估对象本身具有现行市场价格 仅存在交易条件差异 线性关系 指数关系 仅有时间差异 仅有成新程度差异功能差异+时间差异+…+交易情况差异 成本市价法 市盈率倍数法方法(1)现行市价法 (2)市价折扣法(3)功能价值类比法(4)价格指数法 (5)成新率价格调整法 (6)市场售价类比法(7)价值比率法第四章资源资产评估1、森林资源资产评估方法【例题P105-117】方法成本法具体方法及合用性重置成本法【幼龄林林木资产】市场法收益法林地费用价值法【林地改良和苗圃地】市场到算法【成、过熟林木】市场成交价比较法【相同或者类似的森林资源资产】收益净现值法【经济林林木资产】收获现值法【中龄林、近熟林】年金资本化法【地租收益稳定且明确的林地、异龄林永续经营】林地期望价法【同龄林林地、永续皆伐】估算林地评估值的方法。
第二章-3 资产评估基本方法——收益法
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3.基本公式为：
Ri P i i 1 (1 r )
其中：Ri——未来第i个收益期的预期收益额，收益期 有限时，Ri中还包括期末资产剩余净额 i ——收益期限 n——折现率
n
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二、收益法的基本前提
⒈被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用 货币衡量； 可预测、可量化 ⒉资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可 以预测并可以用货币衡量； ⒊被评估资产预期获利年限可以预测。
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收益额指标
①利润总额 =总收入-总成本费用 ②税后净利润 =﹝总收入-总成本费用﹞ ×(1-所得税率)
③现金净流量 =税后净利润-股息+折旧费用
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2)折现率
从本质上讲,折现率是一种期望投资报酬率,是投
资者在投资风险一定的情况下,对投资所期望的回报率。
折现率＝无风险报酬率＋风险报酬率
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四、收益法的基本参数
1)收益额
在资产评估中 , 资产的收益额是指根据投资回 报的原理,资产在正常情况下所能得到的归其产权主 体的所得额。 特点 , 其一 , 收益额是资产未来预期收益额 , 而 不是资产的历史收益额或现实收益额；其二,用于资 产评估的收益额是资产的客观收益,而不是资产的实
际收益。
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五、收益法的主要技术方法
年期 有限 每年收益相同 未来年期有限 每年收益不同 未来年期有限
年收益
相 同 不 同
无限 每年收益相同 未来年期无限
每年收益不同 未来年期无限
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每年收益相同 未来年期无限
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自考资产评估第2章2008年至2018年4月试题及答案
第二章资产评估的基本方法1. 市场法应用的前提条件有( ) 2010、2014、2017多；2010简A.必须具有与被评估资产相同或相类似的全新资产价格B.形成资产的耗费是必需的C.需要一个充分发育、活跃的资产市场D.参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的E.评估结果易于被各方面接受【答案】CD P492.为使参照物的价格与被评估资产评估值可比，在选择参照物时要考虑的具体要求有（）编A.参照物的成交价必须真实，即必须是实际成交价；B.要选取多个参照物，我国目前一般要求至少有三个参照物；C.参照物与被评估资产之间大体可替代，即要求两者之间尽可能要类似；D.参照物的成交价应是正常交易结果；E.如关联交易或特殊交易不能修正为正常交易，则不可以选作参照物；【答案】ABCDE P503.采用市场法时，参照物差异调整的主要因素包括（）2016多改、2018年多改A.交易因素B.偏好因素C.区域因素D.成新率因素E.功能因素【答案】ACDE P504．判断题：直接比较法是以国家、行业、市场标准为基准打分，而间接比较法是以被评估对象为基准打分。
（）编【答案】错 P51改为：直接比较法是以被评估对象为基准打分，间接比较法是以国家、行业、市场标准为基准打分。
5.市场法的单一因素比较法中价格指数法，调整的差异因素是（）编A.交易因素B.时间因素C.区域因素D.功能因素【答案】B P526.市盈率乘数法主要对企业价值的评估，该方法是以参照物的市盈率作为乘数，与被评估企业口径相同相乘的另一个乘数是（）编A.资产额B.净资产额C.收益额D.成本额【答案】C P537.简述市场法的优缺点。
2015简【答案】 P538．关于市场法的描述，错误的是( ) 2018单A．市场法是资产评估中最简单、有效的方法B．评估值能反映资产的现实价格C．适用于大部分无形资产的评估D．评估的参数、指标直接从市场获得【答案】C P539.下列各类资产中，适合采用市场法评估的是( ) 2014单A、专用设备B、受地区、环境等严格限制的资产C、大部分无形资产D、通用设备【答案】D P5310. 由于使用磨损和自然力作用所导致的资产贬值为（）历年考题A. 实体性贬值B. 功能性贬值C. 技术性贬值D. 经济性贬值【答案】A P5411. 由于外部环境而不是资产本身或内部因素所引起的达不到原设计生产能力而导致的贬值是（）2013单A．经济性贬值 B．功能性贬值C．实体性贬值 D．超额运营成本折现值【答案】A P5412. 中国政府在“低碳”经济中的承诺将导致更严格的环境保护，这会使更多的生产性设备产生( ) 历年考题A. 实体性贬值B. 功能性贬值C. 技术性贬值D. 经济性贬值【答案】D P5413. 新型号的手机、个人计算机等电子类产品大量出现，从而导致原有型号的该类商品迅速降价，这种贬值或损耗在资产评估中称为（）历年考题A. 实体性贬值B. 功能性贬值C. 有形损耗D. 经济性贬值【答案】B P5414. 运用成本法进行资产评估时，影响资产价值量变化的因素，除了使用磨损和自然力的作用、新技术的推广以及外部环境因素变化等外，还有（）历年考题A. 市场价格B. 原始成本C. 会计政策D. 周转速度【答案】A P5415.下列关于资产评估中成本法的表述，错误的是（）2017单A、评估值等于重置成本减去各项价值损耗B、成本法的使用必须有可供利用的历史资料C、重置成本应该包括资产重置过程中的有效耗费和无效耗费D、重置成本与原始成本的内容构成是相同的，只是价格水平不同【答案】C P54-5516. 成本法应用的前提条件有( ）历年考改A. 应当具备可利用的历史资料B、需要一个充分发育、活跃的资本市场C、被评估资产处于持续使用状态或被假定处于继续使用状态D、形成资产价值的耗费是必需的E、被评估资产必须是可再生、可复制的资产【答案】ACE P5417．利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产或建造具有相同功能的全新资产所需的成本称为( ) 2013单A．历史重置成本B．实际重置成本C．更新重置成本D．复原重置成本【答案】C P5518.下列关于重置成本的说法，错误的是( ) 2018单A．重置成本分为更新重置成本和复原重置成本B．无论是复原重置成本还是更新直置成本，资产本身的功能不变C．复原重置成本的计算采用历史价格，更新重置成本的计算采用评估基准日的价格D．一般来说更新重置成本要小于复原重置成本【答案】C P5519. 在同时计算某台机器设备的复原重置成本和更新重置成本时，两者相同的方面在于（）历年考题A.工艺B. 设计C. 材料D. 价格【答案】D P5520.一台设备的直接成本为8万元，间接成本是直接成本的20％，该设备的重置成本为( ) 2018单A．1．6万元 B．8万元C．9．6万元 D．10万元【答案】C P5621.一项技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往会( )2012单A.偏低B.偏高C.不变D.合理【答案】B P5722.采用物价指数法估算的资产重置成本( ) 2015单A.属于更新重置成本B.属于会计重置成本C.既可能属于复原重置成本，也可能属于更新重置成本D.属于复原重置成本【答案】D P5723.运用物价指数法估算设备的重置成本，只考虑了（）历年考题A. 时间因素B. 地域因素C. 功能因素D. 技术因素【答案】A P5724.被评估设备年生产能力为100万件，已知一台年生产能力为80万件的全新设备的价格为120万元，而且该类设备的价格与生产能力是线性关系，根据上述给定条件，被评估设备的重置成本最接近于（）历年考题A. 58万元B. 90万元C. 120万元D. 150万元【答案】 D=100/80*120=150万元 P5725.现需评估某企业的某类通用设备，评估人员经抽样选择了具有代表性的通用设备5台，估算其重置成本之和为300万元，历史成本之和为200万元，该类通用设备账面历史成本之和为5000万元，该类通用设备的重置成本应为( )2015单A.3333万元B.5000万元C.7500万元D.8000万元【答案】C=300/200×5000=7500万 P5826.评估某企业某类通用设备。
第二章-1 资产评估基本方法——成本法讲解
截至评估日资产累计实际利用时间
× 截至评估日资产累计法定利用时间
100%
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（三）功能性贬值的测算方法
（1）定义 资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落 后而造成的资产价值损耗。功能方面的差异造成的成本增加 或效益降低
（2）表现形式：超额投资成本；超额运营成本
（3）超额投资成本：超额投资成本主要是由于新技术、 新材料、新工艺的运用，使得相同功能的新设备比老设 备的重置成本降低。它主要反映为更新重置成本低于复 原重置成本。
二、成本法中的基本要素
（一）重置成本
重置成本的基本涵义是指资产的现行再取得成本。分 为复原重置成本和更新重置成本。
复原重置成本，是指采用与评估对象相同的材料、标 准、设计、规格及技术等，以现时（基准日）价格水 平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。
更新重置成本，是指采用与评估对象并不完全相同的 材料、标准、设计、规格及技术等，以现时（基准日） 价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所 需的费用。
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计算过程如下： 经济性贬值额 =(100×100000)×（1-33%）×（P/A，r，n） =16662230(元)
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四、成本法的优缺点
成本法的优点
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• 很强的适应性 • 可广泛运用于单项资产评估 • 可对不同性质的贬值因素分别计算
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成本法的缺点
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一、成本法的基本涵义
1、定义
以被评估资产的重置成本，扣除被评估资产 已存在的各种贬值因素，而得到被评估资产价值的 各种评估方法。它是从成本取得和成本构成的角度 对被评估资产的价值进行的分析和判断。
第二章 资产评估的基本方法
计算方法： 1、用资产生产能力来计算经济性贬值
经 济 性 贬 值 [ 1 （ 现实生产能力 X ） ] 被 估 资 产 重 置 成 本 原设计生产能力
X称为生产能力指数，X一般取值0.4～0.9 例2-9：评估资产为某专用生产线，重置成本为20万元，设计日生产能力2000 只。因市场出现可替代产品，现时及今后趋势每日只能生产1200只。如取X=0.6， 则： 1200 0.6 经济性贬值 [1 （ ） ] 200000 52760 （元） 2000 2、利用年收益损失额现值来计算经济性贬值： 经济性贬值=年收益损失额×（1－所得税率）×年金现值系数
截 至 评 估 日 时 资 产 累实 际 利 用 时 间 计 资产利用率 100% 截 至 评 估 日 时 资 产 累法 定 利 用 时 间 计
资产利用率<1，表示开工不足，资产实际已使用年限小 于名义使用年限； 资产利用率=1，表示资产满负荷运转，资产实际已使用 年限等于名义使用年限； 资产利用率>1，表示资产超负荷运转，资产实际已使用 年限比名义已使用年限长。
2、用超额投资成本（视为功能性贬值）估算： 功能性贬值 =复原重置成本－更新重置成本
（四）经济性贬值及其估算 ———指由外部环境变化引起的资产由于利用率降低或 收益额减少而引起的贬值。 哪些情况下不需要计算经济性贬值： （1）资产使用基本正常时；（不存在外在因素造成资产 利用率下降或收益减少） （2）对不能直接计算收益的单台、单件资产进行评估。
三、市场法的优缺点 1、优点： ①能客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、 指标直接从市场获得。 ②评估值更能反映市场现实价格，评估结果易于被各 方理解和接受。 2、缺点： ①需要有公开活跃的市场作为基础。 ②不适合用于评估专用机器设备、大部分的无形资产以 及受到地区、环境等严格限制的一些资产。 四、市场法适用的资产业务： 单项资产的买卖。如买卖设备、原材料、房屋等，用 单项生产要素作为投资参股、合作经营等。 在课征财产税和遗产税时，有时也以现行市价为基础。
第二章 资产评估的基本方法
2
16×1.52 =24.32 4×1.25=5 2×1.19 =2.38 31.7
1.60
1.60/1.60=1
3、功能价值法（功能系数法） （1）生产能力比例法
原理：利用资产成本与功能之间的线性关系计算重 置成本。 应用条件：无法获得处于全新状态的被评估资产的 现行市价，只能寻找与被估资产相类似的处于全新 状态的资产的现行市价作为参照物，然后通过调整 参照物与被估资产之间的功能差异来获得被评估资 产的重置成本。
注意
本，应选择更新重置成本。
（四）损耗的价值分类 1、实体性损耗（有形损耗）
由于使用及自然力的作用而使资产实体发生的损耗。
2、功能性损耗（无形损耗）
由于技术进步导致被估资产功能相对落后，引起资 产贬值。
3、经济性损耗 由于资产的外部环境变化所导致的资产贬值，而非 资产本身的问题。
二、成本法操作程序（了解）
3.形成资产价值的耗费是必须的。
（四）要素
1、重置成本
完全重 置价值
（1）概念：资产的现行再取得成本。即按现时市 场条件重新构建与被估资产功能相同的处于全新状 态下的资产所需要的成本耗费。
（2）分类：复原重置成本&更新重置成本 复原重置成本：在评估基准日，用与估价对象相同 的生产材料、生产及设计标准、工艺质量，以现时 价格水平重新生产一项与估价对象全新状况同样的 资产即复制品的成本。
（3）计算重置成本
重置成本=直接成本+间接成本 =13.04+0.26=13.30（万元）
2、物价指数法（价格指数法） 原理：利用与资产有关的物价指数，将被估资产的 历史成本调整为重置成本。 应用条件：即无法获得处于全新状态的被估资产的 现行市价，也无法获得与被估资产相类似的参照物 的现行市价。 特点：计算的重置成本为复原重置成本。 计算： 被估资产重置成本=资产的历史成本*
第二章 资产评估的基本方法
第二章资产评估的基本方法（难点或重点）：市场法：可比性的理解、类比调整法的运用等；收益法：折现方法的理解和运用，记住基本公式和年金的折现公式；成本法：各个参数的计算方法和成本法的基本原理；资产评估的基本方法按照分析原理和技术路线的不同可以分为三种基本类型：市场法、成本法和收益法。
第一节市场法一、市场法含义P36-371.定义：利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
2.市场法的理论依据：替代原则根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。
如果一项资产是不可替代的，是否可以使用市场法进行评估呢？比如：名画。
3.市场法是最为直接、最具说服力的评估方法之一。
二、市场法的基本前提P37-38应用市场法进行资产评估，必须具备以下前提条件：1.要有一个活跃的公开市场；公开市场是一个充分的市场，有自愿的买者和卖者，之间进行平等交易，排除了个别交易的偶然性，市场成交价格基本可以反映市场行情。
评估结果贴近市场，更容易被接受。
2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。
资产及其交易的可比性，具体体现在以下几个方面：（1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同；（2）参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；（3）参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调整的。
三、市场法的基本程序及有关指标P38-40（一）通过市场法进行评估大体要经历以下程序：1.选择参照物关键注意：参照物与被估资产要有可比性（相同的或类似的）；同时注意：参照物应该选择3个以上。
【例题1·单选题】运用市场法时选择三个及三个以上参照物的目的是（）。
A.使参照物具有可比性B.便于计算C.排除参照物个别交易的偶然性D.容易得出评估值【答案】C【答案解析】参照物价格不仅是其功能的市场体现，还受买卖双方交易地位、交易动机、交易时限等因素的影响，为避免某个参照物的特殊和偶然因素对成交价的影响，运用市场法时应尽可能选择多个参照物。
21第二章资产评估方法
被估资产重置成本＝ 50000×(160%/95%)× 100%＝84210(元)
环比价格指数可考虑按下式求得：
X 1 a1 1 a2 1 a3 1 an 100%
式中：X——环比价格指数； an ——第n年环比价格变动指数
[例]被估资产账面价值为200000元，2000 年建成，2005年进行评估，经调查已知同类资 产环比价格指数分别是：2001年为10%，2002年 为17%，2003年为25%，2004年为25%，2005年为 30%，则：
更新重置成本和复原重置成本的相同方面 在于采用的都是资产的现时价格标准，资产 的功能也是相同的，不同之处在于所用材料、 技术、设计、标准等方面的差异。
随着科学技术的进步，劳动生产率的提高， 新工艺、新设计总会被社会所普遍接受，新 型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能， 还是成本耗用方面都会优于旧的资产，因此， 复原重置成本往往会高于更新重置成本。
规模经济效益指数法:
重置 成本
＝
参照资产 重置成本
×
被评资产的生产能力 参照资产的生产能力
x
X是一个经验数据，称为规模效益指数。
被评估资产的重置成本 参照物资产的重置成本 （ 被评估资产的产量 ）x 参照物资产的产量
推导可得：
被评估资产的重置成本
参照物资产的重置成本
（
被评估资产的产量 参照物资产的产量
=180000+5000+20000=205000（元）
例2：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。 据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经 查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中， 购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直 接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对同 类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨 20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上 涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。该 设备的重置成本是多少？
第二章 资产评估的基本方法
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39
第三节 收益法P43（重、难点）
一、收益法的概念
是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成
现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
它服从资产评估中“以利求本”的思路。基本公式为：
名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的正常年 限。实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限。
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22
CASE
某厂有一台机器设备，2008年购进，账面原 值为50万元，评估基准日为2013年，估计尚 可使用10年。该设备规定每天使用8小时， 实际使用12小时，另一年有两个月季节性停 工。计算该设备的资产利用率、实际使用年限、
（2）估算的重置成本不同：物价指数法估算的 重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是 复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素， 也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变动化因素， 因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。
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12
思考：
一项科学技术进步较快的资产采用物价指 数法估算的重置成本往往会（ ）
截至评估日资产累计法定利用时间
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21
注： （熟记以下公式）
1、总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限 2、实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 3、资产利用率 =截至评估日资产累计实际利用时间/截至评估日资产累计 法定利用时间×100%（时间换算为小时）
4、实体性贬值率=实际已使用年限/总使用年限
观察法 使用年限法（重）
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19
实体性贬值的估算
（一）观察法
是指由专业知识和经验丰富的工程技术人员对被估 资产的主要实体部分进行技术鉴定来确定其损耗程度， 从而估算实体性贬值的方法。计算公式为：
资产评估第二章资产评估的程序与基本方法
员安排及其构成的要求，限定评估精度以及对评估风险的估计 及控制措施； • 资产评估项目所涉及资产的结构、类别、数量及分布状况对资 产清查范围和清查精度的要求； • 评估项目对相关资料搜集的要求及具体安排； • 委托人或资产占有方过去委托资产评估的经历、诚信状况及提 供资料的可靠性、完整性和相关性，判断评估项目的风险及对 应措施安排；
段获得评估业务； • 评估机构和评估人员不得通过降低收费标准或以不切实际的承
诺承揽业务； • 评估机构和评估人员应保持形式上和实质上的独立； • 评估机构和评估人员不能同时为多个评估目的及要求而对同一
资产进行评估；
第一节 资产评估的程序
一、明确资产评估业务基本项
1）接受委托应满足的基本要求。（职业道德与行为规范要求） • 评估机构及其评估人员应充分了解评估对象、评估目的和评估
了解评估对象； 核实委托方和资产占有方所提供资料的可靠性； 并通过在资产勘察过程中发现的问题、线索，有针对性地开
展资料搜集、分析工作。
第一节 资产评估的程序
四、对待评估资产的核实与实地查勘（现场调查）
勘察核实资产是在委托方自查的基础上，以委托方提供评估登 记表或评估申报明细表为准，对委托评估资产进行核实和鉴定 。
一、明确资产评估业务基本事项
2）接受委托前需明确的基本事项。 • 资产评估结果的价值类型。 ✓ 资产评估机构和人员应当在明确资产评估目的的基础上，恰当
确定资产评估结果的价值类型，并确信所选择的价值类型适用 于资产评估目的及评估报告的期望用途。 ✓ 并就所选择价值类型的定义与委托方进行沟通，避免出现歧义 、误导。
✓ 有限责任公司制评估机构的法定代表人可以授权首席评估师或 者其他持有注册资产评估师证书的副总经理以上管理人员在业
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第二章资产评估的基本方法第一节市场法第二节成本法第三节收益法第四节资产评估方法的比较和选择第二章资产评估的基本方法第一节市场法一、市场法及其适用的前提条件（名词解释）市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
（多选）市场法应用的前提条件：（1）需要有一个充分发育、活跃的资产市场；（2）参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可收集到的。
（单选）运用市场法，重要的是能够找到与被评估资产相同或相类似的参照物。
二、运用市场法进行资产评估的方式（单选）（06—4）用市场法对资产评估时，评估值的评定应参照相同或相似资产的市场价格。
（单选）一般地说，在市场上如能找到与被评估资产完全相同的参照物，就可以把参照物价格直接作为被评估资产的评估价值。
（多选）参照物差异调整因素主要包括三方面：（1）时间因素；（2）地域因素；（3）功能因素。
三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点（多选）运用市场法评估资产时，一般按下列程序（或步骤）进行：（1）明确评估对象；（2）进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物；（3）分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物；（4）把被评估资产与参照物比较；（5）分析调整差异，得出结论。
（单选）（07—4）市场法是资产评估中最简单、最有效的方法，其优点表现在：（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；（2）评估结果易于被各方面理解和接受。
（简答）市场法的缺点表现在：（单选）（05—4）（02—4）市场法不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。
第二节成本法一、成本法及其适用的前提条件（名词解释）成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。
（单选）（07—4）在成本法中，资产的贬值或者损耗最多有3种。
二、成本法运用的思路及其各项指标的估算（名词解释）（07—4）（单选）（06—4）更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本。
（多选）（07—4）更新重置成本与复原重置成本的差别保罗：制造标准；利用的材料；设计、格式、技术。
（单选）（04—4）更新重置成本和复原重置成本采用的都是资产的现时价格，它们的不同之处在于资产在技术、设计、标准方面的差异。
（单选）（02—4）对于设计、耗费、格式几十年一贯的某些资产，其更新重置成本与复原重置成本是一样的。
（多选）（06—4）重置成本的估算一般可以采用下列方法：（1）重置核算法；（2）物价指数法；（单选）（07—4）资产重置成本 =资产历史成本*资产购建时物价指数资产评估时物价指数或:资产重置成本=资产历史成本*（1+物价变动指数）（单选）（08—4）（05—4）物价指数法估算的重置成本仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本。
（3）功能价值法：（单选）（06-4）被评估资产重置成本=参照物年产量被评估资产年产量参照物资产重置成本⨯ （单选）（08—4）规模经济效益指数法的有关说法正确的是：这种方法并不适用于所有的机器设备；它运用的条件是生产能力与价格存在一定比例关系；指数的取值范围一般在0.4-1.2之间。
（单选）（05—4）规模经济效益指数法计算被评估资产的重置成本：被评估资产的重置成本=参照物资产的重置成本X )(参照物资产的产量被评估资产的产量⨯（单选）（06—4）（04—4）采用统计分析法确定某类资产重置成本运用的步骤是：（1）在核定资产数量的基础上，把全部资产按照适当标准划分为若干类型。
（2）在各类资产中抽样选择适量具有代表性的资产，应用功能价值法、物价指数法、重置核算法或规模经济效益指数法等方法估算其重置成本。
（3）依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成本计算出分类资产的调整系数，其计算公式为：K=R '/R式中：K ——资产重置成本与历史成本的调整系数；R '——某类抽样资产的重置成本；R ——某类抽样资产的历史成本。
根据调整系数K 估算被评估资产的重置成本，计算公式为：被评估资产重置成本=∑⨯K 某类资产账面历史成本某类资产账面历史成本可从会计记录中取得。
（单选）（08—4）资产的实体性贬值是资产由于使用和自然力作用形成的贬值。
（多选）总使用年限指的是实际已使用年限与尚可使用年限之和。
（单选）(03—4)资产利用率=%100⨯定利用时间截至评估日资产累计法际利用时间截至评估日资产累计实（单选）当资产利用率<1时，表示开工不足，资产实际已使用年限小于名义已使用年限。
（单选）尚可使用年限是根据资产的有形损耗因素预计资产的继续使用年限。
（单选）功能性贬值是指由于技术相对落后造成的贬值。
（单选）净超额运营成本是超额运营成本扣除所得税以后的余额。
（单选）（08—4）功能性贬值的估算还可以通过超额投资成本的估算进行，即超额投资成本可视同为功能性贬值，计算公式为：功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本（单选）（02—4）经济型贬值是由于外部环境变化造成资产的贬值。
（单选）当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。
（多选）（02—4）成新率的估算方法有以下几种：（1）观察法；（2）使用年限法；（3）修复费用法。
（单选）（02—4）修复费用法计算公式如下：成新率=1-%100重置成本修复费用（多选）资产使用过程中，价值的运动依次经过价值损耗、价值转移和价值补偿。
（单选）折旧座位转移价值，是在损耗基础上确定的。
（单选）资产的维修在保证资产正常运转的同时，具有更新的性质。
（单选）经济性贬值是资产外部原因引起的。
三、运用成本法评估资产的程序及其优缺点（多选）运用成本法评估资产一般按下列程序进行：（1）确定被评估资产，并估算重置成本；（2）确定被评估资产的使用年限；（3）估算被评估资产的损耗或贬值；（4）计算确定被评估资产的价值。
（简答）成本法的优缺点：采用成本法评估资产的优点有：（1）比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理；（2）有利于单项资产和特定用途资产的评估；（3）在不易于计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件下可广泛地应用；（4）有利于企业资产保值。
但是，采用成本法的缺点是工作量较大。
而且，它是以历史资料为依据确定目前价值，必须充分分析这种假设的可行性。
另外，经济性贬值也不易全面准确计算。
第三节收益法一、收益法及其适用的前提条件（名词解释）收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
（多选）（05—4）适宜采用收益法评估的资产有：资源性资产；无形资产；商业用房地产等。
（单选）运用收益法对资产评估时，是以资产投入使用后能够连续获利为基础的。
（多选）如果在资产上进行投资不是为了获利，进行投资后没有预期收益或预期收益很少而且又不稳定，则不能采用收益法。
二、收益法应用的形式（单选）收益法的应用，实际上就是对被评估资产未来预期收益进行折现。
（单选）（03—4）收益法下：评估值=∑=+n i i i r R 1)1(式中：i R ——未来第i 个收益期的预期收益额，收益期有限时，i R 中还包括期末资产剩余净额；n ——收益年期；r ——折现率。
（单选）（08—4）未来收益不等额的情形。
基本公式为：资产评估值（预期收益净值）=∑ 前若干年各年收益额⨯各年折现系数+以后各年的年金化收益/资本化率⨯前若干年最后一年的折现系数三、收益法中各项指标的确定（多选）收益法中的主要指标有三个，即收益额、折现率或资本化率、收益期限。
（多选）（08—4）对于收益额的确定，应把握两点：（1）收益额指的是资产使用带来的未来收益期望值，是通过预测分析获得的；（2）收益额必须是由被评估资产直接形成的，不是由该项资产形成的收益应分离出来。
关于收益额的构成，以企业为例，目前有几种观点： ①税后利润，即净利润； ②现金流量； ③利润总额。
（单选）折现率是管理的报酬。
（单选）（04—4）收益法中各指标间的关系是：本金化率越高，收益现值越低。
四、运用收益法评估资产的程序及其优缺点（多选）收益法评估资产的程序：（1）收集验证有关经营、财务状况的信息资料；（2）计算和对比分析有关指标及其变化趋势；（3）预测资产未来预期收益，确定折现率或资本化率；（4）将预期收益折现或资本化处理，确定被评估资产价值。
（简答）收益法的优点是：（1）能真实和较准确地反映企业资本化的价值；（2）与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值易为买卖双方所接受。
（简答）收益法的缺点是：（1）预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响；（2）在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。
第四节 资产评估方法的比较和选择一、资产评估方法之间的关系（单选）一般来说，成本法、收益法的运用都是建立在现行市价基础之上的。
（简答）（06—4）资产评估过程总，市场法和成本法往往容易混淆。
区别市场法和成本法具有重要的理论和实践意义。
两种方法的区别表现为：（1）成本法是按现行市场价格确定重新购买该项资产的价值，而市场法则是按市场上该项资产的交易价格确定的。
前者主要从买者角度，即以购建某项资产的耗费来确定；后者则是从卖者角度，即市场上销售价格来确定。
（2）市场法中的现行市价指的是资产的独立的价格，是交易过程中采用的。
而重置成本不仅包括该项资产的自身价格（购建价格），还包括该项资产的运杂费、安装调试费等。
（3）市场法的运用于原始成本没有直接联系，而成本法中的某些计算，则要用被评估资产的原始成本和原始资料。
（4）成本法是按全新资产的购建成本和扣除被评估资产额各项损耗（或贬值）后确定评估价值；市场法则是按参照物价格，并考虑被评估资产与参照物的各项差异因素并进行调整来确定评估值。
两种方法具有不同的操作程序，资料的获得和指标确定有着不同的思路。
二、资产评估方法的选择（简答）（08—4）（04—4）（02—2）资产评估方法的选择主要应考虑下面几个因素：（1）资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应。
资产评估价值类型与资产评估方法是两个不同层次的概念。
资产评估价值类型说明“评什么”，是资产评估价值质的规定，具有排他性，对评估方法具有约束性；资产评估方法说明“如何评”，是资产评估价值量的确定，具有多样性和替代性，并服务于评估价值类型。
（2）资产评估方法必须与评估对象相适应。
评估对象是单项资产还是整体资产，是有形资产还是无形资产等，往往要求有不同的评估方法与之相适应。