不动产估价(成本法)

某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年， 有效经过年数为8年。经调查测算，该建筑物 的重置价格为800万元。又知其中该建筑物的 墙、地面等修复费用为18万元；装修的重置价 格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年； 设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年， 已使用8年。假设残值率均为零，试计算该建 筑物的折旧总额。
㈠年限法 年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命、 经过的年限或剩余寿命之间关系的基础上。 建筑物寿命有自然寿命和经济寿命之分 自然寿命是指从建成之日起到不堪使用的年数 经济寿命是指建筑物从建成之日起预期产生的 收入大于运营费用的持续年数。 建筑物的经过年数分为实际经过年数和有效经 过年数。
㈡实际观察法 实际观察法不是直接以建筑物的有关年 限来求取建筑物的折旧，而是注重建筑 物的实际损耗程度。 实际观察法是由估价人员亲临现场，直 接观察、估算建筑物在物质、功能及经 济等方面的折旧因素所造成的折旧总额。 建筑物的损耗分为可修复的损耗和不可 修复的损耗
第五章
成本法
第一节 成本法的基本原理 一、成本法的概念 成本法又称承包商法，在评估旧的房地产 的价值时通常称为重置成本法或重置成本折余 法。 成本法是求取估价对象在估价时点时的重 置价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的 客观合理价格或价值的方法。
二、成本法的理论依据
从卖方角度看，成本法的理论依据是生
㈢成新折扣法
成新折扣法是根据建筑物的建成年代、 新旧程度等，确定建筑物的成新率，直 接求取建筑物的现值。
㈣折旧方法的综合运用 综合折旧法、分类折旧加总法、个别折 旧加总法
二、求取建筑物折旧应注意的事项 第一，应注意估价上的折旧与会计上的折旧的 区别 第二，应注意土地使用年限对建筑物经济寿命 的影响 ①建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束 的 ②建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束 的
第六节
现行商品房价格构成
一、商品住宅价格的构成 1、成本 2、利润 3、税金 4、地段差价
二、经济适用房价格的构成 1、征地和拆迁安置补偿费 2、勘察设计和前期工程费 3、建筑安装工程费 4、住宅小区基础设施建设费 5、管理费 6、贷款利息 7、税金 8、利润
三、农地征用费的构成 1、土地补偿费 2、安置补助费 3、地上附着物和青苗的补偿费 4、新菜地开发建设基金 5、耕地开垦费 6、征地占用税 7、征地管理费 8、政府规定的其他有关税费
某建筑物建筑总面积为200平方米，重置价格 为2000元/m2，现值为284800元。该建筑物已 使用15年，耐用年限为50年，建筑物价值损耗 是均匀的。试用直线法求建筑物的重新建造成 本、已使用折旧总额、折旧额和残值率 。
某房地产的土地面积1000平方米，建筑面积 2000平方米。土地于1994年10月1日通过有偿 出让方式获得，使用年限为50年，当时的单价 为1000元/平方米；建筑物的结构为钢筋混凝 土，于1995年10月1日竣工投入使用，当时的 建筑造价为每平方米建筑面积为800元。1999 年10月1日与该房地产的地段和用途相同、使 用年限为50年的土地单价为1100元/平方米； 该类房屋的重置价格（含使用年限为50年的土 地价格）为每平方米建筑面积2000元。估计该 类建筑物的残值为零，土地资本化率为6%。试 利用上述资料估算该房地产1999年10月1日的 总价。
重置价格适用于一般建筑物和因年代久 远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、 建筑构配件和建筑设备，或因建筑技术 和建筑标准改变等，使旧建筑物复原建 造有困难的建筑物的估价。而重建价格 适用于有特殊保护价值的建筑物的估价。 重置价格的出现是技术进步的必然结果， 同时也是“替代原理”的体现。
四、建筑物重新构建价格的求取方法 ㈠单位比较法
第四节
重新购建价格
一、重新构建价格的概念
重新构建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、 重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要 的费用、税金和应得的利润之和。 注意：第一、重新构建价格是估价时点的 第二、重新构建价格是客观的 第三、建筑物的重新构建价格是全新状况下的价 格，未扣除折旧；
★土地的重新构建价格是在估价时点状况下的价格
估算开发利润应掌握以下几点：
1 、开发利润是所得税前的，即开发利润 = 开发完成后 的房地产价值 -土地取得成本 - 开发成本 - 管理费用 - 投 资利息-销售费用-销售税费 2、开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利 润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是 个别开发商所期望的利润。 3、开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产 开发项目所要求的相应平均利润来计算。
第二节 房地产价格构成 房地产价格通常由7大项构成：
⑦⑥⑤④③②① 开销销投管开土 发售售资理发地 利税费利费成取 润费用息用本得 成
二、开发成本 开发成本是在取得开发用地后进行土地 开发和房屋建设所需要的直接费用、税 金等。 在实际中主要包括下列几项： 1、勘察设计和前期工程费 2、基础设施建设费 3、建筑安装工程费 4、公共配套设施建设费 5、开发过程中的税费
第三节
成本法的基本公式
一、最基本的公式 成本法最基本的公式为： 积算价格=重新构建价格-折旧 针对对象： ①新开发的土地 ②新建的房地产（此处指房地、建筑物两种情况） ③旧的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）
步骤：①搞清房地产价格构成 ②估算各构成部分的金额 ③将各构成部分的金额累加
二、适用于新开发土地的基本公式 新开发的土地包括填海造地、开山造地、 征用农地后进行“三通一平”等开发的 土地，在旧城区中拆除旧建筑物等开发 的土地。 公式： 新开发的土地价格=取得待开发土地的成 本 + 土地开发成本 + 管理费用 + 投资利息 + 销售费用+销售税费+开发利润
㈠物质折旧，又称物质磨损、有形损耗， 是建筑物在实体方面的损耗所造成的价 值损失。 进一步可归纳为4个方面： ①自然经过的老朽 ②正常使用的磨损 ③意外的破坏损毁 ④延迟维修的损坏残存
㈡功能折旧，又称精神磨损、无形损耗， 是指由于消费观念变更、设计更新、技 术进步等原因导致建筑物在功能方面的 相对残缺、落后或不适用所造成的价值 损失。 ㈢经济折旧，又称外部性折旧，是指建 筑物本身以外的各种不利因素所造成的 价值损失。
某公司于5年前以出让的方式取得一宗面积为 2000平方米的40年使用权的土地，并于3年前 建成物业投入使用，总建筑面积为5000平方米。 现时重新取得40年土地使用权的出让价格为 2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本为600 万元（建设期为2年，第一年投入40％，第二 年投入60％，可视为年中集中投入），管理费 用为建安成本的3％，年利率为6％，销售税费 为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面 等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格 为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格 为100万元，平均寿命为10年；假设残值率为 零。试计算该房地产现时的价格。（土地资本 化率为8％）
第七节
现行房屋折旧制度
各种结构房屋的耐用年限一般为： 1 、钢筋混凝土结构：生产用房 50 年，受腐蚀的生产用 房35年，非生产用房60年。 2、砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30 年，非生产用房50年。 3、砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30 年，非生产用房50年。 4、砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20 年，非生产用房40年。 5、砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20 年，非生产用房40年。 6、砖木结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20 年，非生产用房40年。 7、简易结构10年。
主要网站：
中国房地产估价师协会： http://www.cirea.org.cn/ 估价师咨询网：http://www.zgpg.net/ 中国土地估价师协会： http://www.creva.org.cn/default.aspx 中华人民建设部：http://www.cin.gov.cn/ 建设部住宅与房地产信息中心： http://www.realestate.gov.cn/ 山东省建设厅执业资格注册中心： http://www.ljzc.net/
㈡分部分项法
㈢工料测量法
㈣指数调整法
第五节
建筑物折旧
一、建筑物折旧的概念和原因 建筑物折旧，是指估价上的折旧而非会计上 的折旧。 估价上的折旧是指各种原因所造成的价值损 失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价 值与其重新构建价格之间的差额。 实际估价中，建筑物的折旧包括3个方面： ①物质折旧 ②功能折旧 ③经济折旧
三、管理费用 四、投资利息 五、销售费用 销售费用是销售开发完成后的房地产所 需的费用
六、销售税费 销售税费是销售开发完成后的房地产应 由开发商（卖方）交纳的税费。可分为 两类：
1、销售税金及附加
2、其他销售税费
七、开发利润
现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入（售价） 减去各种成本、费用和税金后的余额。
第八节 现行房屋完损等级评定标准
房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设 备三个组成部分的项目完好、损坏程度来划 分的，分为5类： ①完好房 ②基本完好房 ③一般完好房 ④严重损坏房 ⑤危险房
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房屋新旧程度的判定标准是： ①完好房：十、九、八成； ②基本完好房：七、六成； ③一般完好房：五、四成； ④严重损坏房及危险房：三成以下
产费用价值论。
从买方角度看，成本法的理论依据是替
代原理。
三、成本法适用的对象、条件和步骤 1 、对象：只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以 假设重新开发建造的房地产，都可以采用成本估价法。 2、条件：一是自由竞争，即可以自由进入市场 二是该种商品本身可以大量重复生产 3、步骤：①搜集有关房地产开发的成本、税费、利润 ②估算重新构建价格 ③估算折旧 ④求取计算价格 注意：在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而 非花费的成本，成本的增减一定要对效用有所作用才能 形成价格。
三、适用于新建房地产的基本公式 新建房地价格 =土地取得成本 +土地开发 成本 + 建筑物建造成本 + 管理费用 + 投资 利息+销售费用+销售税费+开发利润
新建筑物价格=建筑物建造成本+管理费 用+投资利息+销售费用+销售税费+开发 利润
四、适用于旧房地产的基本公式 旧房地产价格=土地的重新取得价格+建筑 物的重新构建价格-建筑物折旧 ★土地的重新取得价格要注意年限