一成本法估算房屋的价值
房地产成本法评估案例
房地产成本法评估案例一、案例背景某地房地产公司拟购买一块土地，为了确定其购买价格和开发方案，需要进行成本法评估。
该土地位于市区中心位置，总面积为5000平方米，周边有商业、住宅等多种用途的建筑物。
二、成本法评估方法成本法评估是指根据建筑物的重建成本来确定其价值的一种方法。
该方法主要考虑建筑物的重建成本及其折旧程度，以此推算出房屋的价值。
具体步骤如下：1. 确定土地价值：根据市场行情和土地周边环境等因素确定该土地的市场价值。
2. 计算重建成本：根据所选用的设计方案和材料等因素计算出重建该房屋所需的全部费用。
3. 计算折旧：根据房屋使用年限和折旧率计算出每年应减少的价值。
4. 计算净收益：将预期租金或销售收入减去管理费用、维修费用等费用后得到净收益。
5. 计算投资回报率：将净收益与投资额相除得到投资回报率。
三、土地价值评估1. 确定土地位置：该土地位于市区中心位置，周边有商业、住宅等多种用途的建筑物，交通便利，人流量大。
2. 参考市场价值：根据周边同类土地的成交价和未来发展趋势等因素参考市场价值，初步确定该土地的市场价值为3000万元。
3. 考虑其他因素：考虑该土地的用途、规划、环境等因素对其价值的影响，综合考虑后最终确定该土地的市场价值为3200万元。
四、重建成本计算1. 设计方案：根据市场需求和规划要求确定设计方案，选择适合该区域的建筑类型和风格。
2. 材料费用：根据设计方案选择适合的材料，并参考市场行情确定材料费用。
如钢筋混凝土结构、玻璃幕墙等。
3. 劳务费用：根据设计方案和施工周期确定劳务费用，并参考工程师协会标准确定工程师费用。
4. 设备费用：根据设计方案和使用要求确定设备费用，并参考市场行情确定设备价格。
如电梯、空调等。
5. 其他费用：包括税费、保险费、监理费等，根据市场行情确定。
五、折旧计算1. 使用年限：根据国家规定，商业用途的建筑物使用年限为30年，住宅用途的建筑物使用年限为50年。
房地产评估——成本法
房地产评估——成本法房地产评估——成本法一、概述房地产评估是对房地产价值进行客观、全面、科学评估的过程。
成本法是一种常用的房地产评估方法，主要以所建房屋的成本为基础确定其价值。
本文将详细介绍房地产成本法的评估步骤及相关要点。
二、评估步骤1. 收集基本信息：收集被评估房地产的基本信息，包括建筑面积、土地面积、建筑材料、建筑年代等。
2. 确定建筑成本：根据所建房屋的结构类型、材料、建筑质量等，确定房屋的建筑成本。
可以参考行业指南或者咨询专业人士。
3. 考虑折旧因素：房屋在使用过程中会产生磨损和技术过时，需要考虑这些折旧因素对房屋价值的影响。
4. 考虑土地价值：除了房屋本身的价值，还需要考虑土地的价值。
可以通过市场研究或者与专业人士咨询来确定土地价值。
5. 考虑附属设施价值：房地产评估还需要考虑附属设施的价值，如园林、露台、停车场等。
6. 综合评估：根据以上步骤，综合考虑房屋本身价值、土地价值和附属设施的价值，确定房地产的最终评估价值。
三、评估要点1. 建筑成本计算：建筑成本包括直接成本和间接成本。
直接成本包括人工成本、材料成本和设备成本；间接成本包括管理费用、施工费用等。
需要注意对每个成本进行详细分类和计算，确保计算结果准确。
2. 折旧计算：折旧可以分为物理折旧和功能折旧。
物理折旧主要指由于时间和自然环境等因素引起的磨损；功能折旧主要指由于技术进步等因素引起的房屋技术过时。
需要根据实际情况合理确定折旧率。
3. 土地价值测算：土地价值可通过市场调研或者咨询专业人士来确定。
需要关注土地的位置、用途、规划条件等因素进行评估。
4. 附属设施评估：附属设施的价值可以通过类似的成本法计算确定。
附件：1. 评估报告示例2. 房地产调查表格3. 相关法规和政策文件法律名词及注释：1. 成本法：一种房地产评估方法，通过确定所建房屋的成本来确定其价值。
2. 折旧：指房屋在使用过程中由于时间和自然环境等因素引起的磨损和技术过时的损失。
房地产评估-成本法
房地产评估-成本法引言概述：房地产评估是指对房地产资产进行价值评估的过程，其中成本法是一种常用的评估方法。
成本法是基于房地产资产的重建成本来确定其价值的方法，通过考虑土地和建筑物的成本，以及折旧和修复等因素，来评估房地产的价值。
本文将详细介绍房地产评估-成本法的五个主要部分。
一、土地成本1.1 土地价值评估：评估土地价值是成本法的第一步，可以通过比较法、收益法和折现法等方法进行。
比较法是根据类似土地的市场交易进行比较，收益法是根据土地的潜在收益进行评估，折现法是通过将未来的土地收益贴现到现值来确定土地价值。
1.2 土地改良成本：土地改良成本是指对土地进行开发或改造所需的费用，包括土地平整、道路建设、排水系统等。
评估土地改良成本需要考虑土地的特征、地理位置和市场需求等因素。
1.3 土地折旧：土地折旧是指土地价值随时间的流逝而减少的情况。
一般来说，土地的折旧率较低，因为土地是一种稀缺资源，其价值通常会随着时间的推移而增加。
二、建筑物成本2.1 建筑物重建成本：建筑物重建成本是指将房屋完全重建所需的费用，包括建筑材料、劳动力和建筑工程费用等。
评估建筑物重建成本需要考虑建筑物的类型、规模和建筑材料的价格等因素。
2.2 建筑物折旧：建筑物折旧是指建筑物价值随时间的流逝而减少的情况。
建筑物折旧通常由物理折旧和功能折旧两部分组成。
物理折旧是指建筑物的物质磨损和老化，功能折旧是指建筑物的功能降低或过时。
2.3 建筑物修复成本：建筑物修复成本是指对建筑物进行维修和修复所需的费用。
评估建筑物修复成本需要考虑建筑物的状况、维修材料和劳动力成本等因素。
三、其他成本3.1 建设期利息：建设期利息是指在房地产项目建设期间所产生的利息费用。
评估建设期利息需要考虑项目的融资成本、建设周期和利率等因素。
3.2 管理费用：管理费用是指对房地产项目进行管理和运营所需的费用，包括物业管理费、维修费和保险费等。
评估管理费用需要考虑项目的规模、物业类型和市场需求等因素。
房地产估价(成本法)
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房地产估价理论与方法 ——— 成本法
01
成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值的方法。
成本法的本质是以房地产的重新开发为导向来求取房地产的价值。
02
1、成本法的含义：
房地产估价方法——成本法
成本法的适用对象：
新近开发完成的房地产、可以假设重新开发的现有房地产、证载开发的房地产、计划开发的房地产。
安排被征地农民的社保费
征集集体土地的土地取得成本：
土地征收补偿费用
房地产估价方法——成本法
① 新菜地开发建设基金 （征收郊区菜地）
标准由省、自治区、直辖市规定。
② 耕地开垦费（占用耕地）
省、自治区、直辖市的规定缴纳
③ 耕地占用税（占用耕地）
《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》
④ 征地管理费
对于很少发生交易而限制了比较法运用，有没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，如学校、医院、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，特别适用成本法估价。
化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产，以及单独的建筑物或者其装饰装修部分。
房地产估价方法——成本法
解：设该房屋的重新构建价格为V元/㎡， 建筑安装工程费＝1200元／平方米； 专业费用＝1200×8%＝96元／平方米 管理费用＝（1200＋96）×3%＝38.88元／平方米； 销售费用＝V×4%＝0.04V 投资利息＝（1200＋96＋ 38.88 ＋ 0.04V）×〔（1＋6%） －1〕＝19.59+0.0006V 销售税费＝V×6% 开发利润＝（1200＋96＋ 38.88 ＋ 0.04V ＋ 19.59+0.0006V）×15%＝203.17＋0.0061V V＝ （1200＋96＋ 38.88 ＋ 0.04V＋19.59+0.0006V＋V×6%＋ 203.17＋0.0061V）
房地产评估成本法
房地产评估成本法引言房地产评估是指对房地产项目的价值进行估算和评价的过程。
其中，成本法是评估房地产项目价值的一种方法，通过计算项目建设成本以及相关附加成本，来确定房地产项目的市场价值。
本文将介绍房地产评估成本法的基本原理、具体步骤以及应用范围。
成本法的基本原理成本法是一种根据成本计算评估房地产项目价值的方法。
其基本原理是，房地产项目的市场价值应该与建设该项目的成本相一致。
这是因为在市场经济条件下，供求关系决定了房地产项目的价值，而建设成本是确定供给的重要因素之一。
因此，通过评估房地产项目的建设成本，就能推断出该项目的市场价值。
成本法的具体步骤步骤一：项目建设成本计算评估房地产项目的第一步是计算项目的建设成本。
建设成本包括以下几个方面的费用：1.土地成本：即购买土地或者租赁土地所需支付的费用。
2.建筑物成本：即建筑物的造价，包括建筑材料、劳动力成本、技术费用等。
3.基础设施成本：即项目所需的基础设施建设成本，如道路、给水排水、电力等。
4.管理费用：即项目管理所需的费用，包括项目管理人员的工资、办公费用等。
步骤二：相关附加成本计算除了项目建设成本之外，还需要考虑一些相关的附加成本，以更准确地评估房地产项目的市场价值。
相关附加成本包括以下几个方面的费用：1.税费：即房地产项目购买或者租赁所需支付的税费，如土地增值税、营业税等。
2.融资成本：即项目所需融资的利息费用。
3.使用权费用：即使用项目所需支付的租金或者使用权费。
步骤三：市场价值计算在完成项目建设成本和相关附加成本的计算之后，就可以根据成本法的原理来计算房地产项目的市场价值了。
市场价值计算的公式如下：市场价值 = 建设成本 + 相关附加成本成本法的应用范围成本法适用于各类房地产项目的价值评估，包括住宅、商业、办公等不同类型的房地产项目。
其优势在于可以通过具体的成本计算，相对准确地确定项目的市场价值。
因此，成本法在房地产投资决策、贷款申请、项目拍卖等方面具有广泛的应用。
房地产评估_成本法
房地产评估_成本法在房地产市场中，评估房产的价值是一项重要的任务。
评估的方法有多种，其中成本法是一种常用的评估方法之一。
本文将重点探讨房地产评估中的成本法，并分析其优势、应用范围以及存在的局限性。
一、成本法概述成本法主要侧重于以建筑物所需要的成本作为评估的依据，其中包括土地购买成本、建筑物的建设成本以及相关的附属设施、设备、装修等费用。
成本法认为，一个房产的价值与其重建成本或替代成本有关。
二、成本法的优势1. 相对简单直观：成本法的计算相对简单，可以通过对土地价格、建筑材料价格以及建设成本的调研和计算得出评估结果，更容易被人们接受和理解。
2. 适用广泛：成本法适用于各类房产，包括住宅、商业物业以及工业场地等。
它不仅可以评估已存在的建筑物的价值，还可以用于评估拟建建筑物的潜在价值。
3. 建筑物的折旧考虑：成本法在评估中纳入了建筑物的折旧因素，考虑了建筑物的使用寿命以及物理和经济因素对建筑物价值的影响，使评估结果更加准确。
三、成本法的应用范围成本法可以应用于多种房地产评估场景，包括但不限于以下几种情况：1. 用于保险理赔：在房屋损坏或灾害事故后，保险公司可以使用成本法来评估损失，并进行理赔。
评估人员可以通过计算重建或修复所需的成本来确定理赔金额。
2. 用于资产评估：成本法可以帮助企业对其资产进行评估和核算，为企业的财务决策提供参考。
例如，在公司重组、资产购买或出售等场景中，成本法可以用于确定资产的公允价值。
3. 用于投资决策：成本法可以帮助投资者评估潜在投资项目的价值。
通过对建设成本、市场需求以及建筑物的预期寿命等因素进行综合考虑，投资者可以更好地决策是否进行房地产投资。
四、成本法的局限性1. 忽略市场需求和供求关系：成本法重点关注于建筑物的建设成本，忽略了市场需求和供求关系对房产价值的影响。
在供求失衡的情况下，成本法的评估结果可能与市场价值存在较大差距。
2. 忽略土地的特殊价值：成本法的计算一般假定土地是无限可用的，土地价值与建筑物的成本无关。
房屋评估成本法
房屋评估成本法
房屋评估成本法是指通过对房屋的建造成本进行评估来确定其市场价值的一种方法。
这种方法主要适用于新建房屋或者房屋进行重建或翻新的情况。
房屋评估成本法的主要步骤包括确定房屋的首次建造成本、对建造成本进行折旧调整以及对市场环境进行调整。
首次建造成本是指在过去的市场环境下，按照相关法规和标准所需要的所有成本，包括土地购买费用、设计费用、建筑材料费用、施工费用等。
通过对这些成本进行综合计算，可以得出房屋的建造成本。
然而，由于市场环境的变化以及房屋使用年限的不同，首次建造成本并不能完全反映房屋的真实市场价值。
因此，在计算建造成本的基础上，需要对房屋进行折旧调整。
折旧调整主要是根据房屋使用年限和折旧率来计算房屋的折旧值，并将这一值从建造成本中剔除。
这样就可以得到房屋的净建造成本。
折旧率的计算需要考虑市场环境、使用年限以及房屋状况等因素。
最后，对净建造成本进行市场环境调整。
市场环境调整主要是考虑当前的市场条件和需求，通过对比类似房屋的交易价格和租金来确定房屋的市场价值。
需要注意的是，房屋评估成本法只能作为评估房屋价值的一种
方法，它并不能完全反映市场价值的真实情况。
因为房屋价值受到多种因素的影响，如地理位置、周边设施、政策变化等。
因此，在进行房屋评估时，还需要结合其他方法，如收益法、比较法等，进行综合评估。
总之，房屋评估成本法是房屋评估中常用的一种方法，通过对房屋建造成本的计算、折旧调整以及市场环境的调整，来确定房屋的市场价值。
然而，需要注意的是，这种方法只是一种参考，还需要结合其他因素来进行评估。
成本法评估房屋报告案例
成本法评估房屋报告案例成本法评估房屋报告是用于对房屋进行评估的一种方法。
下面是一个关于成本法评估房屋的案例。
某地一栋房屋需要进行评估。
这栋房屋是一栋三层楼的住宅，总建筑面积为200平方米。
房屋建成于1990年，使用了钢筋混凝土结构，外墙为砖混结构。
目前房屋的使用状态良好，无需进行大规模的维修。
首先，对该栋房屋进行建筑物评估。
根据房屋的建筑面积、建筑结构和使用年限等因素，确定了房屋的基准价格。
例如，每平方米的建筑造价为5000元。
根据房屋面积和基准价格，可以计算出该栋房屋的基准价值为100万元。
接下来，对该栋房屋进行设备和家具的评估。
通过调查和估算，确定了房屋内部的设备和家具总价值。
假设设备和家具的总价值为10万元。
然后，对该栋房屋进行土地评估。
土地评估主要考虑房屋所在地的土地价格和使用权。
根据当地的土地市场价格，估算出该栋房屋的土地价值为50万元。
最后，将建筑物价值、设备和家具价值以及土地价值加总，并减去折旧和磨损等因素，得出该栋房屋的评估价值。
假设折旧率为5%，则折旧金额为5万元。
假设磨损率为1%，则磨损金额为1万元。
将原价值100万元加上设备和家具价值10万元、土地价值50万元，再减去折旧金额5万元和磨损金额1万元，得出该栋房屋的评估价值为154万元。
综上所述，根据成本法评估房屋的方法，该栋房屋的评估价值为154万元。
该方法通过对房屋的建筑物、设备和家具以及土地进行评估，综合考虑了各项因素，得出了一个相对客观和准确的评估价值。
当然，成本法评估房屋还需要考虑一些其他因素，比如市场需求和供应情况、房屋所在地的地理位置和环境等。
这些因素也会对房屋的评估价值产生影响。
因此，在进行房屋评估时，需要进行充分的调查和研究，以准确地评估房屋的价值。
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一）、成本法估算房屋的价值
成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
成本法的基本公式为：
建筑物价格= 建筑物重置价格- 折旧= 建筑物重置价格×成新率
1、开发成本
估价对象房产为砖混结构五层楼房，建造年代不详。
其房产总建筑面积为2956.66 m2；本估价报告采用重置成本法评估房屋价格,具体计算过程如下：
⑴建筑安装工程费
建筑安装工程费包括直接费、间接费及工程造价的全部费用，根据委托方提供的资料和博白县有关建安工程预算定额和费用定额等造价文件及近期造价指标, 结合估价对象建筑结构、设计标准、装饰水平确定其单位建筑面积造价为350元/M2。
⑵勘察设计和前期工程费
前期工程费包括勘察规划、可行性研究、设计、报建费等，取总建安费的10%，则勘察设计和前期工程费：350×10% =35元/m2
⑶基础设施建设费
包括建造区内的道路、供水、供电、排水、排污、照明、绿化、环境卫生等费用，约为建安费的5%。
则基础设施建设费为：350×5% ≈18元/m2
⑷公用配套设施建设费
包括建造各种非营业性的公用配套设施的建设费用，约为建安费的
8%，则公用配套设施建设费为：350×8% =28元/m2
⑸开发过程中的税费及不可预见费
包括开发过程中的各种不可预见费用，约为建筑安装工程费的5%，则开发过程中的及不可预见费税费为：350×8% =28元/m2
⑹估价对象开发成本为⑴~⑸之和,即：
⑴+ ⑵+ ⑶+ ⑷+ ⑸=350+35+18+28+28= 459元/m2
2、管理费用
主要包括开办费和开发过程中管理人员工资等,约为开发成本的8%,则管理费用为:459×8% ≈37元/ m2
3、投资利息
以1项和2项为基础，开发期为1年，现行银行一年期贷款利率为5.58%，假设各项费用在开发期内均匀投入，则投资利息为：
[1+2]×[（1+i）0.5-1]
=[459+37]×[（1+5.58%）0.5-1]≈14元/m2
4、销售费用
销售费用以上述1项、2项、3项、之和的3%计算为：
（459+37+14）×3%≈15元/m2
5、销售税费
销售税费以上述1项、2项、3项、4项之和的5.5%计算为：
[1+2+3+4]×5.5%
=[459+37+14+15]×5.5% ≈29元/m2
6、开发利润
开发利润以上述1项、2项、3项、4项之和的15%计算。
开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润。
目前博白县房地产开发市场平均投资利润率取15%,故其开发利润为:
[1+2+3+4+5]×15% =[459+37+14+15]×15% ≈79元/m2
7、建筑物重置单价
1+2+3+4+5+6 =459+37+14+15+29+79= 633元/m2
7、建筑物成新修正单价
委托方提供的资料，无法确定估价对象房屋建造年月，根据估价人员现场勘查掌握的情况及估价人员经验综合分析，确定房屋实际成新率为83%，故其修正单价为：633×83%≈525元/ m2
（二）、成本法估算新开发土地的价值
求取土地的成本法是求取估价对象在估价时点的土地新开发价格，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
求取土地的成本法的基本公式为：
新开发土地价格= 取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+
投资利息+销售费用+销售税费+开发利润
1、取得待开发土地的成本
依据委托方提供的资料及估价人员现场调查、了解掌握的当地土地市场资料，经综合分析，确定取得待开发土地的成本为：400元/m2。
2、土地开发成本
依据委托方提供的资料及估价人员现场调查、了解掌握的当地土地市场资料，经综合分析，确定土地开发成本：240元/m2。
3、管理费用
管理费用取“取得待开发土地的成本”与“土地开发成本”之和的8%为：51元/m2。
4、投资利息
投资利息以上述1项、2项、3项为基础计算，土地开发期按半年计算，投资利息采用现行银行一年期贷款利率5.58%，假设第1项费用在开发期初一次投入，第2项、第3项费用在开发期内均匀投入，则投资利息为：（1）、第1项费用利息：
[1]×[（1+i）0.5-1]
=[400]×[（1+5.58%）0.5-1]≈11元/m2
（2）、第2、3项费用利息：
[2+3]×[（1+i）（0.5/2）-1]
=[240+51]×[（1+5.58%）（0.5/2）-1]≈4元/m2
（3）、投资利息为：
（1）+（2）=11+4=15元/m2
5、销售费用
销售费用以上述1项、2项、3项、4项之和的3%计算为：
（400+240+51+15）×3%≈21元/m2
6、销售税费
销售税费以上述1项、2项、3项、4项、5项之和的5.5%计算为：（400+240+51+15+21）×5.5%≈40元/m2
7、开发利润
开发利润以上述1项、2项、3项、4项、5项之和的15%计算。
开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润。
目前博白县房地产开发市场平均投资利润率取15%,故其开发利润为:
（400+240+51+15+21）×15%≈109元/m2
8、新开发土地价格
新开发土地价格为上述1至8项之和，即
400+240+51+15+21+40+109=876元/m2
10、计算楼面地价
设定容积率为2.2，则
楼面地价=土地单价÷容积率=876÷2.2≈398元/m2
（三）、估价测算结果
（1）、建筑物成新修正单价为：525元/ m2
（2）、土地楼面地价为：398元/m2
（3）、房地产单价为：（1）+（2）=525+398 =923元/ m2
（4）、房地产总价为：2956.66 m2×923元/ m2≈2728997元/ m2
六、估价测算过程
收益法的原理是: 由于房地产具有连续收益性, 使用期相对较长, 其产生的净收益能够在未来连续获得, 将房地产的净收益, 按一定的资本化率, 可以求出房地产价值的总额。
净收益每年不变且为有限年期时对应的收益还原法公式为:
a １
V= ──×{１－───}
r (1+r)n
其中: V──房地产价格a──房地产净收益
r──为房地产资本化率n──未来收益年限
1、确定资本化率r:
通过安全利率加风险调整值的方法来求取房屋资本化率, 即房地产资本化率=安全利率+风险调整值, 选用银行一年期存款利率2.25%为安全利率, 根据估价对象所处的社会经济环境及投资该房地产与投资其他经济行为作比较后认为估价对象，风险调整值取3.75%，则房地产资本化率为：r= 2.25%＋3.75% =6.0%
2、确定年净收益a:
(1) 年总收益
估价对象临街一层现为商铺出租，我公司估价人员对本县城同类地段类似房地产的租赁市场可比实例调查情况分析如下：
可比实例A：面积28m2，月租金500元，单价为17.86元/m2·月。
可比实例B：面积22m2，月租金400元，单价为18.18元/m2·月。
可比实例C：面积26m2，月租金500元，单价为19.23元/m2·月。
经过综合分析考虑，采用“加权算术平均数”综合出的估价对象月平均租金为：
17.86×0.5+18.18×03+19.23×0.2=18.23元/m2·月
依据租赁市场可比实例调查情况确定出租率为95%，则:
年总收益= 18.23×12×95%=207.82(元/m2)
(2) 年总费用:
①维修费按年总收益的2%计算:
207.82×2% =4.16(元/m2)
②管理费按年总收益的5%计算：
207.82×5% =10.39(元/m2)
③税金(房产税)按年总收益的12%计算:
207.82×12% =24.94(元/m2)
④保险费按房屋重置价格的0.2%计算,根据估价对象的结构及装修情况,取估价对象房屋重置价格为900元/m2,则:
900×0.2% =1.8(元/m2)
⑤年总费用=①+②+③+④
=4.16+10.39+24.94+1.8=41.29(元/m2)
(3)房地产年净收益a
a= 年总收益－年总费用
= 207.82-41.29=166.53(元/m2)
3、确定收益年限n
由于该评估对象的土地使用权为划拨性质, 使用权年限为无限年。
故假定本估价对象土地为出让土地进行评估，依据商业用途用地的法定最高出让年限设定其未来收益年限n =40年。
4、估价对象价值确定
a １166.53 １
V= ─×{１－──}= ───────×{１－──────}
r (1+r)n 6.0% (1+6.0% )40
≈2506元/m2
以估价对象建筑面积为280m2计，则：
估价对象房地产总价=2506×280=701680(元)。