城中村改造的模式
城中村改造的原理及模式研究
发展 的过 程 。城市 发 展 的过程 ，就 是一 个 即 随时 间推移 ，成本 和 收益 都呈 加速 增长
向外不 断 扩 张 的过 程 。在城 市 的初 始扩 张 的态势 。
中 ，如图１ 中的第一阶段 ，由于乡村居 民 但 两 条 曲 线 相 比较 ，在 同一 时 点 ， 点的拆迁成本过高 ， 开发者为了节约开发 收 益 函数 的导 数 ｙ 应 大 于 成 本 函数 的导 费 用 ，选 择 跳过 居 民点 的方式 ，先开 发 居 数 ｙ 。其 内涵 是 收 益 的 增 长 速 度 要 快 于
个 ，一 半 以上 分布 在海 淀 、朝 阳 、丰 台和 体 制和政 策原 因 ；不 同的利 益 主体— —政 石 景 山四个 区 ；上海 市 的城 中村人 口约 有 府 、户 籍村 民和外来 人 口之 间 的博 弈 等 。 ３ ５ ０ 万 ，占上 海 总 人 口的 １ ７ ％，流 动 人 口 城 中村 的存在 带来 了管 理 问题 、环 境 问题 的５ ０ ％；广 州 也不 例 外 。城 中村 ，即城 市 和经济问题 ， 但改造难度很大 。因此 ， 研 中的农村 ，是伴 随着 城 市郊 区化 、产业 分 究 城 中村 的改 造原 理并探 寻 城 中村 改造 的
民点 附近 的农 用地 ，城市 就 逐渐 包 围 了农 成 本 的增 长速度 。 村 ，形成 了城 中村 。这一 阶 段城 中村 的 区 这样 ，两条 曲线 就会 在 某一 点交 叉 ， 位 价值 并 不 明显 ，开 发 主体 没有 改造 的动 其 内涵 就 是此 点后 ，收益 就 超过 成本 。于 力 ，因而 城 中村形 成 并 不断 成 长 。随着 城 是 ，城 中村 改 造 也 就 进 入 政 府 的 议 事 Ｅ ｔ 市 的进 一 步 扩 张 ，如 图 １ 中 的第 二 阶段 ， 城 中村周 围的农 用 地 消失殆 尽 ，变成 了商
城中村改造模式研究
121专题十 城中村改造模式专题研究目录第一部分 国内城中村改造模式综述 (122)1. 城中村改造模式 ............................................................................................ 122 1.1. 从规划改造方式来分析城中村改造模式 ......................................................... 122 1.1.1. 异地迁建 ....................................................................................................... 122 1.1.2. 就地改造 ....................................................................................................... 122 1.2. 从改造主体来分析城中村改造模式 ................................................................ 122 1.2.1. 政府主导型的改造模式 .................................................................................. 123 1.2.2. 开发商主导型改造模式 .................................................................................. 123 1.2.3. 村集体主导型改造模式 .................................................................................. 123 1.2.4. 开发商、村集体共同主导型改造模式 ............................................................. 123 2. 城中村类型及其适用改造模式 ....................................................................... 124 2.1. 典型“城中村” ............................................................................................ 124 2.2. 准城中村 ....................................................................................................... 124 2.2.1. 拥有良好的经济基础和区位条件的准城中村1 ................................................ 124 2.2.2. 区域位置不佳，经济相对比较落后的准城中村2 ............................................ 124 2.3. 景中村 .......................................................................................................... 124 2.3.1. 用地性质为风景旅游及文物保护用地的景中村1 ............................................ 124 2.3.2. 公建市政配套不完善的景中村2 ..................................................................... 124 2.4. 小结 .............................................................................................................. 125 3. 我国大城市城中村改造模式对比分析 ............................................................. 125 3.1. 深圳城中村改造 ............................................................................................ 125 3.1.1. 有关政策 ....................................................................................................... 125 3.1.2. 渔民村改造实践 ............................................................................................ 125 3.1.2.1. 基本状况 ................................................................................................ 125 3.1.2.2. 存在问题 ................................................................................................ 125 3.1.2.3. 改造思路 ................................................................................................ 125 3.1.2.4. 改造评价 ................................................................................................ 126 3.2. 珠海城中村改造 ............................................................................................ 126 3.2.1. 有关政策 ....................................................................................................... 126 3.2.2. 水湾头村——山水华庭改造实践 .................................................................... 126 3.2.2.1. 旧村状况 ................................................................................................ 126 3.2.2.2. 拆迁补偿方案（主要部分） .................................................................... 126 3.2.2.3. 改造方案 ................................................................................................ 126 3.2.2.4. 改造评价 (126)3.3. 广州城中村改造 (126)3.3.1. 广州城中村改造有关政策............................................................................... 126 3.3.2. 广州城中村改造实践 ...................................................................................... 127 3.3.2.1. 以建带治 ................................................................................................ 127 3.3.2.2. 异地重建 ................................................................................................ 127 3.4. 小结 .............................................................................................................. 127 4. 关于城中村改造的思考和建议 ....................................................................... 127 4.1. 打破城乡二元空间格局、关怀“弱势群体” .................................................. 127 4.2. 提倡公众参与 ................................................................................................ 127 4.3. 社区规划因“村”制宜 . (127)第二部分 临汾城中村改造模式研究 (128)1. 临汾城中村概况 ............................................................................................ 128 1.1. 数量及分类 .................................................................................................... 128 1.2. 村容村貌 ....................................................................................................... 128 1.3. 村民主要经济活动 ......................................................................................... 128 2. 临汾“城中村”要解决的主要问题及改造模式建议 ........................................ 128 （1）整理空间，对接战略结构——整体集中搬迁 ........................................................ 128 （2）重要地段改造 ..................................................................................................... 129 （3）特色化改造 ......................................................................................................... 129 （4）综合整治 (129)122专题十 临汾市城中村改造模式专题研究第一部分 国内城中村改造模式综述自改革开放以来，随着我国国民经济的高速增长，城市化的进程明显加快，城市化水平的迅速提高以及大城市的迅猛发展，一方面促进了城市经济、文化和科技的发展，孕育了现代文明城市;另一方面也导致了一些城市不同程度地染上了“城市病”。
深圳城中村改造历史回顾与模式探析 点击次数1008
深圳城中村改造历史回顾与模式探析点击次数10082004年10月28日，深圳市违法建筑清查暨“城中村”改造动员大会召开，开始对“城中村”进行“建市以来力度最大的一次手术”。
2005年4月8日，深圳市召开“城中村”（旧村）改造工作现场会，交流、总结了前一阶段“城中村”（旧村）改造工作经验，认为深圳各区、各部门“城中村”改造工作已初步打开工作局面。
深圳的“城中村”改造采取综合整治和全面改造两种改造模式。
综合整治类的自主权全部下放给区政府，局部拆建的标准定为改造率30%。
为了确保“成熟一个，改造一个，改造一个，成功一个”，深圳建立了“城中村”改造准入制度，对进入行政许可程序的改造项目和参加“城中村”（旧村）改造开发的机构设定准入条件，“城中村”（旧村）改造项目的绝大部分工作是在行政许可程序之前，进入行政许可程序之后，各相关部门一方面要依照《行政许可法》办理，另一方面要提供“直通车”或“绿色通道”服务，从而防止投机行为发生。
全面改造类则进一步分为整体拆建和局部拆建，以给改造工作提供更明晰的分类指引。
2005年5月22日引爆的福田区渔农村16栋总面积为5.1万平方米的高层建筑，是深圳市实施全面改造模式的一个典型代表。
为保证村民利益，市政府、福田区政府都给予了多种优惠，一是建成后除公共配套设施外，其他部分建筑可进入市场运营；二是对渔农村改造采取特事特办原则，提高改造效率；三是制定灵活的拆补方案，对村民的合理利益予以保障。
另外，福田区政府还拨出资金近亿元，用于渔农村改造的前期工作、市政基础设施、公共配套设施建设和项目资金缺口补偿等项支出。
改造过渡期间的安置费用采取租金补偿方式，按栋计算，每平方米面积的租金补偿为20元／月，按季支付，直到交付新房为止。
建设周期暂定两年，租金补助为20元／平方米，不低于目前渔农村出租价格水平。
对于顶风抢建的私房，政府不予补偿。
而对于认定的私房，搬迁、回迁补助费政府一次性给予补偿。
城中村改造的模式与对策研究
１ 、开发商为追求经济利 １ 、专业开发商经营丰富，可 益 ，容易损害村民和城市 保证开发区域 的品质 ； 的长久利益 ； ２、政府可以减少之间资金投 ２、 减少周期不确定 ；
入
３、开发商与村 民沟通难
股份合作 改造 型
开发的选择性大 ，各方利益可 以充分协调，能够动员更 多的 改造周期较长 社会力量参与城 中村改造
村集体 自 主 改 造 型
充分发挥 了村民的积极性
的经验 ， 会降低改造品质
开发商 主导型
１ 、投资回报率较高的大型基础设施建 设项 目规划用地范围内及其周边土地 升值潜力大的城中村改造 ； ２、在足够 的容积率和适当的政策扶持 下 ，投资 回报收益有保障的城市中心区 地块权属交错 、容积率适 中、有一定 开发价值 的城中村 中使用
引和改造 协作等方 面对城 中村 改造对 策进 行研究 。
深圳城中村改造操作模式@旧城改造课件
城市形象提升
城中村改造有助于提升城市整体形象 ，增强城市吸引力和竞争力。
未来发展趋势预测与机遇挖掘
政策支持与市场化运作相 结合
政府将继续加大政策支持力度 ，同时引入更多社会资本参与 城中村改造，实现市场化运作 。
多元化改造模式
未来城中村改造将呈现更多元 化的模式，包括综合体开发、 文化创意产业区建设等，以满 足不同区域和居民需求。
引入市场机制
通过引入市场机制，吸引 开发商参与城中村改造， 减轻政府财政压力，提高 改造效率。
居民利益诉求平衡机制构建
居民利益诉求多样化
城中村改造涉及居民拆迁、安置、补偿等多方面利益诉求，居民 利益诉求多样化，难以平衡。
建立居民参与机制
通过问卷调查、座谈会等方式，了解居民改造需求和意愿，建立居 民参与机制，确保改造方案符合居民利益诉求。
的文化认同感和归属感。
活化利用历史资源
03
将历史文化资源与现代城市功能相结合，打造具有特色的文化
街区、创意产业园等，提升城市文化内涵和品质。
提升公共服务设施
完善基础设施
加强城中村的基础设施建设，提高供水、供电、排水、通讯等设 施的覆盖率和质量，改善居民生活条件。
优化公共服务
提升城中村的公共服务水平，完善教育、医疗、文化、体育等设 施，满足居民多样化的需求。
案例三：XX小镇特色发展项目
项目背景 改造策略 实践经验 成效评估
位于深圳市郊区，生态环境优美，文化底蕴深厚，具有发展特 色小镇的潜力。
坚持生态优先、文化为魂、产业支撑、创新驱动的原则，打造 具有地方特色的美丽宜居小镇。
保护生态环境，挖掘历史文化资源，发展特色产业和旅游业， 完善基础设施和公共服务设施，提高居民生活质量和幸福感。
探讨城中村改造中存在的问题及相应对策
探讨城中村改造中存在的问题及相应对策[摘要] 随着土地资源的日益紧缺以及城中村土地增值效益的增加，越来越多的房地产公司积极投入到城中村改造中来。
本文以市场主导为切入点，针对城中村改造中存在的问题，结合规划设计实践，对该类项目的规划设计提出相关的对策。
[关键词] 城中村改造；市场化运作；规划设计；存在问题；相应对策1 城中村改造的模式目前，城中村改造主要有政府主导、村集体自行改造以及市场化的公私合作开发三种改造模式。
在政府主导的城中村改造模式中，地方政府作为城中村改造的主体和责任人，全面负责城中村改造政策、村民住宅拆迁补偿和村民安置方案、村民安置过渡方案的制定和具体实施。
在村集体自行改造模式中，往往是村委会自行筹资开发，完成拆迁安置、回迁建设和商品房建设的全部工作。
改造完成后，村集体将多余的房产进行市场运作，形成滚动开发。
在市场化的公私合作开发模式中，政府、村委会和开发商三方合作，由政府完成土地转性及户籍调整，由开发商出资完成旧村改造建设，并通过结余土地的增益来平衡投资成本。
本文所研究的城中村改造模式即为第三种改造模式。
2 市场主导的城中村改造的主要特征2.1 以村为单位的就地改造方式居多虽然政府对城中村改造已有一定的规划安排，但由于城市建设的持续性，城中村改造就地改造的方式居多，这主要表现在三个方面：①大多数的城中村安置点在短期内不能满足建设条件，难以实现集中安置；②由于多数城郊村村民希望原地回迁，不愿离开自己已经熟悉的环境；③由于各村之间的经济条件差异较大，适合改造的时机也有所不同。
由此可见，以村为单位的就地改造居多。
2.2 需要通过土地收益平衡支撑城中村改造虽然城中村改造会获得政府适当的经济支持，但对于建设工程来讲仍然是杯水车薪。
因此，在城中村改造中，势必需要集约使用土地，将多余土地进行收益平衡才能完成改造工程。
为了保证正常的市场运作，一般需要将土地性质转为国有后才能进入常规的房产开发程序。
武汉市城中村改造模式研究
标 准和 安全 系数 ， 并且 进行 相关 的道 路和 绿化 配套 ， 提 高 人们 的 变 为居 民 村 民身份 由农 民变 为居 民之后 ， 享 受城 市居 民待 遇 ， 居 住质 量 。于是 ， 在２ ０ ０ ５ 年 武汉 市委 、 市 政府 做 出了 “ 加快 城 中 参加 城镇 社会保 障 （ 养老、 医疗 、 事业 以及 最低 生活保 障等 ） ， 完成
成为 全 国城 中村 改造典 范 的原 因之一 。
１ ． 在 硬件 的 改造上 ， 主要 是 以项 目开发 实施 改造 。 城 中村 村 他 们 以后 生活 也就 没有 保 障 了。 由农 民变 为股 民 ， 人 民可 以股 息 民通 过 民主 协商 、集 体讨 论 的形式 决定 有 关本 村改 造 的所有 方 分 红 （ 据 了解 ， 股 民现 在 每年 的股息 分红 大概 在 ２万左 右 ） ， 给 人
改造方 案、 拆迁 补偿 方案与 安置方 案的设 计 、 组 织与实 施 ， 是村民
、
江堤街 的城 中村 改 造
自治制度 践行 的结 果； 第二 、 在地 方政府 改造政 策 的指 引下 ， 城中
村 利用 市场选 择合作 对象 ， 跨 越 了改造 资金不足 的障 碍 ； 第三 、 合
（ 一） 改造 背景
建设 管 理 、 土地 的集 约利 用 、 城ห้องสมุดไป่ตู้ 的精 神 文 明等带 来严 重 的负面
影响 。 我 们应 该及 时采 取措 施改 造城 中村 ， 努 力避 免城 乡矛盾 的 进 一 步激 化 。
一
其 优 点是 ： 第一 、 坚持 了村 民 、 村集 体 经济 组织 的主 体地位 。 即村 民和村集 体经济 组织 是本村 改造任 务的承 担者 ， 负责城 中村
城中村改造模式研究——以石家庄市桥西区西三教村为例
城中村改造模式研究——以石家庄市桥西区西三教村为例西南大学硕士学位论文城中村改造模式研究——以石家庄市桥西区西三教村为例姓名：刘磊申请学位级别：硕士专业：区域经济学指导教师：李容 20080501 摘耍“城中村”改造模式研究——以石家庄市桥西区西三教村为例摘要“城中村”问题是在我国城乡一：元体制的特殊国情下，伴随着快速城市化而出现的一种特殊现象，具有明显的中国特色和特定的时代特征。
从２０世纪８０年代至今，“城中村”已经成为我国城市化进程中的普遍现象，随之产生的社会、经济、环境等方面的诸多问题与矛盾已经成为全国性的城市发展所面临的难题，引起了政府与社会各界的广泛关注和重视。
“城中村”改造是一项系统工程，涉及到规划、拆迁、安置补偿、融资、社会组织、集体经济、就业和社会保障等一系列问题。
改造的最终目的在于将“城中村”的管理纳入城市统一的现代管理体系之下，使全体城市居民都能在城市化的进程中得到更好发展、素质得以提升，分享现代城市发展的文明所带来的益处。
因此，不可将“城中村”改造简单理解为“拆旧建新”。
“城中村”改造的过程是多方利益主体博弈而最终趋于和谐的动态过程，典型的“城中村”改造模式涉及改造强度和改造主体两方面内容，各模式均有其利弊，“城中村”的改造应因地制宜、因时制宜，制定切实可行的改造目标，选择恰当的改造模式。
由于历史的、体制的及经济的等多种原因，石家庄市和其它城市一样，市区内形成了大量的“城中村”，其改造建设明显滞后。
近年来，随着城市居民生活水平的不断提高，省会城市现代化建设步伐的加快和城市化战略的实施，石家庄市也加大了“城中村”改造的力度，２００２年起将市区内的“城中村”更新改造纳入城市现代化建设的日程。
随着改造进程的深入，如何以和谐社会、和谐城市的建设为基调，选择与各个“城中村”相适应的改造模式成为了当前亟待解决的问题。
基于以上的背景，本文将城市化进程中“城中村”改造模式的选择作为研究的主要问题，并选取石家庄市桥两区西三教村这一一个案进行了相关分析。
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“城中村改造的模式：城中村”，一个现代城市中流行的名词，一个兼有城市和农村性质的元素，成为政府和各界学者普遍关注的对象。
在城区以外的农村看来，它无疑是城市的一部分，就如同是城市中的一个社区；从城市居民看来，它俨然仍是农村，仍是与城市格格不入的特殊的“乡巴佬”居住点。
同时，村内道路阴暗狭窄，消防车、救护车、警车根本无法进入，文化娱乐设施和公共服务设施严重缺乏，环境质量低下[1]。
更为严重的是，此类地域是“三无”人员和“超生游击队”的避风港，以及“黄、毒、赌”泛滥的场所，给社会安全问题带来极大的隐患。
因此，许多城市已经将“城中村”改造提上议事日程。
石家庄市自2002年开始，计划用五年时间将二环路内的45个“城中村”改造完毕。
一、“城中村”对城市发展的影响(一)对城市建设的影响由于多年来对“城中村”的综合管理不当，在利益的驱使下，当地居民随意增建、搭盖出租房屋的现象很普遍。
同时，由于环境卫生、生活服务等公共配套设施未完善，“城中村”的“脏、乱、差”现象严重。
此外，“城中村”的存在严重妨碍了城市交通网络的优化，一些城市主干道由于“城中村”的阻挡而不能在近期实施，不得不绕道改线，使交通干道服务区域不能优化配置，对城市的规划建设产生不利影响，也不利于城市环境保护工作的开展。
(二)对城市管理体制的影响“城中村”长期保留农村建制，实行农村管理体制，形成了相对封闭的小社会，“城中村”所在的街道难以按照城市管理体制实施管理。
这种城乡二元管理体制，表面上两种管理体制都在实施管理，实际上是哪种体制也没发挥好作用，造成“城中村”的规划、建设、管理长期处于混乱状态，不利于政府有关部门开展工作，体制上不能制定合理的政策进行规范和约束，造成了房屋建设布局混乱现象，不仅严重破坏了城市景观，影响市容市貌，而且还成了城市最大的卫生死角。
“城中村”杂乱的建筑和生活环境，在很大程度上破坏了城市形象，降低了城市品位，削弱了城市竞争力，成为城市现代化的一大障碍。
(三)对城市用地的影响“城中村”的住宅建设缺乏统一规划和管理，以单家独户建设为主，房屋建筑相对于城市来说占地面积大，建筑密度高，容积率低，造成土地利用率和产出率低下。
(四)对城市文化的影响由于历史和现实的原因，“城中村”村民的文化素质通常较低，村民求职处于不利地位，但由于他们拥有城市的稀缺资源——土地，通过房屋出租、集体分红等获利比较容易，无须四处奔波便能过上不错的生活。
他们几乎不用工作，也习惯了不劳而获、游手好闲，精神文化相对匮乏，与现代都市的快节奏生活格格不入，由此造成“吸毒、斗殴、聚赌”等现象屡见不鲜。
“城中村”几乎成了现代城市理念的伤疤、城市文化的败笔，严重阻碍了城市文化的健康发展。
因此人们戏谑的称之为“毒瘤”[2]。
综上，“城中村”改造是城市化发展的迫切需要，“城中村”完全融入城市是一项系统工程。
城市对周边地区有较强的聚集力和辐射力，城市化是衡量一个国家或地区经济发达和文明程度的重要标志。
“城中村”已经严重影响了城市化进程，改造“城中村”是建设现代化城市，提高“城中村”村民素质，提升城市竞争力的迫切需要。
改造“城中村”，势在必行。
二、城中村改造的理论基础(一) 地租地价理论——城中村改造的动力根据马克思主义地租理论，城市区位对级差地租具有决定性影响，而住宅用地级差地租产生的条件主要是交通、繁华度、环境等区位条件。
“城中村”改造就是通过实现级差地租Ⅱ来获取收益，即通过追加投资或提高交通通达程度等手段来增加收益。
当前“城中村”的土地收益还远未达到最佳水平，尚有很大潜力可挖。
如果通过改造或追加投资等将这一部分潜力挖掘出来，所获地租收益的提升完全有可能弥补改造所需的投资，将“城中村”改造变成一种社会效益和经济效益兼得的大好事。
(二) 土地集约利用理论——城中村改造的立足点1.就土地利用强度而言“城中村”土地普遍实行单家独户的居住方式，基本上为1-3层的独房形式。
如果把“城中村”房屋建成高层公寓，剩余的土地即可投入市场，进行土地资产经营，获取大量资金后再进行滚动改造，既能保证土地的充分利用，也可解决“城中村”改造的资金短缺问题。
2.就用地结构而言现行的“城中村”土地结构极不合理。
大部分土地都用于建筑住宅，道路交通设施极其简陋，绿化用地十分稀少。
如果合理安排居住用地、绿化用地、商业用地以及娱乐用地等，形成良性经营局面，既可实现人居环境的改变，又可获得大量土地收益，达到赢利目的。
3.从土地集约利用而引发的关联效应来看“城中村”改造成功可以使得一系列问题得以解决，相关的政治、经济、文化问题均可能产生相应的转变，村民的素质也会因此得到相应提高，城市形象得到巨大提升。
三、“城中村”改造的目标“城中村”改造的最终目标是实现以下五个转变：“城中村”的村民转变为城市市民；集体所有的土地性质转变为国家所有；管理体制由村委会转变为居委会；原来的农村集体经济体制转变为城市股份制经济实体；物质形态由城市村转变为城市社区。
但并不是说在形式上实现了这五个转变，就实现了真正意义上的城市化改造。
“换汤不换药”的做法不仅不能有效地解决“城中村”问题，还可能引发新的社会矛盾。
因此，应该在更新改造的基本思路上认真研究，探讨合理有效的改造方法，使“城中村”这个复杂的社会问题得到根本解决。
四、城中村改造模式(一) 现行模式分析目前，我国“城中村”的改造工作尚处于探索阶段。
由于各“城中村”地理位置、经济实力、房屋状况等情况不同，决定了“城中村”改造模式的多样性。
石家庄市经过几年的改造实践，初步形成了三种模式：一是村集体经济组织自行改造的模式，如：桥东区元村依靠自身经济实力进行旧村改造；二是借助开发企业力量整体改造开发模式，如桥东区休门由上海滨江置业整体改造；三是以村集体经济组织为主，开发企业介入的合资、合作改造模式。
如：裕华区东岗村与珠海唐家文化娱乐公司合作开发[3]。
1.村集体自行改造型该模式以村集体经济为基础，在政府引导下，由村委会自行筹资开发，完成拆迁安置、回迁建设和商品房建设的全部工作。
具体讲就是指村集体自行进行土地房屋转制，将原来的集体土地和集体房产等资产进行量化，由集体法人股和个人股构成股份公司，对建设用地和农用地进行资产评估并量化成公司股份，按股份改造并获取收益的方法。
同时将大量剩余住房上市销售，形成滚动开发的趋势。
“城中村”房屋开发成本低，建筑价格相对便宜。
这种房屋上市以后，其低廉的价格对房地产市场是一个绝对的冲击，中低收入人群将可能形成疯狂抢购的势态，但从经济学的角度来看，价格在房地产市场的运作中固然重要，但并不是市场的全部。
由于城中村村民文化素质较低，村里自行开发的住宅一般都沿用20世纪90年代的户型设计，建筑风格单调陈旧、建材普通，与今天所提倡的人居环境相去甚远。
因此这种住房最终很难占领市场。
同时，该模式需要政府的支持力度比较大(比如在基础设施、公建设施及资金等方面)，只适用于村集体及村民筹资能力强、村规模较小的情况[4]。
2.开发商主导型改造由于“城中村”集体的经济实力和投资能力相对有限，难以独立支撑旧村改造的大任。
同时政府不可能大规模直接投资甚至包揽“城中村”改造。
因此，投资商与开发商介入是促进“城中村”改造的重要方式。
开发商主导型是指开发商成立项目公司，负责征地、拆迁、补偿、安置、建设、销售等，按市场化方式进行综合开发，整体方案、布局、资金运作都由开发商自己承担。
例如东里村改造项目由石家庄金正房地产开发有限公司投资26亿元开发建设，是石家庄目前少有的大型改造项目，改造后称“金正?缔景城”。
但是，多数大型房地产公司对于“城中村”改造项目的兴趣不大，而是上升到更高的消费人群中去，开发比较高档的社区，而“城中村”项目多是面对中低收入的经济适用房。
因此，“城中村”改造项目多由“处子”公司来完成。
这些公司依托“城中村”改造而成立，往往忽略自己的实力，不从客观实际出发，只想去追求豪宅、精品，没有准确的把握市场的整体动态，从而使得这些公司总是“来也匆匆，去也匆匆”。
开发商主导型改造还存在规划管理方面的问题，有可能因为过分追求利益最大化而忽视城市规划，导致容积率或建筑密度过大等。
这种改造方式工程大、动迁面广、成本高昂，主要适用于比较繁华，严重影响城市景观和城市规划的村庄改造。
3.市政府主导改造型政府主导改造型模式，政府充当开发商的角色，直接投资改造“城中村”，解决村民的拆迁安置问题，进行开发建设。
主要有两种方式：一是政府独立开发，二是政府联合村集体开发。
其中独立开发是指政府为改造主体，以各级财政收入为主要资金来源进行改造，即政府完全担当改造主体，进行统一实施工程，资金管理、拆迁安置、房屋买卖均由政府进行。
政府联合村集体开发是指政府提供基础设施建设，启动前期经营，而后由村集体进行其他改造，可减轻村集体资金压力，完成后续改造。
但这种改造存在如下问题：(1)政府投入太大，光靠政府根本不能完成。
(2)这种做法得不到村民的积极响应，村民把改造当成是政府的事，抱有“等、靠、要”的做法，只希望通过改造来获取更多的实惠。
(3)为某些贪官污吏开了一道“发财”的口子，不利于村民利益的保障。
(二)城中村改造新模式改造“城中村”，不仅要使旧村居民赢得良好的居住环境和现代文明生活，而且要使开发商赢得合理的利润，使社会、政府赢得良好的投资环境与城市品位的提升，这三方面是相辅相成，同时又是互相牵制的，只有处理好三方面的合理关系，才能保证“城中村”改造工作的顺利进行。
1.改造方法采用“政府引导+村民入股+开发商融资”的改造模式，引入土地资产化经营理念，即先将村集体土地改制并量化成股份，明晰土地产权；再由“城中村”改造主体即政府、村集体、开发商共同筹建股份有限公司，公司的资本来源包括经过评估量化后的土地资产、政府基础建设基金、开发商投资资金；政府主要负责基础设施建设，村集体和开发商负责主体改造工程，在政府的宏观调控下进行户型、容积率等方面的设计。
在改造过程中由公司进行各方出资比例的核算，管理资金运作。
同时进行土地资产化经营，将有条件的“城中村”划出专门的经营性土地，将评估出的该部分的土地股份作为资产，吸引经营项目和投资，提高经营水平、提升土地收益、增加集体资产。
获利以后按各出资比例分配收益，然后重新调整融资比例，进行滚动开发(具体操作流程见图1)。
2.改造过程中应注意的问题(1)资金来源问题：改造资金来源采取“三点一线”进行筹集，“三点”即：由当地村集体经济拿出一部分自有资金或由村民共同筹集和筹措银行优惠贷款等；所在区政府拿出一部分资金建设市政基础设施和公共配套设施；开发商支出大部分资金用于主体部分建设。
“一线”是指将三者串连起来成立资金管理委员会，确定各方出资比例，在进行土地资产经营获利后按出资比例分红。