房地产管理基本制度与政策(文良成ppt
合集下载
《房地产管理基本制度与政策》讲义
登记官考核科目一：《房地产基本制度与政策》讲义▴考试内容及对应教材：科目一：房地产管理基本制度与政策科目二：房地产登记实务与案例▴考试时间及题型、题量、限时：▴本讲内容及时间：教材：《房地产管理基本制度与政策》第三~~ 四章第六~~ 八章第十~~ 十三章共9章，时间为一天。
第三章房地产业概述 P157第一节房地产业概况一、房地产业的基本概念（★★★）P1571、房地产业：是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业。
包括：房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理、其他房地产活动。
2、产业划分：属于第三产业。
3、房地产业和建筑业的区别与联系：（1）区别：建筑业——物质生产部门，属于第二产业；房地产——兼有生产（开发）、经营、服务和管理多种性质，属于第三产业。
（2）联系：▴业务对象都是房地产；▴开发活动中是合作关系：房地产业是甲方；建筑业是乙方房地产业是策划者、组织者、发包单位；建筑业是承包单位。
[例题1] 判断房地产业与建筑业之间的联系体现在，两者均属于第三产业。
（×）更正：建筑业是物质生产部门，属于第二产业；而房地产业兼有生产（开发）、经营、服务和管理多种性质，属于第三产业。
4、我国现代房地产业：50年代——70年代，房地产市场基本消失。
70年代末——80年代初，城镇住房制度改革、城镇国有土地使用制度改革，房地产业逐步发展起来。
二、房地产业的作用（★★）P157-158七个方面的作用：1、国民经济发展的支柱2、带动相关产业发展（建筑、建材、化工、轻工、电器等）3、改善人民居住4、改变城市面貌（旧城改造、基础设施建设）5、优化产业结构，吸引外资6、扩大就业（房地产经纪、物业管理需要大量从业人员）7、增加政府财政收入[例题2] 多选房地产业是经济发展的基础性、先导性产业，其重要作用有（ ABDE ）。
A、改善人民的居住和生活B、增加政府财政收入C、提高国民整体素质D、带动相关产业发展E、扩大就业三、房地产业的细分（★）P158-159房地产业：1、房地产开发经营2、房地产中介服务——房地产咨询、估价、经纪3、物业管理4、其他房地产活动（一）房地产开发经营：▴业务内容、流程：取得土地——〉基础设施建设、场地平整（三通一平、五通一平、七通一平等）——〉房屋建设——〉产品（土地、房地产开发项目）——〉转让、销售、出租。
房地产基本制度与政策PPT参考幻灯片
划拨土地使用权取得的程序 （一）用地单位提交用地申请 （二）土地行政主管部门审查和报批：需要征用农地
的，要按规定办理农用地转用审批手续 （三）土地划拨 （四）核发国有土地使用证
18
华北科技学院建筑工程学院
4、出让土地使用权
出让土地使用权的概念和特征
出让土地使用权与划拨土地使用权相比，其法律特征是：
2.1.2 划拨土地使用权
下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由 县级以上人民政府依法批准划拨：
（一）国家机关用地 （二）军事用地 （三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 （四）公益事业用地 （五）城市基础设施用地 （六）法律、法规明确规定的其他建设项目用地
17
华北科技学院建筑工程学院
开发关系
物业服务
并非单一法律，是约 束房地产开、交易和 管理的法律的集合。
交易关系
行政管理
3
二、房地产法的基本原则
❖土地公有制 ❖土地有偿、有期限使用 ❖节约用地、保护耕地 ❖符合城市规划 ❖经济效益、社会效益和环境效益统一 ❖维护房地产权利人合法权益
4
房地产法律体系
宪法 法律 行政法规 部门规章 地方法规
1、有偿取得。 2、有明确的期限。 3、具有可交易性。
19
华北科技学院建筑工程学院
国有土地使用权出让的方式
（一）协议出让：其特点是自由度大，不利于公平竞争。
（2003年6月5日国土资源部第6次部务会议通过并发布 《协议出让国有土地使用权规定》，自2003年8月1日起施行。 2004年3月，国土资源部和监察部联合下发71号文件，该文件 要求各地将协议出让土地中的历史遗留问题必须在2004年8月 31日前处理完毕，称“8.31大限”，否则国家土地管理部门有 权收回土地，纳入国家土地储备体系）
房地产基本制度和政策
➢ （一）、建设用地审查报批程序
➢ 2、用地申请 填写《建设用地申请表》
（1）、建设单位有关资质证明 （2）、相关报告批复或批准文件 （3）、用地预审报告 （4）、初步设计或其他有关材料 （5）、建设项目总平面布置图 （6）、占用耕地的，还要提出补充耕地方案 （7）、位于地质灾害地区的，要提供危险性评估报告
➢ （二）、国有建设用地出让 ➢ 1、指国家将国有土地使用权在一定年限内出让
给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使 用权出让金的行为。
精选PPT
15
第二节 建设用地制度和政策
三、城市建设用地制度与政策
➢ （二）、国有建设用地出让 ➢ 2、国有土地使用权出让的条件：
（1）、必须是国有土地 （2）、符合土地利用的总体规划、城市规划等 （3）、必须经过批准 （4）、每幅地块、用途、年限等必须符合政府批准的
17
第二节 建设用地制度和政策
三、城市建设用地制度与政策
➢ （二）、国有建设用地出让 ➢ 4、出让方式：
（1）、招标 （2）、拍卖 （3）、挂牌 （4）、协议
精选PPT
18
第二节 建设用地制度和政策
三、城市建设用地制度与政策
➢ （三）、国有建设用地划拔
➢ 1、概念：指经县级以上人民政府依法批准，在 土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国 有土地使用权；或者经县级以上人民政府依法批 准后无偿取得国有土地使用权。
精选PPT
9
第二节 建设用地制度和政策
三、城市建设用地制度与政策
➢ （一）、建设用地审查报批程序 ➢ 1、用地预审
（1）、申请预审的正式文件 （2）、项目建议书批复文件 （3）、建设项目可行性研究报告 （4）、地质灾害危险性评估报告
房地产管理基本制度与政策教学课件104页PPT
（二）土地主管部门 1、国有土地 由国务院代表国家行使 单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记
造册，核发证书，确认使用权。
2、集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书， 确认所有权。
集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登 记造册，核发证书，确认建设用地使用权。
（3）农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由（A 记造册，核发证书，确认建设用地使用权。
A、县级人民政府 B、县级人民政府土地管理部门 C、乡镇人民政府 D、乡镇人民政府土地管理部门 （4）土地登记由（C）登记造册，确认有关土地权利。 A、县级人民政府 B、县级人民政府土地管理部门 C、县级以上人民政府 D、县级以上人民政府土地管理部门
（四）集体土地征收
1、集体土地征收/征用与国有土地上房屋征收的区别 征收内容/适用法律依据/法律后果 2、征收审批权限 两级审批：国务院批准： （1）基本农田； （2）基本农田以外的耕地超过35公顷的； （3）其他土地超过70公顷的。 征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政
土地登记的基本单元：宗
（1）单位和个人依法使用的国有土地，由（A ）登记 造册，核发证书，确认使用权。
A、县级以上人民政府 B、县级以上人民政府土地管理部门 C、乡镇人民政府 D、省级人民政府土地管理部门 （2）农民集体所有的土地，由（ A）登记造册，核发
证书，确认所有权。 A、县级人民政府 B、县级人民政府土地管理部门 C、乡镇人民政府 D、乡镇人民政府土地管理部门
2007年，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 解决城市低收入家庭住房困难问题。
2010年，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 坚决遏制部分城市房价过快上涨。
房地产管理基本制度与政策 ppt课件
12
《房地产管理基本制度与政策》 房地产管理基本制度与政策》
《商品房销售管理办法》（建设部部长俞正声４ 月４日签署８８号部令发布，自２００１年６月 １日起施行。） 第三十二条 销售商品住宅时，房地产开发企 业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使 用说明书制度的规定》（以下简称《规定》）， 向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用 说明书》。
10
《房地产管理基本制度与政策》 房地产管理基本制度与政策》
重点阅读： 《城乡规划法》 《建筑法》 《城市房地产管理法》
11
《房地产管理基本制度与政策》 房地产管理基本制度与政策》
房地产开发经营（第七章） 四、房地产开发经营（第七章）
1.房地产开发企业的管理 1.房地产开发企业的管理 了解：房地产开发企业的管理。 了解：房地产开发企业的管理。 2.房地产开发项目管理 2.房地产开发项目管理 了解：房地产开发项目管理。 了解：房地产开发项目管理。 3.房地产经营管理 3.房地产经营管理 掌握：商品房交付使用。 掌握：商品房交付使用。 熟悉：房地产项目转让。 熟悉：房地产项目转让。 了解：房地产广告。 了解：房地产广告。 4.房地产开发企业信用档案 4.房地产开发企业信用档案 了解：房地产开发企业信用档案。 了解：房地产开发企业信用档案。
5
《房地产管理基本制度与政策》 房地产管理基本制度与政策》
建设用地制度与政策（第四章） 二、建设用地制度与政策（第四章）
1.中国现行土地制度概述 1.中国现行土地制度概述 熟悉：土地所有制。 熟悉：土地所有制。 了解：土地管理基本制度。 了解：土地管理基本制度。 2.集体土地征收 2.集体土地征收 熟悉：征收集体土地的政策规定，征收集体土地补偿的范围和 熟悉：征收集体土地的政策规定， 标准。 标准。 了解：征收集体土地的工作程序。 了解：征收集体土地的工作程序。 3.国有建设用地 3.国有建设用地 了解：建设用地审查报批程序、临时用地的报批和使用。 了解：建设用地审查报批程序、临时用地的报批和使用。 4.集体建设用地 4.集体建设用地 掌握：集体所有建设用地使用情形。 掌握：集体所有建设用地使用情形。 了解：集体所有建设用地使用原则。 了解：集体所有建设用地使用原则。
《房地产管理基本制度与政策》 房地产管理基本制度与政策》
《商品房销售管理办法》（建设部部长俞正声４ 月４日签署８８号部令发布，自２００１年６月 １日起施行。） 第三十二条 销售商品住宅时，房地产开发企 业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使 用说明书制度的规定》（以下简称《规定》）， 向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用 说明书》。
10
《房地产管理基本制度与政策》 房地产管理基本制度与政策》
重点阅读： 《城乡规划法》 《建筑法》 《城市房地产管理法》
11
《房地产管理基本制度与政策》 房地产管理基本制度与政策》
房地产开发经营（第七章） 四、房地产开发经营（第七章）
1.房地产开发企业的管理 1.房地产开发企业的管理 了解：房地产开发企业的管理。 了解：房地产开发企业的管理。 2.房地产开发项目管理 2.房地产开发项目管理 了解：房地产开发项目管理。 了解：房地产开发项目管理。 3.房地产经营管理 3.房地产经营管理 掌握：商品房交付使用。 掌握：商品房交付使用。 熟悉：房地产项目转让。 熟悉：房地产项目转让。 了解：房地产广告。 了解：房地产广告。 4.房地产开发企业信用档案 4.房地产开发企业信用档案 了解：房地产开发企业信用档案。 了解：房地产开发企业信用档案。
5
《房地产管理基本制度与政策》 房地产管理基本制度与政策》
建设用地制度与政策（第四章） 二、建设用地制度与政策（第四章）
1.中国现行土地制度概述 1.中国现行土地制度概述 熟悉：土地所有制。 熟悉：土地所有制。 了解：土地管理基本制度。 了解：土地管理基本制度。 2.集体土地征收 2.集体土地征收 熟悉：征收集体土地的政策规定，征收集体土地补偿的范围和 熟悉：征收集体土地的政策规定， 标准。 标准。 了解：征收集体土地的工作程序。 了解：征收集体土地的工作程序。 3.国有建设用地 3.国有建设用地 了解：建设用地审查报批程序、临时用地的报批和使用。 了解：建设用地审查报批程序、临时用地的报批和使用。 4.集体建设用地 4.集体建设用地 掌握：集体所有建设用地使用情形。 掌握：集体所有建设用地使用情形。 了解：集体所有建设用地使用原则。 了解：集体所有建设用地使用原则。
房地产法规及基本制度PPT35页
谢谢
11、越是没有本领的就越加自命不凡。——邓拓 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。——爱尔兰 13、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。——老子 14、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。——歌德 15、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。——迈克尔·F·斯特利
房地产法规及基本制度
31、别人笑我太疯癫，我笑他人看不 穿。(名 言网) 32、我不想听失意者的哭泣，抱怨者 的牢骚 ，这是 羊群中 的瘟疫 ，我不 能被它 传染。 我要尽 量避免 绝望， 辛勤耕 耘，忍 受苦楚 。我一 试再试 ，争取 每天的 成功， 避免以 失败收 常在别 人停滞 不前时 ，我继 续拼搏 。
33、如果惧怕前面跌宕的山岩，生命 就永远 只能是 死水一 潭。 34、当你眼泪忍不住要流出来的时候 ，睁大 眼睛， 千万别 眨眼!你会看到 世界由 清晰变 模糊的 全过程 ，心会 在你泪 水落下 的那一 刻变得 清澈明 晰。盐 。注定 要融化 的，也 许是用 眼泪的 方式。
35、不要以为Biblioteka 己成功一次就可以了 ，也不 要以为 过去的 光荣可 以被永 远肯定 。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
第三节 商品房销售管理
商品房销售
★掌握
商品房预售：
房地产开发企业将 正在建设中的房屋 预先出售给承购人 ，由承购人预付定 金或房价款的行为 。
商品房现售：
房地产开发企业 将竣工验收合格的 商品房出售给买受 人，并由买受人支 付房价款的行为。
★掌握
商品房预售
《城市房地产管理法》明确了商品房预售实行预售许可制度。 注意：按照建房[2010]53号文件规定，未取得《商品房预售 许可证》的项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、 发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预订款等性 质的费用，不得参加任何展销活动。
房地产抵押的一般规定（14项 ）★掌握
重点：
1、抵押人可将几宗房地产一并抵押，也可将一宗房地产分割抵 押； 2、以建筑物抵押的，占用范围内的土地使用权一并抵押；土地 使用权抵押的，土地上的建筑物一并抵押。未抵押的视为一 并抵押； 3、学校、医院、幼儿园，可以其教育设施、医疗卫生设施和其 他社会公益设施以外的房地产为自身债务设定抵押； 4、以具有土地使用权年限的房地产抵押，债务履行期不得超过 土地使用期的剩余年限； 5、不得在抵押合同中约定在债务履行期限届满抵押权人尚未清 偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容。
房地产管理 基本制度与政策
主讲人：文良成 宜昌市房地产权监理处
目
录
第一部分 房地产交易管理制度与政策
第二部分 房地产权属登记制度与政策
第三部分 房地产中介服务管理制度与政策
第一部分 房地产交易管理制度与政策
第一节 房地产交易管理 了解： 房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。 ------《城市房地产管理法》第二条 房地产交易管理 政府房地产管理部门及其他相关部门采取法律的、行政的、 经济的手段，对房地产交易活动进行指导和监督，是房地产 市场管理的重要内容。
⑵无论转让几次原土地使用权出让合同约定的使用年限不 变；
⑶受让人拟改变土地用途的，必须取得原土地出让方和市、
县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出 让合同变更协议或重新签订出让合同。
★掌握
以划拨方式取得土地使用权的房地产转让
⑴需办理土地使用权出让手续的，变划拨为出让，由受让方 缴纳土地出让金；不改变划拨性质，对转让方征收土地收益 金；
★掌握
五、房地产抵押登记
1、该登记是强制性的，且为抵押权的生效要件； 2、区分登记的效力和合同效力 区分原则 《物权法》第15条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭 不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同 成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 （1）区分了登记的效力和合同效力 。 （物权效力）（债权效力） （2）未办物权登记的，不影响合同效力（一房多卖情况下合同有效）。
房地产抵押登记
（3）除法律另有规定或合同约定外，合同自成立时生效
（附条件或附期限）
《合同法》司法解释（一）第9条
注意：根据区分原则，原《担保法》第41条无效 当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押 物登记，抵押合同自登记之日起生效。
抵押权的效力
★掌握
抵押权是价值权而非实体权，亦即就抵押财产变价而优先受 偿的权利。 效力： 对内优先：抵押权之间冲突的，顺位清偿
住房出租的规定
参见《办法》第8条
熟悉
1、不得将房间分割出租
2、厨房、卫生间、储藏室不得出租给人员居住
租赁备案对资料的审查
参见《办法》第16条 完全的形式审查
熟悉
买卖不破租赁原则
熟悉
《合同法》第229条：租赁物在租赁期间内发生所有 权变动的，不影响租赁合同的效力。
1、所有权转让----不破租赁 2、先出租，后抵押---不破租赁（担保法司法解释65条）
最高额抵押权
（一）概念：物权法第203条与担保法第59条的区别 （二）特征（与一般抵押的区别） 1、是为将来发生的债权提供担保 2、是对一定期限内连续发生的债权担保 3、担保的债权实际发生额不确定 4、抵押权设立时，债权未发生 问题：《担保法》第52条是否有效？
★掌握
★掌握
（三）特殊规则 1、此前已存在的债权，当事人可以协议转入担保范围 2、在担保债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押 权不随之转让； 3、在担保债权确定前，当事人可以协议变更债权内容， 但不能对其他抵押权人不利。
3、先抵押，后出租---击破租赁（例外规定，担保法司法解释第66
条第1款）
承租人的优先购买权
《合同法》第230条 1、共有人的优先权和承租人的优先权
熟悉
案例
甲乙共同购买了一门面，出租给丙。租赁期限内，乙嫌门面 租金过低，欲以5000元/㎡价格转让自己名下的门面。甲、丙 均想购买。 问： 甲、丙谁享有优先购买权？
商品房预售
1、条件
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程 建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日 期。 注意：预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元 办理预售许可。
法释【2003】7号
释义（共28条）
理解：该解释溯及既往，到《房地产管理法》施行后订立的合同 要点：
1、不轻易认定合同无效（第2、6条） 2、销售广告可成为合同内容（第3条） 说明和允诺对价格产生重大影响的，即使未载入合同，亦应认定 3、认购书、订购书、预定协议的效力（第4、5条） 订金与定金；定金罚则（担保法司法解释第115条） 《担保法》：定金数额不得超过主合同的20% 4、五种适用惩罚性赔偿的情形（第8、9条） 5、房屋面积误差的处理（第14条） 6、违约金的问题（第16、17条） 以合同有效为前提承担违约责任；以30%为限
第四节 房屋租赁管理
参见《商品房屋租赁管理办法》 （住建部令第6号） 2011年2月1日起施行
房屋租赁条件（不得出租情形）
熟悉
1、违法建筑 2、不符合安全、防灾等 工程建筑强制标准 3、违反规定改变使用性 质 4、法律、法规禁止出租 的其他情形
原42号令禁止出租的有： 1、未取得房屋所有权证的 2、司法查封的 3、共有人未同意的 4、抵押权人未同意的 5、不符合公安、环保、卫生 等规定的
练习题
4、甲公司因资金不足，以其房屋抵押，分别向A、B、C三家 银行贷款，其中向A银行借得贷款100万元、B银行300万元、 C银行500万元，并先后办理了房屋抵押权登记。C银行因害 怕甲公司不能到期偿还债务，与A银行和甲公司商定，交换抵 押权的顺位，C银行支付A银行50万元作为补偿，并办理了房 屋抵押登记。后来，甲公司因经营不善，无力偿还三家银行 的到期债务，银行拍卖其房屋和建设用地使用权，仅获得价 款600万元。下列关于三家银行的受偿价款，正确的表述为 （D） A . A银行100万元、B银行300万元、C银行200万元； B . A银行得不到清偿、B银行300万元、C银行300万元； C . A银行50万元、B银行300万元、C银行250万元； D . A银行得不到清偿、B银行100万元、C银行500万元。
承租人的优先购买权
2、优先购买权条件：
a、同等条件是价格条件
b、承租部分房屋的，未达到整栋的50% 以上的，不享有整栋房屋的优先购买权
第五节 房地产抵押管理
一、房地产抵押的条件
★掌握
1、 “地随房走”。房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的 土地使用权必须同时抵押；【土地使用权来源不限】 2、地上无定着物的土地使用权抵押，必须是出让土地 3、不得设定抵押权的情形
商品房销售中禁止的行为
商品房销售管理办法：
★掌握
⑴不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销 售给他人（一房二卖或多卖）； ⑵不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房； ⑶不符合商品房销售条件的，不得销售商品房，不得向买受人收取任何 预订款性质费用； ⑷商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。
对外优先：抵押物被查封、执行时，优于执行的债务清
偿
房地产抵押权的实现
熟悉
1、抵押权实现方式 当事人协议实现：协议折价或拍卖、变卖（应参照市场价格） 通过法院实现：拍卖、变卖 2、清偿顺位： 已登记＞未登记； 先登记＞后登记 都未登记的，按照债权比例清偿。 3、抵押权人应在主债权诉讼时效期内行使抵押权 诉讼时效：普通时效、特殊时效、执行时效
练习题
单选 1、购买经济适用住房不满（A）年的，不得直接上市 交易。 A. 5年 B. 10年 C. 15年 D. 20年
2、购买商品房合同当事人应当就保修范围、保修期限、保修责
任等作出约定，保修期从（D）之日起计算。
A. 竣工 B. 综合验收 C.合同生效 D.交付
练习题
3、下列关于房地产抵押的说法，错误的是（C） A. 抵押合同是主债权债务合同的从合同，主合同无效，从合同也无效； B. 抵押人可以将几宗房地产一并抵押，也可以将一宗房地产分割抵押； C. 学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位可以以其设施为自 身债务设定抵押； D. 最高额抵押权设立前已存在的债权，经当事人同意，可以转入最高 额抵押担保的债权范围。
案例
某房地产开发公司开发“金龙花园”项目，未取得预售许可 证即发放VIP卡。根据其销售中心的宣传广告，“金龙花园”1 号楼东面为停车场，西面、北面为绿地，南面为人工湖，其销售 价格为5400元/㎡。后因1号楼销售一空，该房地产开发公司遂将 1号楼东面建成2号楼，南面建成3号楼。1号楼购房者发现后， 要求按欺诈撤销合同并双倍返还购房款。 问题： 1、1号楼的销售广告内容是否应当视为商品房买卖合同内容？ 2、如果该房地产开发公司构成违约，能否对其主张惩罚性赔偿？
不得设定抵押权的情形
《城市房地产抵押管理办法》 （原建设部令第98号） 1、权属有争议的房地产 2、用于教育、医疗、市政等公共 福利事业的房地产 3、列入文物保护的建筑和有重要 纪念意义的其他建筑物 4、已依法公告ห้องสมุดไป่ตู้入拆迁范围的房 地产 5、被依法查封、扣押、监管或以 其他形式限制的房地产 6、依法不得抵押的其他房地产 法律规范的效力等级问题