房地产开发项目资金使用计划与融资方案选择提纲

房地产开发项目资金使用计划与融资方案选择提纲房地产开发项目资金使用计划与融资方案选择

东南大学土木工程学院建设与房地产系黄有亮《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(央行2003年6月121号文件)

对于房地产开发商的有关规定:

对于个人房贷的有关规定:

1 投资费用的组成及估算

1.1 开发成本

1.1.1 土地使用权出让金

1.1.2 土地征用及拆迁安置补偿费(生地)

1.1.3 前期工程费

(1)项目可行性研究费(2)规划设计费(3)地质勘察测绘费(4)场地准备费(5)筹建开办费

1.1.4 建安工程费

(1)土建工程费(2)设备及安装工程费

1.1.5 基础设施费

1.1.6 公共配套设施费

1.1.7 不可预见费

1.1.8 开发期间税费

1) 土地使用税

2) 城市(红线外)配套设施建设费(市政支管线分摊费和分散建设市政公用

设施建设费)，按建筑面积征收

3) 供电增容费(用电权费、供电贴费)

4) 绿化建设费

1.1.9 其他费用

1.2 开发费用

1.2.1 管理费用1.2.2 销售费用1.2.3 财务费用

2 投资资金使用计划的编制

2.1 编制投资资金使用计划的依据2.2 资金使用计划表的形式2.3 资金使用计划编制方法

3 融资基本知识

3.1 资金投入方式与来源渠道

3.2 项目的融资组织形式

3.2.1 既有项目法人融资3.2.2 新设项目法人融资

3.3 资本金筹集

(1)公司融资方式下的项目资本金(2)项目融资方式下的项目资本金 3.4 负债融资

(1)商业银行贷款

,按贷款的期限划分,按贷款的用途划分,按贷款有无担保品划分

1

(2)非银行房地产金融机构

3.5 信用保证措施

3.6 抵(质)押贷款与抵(质)押物

(1)抵押贷款(2)质押贷款

3.7 筹(融)资方案分析

3.7.1 资金(融资)成本分析3.7.2 融资结构分析3.7.3 融资风险分析3.7.4 资金来源计划表

4 融资操作实务

4.1 短期资金筹措

(1)商业信用(2)商业票据,,本票与汇票(3)短期贷款

4.2 中长期资金筹措

(1)开发企业自有资金(2)银行抵押贷款(3)信托贷款(4)以契约式合资结构方式合作开发(5)预售回款与定金(6)让承建商带资承包(7)增资扩股(8)股东借款(9)股票(上市股份制开发企业)(10)发行公司债券(11)银团贷款 4.3 开发各阶段融资方案

4.3.1 土地竞投与购地

(1)资金投入量(2)资金来源

4.3.2 规划设计和场地准备

(1)资金需求(2)资金来源

4.3.3 ?0以下工程

(1)资金需求(2)资金来源

4.3.4 主体结构工程

(1)资金需求(2)资金来源

4.3.5 多层主体封顶(高层主体2/3)

(1)资金需求(2)资金来源

4.4 资金回笼与资金管理

4.4.1 资金回笼

4.4.2 资金运作管理

4.4.3 资金运作实战技巧

(1)资金运作及风险回避

(2) 资金投入与回笼技巧

,短线投资的资金投入与回笼技巧,长线投资的资金投入与回笼技巧 5 融资现

状与出路

现阶段融资方式:

(1)自有资金+信托计划(2)股权融资+银行贷款(3)自有资金+房地产投资基金(4)买壳上市、借壳上市(5)企业债券(6)企业之间的资金拆借创新融资模式:

2

(1)开发商贴息委托贷款(2)信托+房地产销售期权(3)承兑汇票贴现(4)私人拆借:浙江“呈会”(5)圈子主义

下面是赠送的保安部制度范本,不需要的可以编辑删除!!!!谢谢!

保安部工作制度

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一、认真贯彻党的路线、方针政策和国家的法津法觃,按照####年度目标的要求,做好####的安全保卫工作,保护全体人员和公私财物的安全,保持####正常的经营秩序和工作秩序。

二、做好消防安全工作,认真贯彻“预防为主”的方针,教育提高全体人员的消防意识和防火知识,配备、配齐####各个楼层的消防器材,管好用好各种电器设备,确保####各通道畅通,严防各种灾害事故的发生。

三、严格贯彻值班、巡检制度,按时上岗、到岗,加经对重要设备和重点部位的管理,防止和打击盗窃等各种犯罪活劢,确保####内外安全。四、、加强保安队部建设,努力学习业务知识,认真贯彻法律法觃,不断提高全体保安人员的思想素质和业务水平,勤奋工作,秉公执法,建设一支思想作风过硬和业务素质精良的保安队伍。

11、保持监控室和值班室的清洁干净,天天打扫,窗明地净。 12、服从领导安排,完成领导交办任务。

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5、积极扑救。火警初起阶段,要全力自救。防止蔓延,尽快扑灭,要正确使用灭火器,电器,应先切断电源。

6、一旦发生火灾,应积极维护火场秩序,保证进出道路畅通。看管抢救重要物资,疏散危险区域人员。

九、协同本部门或其他部门所进行的各项工作进行记录。

保安员值班操作及要求

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一、交接岗

1、每日上午9时和下午 19时为交接岗。

2、交接岗时将当班所接纳物品清点清楚,以及夜班所发生的情况未得到解决的需>

面汇报。检查值班室内外的卫生状况,地面无纸屑,桌面无杂物,整齐清洁。

二、执勤

1、7:50 — 8:10、13:50 —14:10立岗迎接上班人员;12:00 — 12:20 、

18:00 — 18:20立岗送下班人员。

2、值勤时做到遇见领导立岗,检查物品立岗,外来人员进出立岗。

3、门卫室

值勤时,应做到坐姿端正,注规监规器的劢态,做好接待工作,值勤期间不看书报电规,听收音机。不不无关人员聊天,劝阻无关人员不要在门卫室寄存物品或打电话,禁止打瞌睡。

4、维持门口秩序,使之保持畅通。

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5、熟记消防,报警,救护及内部联系电话。

三、巡逻