浅谈我国房地产税收制度的缺陷及完善对策

浅谈我国房地产税收制度存在的问题及完善对策
摘要：近年来，我国房价一直居高不下。

针对这一现状，政府屡次出台各种政
策以抑制房价过快增长，在这其中，税收是一种重要的调控手段。

然而，我国现行的房地产税收制度依然存在着不少问题，例如税费交叉重叠征收，轻保有、重流转，计税依据不合理等，这些问题的存在导致房地产税难以在抑制房价过快上涨，调控房地产市场，促进社会公平方面发挥其应有的作用。

因此，需要对我国房地产税制中存在的问题进行探讨并提出完善对策。

关键词：房地产;税收制度；问题及对策
随着近年来我国房价不断上涨以及现行房地产税制缺陷的不断暴露，房地产税制的改革也开始被提上议事日程。

然而，房地产税收领域存在的大量问题和空白对改革形成了强大的制约。

因此，有必要对现有的房地产税制现状进行研究并加以分析，探索现有税制的不足以及其原因，对现有税制可能的改革提出一些初
步完善对策。

一、我国房地产税制现状及存在的问题
现行房地产税制的基本框架是在 1994 年全面的结构性税制改革后形成的。

具体可分为三类：（1）流转税类。

指在房地产取得、经营和转让的各个环节所课征的税收，在现行税制中包括营业税、土地增值税、城市维护建设税、耕地占用税、契税和印花税等税种。

（2）所得税类。

指房地产在经营、交易过程中，对土地、房屋所有权人就其转让所得、投资所得和租赁所得课征的税收。

（3）保有税类。

即不动产税，指对房地产所有人或使用人课征，可以按照土地或房屋单独设置税种，也可以将土地房屋合二为一设置税种。

在现行税制中，保有税类单独设置税种，分别开征房产税和城镇土地使用税等。

然而我国现行的房地产税收制度仍存在诸多不合理因素，不能充分发挥税收应有的功能，在一定程度上阻碍了房地产市场的进一步发展。

因此，探讨我国房地产税制中存在的问题就显得尤为重要。

（一）税费繁多，交叉重叠
现行的房地产税制中税种繁多，存在着重复征税和交叉征税的现象。

以税代租、以费代税、以费挤税等问题较为严重，大大增加了纳税人的税收负担和税收成本。

这种现状不但滋长了乱收费的不良风气，导致房价随着地价大幅度攀升，而且削弱了税收的宏观调控职能。

（二）“轻保有、重流转”现象严重
保有环节只包括房产税和城镇土地使用税，占房地产行业税收总额的比例约为 2%，不仅设置少、税率低，而且还有很多减免税规定；而流转环节则包含土地增值税等六个税种，整体税负水平较高。

流转环节的税负重且容易转嫁，可能使房地产开发企业在其开发阶段负担的税费和政府在财政预算中安排支出的公共产品成本，通过转让行为转嫁到房地产购买者身上，由购买者通过购房行为一次性负担流转环节的全部税收，直接导致房地产交易价格居高不下；保有环节税负较轻，导致开发商的囤地成本和房地产的闲置成本均处于较低水平。

目前市场上囤积房地产的现象愈发严重，无形中助长了房地产的投机性需求。

(三)计税依据不科学，税率缺乏弹性
我国现行房产税的计算依据分为从价计征和从租计征。

从价计征是房产原值减除10%- 30%的余值按1.2%的税率计征，这种折余价值依据的是历史成本，并不能反映房产的市场价值；从租计征是依据房产的租金收入按照12%的税率征收，房屋的租金一般是根据租赁市场的行情予以确认。

同一个税种，两种计税依据，不够规范。

另外，
现行城镇土地使用税是以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，实行从量计征方式。

这种征税方式使税额不能随课税对象价值的上升而上升，具有税源不足且缺乏弹性的缺点，不能发挥调节土地级差收入的作用，也无法对土地闲置现象和土地投机行为起到应有的调节作用。

（四）分税制立法体制不健全，难以适应房地产的区域性特点
我国目前实行集中税权、统一税法的税收管理体制。

在现行的地方税体系中，几乎所有税种的税法、条例及实施细则均由中央制定和颁布，地方在解释、开征或停征等方面的权力也很有限。

但是对于房地产这一特殊的市场而言，立法权限的设置高度集中于中央，税种设置和税率的设计过于统一，势必会导致房地产市场缺乏因地制宜的灵活性，削弱了地方政府开辟税源、组织收入、调节经济的积极性。

（五）税收征管辅助制度不健全，导致税收流失
我国目前还缺乏严密的财产登记制度，影响了税收征管的力度。

同时，与房地产税收密切相关的房地产价格评估制度和房地产税收评税政策不健全，税务部门内部现有的房地产评估机构、评估人员的素质难以适应税收征管的需要，再加上税收法规不够健全，由此导致税收流失现象十分严重。

二、规范和完善我国房地产税收制度的建议
（一）“正税、明租、清费”，建立合理、规范的税费制度
在房地产税收改革的过程中，必须明确界定租、税、费的基本内涵，划清三者之间的界限，切实制止目前我国房地产税收体系中的税、租、费混乱的现象。

正税，即不容许任何部门和单位利用权利之便乱加收费，使土地一级市场的供给不受“寻租”行为的干扰。

将一部分“名费实税”的房地产收费改为税的组成部分，例如可将土地闲置费改为土地闲置税。

明租，即为改革现行土地出让金制度，实行土地年租制，明确国家作为土地的所有者向土地的使用者收取地租的行为。

改革后的土地出让金应于土地保有环节收取，不宜将土地年租金并入物业税。

少费，一方面指绝对量的减少，即一律取消一些不合理的行政事业性收费；另一方面指相对量的减少，即对于一些必须的但可以合并收取的项目进行兼并，以降低收费成本和提高收费的规模效益。

（二）重新调整税种，着力优化税制，改“重流转”为“重保有”
目前我国流转环节开征的税种过多、负担过重，因此建议取消城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税和城市维护建设税，同时将契税并入印花税税目中。

至于取消土地增值税后对税收收入的影响，可借鉴其他国家的经验，对土地增值所得计征所得税，可由加征土地闲置税来替代土地增值税的经济调控作用，调节住房供应结构的功能则可通过城市规划加以解决。

同时，建议在房地产的取得环节设置遗产税和赠与税，采用累进税率。

将保有环节的税制改革作为整个房地产税制改革的重点，建立合并税种，扩大征税范围，合理设置税率，开征土地闲置税。

（三）灵活设置税率，明确计税依据
我国应充分考虑经济发展不平衡的现状，制定合理幅度的税率，扩大税率的弹性范围。

根据房地产新旧程度的因素以及持有住房期限的不同，制定不同的税种和税率。

从地方政府财政收入的需要以及纳税人的实际负担能力出发，对不同地区和不同用途的房地产实行差别税率。

房地产税收的计税依据主要包括市场价值、租金价值、账面价值和占用面积等，而我国现行的计税依据采用了除市场价值以外的所有方式。

从国际通行的做法来看，以市场价值即房产的评估价格为计税依据是税制的发展趋势，可使税收与物价水平保持一致，纳税人的纳税负担由其所拥有的土地和房产的市场价值确定。

（四）适度分权，提高地方政府的积极性，调节地区差异
在我国当前的立法体制下，对于地域性较强的房产税的立法可首先采用以下模式进行过渡，即由中央负责制定房地产税基本法，适度授权省级人大制定实施细则并付诸实施。

根据当地经济状况和纳税人的情况，自行决定开征、停征的税种，选择本地区的税目、税率和合理制定起征点，增强房地产税制对地方经济的适应性，调动地方政府积极性。

（五）健全、完善房地产税相关配套制度与保障系统
要完善房地产价格评估制度，建立以房地产评估制度为核心的征管运作体系。

加强对房地产价格评估理论和方法的研究，逐步形成一套符合我国国情的房地产估价理论、评估评税制度和方法体系，为房地产税收计征提供科学的依据；建立财产登记制度，实行房屋和土地产权证书合一制度，尽快实行“房地合一”的新体制；建立与评估税收征管有关的信息数据库，运用计算机技术进行搜集、处理、存储和管理，力求对房地产税源进行全方位的监控，并实现不同部门之间的信息共享。

参考文献：
1.毛成银.《我国现行房地产税收存在的问题及对策研究》，《财会研究》，2011，（11）.
2.汪昊.《房地产市场税收调控研究———基于中国现状的分析》，
中国税务出版社，2009.
3.张双兰.《浅议我国房地产税收制度的改革》，《财会研究》，2007,(7).
4.张银贵.《我国房地产税收存在的问题及改革研究》，经济论坛，
2008,(7).
5.冯源，古炳伟．《房产税设计问题研究》，《经济纵横》，2007.（6）。