房地产基本制度与政策 第十章 房地产税收概述

四、房地产税收制度改革和税收优惠政策
税收优惠政策是指税法对某些纳税人和征税对象给予鼓励和照顾的一种特殊规定。 比如，免除其应缴的全部或部分税款，或者按照其缴纳税款的一定比例给予返还等，从 而减轻其税收负担。
税收优惠政策是国家利用税收调节经济的具体手段，国家通过税收优惠政策，促进 产业结构的调整和社会经济的协调发展。
三、扣除项目确定
计算土地增值税应交税额，并不是直接对转让房地产所取得的收入征税，而是要对 收入额减除国家规定的各项扣除项目金额后的余额计算征税（这个余额就是纳税人在转 让房地产中获取的增值税）
一、征税对象
契税是以在中国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。 契税的征税对象是境内转移的土地、房屋权属。具体包括: ①国有土地使用权出让。 ②土地使用权的转让。不包括农村集体土地承包经营权的转移。 ③房屋买卖。 ①房屋赠与，房屋赠与的前提必须是，产权无纠纷，赠与人和受赠人双方自愿。 ⑤房屋交换，随着经济的发展，有些特殊方式转移土地、房屋权属的， 也将视同土地 使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与。
二、房地产税收制度
广义的房地产税收，是指房地产开发经营中涉及的税，包括耕地占用税、城镇土地 使用税、房产税、土地增值税、契税、印花税、增值税、城市维护建设税、企业所得税、 个人所得税等。
狭义的房地产税收，是指以房地产为课税依据或者主要以房地产开发经营流转行为 为计税依据的税，包括耕地占用税、城镇土地使用税房产税是以房屋为征积对象，以房产的价值和租金收人为计税依据，向房产的所 有人波经营管理人征收的种财产税。
二、计税依据和税率
房产税依照房产原值一次减除 10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度， 由省、自治区、直辖市人民政府规定，没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务 机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收人为房产税的计税依据。
在房地产保有期间征收的房产税，其主要目的是理调节房地产收益分配，鼓励房地 产流转，则激土地的供给，但由于税负较低，使得其功能作用不大，保有坏节的轻税负， 导放了个别开发而国积土地的现象。
三、房地产税、租、费
房地产税存在于法律关系之中，来源于房地产财产的总价值；房地租是一种经济关 系的反映，是产权明晰化的结果，来源于房地产收益，即是对房地产收益的一种扣除； 而房地产管理费则来自行政服务所带来的直接或间接收益。
③宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。
定，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下
④个人所有非营业用的房产。
建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建
⑤经财政部批准免税的其他房产。
在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照
有关规定征收房产税。
一、纳税义务人与征税范围
城镇土地使用税是以国有土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的 一种税， 在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使 用税(以下简称士地使用税)的纳税人。
①大城市1.5~30元； ②中等城市1.2~24元； ③小城市0.9~18元； ④县城、建制镇、工矿区0.6~12元。 经济落后地区，土地使用税的适用税额标准可适当降低，但降低额不得超过上述规 定最低税额的30%.经济发达地区的适用税额标准可以适当提高，但须报财政部批准。
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输由省、自治区、直 辖市人民政府确定的 单位组识测定上地面 积的，以测定的面积 为准。
一、纳税人的征税范围
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收人的单位 和个人就其增值额征收的一种税。
凡转让国有土地、地上的建筑物及附着物并取得收人的一切单位和个人，均为土地 增值税的纳税义务人。
1.土地增值税的基本征税范围： ①转让国有土地使用权； ②地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一井转让； ③存量房地产的买卖。
城镇土地使用税的征税范围，包括在城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有和 集体所有的土地。另外，自2009年1月1日起，公园、名胜古迹内的索道公司经营用地， 应按规定缴纳城镇土地使用税。
二、税率与计税依据
城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县 城，建制镇、工矿区分别规定每平方米城镇土地使用税年应纳税额。
从本质上看房地产税、租、费， 税收所反映的是一种法律关系， 是国家依据立法 强制，无偿、固定地取得的一部分国民收入， 只要有国家，就会有税收；而租则反映房 地产所有者与使用者之间的租赁关系，包括房租和地租，与税相比，二者差异很大；费 是对行政服务的种补偿， 即行政机关在房地产管理过程中收取的必要的有关费用，一般 称之为管理费。
第一节 第二节 第三节 第四节 第五节 第六节
第七节
房地产税收概述 房产税 城镇土地税 土地增值税 契税 增值税、城市维护建设税、教育附加
房地产相关税收
一、我国税收体系
目前我国的税收体系可按征税对象不同划分为商品流转税、资 源税、财产税、所得税和行为税五大类。
1.流转费 2.所得税 3.财产税 4.行为税 5.资源税
房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%;依照房产租金收入计算 缴纳的，税率为12%。
三、税收优惠政策
1.法定免纳房产税的优惠政策下列房产免纳房产税: 2.具备房屋功能的地下建筑的房产税
①国家机关、人民团体、军队自用的房产。
(财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地
②由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。 下建筑征收房产税的通知》(财税(2005) 181号)规
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尚未组织测量，但纳税人持 有政府部门核发的土地使用 证书的，以证书确认的土地 面积为准。
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国向未核发土地使用证 书的，应由纳税人申报 土地面积，据以纳税， 待核发土地使用重以后 再作调整。
三、城市土地使用税的税收优惠政策
1.法定免缴费土地使用税的优惠 2.省、自治区、直辖市地方税务局确定减免土地使用税的优惠政策
二、税率
土地增值税实行四级超率累进税率: ①增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 ②增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。③ 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。④增 值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。