第八章 个人房地产投资
第八章 个人房地产投资
第一节房地产投资基本知识房地产的基本概念：房地产是指土地、建筑物以及固着在土地或建筑物上的不可分离的部分和附带的各种权益。
房地产与个人的其他资产相比有其自身的特性。
这些特性包括：位置固定、使用价值耐久、不可分割、土地资源的有限性和整体价值的增值性等。
对一般的投资者来说，房地产就意味着各种类型的房屋。
在美国它主要包括：1．单一家庭住宅(single-familyhome)它是指独立的供一个家庭使用的住宅，该住宅所占土地完全为屋主所有。
这种住宅在中国一般称为别墅，能显示拥有者的财富与地位。
2．公寓(condominium)它是指一个大的房地产项目中的一套单元，产权独立，但土地由该地产项目中所有公寓的所有者共同拥有。
3．合作单元住宅(cooperativeapartments)它是指一幢楼房由住户共同持有股份的公司所有，每个住户按照在公司的股份比例，从公司租入居住的单元。
房地产的类型：中国的房地产市场形成时间不长，具有浓厚的转轨经济色彩。
从性质上划分，中国的房地产有多种类型，主要有：1．商品房商品房是指房地产公司在取得土地使用权后开发销售的房屋。
购买商品房拥有独立的产权，土地使用权通常为40年到70年。
商品房的价格由市场供求关系决定。
根据销售对象的不同，商品房又分为内销商品房和外销商品房。
外销商品房的销售对象为境外的公司或个人，其价格比内销商品房相对高些。
2，安居房、解围房和经济适用房安居房是指为实施国家“安居工程”而修建的住房，是政府为了推动住房制度改革，由国家安排贷款和地方自筹资金，面向广大中低收入家庭而修建的非营利性住房。
解困房是指在实施“安居工程”之前，为解决本地城镇居民的住房困难而修建的住房。
经济适用房是指政府部门联同房地产开发商按照普通住宅建设标准建造的，以建造成本价向中低收入家庭出售的住房。
3．房改房房改房是指国家机关、企事业单位按照国家有关规定和单位确定的分配方法，将原属单位所有的住房以房改价格或成本价出售给职工的住房。
第八章 个人房地产投资
第一节房地产投资根本知识房地产的根本概念：房地产是指土地、建筑物以与固着在土地或建筑物上的不可别离的局部和附带的各种权益。
房地产与个人的其他资产相比有其自身的特性。
这些特性包括：位置固定、使用价值耐久、不可分割、土地资源的有限性和整体价值的增值性等。
对一般的投资者来说，房地产就意味着各种类型的房屋。
在美国它主要包括：1．单一家庭住宅(single-familyhome)它是指独立的供一个家庭使用的住宅，该住宅所占土地完全为屋主所有。
这种住宅在中国一般称为别墅，能显示拥有者的财富与地位。
2．公寓(condominium)它是指一个大的房地产项目中的一套单元，产权独立，但土地由该地产项目中所有公寓的所有者共同拥有。
3．合作单元住宅(cooperativeapartments)它是指一幢楼房由住户共同持有股份的公司所有，每个住户按照在公司的股份比例，从公司租入居住的单元。
房地产的类型：中国的房地产市场形成时间不长，具有浓厚的转轨经济色彩。
从性质上划分，中国的房地产有多种类型，主要有：1．商品房商品房是指房地产公司在取得土地使用权后开发销售的房屋。
购置商品房拥有独立的产权，土地使用权通常为40年到70年。
商品房的价格由市场供求关系决定。
根据销售对象的不同，商品房又分为内销商品房和外销商品房。
外销商品房的销售对象为境外的公司或个人，其价格比内销商品房相对高些。
2，安居房、解围房和经济适用房安居房是指为实施国家“安居工程〞而修建的住房，是政府为了推动住房制度改革，由国家安排贷款和地方自筹资金，面向广阔中低收入家庭而修建的非营利性住房。
解困房是指在实施“安居工程〞之前，为解决本地城镇居民的住房困难而修建的住房。
经济适用房是指政府部门联同房地产开发商按照普通住宅建立标准建造的，以建造本钱价向中低收入家庭出售的住房。
3．房改房房改房是指国家机关、企事业单位按照国家有关规定和单位确定的分配方法，将原属单位所有的住房以房改价格或本钱价出售给职工的住房。
第八章个人房地产投资
第八章个人房地产投资房地产的基本概念：房地产是指土地、修建物以及固着在土地或修建物上的不可分别的局部和附带的各种权益。
房地产与团体的其他资产相比有其自身的特性。
这些特性包括：位置固定、运用价值耐久、不可联系、土地资源的有限性和全体价值的增值性等。
对普通的投资者来说，房地产就意味着各种类型的房屋。
在美国它主要包括：1．单一家庭住宅(single-familyhome)它是指独立的供一个家庭运用的住宅，该住宅所占土地完全为屋主一切。
这种住宅在中国普通称为别墅，能显示拥有者的财富与位置。
2．公寓(condominium)它是指一个大的房地产项目中的一套单元，产权独立，但土地由该地产项目中一切公寓的一切者共同拥有。
3．协作单元住宅(cooperativeapartments)它是指一幢楼房由住户共同持有股份的公司一切，每个住户依照在公司的股份比例，从公司租入寓居的单元。
房地产的类型：中国的房地产市场构成时间不长，具有浓重的转轨经济颜色。
从性质上划分，中国的房地产有多种类型，主要有：1．商品房商品房是指房地产公司在取得土地运用权后开发销售的房屋。
购置商品房拥有独立的产权，土地运用权通常为40年到70年。
商品房的价钱由市场供求关系决议。
依据销售对象的不同，商品房又分为外销商品房和外销商品房。
外销商品房的销售对象为境外的公司或团体，其价钱比外销商品房相对高些。
2，安居房、突围房和经济适用房安居房是指为实施国度〝安居工程〞而修建的住房，是政府为了推进住房制度革新，由国度布置存款和中央自筹资金，面向广阔中低支出家庭而修建的非营利性住房。
解困房是指在实施〝安居工程〞之前，为处置本地城镇居民的住房困难而修建的住房。
经济适用房是指政府部门联同房地产开发商依照普通住宅树立规范建造的，以建形本钱价向中低支出家庭出售的住房。
3．房改房房改房是指国度机关、企事业单位依照国度有关规则和单位确定的分配方法，将原属单位一切的住房以房改价钱或本钱价出售给职工的住房。
个人如何合理规划房地产投资
个人如何合理规划房地产投资在当今社会，房地产投资一直是备受关注的话题。
对于个人而言，合理规划房地产投资不仅可以实现资产的增值，还能为未来的生活提供一定的保障。
但房地产投资并非简单的买卖行为，需要综合考虑多方面的因素，制定合理的策略。
首先，明确投资目标是关键的第一步。
您是希望通过短期买卖获取差价收益，还是长期持有以获取稳定的租金收入？又或者是为了满足自身的居住需求并期待房产在未来增值？不同的投资目标将直接影响投资策略的制定。
如果您的目标是短期买卖，那么就需要对市场的短期波动有敏锐的洞察力，能够准确判断市场的涨跌趋势。
这需要密切关注政策变化、经济形势、区域发展规划等因素。
例如，当政府出台有利于某个区域发展的政策时，该区域的房地产市场往往会有较大的上涨潜力。
若您倾向于长期持有以获取租金收入，那么选择地段就显得尤为重要。
繁华的商业区、高校周边或者大型企业集中的区域通常是不错的选择。
这些地方的租房需求相对较大，能够保证稳定的租金收入。
同时，房屋的品质和配套设施也会影响租金水平和出租的难易程度。
在确定投资目标后，做好充分的财务规划是必不可少的。
要清楚地了解自己的资金状况，包括可用于投资的资金数额、资金的来源以及未来的资金流入和流出情况。
此外，还需要考虑到购房所需的首付款、贷款还款能力、税费、维修费用等各项支出。
在资金有限的情况下，可以考虑通过贷款来增加投资规模。
但需要注意的是，贷款会带来利息支出和还款压力，因此要合理控制贷款比例，确保每月的还款金额不会对生活造成过大的影响。
同时，要关注贷款利率的变化，选择合适的贷款时机和贷款产品。
接下来，就是选择合适的投资区域和房产类型。
不同的区域和房产类型具有不同的投资特点和风险收益特征。
一线城市通常具有较强的经济实力和人口吸引力，房地产市场相对稳定，但房价较高，投资门槛也较高。
而二三线城市的发展潜力较大，随着城市的发展，房地产市场可能会有较大的增长空间，但同时也存在一定的不确定性。
如何合理规划个人房地产投资
如何合理规划个人房地产投资在当今社会，房地产投资一直是备受关注的热门话题。
对于个人投资者来说，合理规划房地产投资至关重要，它不仅能够实现资产的增值，还能为未来的生活提供一定的经济保障。
然而，房地产投资并非简单的买卖行为，需要综合考虑众多因素，并制定科学合理的投资策略。
接下来，我将为您详细介绍如何合理规划个人房地产投资。
一、明确投资目标在进行房地产投资之前，首先要明确自己的投资目标。
是为了短期获利，还是长期资产增值？是为了获取租金收益，还是为了满足未来的居住需求？不同的投资目标将决定投资策略的选择。
如果您的目标是短期获利，那么您可能需要关注市场的短期波动，选择那些具有快速增值潜力的房产。
例如，在新兴发展区域或者即将有重大基础设施建设的地区投资。
如果您的目标是长期资产增值，那么您需要考虑房产所在地区的经济发展趋势、人口增长情况等长期因素。
选择那些经济持续增长、人口流入较多的地区的房产，更有可能在长期实现资产的大幅增值。
如果您的主要目的是获取租金收益，那么房产的位置、周边配套设施以及租赁市场的需求就显得尤为重要。
选择位于市中心、交通便利、周边有学校、医院、商场等配套设施的房产，通常能够吸引更多的租客，从而获得稳定的租金收入。
二、进行充分的市场调研市场调研是房地产投资中不可或缺的环节。
通过对市场的深入了解，您可以更好地把握投资机会，降低投资风险。
1、研究当地的经济状况了解当地的经济发展水平、产业结构、就业情况等。
经济发展良好、产业多元化、就业机会充足的地区，通常对房地产的需求也较为旺盛，房产增值的潜力较大。
2、分析人口趋势人口的增长或减少对房地产市场有着直接的影响。
人口流入较多的地区，住房需求增加，房价往往会上涨；而人口流出较多的地区，房地产市场可能会相对疲软。
3、关注政策法规政府的房地产政策法规对市场有着重要的调控作用。
例如，限购、限贷政策会影响购房需求；土地供应政策会影响未来的房产供应等。
4、考察房地产市场的供求关系了解当地的新房和二手房供应量，以及市场的消化能力。
第八章 个人房地产投资
第一节房地产投资根本知识房地产的根本看法：房地产是指土地、修建物以及固着在土地或修建物上的不可疏散的部分和附带的种种权益。
房地产与小我私家的其他资产相比有其自身的特性。
这些特性包括：位置牢固、使用代价耐久、不可支解、土地资源的有限性和整体代价的增值性等。
对一般的投资者来说，房地产就意味着种种类型的衡宇。
在美国它主要包罗：1．单一家庭住宅(single-familyhome)它是指独立的供一个家庭使用的住宅，该住宅所占土地完全为屋主所有。
这种住宅在中国一般称为别墅，能显示拥有者的财产与职位。
2．公寓(condominium)它是指一个大的房地产项目中的一套单位，产权独立，但土地由该地产项目中所有公寓的所有者配合拥有。
3．互助单位住宅(cooperativeapartments)它是指一幢楼房由住户配合持有股份的公司所有，每个住户凭据在公司的股份比例，从公司租入居住的单位。
房地产的类型：中国的房地产市场形成时间不长，具有浓厚的转轨经济色彩。
从性质上分别，中国的房地产有多种类型，主要有：1．商品房商品房是指房地产公司在取得土地使用权后开发销售的衡宇。
购买商品房拥有独立的产权，土地使用权通常为40年到70年。
商品房的代价由市场供求干系决定。
凭据销售工具的差别，商品房又分为内销商品房和外销商品房。
外销商品房的销售工具为境外的公司或小我私家，其代价比内销商品房相对高些。
2，安居房、解围房和经济适用房安居房是指为实施国度“安居工程”而修建的住房，是政府为了推动住房制度革新，由国度摆设贷款和地方自筹资金，面向宽大中低收入家庭而修建的非营利性住房。
解困房是指在实施“安居工程”之前，为解决当地城镇居民的住房困难而修建的住房。
经济适用房是指政府部分联同房地产开发商凭据普通住宅建立尺度制作的，以制作本钱价向中低收入家庭出售的住房。
3．房改房房改房是指国度构造、企事业单位凭据国度有关划定和单位确定的分派方法，将原属单位所有的住房以房改代价或本钱价出售给职工的住房。
个人房地产投资
个人房地产投资，主要包括住宅、商铺、办公楼、单身公寓（酒店式公寓）、公寓式酒店等的投资，这些投资品各有优缺点，如何选择适合自己的房产进行投资，首先需要明白这几个房产的区别。
住宅分为普通住宅和非普通住宅，非普通住宅一般是指建筑面积在140平方以上的住宅。
住宅的土地使用权年限为70年，而且物权法已规定，住宅的土地使用年限期满后，可在缴纳土地使用费后续期。
因此，住宅具有更好的长期投资价值，能给下几代保留更多的资产。
商铺的土地使用年限一般为40年，也有的是50年，从自己这一代或下面一代而言，具有明显的优势，商铺具有使用越久，价值越高的特点，非常适合投资。
单投资商铺所需的资金量较大，投资初期，回报不是很明显，适合已经有一定资金积累的投资者。
投资商铺最需要关注的是物业的位置，尽量选择两条主干道的转角位置，有“金角银边草肚皮”一说。
办公楼的土地使用年限一般为40年或50年，投资办公楼更需要关注物业的档次、区域的规划、宏观经济的走向等等。
单身公寓是30-60方之间的小户型的统称，土地年限既有50年的，也有70年的，投资时要注意区分。
一般而言称为单身公寓的物业，都应具有较好的物业管理，丰富的物业配套设施，有大堂、电梯等设施，一般交房时都带装修。
这里要讲的是酒店式公寓和公寓式酒店的区别，酒店式公寓是指具有酒店式管理的公寓，房产是投资自己进行出租。
而公寓式酒店或者产权式酒店是指投资者委托房产商统一进行酒店经营，自己拿返祖。
分时度假酒店类似于产权式酒店，自己能获得酒店网络中其它地方的酒店的分时入住权。
我们这里重点讲单身公寓的投资分析。
单身公寓的面积为30-60方，其主力面积为50方。
小户型的面积一般是指30-80方，50方刚好处于小户型的黄金分割点，具有最佳的投资价值。
50方的面积，刚好可以做出一室一厅一卫一厨的户型，具有公寓的全部功能，不显得太狭窄，又不浪费。
单身公寓是租赁市场中最受欢迎的房子，其出租对象有公司白领、创业期公司、soho 一族、恋爱青年、新婚小家庭、自由职业者等等，这些人群是租房市场中的中端市场，需求量很大。
个人如何投资房地产
个人如何投资房地产在当今的经济环境中，房地产投资一直是备受关注的领域。
对于个人而言，投资房地产不仅可以实现资产的增值，还能为未来的生活提供一份稳定的保障。
然而，房地产投资并非简单的买卖交易，需要我们具备一定的知识、策略和风险意识。
首先，要明确自己的投资目标和财务状况。
您是希望通过短期的买卖获取差价，还是长期持有以获取稳定的租金收入？这将决定您选择的房产类型和投资策略。
同时，仔细评估自己的财务状况至关重要。
包括现有资金、可承受的贷款额度、未来的收入稳定性等。
只有清楚了解自身的财务能力，才能避免过度负债和投资风险。
接下来，就是选择合适的投资地点。
一个好的地段是房地产投资成功的关键因素之一。
这可能包括繁华的商业区、学校附近、交通枢纽周边或者新兴的发展区域。
繁华的商业区通常有较高的人流量和消费需求，能保证房产的租赁和转售价值。
学校附近的房产，由于学生和家长的租房需求，也往往具有稳定的收益。
交通枢纽周边的房产，因其交通便利性，也容易吸引租客和买家。
而新兴的发展区域，虽然可能在短期内配套设施不完善，但随着城市的发展，其升值潜力巨大。
在选择具体的房产时，要综合考虑多种因素。
房屋的质量、户型、面积、朝向等都会影响其价值和使用价值。
质量良好的房屋可以减少后期的维修成本，合理的户型和面积能够满足不同租客或买家的需求，朝向好的房子采光和通风条件更佳，更受市场欢迎。
此外，了解市场趋势也是必不可少的。
关注房地产市场的供求关系、政策法规的变化以及经济形势的走向。
例如，政府出台的限购、限贷政策会对房地产市场产生直接影响。
经济增长强劲时，房地产市场通常较为活跃；而经济衰退时，市场可能会趋于冷淡。
当决定购买房产时，资金的筹备是关键的一步。
如果自有资金充足，那是最好不过的。
但如果资金有限，贷款也是常见的选择。
在贷款时，要比较不同银行的利率、还款方式和贷款条件，选择最适合自己的方案。
同时，要注意贷款额度不要超过自己的还款能力，以免造成财务压力。
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第一节房地产投资基本知识房地产的基本概念：房地产是指土地、建筑物以及固着在土地或建筑物上的不可分离的部分和附带的各种权益。
房地产与个人的其他资产相比有其自身的特性。
这些特性包括：位置固定、使用价值耐久、不可分割、土地资源的有限性和整体价值的增值性等。
对一般的投资者来说，房地产就意味着各种类型的房屋。
在美国它主要包括：1．单一家庭住宅(single-familyhome)它是指独立的供一个家庭使用的住宅，该住宅所占土地完全为屋主所有。
这种住宅在中国一般称为别墅，能显示拥有者的财富与地位。
2．公寓(condominium)它是指一个大的房地产项目中的一套单元，产权独立，但土地由该地产项目中所有公寓的所有者共同拥有。
3．合作单元住宅(cooperativeapartments)它是指一幢楼房由住户共同持有股份的公司所有，每个住户按照在公司的股份比例，从公司租入居住的单元。
房地产的类型：中国的房地产市场形成时间不长，具有浓厚的转轨经济色彩。
从性质上划分，中国的房地产有多种类型，主要有：1．商品房商品房是指房地产公司在取得土地使用权后开发销售的房屋。
购买商品房拥有独立的产权，土地使用权通常为40年到70年。
商品房的价格由市场供求关系决定。
根据销售对象的不同，商品房又分为内销商品房和外销商品房。
外销商品房的销售对象为境外的公司或个人，其价格比内销商品房相对高些。
2，安居房、解围房和经济适用房安居房是指为实施国家“安居工程”而修建的住房，是政府为了推动住房制度改革，由国家安排贷款和地方自筹资金，面向广大中低收入家庭而修建的非营利性住房。
解困房是指在实施“安居工程”之前，为解决本地城镇居民的住房困难而修建的住房。
经济适用房是指政府部门联同房地产开发商按照普通住宅建设标准建造的，以建造成本价向中低收入家庭出售的住房。
3．房改房房改房是指国家机关、企事业单位按照国家有关规定和单位确定的分配方法，将原属单位所有的住房以房改价格或成本价出售给职工的住房。
职工购买房改房时享有政策优惠，但在进入市场出售时有限制，需持有一定时间后方可出售或需补交地价款。
房地产投资的优点投资者为寻找有吸引力的投资机会，经常把注意力转向房地产。
他们可能会进行土地投资，也可能购买能产生未来预期收益的房产，还可能购买房地产信托投资指数(REIT)。
当然，最终投资于哪一种房地产取决于投资者希望从他的投资中得到的是什么样的回报，或者说，取决于他认为哪一种回报形式对他更重要，是租金还是资产价值的升值。
那么，是什么吸引投资者将手中的资金投向房地产市场呢?这应该从房地产投资特有的优点加以考察。
1．现金流和税收在美国，投资于房地产的投资者，其取得的现金流或税后收入不仅依赖于某项资产的价值，还依赖于折旧和税收。
那种有着较大额度折旧额的资产可以抵消掉投资者的部分应税收入。
这是因为，房地产一般来说是会随着时间的推移而毁损，折旧则为资产所有者提供了一个补偿这部分毁损价值的津贴。
折旧费用可以作为一项现金流出，在纳税之前从收入中扣除，从而减少了资产所有者的税收支付，因此，折旧费用被视为一项税盾(taxshelter)。
但是折旧费用是有一定限额的，而且只有收入达到一定水平的投资者才可以使用这项优惠。
2．价值升值某些类型的房地产，特别是土地，，升值非常快。
从美国的历史看，总的来说，在20世纪70年代的大部分时间和80年代的一部分时间，房地产投资是一项相当有利的投资。
房地产投资是很少的几项投资收益率可以持续超过通货膨胀率的投资之一。
当每年通货膨胀率维持在10％一15％[t寸，大部分房地产投资的收益率保持在15％一20％之间，有的甚至更高。
虽然后来伴随着通货膨胀率慢慢回落到正常水平，美国大部分地区的房地产市场泡沫破裂，但是部分地区的房地产市场价格仍然保持在高位，并且保持了一定的增长速度。
其他类型的房地产，如公寓，同样在价值上有着升值的过程。
因此，对一项房地产的估价，不仅应当包括对来自资产的现金流收入的折现，还应该估计到资产价值的升值。
在很多例子中，房地产升值对房地产回报率的影响要大大高于年度净现金流的影响。
第二节房地产价格的影响因素一、供求状况供给和需求是形成价格的两个最终因素。
其他一切因素，要么通过影响供给，要么通过影响需求来影响价格。
房地产的价格也是由供给和需求决定，与需求成正相关，与供给成负相关。
供给一定，需求增加，则价格上升；需求减少，则价格下跌。
需求一定，供给增加，则价格下跌；供给减少，则价格上升。
房地产的供求状况可分为如下四种类型：A全国房地产总的供求状况B本地区房地产总的供求状况C全国本类房地产总的供求状况D本地区本类房地产总的供求状况由于房地产的不可移动性及变更使用功能的困难性，决定某一房地产价格水平高低的，主要是本地区本类房地产的供求状况。
至于其他类型房地产的供求状况对该房地产的价格水平有无影响及其影响的程度，要看这些供求状况的波及性如何而定。
二、自身条件房地产自身条件的好坏，直接关系到其价格高低。
所谓自身条件，是指那些反映房地产本身的自然物理性状态的因素。
这些因素分别如下：1、位置各种经济活动和生活活动对房地产位置都有所要求。
房地产位置的优劣直接影响其所有者或使用者的经济收益、生活满足程度或社会影响，因此，房地产坐落的位置不同，价格有较大的差异。
无论是坐落在城市或乡村、中心商业区或住宅区、街角或里地、向阳面或背阳面均如此。
尤其是城市土地，其价格高低几乎为位置优劣所左右。
房地产价格与位置优劣成正相关。
商业房地产的位置优劣，主要是看繁华程度、临街状态。
居住房地产的位置优劣，主要是看周围环境状况、安宁程度、交通是否方便，以及与市中心的远近。
其中别墅的要求是接近大自然，环境质量优良，居于其内又可保证一定的生活私密性。
“一步差千金”对于商业来讲永远是个真理，但对于营造别墅则是个误区。
工业房地产的位置优劣，通常许视其产业的性质而定。
一般来说，要是其位置有利于原料与产品的运输，便利于废料处理及动力的取得，其价格必有趋高的倾向。
房地产的位置从表面上看是个几何概念，但实际上并不是一个简单的几何概念，而是与特定的区位相联系的自然因素与人文因素的总和。
故房地产的位置有自然地理位置与社会经济位置之别。
房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变动，这种变动可能是因城市规划的制定或修改，交通建设或改道，也可能是其他建设引起的。
但房地产的位置由劣变优时，则价格回上升；相反，则价格会下跌。
2、地质不同类型的建筑物对地基承载力有不同的要求，不同的土地有不同的承载力。
地址条件决定着土地的承载力。
地址坚实、承载力较大，有利于建筑使用。
在城市土地中，尤其是在现代城市建设向高层化发展的情况下，地质条件对地价的影响较大。
地价与地质条件成正相关；地质条件好，地价就高；反之，地址条件差，地价则低。
3、地形地势地形是指同一块土地内的地面起伏状况。
地势是指本块土地与相邻土地的高低关系，特别是与相邻道路的高低关系，如，是高于或低于路面。
一般来说，土地平坦，地价较高；土地高低不平，地价较低；在其他条件相同时，地势高的房地产的价格要高于地势低的房地产的价格。
4、土地面积同等位置的两块土地，由于面积大小不等，价格会有高低差异。
一般来说，凡面积过于狭小而不利于经济使用的土地，价格较低。
地价与土地面积大小的关系是可变的。
一般来说，在城市繁华地段对面积大小的敏感度较高，而在市郊或农村则相应较低。
土地面积大小的合适度还因不同地区、不同消费习惯而有所不同。
例如，某地方市场若普遍接受高层楼房，则该地方较大面积土地的利用价值要高于较小面积土地的利用价值，因而较大面积土地的价格会大大高于较小面积土地的价格。
相反，如果地方市场仅能接受小型建筑型态，则较大面积土地的价格与较小面积土地的价格，差异不会很大。
5、土地形状土地形状是否规则，对地价也有一定的影响。
土地形状有正方形、长方形、三角形、菱形、梯形等。
形状不规则的土地由于不能有效利用，价格一般较低。
土地经过调整或重划之后，利用价值提高，地价立即随之上涨。
地价与土地形状成正相关：土地形状规则，地价就高；土地形状不规则，地价就低。
6、日照日照有自然状态下的日照和受到人为因素影响下的日照两种。
房地产价格与日照的关系具有下列特征：一方面与日照成正相关；另一方面与日照成负相关。
一般来说，受到周围巨大建筑物或其他东西遮挡的房地产的价格（尤其是住宅），必低于无遮挡情况下的同等房地产的价格。
日照对房地产价格的影响还可以从住宅的朝向对其价格的影响中看到。
7、通风、风向、风力一般情况下，风力越大或时常出现风灾的地方，房地产价格越低。
房地产价格与风向的关系在城市中比较明显，在上风地区房地产价格一般较高，在下风地区房地产价格一般较低。
8、气温、湿度、降水量这三者极端过剩或极端贫乏，均不利于生产和生活，因此会降低房地产价格。
把降水量与地势结合起来看，其对房地产价格的影响更明显。
地势虽然低洼，但若降水量不大，则不易积水，从而地势对房地产价格的影响不大，但在地下水位高的地区例外；反之，降水量大，地势对房地产价格的影响力就大。
9、天然周期性灾害凡是天然周期性灾害的地带，土地利用价值必然很低，甚至不能利用。
但这类土地一旦建设了可靠的防洪工程，不再受周期性灾害的影响，其价格会逐渐上涨。
甚至由于靠近江、河、湖、海的缘故，可以获得特别的条件，如风景、水路交通，从而这类土地的价格要高于其他土地。
10、建筑物外观建筑物外观包括建筑式样、风格和色调，对房地产价格有很大影响。
凡建筑物外观新颖、优美，可以给人们舒适的感觉，则价格就高；反之，单调、呆板，很难引起人们强烈的享受欲望，甚至令人压抑、厌恶，则价格就低。
11、建筑物朝向、建筑结构、内部格局、设备配置状况、施工质量等三、环境因素影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性因素。
这方面的因素有：1、声觉环境噪声大的地方，房地产价格必然低下。
噪声小，安静的地方，房地产价格通常较高。
2、大气环境房地产所处的地区有无难闻的气味、有害物质和粉尘等，对房地产价格影响也很大。
凡接近化工厂、屠宰厂、酒厂、厕所等地方的房地产价格较低。
3、水文环境地下水、沟渠、河流江湖、海洋等污染程度如何，对其附近的房地产价格也有较大的影响4、视觉环境房地产周围安放的东西是否杂乱，建筑物之间是否协调，公园、绿化等形成的景观是否赏心悦目，这些对房地产价格都有影响5、卫生环境清洁卫生情况如何，对房地产价格也有影响四、人口因素房地产的需求主体是人，人的数量、素质如何，对房地产价格有着很大的影响。
人口因素对房地产价格的影响，具体可分为人口数量、人口素质、家庭规模三个方面。
1、人口数量房地产价格与人口数量的关系非常密切。