房地产开发项目可行性研究报告
房地产开发项目可行性研究报告
房地产开发项目可行性研究报告鉴于房地产开发项目在当前经济环境下具有广泛的关注度和投资价值，为了确保项目在投资和开发过程中的可行性，本报告旨在对该项目进行可行性研究，包括市场需求、项目运营成本、投资回报等方面的分析。
一、项目背景该房地产开发项目位于城市商业中心地段，土地面积为XXXX平方米，拟开发住宅楼和商业综合体，总建筑面积为XX万平方米。
项目预计将持续建设三年，并计划在未来十年内进行运营和管理。
二、市场需求分析1.当前房地产市场的发展趋势：根据市场研究数据显示，该城市的房地产市场正处于高速发展阶段，并且对高品质住宅和商业综合体的需求非常旺盛。
2.目标市场人群：该项目主要面向中等收入家庭以及商业租户。
中等收入家庭在该城市占比较大，并且商业租户需求稳定。
3.竞争对手分析：市场上已有多个类似项目，但该项目的地理位置和设施优势可以占据市场份额。
三、项目运营成本估算1.建设成本：根据项目规划和建筑设计，初步估算总建设成本为XXXX万元，其中包括土地购买费用、建筑物和设备投资等。
2.运营成本：包括管理人员薪酬、维护费用、水电费用等，根据过往经验和市场行情，初步估算年度运营成本为XX万元。
四、投资回报分析1.销售收入预测：根据市场需求和项目定价，预计项目在建成后的三年内可售出X%的住宅，年度商业租金收入为XX万元。
2.投资回报期：根据上述销售收入预测和运营成本估算，计算出项目的投资回报期为X年，并与市场平均回报期进行比较。
3.现金流量分析：根据项目建设和运营的不同阶段，编制了年度现金流量表，计算项目的净现值和内部收益率，以评估项目的投资价值和盈利能力。
五、风险分析与对策1.市场风险：房地产市场的波动性较大，项目需在市场周期下坚持，并与现有市场做好需求匹配，确保项目的长期稳定运营。
3.政策风险：政府政策的变化可能对项目产生影响，应密切关注相关政策，及时进行调整和应对。
六、结论本可行性研究报告对房地产开发项目进行了市场需求分析、运营成本估算、投资回报分析以及风险分析，结果显示该项目具有良好的市场前景和投资回报，但也存在一定的风险。
房地产开发可行性研究报告
房地产开发可行性研究报告一、项目背景房地产开发作为国民经济的重要支柱行业之一，对于促进经济增长、改善居民生活水平、推动城市建设具有重要意义。
本报告对某地区的房地产开发项目进行可行性研究，旨在评估项目的投资价值和持续发展能力，为决策者提供科学的依据。
二、项目基本情况1. 项目地点：某地区（区域位置、气候特点、交通便利度等）2. 项目规划：打造一座集住宅、商业、文化、教育、医疗等多功能于一体的城市综合体3. 项目投资：预计总投资额、资金来源、投资分布等4. 项目规划：土地利用状况、规划面积、建筑布局等5. 项目竞争：周边同类项目情况、市场占有率、市场需求等三、市场分析1. 房地产市场：目标市场的市场规模、增长趋势、需求状况等2. 竞争分析：主要竞争对手的实力和优势、市场份额等3. 项目定位：项目的定位、目标客户群等四、可行性分析1. 投资回报率：项目的投资回报率预测、盈利模式等2. 土地开发成本：项目土地开发成本评估、资金筹集情况等3. 市场需求分析：项目满足市场需求的能力、项目产品的特色等4. 社会经济效益：项目的社会经济效益预测、优势和亮点等五、风险分析1. 市场风险：市场需求变化、市场竞争加剧等风险2. 政策风险：政策法规变化、政府补贴政策等风险3. 财务风险：资金链断裂、资金使用效率低等风险4. 操作风险：项目管理和运营等风险六、项目实施策略1. 投资策略：资金筹集方式、投资合作方选择等2. 市场策略：市场定位、营销推广策略等3. 风险控制策略：对各种风险的具体控制策略4. 运营管理策略：项目组织架构、团队建设、运营管理模式等七、经济效益预测1. 投资收益预测：项目的投资回报率预测2. 社会效益：项目带动的就业、税收、相关产业发展等社会效益预测八、结果与建议1. 报告结论：对项目可行性进行总体评价2. 项目建议：对项目未来发展提出建议通过对以上内容的深入研究和分析，最终得到一个科学可行的房地产开发项目的评估及预测结果，为项目的实施提供了实质性的参考依据。
“大宅门·百威花园”房地产开发项目初步可行性研究报告
目录一、项目概况二、项目投资环境分析（一）我国目前房地产业发展形势分析（二）重庆市房地产总体投资环境分析（三）地块所在区域环境分析1．高新区2．九龙坡区三、地块条件分析及其经营取向（一）地块现状条件分析1．地块面积、形状、地形、地质、水文条件 2．交通动线3．周边环境及景观资源4．地块公共配套设施5．动迁安臵状况6．土地级别、出让金及基准地价情况7．政府管制（规划、出让、交通等管制问题）（二）地块SWOT分析1．优势2．弱势3．机遇4．挑战（三）地块经营的适宜性分析1．最适宜项目、可适宜项目、不适宜项目分析 2．适宜项目的辐射距离及辐射片区分析四、市场研究及目标市场研判（一）重庆市房地产市场的发展现状1．总体态势2．各区房地产市场比较3．各类物业市场比较（二）项目目标市场研究1．项目目标市场定位2．项目目标客群分析①目标客户范围②目标客户调研及其需求特征分析③目标客户承购能力评估3．项目同业竞争分析①竞争对手识别②竞争产品特点及SW分析③竞争对手营销策略及其市场份额分析五、项目规划构想（一）项目规划构想的依据及指导思想1．规划依据2．指导思想和原则3．主要技术经济指标（二）项目总体规划布局1．用地规划2．景观规划3．公共配套设施规划（三）建筑产品规划1．建筑物形象规划（外观造型、色彩、公共门厅等） 2．建筑物功能规划3．建筑物楼高规划4．建筑物面积及户型规划5．建筑物结构规划6．建筑物智能化规划六、项目技术经济效益评估（一）项目经济效益评估的基础条件（二）项目预期销售收入估算1．项目预期售价估测2．项目预期销售进度估测3．项目预期销售收入测算（三）项目投资成本及费用估算（四）项目财务经济效果预估1．投资总利润2．投资收益率3．投资回收期4．财务内部收益率（五）项目不确定性分析及抗风险对策 1．影响该项目运营的不确定性因子 2．盈亏平衡分析及敏感性分析3．归避风险的对策七、项目组织实施（一）项目组织管理机构（二）项目运作方案（三）项目融资方案1．资金需求及回收计划2．融资方案选择（四）项目建设管理方案1．工程承包方式选择2．工程建设监控（五）项目营销方执行案1．楼盘命名2．价格分析与定价策略3．上市时机选择4．销售渠道选择5．广告媒体选择与投放计划6．销售执行与推广深圳市建筑设计研究总院重庆分院 2002年6月6日“大宅门〃百威花园”房地产开发项目初步可行性研究报告一、项目概况“大宅门.百威花园”项目位于原重庆针织总厂所在地，由海外集团与百威物业发展有限公司拟将联合开发的中档大型住宅小区。
房地产项目可研报告
房地产项目可研报告房地产项目可研报告是房地产开发项目的重要组成部分。
它是一种综合性分析报告，对房地产开发项目进行全面分析，包括市场分析、技术分析、金融分析、社会分析等方面。
它的作用在于通过对项目进行深入分析，确定项目的可行性，为开发商提供可靠有效的信息，以帮助他们做出决策，制定开发计划和投资策略。
以下是三个关于房地产项目可研报告的案例：1.某城市某开发商计划建设一座商业综合体，该商业综合体将包括购物中心、酒店、办公楼等多种功能。
该研究从市场需求、发展潜力、投资回报等方面进行了全面分析和综合评估，最终得出该项目具有良好的开发前景和高投资回报率的结论。
同时，该项目在社会效益、环境保护、扶贫帮困等方面也有重要的作用。
2.某城市政府拟建设一座新型住宅小区，该小区主要面向中产阶层。
该研究从市场需求、土地利用情况、住宅市场价格等方面进行了分析。
报告得出，该住宅项目的市场需求十分旺盛，可带动当地经济发展，同时也能为市民提供更加舒适便利的居住环境。
3.某城市市政府拟建设一所高层住宅楼，以解决当地住房紧张问题。
该研究从人口增长、市场需求、住房政策等方面进行了全面分析，最终得出该项目非常可行且对当地居民的生活带来很大改善。
同时，该项目对环境保护、城市规划等方面也有一定的影响。
总之，房地产项目可研报告是通过对市场、政策、技术、社会等多方面因素的分析，以尽可能科学的方式验证某一房地产项目是否可行，以帮助投资商和政府做出更明智的决策，最终实现良性的城市规划和和谐的社会发展。
在编写房地产项目可行性研究报告时，需要对项目的环境、社会、经济、政策等方面进行全面评估。
以下是一些需要考虑的关键因素：1.市场需求：分析潜在购房者的特点，并预测未来的市场需求。
这包括考虑城市地理环境、人口增长、就业机会、可获得的住房贷款和其他市场趋势。
在市场需求的分析中，需要了解公共交通和基础设施、邻近的学校和医疗机构等因素，以获取更准确的预测。
2.项目成本：考虑资金来源和项目投资回报率。
房地产项目可行性研究报告怎样写9篇
房地产项目可行性研究报告怎样写9篇房地产项目可行性研究报告怎样写 1合理开发并有效利用资源，是贯彻落实科学发展观的重要内容。
对于开发和利用重要资源的企业投资项目，要从建设节约型社会、发展循环经济等角度，对资源开发、利用的合理性和有效性进行分析论证。
对于资源开发类项目，要阐述资源储量和品质勘探情况，论述拟开发资源的可开发量、自然品质、赋存条件、开发价值等，分析评价项目建设方案是否符合有关资源开发利用的可持续发展战略要求，是否符合保护资源环境的政策规定，是否符合资源开发总体规划及综合利用的相关要求。
在资源开发方案的分析评价中，应重视对资源开发的规模效益和使用效率分析，限制盲目开发，避免资源开采中的浪费现象;分析拟采用的开采设备和技术方案是否符合提高资源开发利用效率的要求;评价资源开发方案是否符合改善资源环境及促进相关产业发展的政策要求。
对于需要占用重要资源的建设项目，应阐述项目需要占用的资源品种和数量，提出资源供应方案;涉及多金属、多用途化学元素共生矿、伴生矿以及油气混合矿等情况的，应根据资源特征提出合理的综合利用方案，做到物尽其用;通过单位生产能力主要资源消耗量、资源循环再生利用率等指标的国内外先进水平对比分析，评价拟建项目资源利用效率的先进性和合理性;分析评价资源综合利用方案是否符合发展循环经济、建设节约型社会的要求;分析资源利用是否会对地表(下)水等其它资源造成不利影响，以提高资源利用综合效率。
在资源利用分析中，应对资源节约措施进行分析评价。
本章主要阐述项目方案中作为原材料的各类金属矿、非金属矿及水资源节约的主要措施方案，并对其进行分析评价。
有关节能的分析评价设专章单独阐述。
对于耗水量大或严重依赖水资源的建设项目，以及涉及主要金属矿、非金属矿开发利用的建设项目，应对节水措施及相应的金属矿、非金属矿等原材料节约方案进行专题论证，分析拟建项目的资源消耗指标，阐述工程建设方案是否符合资源节约综合利用政策及相关专项规划的要求，就如何提高资源利用效率、降低资源消耗提出对策措施。
房地产开发建设项目可行性研究报告
房地产开发建设项目可行性研究报告一、背景随着经济迅速发展，我国的房地产业在过去几十年中也得到了迅速的发展。
各种类型的房产开发建设项目不断涌现，为城市的建设提供了重要的支持。
但是，在一个房地产开发项目开始前，对该项目的可行性进行一定的研究，是非常必要的。
这篇文档就介绍一下房地产开发建设项目可行性研究报告的相关内容。
二、报告目的房地产开发建设项目可行性研究报告的主要目的是针对一处房产开发项目的计划进行全面的调研、研究，确定该项目在实际建设中的可行性。
该报告所陈述的内容应该具有一定的可信度，可以作为决策层做出是否进一步实施该项建设计划的重要依据。
三、报告内容房地产开发建设项目可行性研究报告具体包括以下几个方面的内容：1. 市场概况研究市场研究是房地产开发建设项目可行性研究报告最为关键的一项内容。
该项研究需要以项目所在地的市场为分析对象，对于本项目应建设的房产类别、数量、价格等方面进行详细的研究分析。
该部分需要收集市场调研数据，对本项目的市场销售情况进行分析，以对本项目是否有足够的市场需求做出研判。
2. 技术分析针对本项目的技术要求，进行全面的研究分析，对该项目的主体结构、建筑材料、专业设计等方面提出建议。
该方面还需要考虑合理的施工方式、建设周期，以及项目建设所需的资金和人力资源等问题。
该部分研究可以进一步明确项目历时、资金、技术上的难度。
3. 经济效益分析经济效益分析是本文档中另一个重要的方面。
该研究需要考虑到房地产开发建设项目的大量用地投资，建筑投资等重大费用支出，需要从合适的方面进行成本核算，如可行性研究报告中的成本分析，测算各种成本预算和计算绩效指标，来探讨项目的收益与利润。
该报告中的经济分析部分应采用方法可靠、数据真实可信的预测模型等，研究分析该项目的财务指标、资本成本、运营收入、投资回收等方面，以确保本项目的经济效益最大化。
4. 风险评估风险评估也是本报告的重要内容之一。
针对该项目的建设周期、资金、技术成本、竞争等方面的风险进行全面的评估。
房地产项目可行性研究报告
房地产项目可行性研究报告作为一个房地产开发商，我们知道任何房地产项目都需要进行可行性研究报告，以确定项目是否可行和值得投资。
本文将介绍该报告的重要性，以及应该包括哪些内容。
一、可行性研究报告的重要性可行性研究报告是房地产投资项目的关键文档之一，它是评估项目是否值得投资的基础。
这个报告可以告诉投资者项目的潜在风险和收益，同时也可以帮助决策者在决策前做出明智的决定。
另外，可行性研究报告还可以帮助企业与各类利益相关者沟通，以协商并制定出全面的业务计划。
这个报告可以给所有人提供了解项目的机会，以便重要决策被做出前有机会让所有人发言。
二、可行性研究报告应该包括哪些内容1.市场调研市场调研是项目可行性研究报告中最重要的一部分。
调查市场包括对目标人群做出调查，以了解他们的偏好和期望。
研究市场还包括对潜在竞争对手和同类项目的分析。
根据市场研究的结果，可以排除市场上可能出现的问题，找出成功与否的关键因素。
2.资金规划资金规划是一个可行性研究报告中的另一个关键部分。
在项目计划阶段，必须确定项目所需的资金，并确定投资者、信贷和其他财务来源的准备情况。
开发商还需要考虑到项目的成本和预期的收益，以确定项目的可行性。
3.主要技术方案在计划阶段，开发商需要考虑到项目的技术方案。
这可能包括设计、建筑和材料方案。
开发商必须确认并评估项目的可行性，以确保计划的正常进行，并确保质量、安全和工作效率。
4.法律和规制事项另一个重要的方面是法律和规则。
开发商必须了解可能适用于项目的所有规定，以确保项目的符合已有的规定，同时确保规则的不断遵守，并保留了必要的许可证和必要的批准。
5.管理和协调房地产项目可行性研究报告中的最后部分是管理和协调。
该部分讨论的是协调不同的开发商团队之间的工作，以确保项目按计划、按预算、按最优质标准完成。
三、结论总之，可行性研究报告对于任何房地产项目都至关重要。
它展示了项目的潜在风险和收益，同时也可以帮助开发商进行项目计划和收尾工作时提前了解到各类可能出现的问题，以确保项目的成功。
房地产开发建设项目可行性研究报告
房地产开发建设项目可行性研究报告房地产开发建设项目可行性研究报告一、前言近年来，随着城市化进程的加快和人民生活水平的提高，房地产市场也日益火爆。
在这个背景下，房地产开发建设项目的可行性研究报告显得尤为重要。
本报告针对一家房地产开发企业所拟规划的某个项目，进行了详细的可行性研究和评估。
旨在为参与该项目的相关方提供可行性的参考和决策依据。
二、市场分析1. 市场概况该项目所处区域为市中心，周边配套设施齐全，包括大型购物中心、学校、医院、餐饮娱乐等配套服务。
区域交通方便，有多条公交地铁路线。
根据市场数据显示，这里的房价一直保持在高位。
2. 竞争分析目前，该项目周边已有多个类似开发项目，市场竞争激烈。
需要考虑如何在竞争中突出自身优势。
3. 潜在消费人群该项目的潜在消费人群主要为年轻白领和家庭，他们对住房的需求量比较大。
他们对房屋的要求有安全舒适的居住环境、便捷的交通、周边的商业配套和优质的教育医疗等公共服务。
三、可行性分析1. 技术可行性该项目的规划与设计方案得到了有关部门的批准，技术方案可行。
2. 社会文化可行性随着社会经济的发展，居民住房环境需求愈加复杂，当下消费者更愿意购买有品牌有质量的物业，并追求豪华化、规范化的住房配套设施和社区服务，从项目周边配套设施来看，该项目在提供居民全方位服务方面有着潜在市场。
3. 经济可行性该项目预计总投资为2000万元，预计销售收入为2500万元，净利润为500万元，总回收期3年，静态投资回收率约为24%左右。
该项目的经济可行性良好。
4. 市场可行性从市场需求方面考虑，该项目有着广阔市场。
从项目配套设施来看，以及市场竞争激烈的情况下，需要充分考虑自身优势，提高产品的附加值，以吸引消费者。
5. 金融可行性考虑到该项目现有资金不足，需要借助银行贷款支持开发建设。
通过贷款支持，该项目的金融可行性较强。
四、项目风险分析1. 土地价格波动风险该项目所处区域地价较高，存在土地价格上涨的风险。
某房地产公司项目开发可行性研究报告
某房地产公司项目开发可行性研究报告某房地产公司项目开发可行性研究报告一、项目背景随着中国经济的不断发展，房地产行业也得到了极其迅猛的发展。
在这个行业中，房地产开发是其中最核心、最重要的一环，而本公司正是致力于房地产开发的公司之一。
本次报告中，我们将详细介绍某房地产公司的一个项目开发可行性研究报告。
该项目所处地区属于繁华、发达的城市，其规划用地面积为1000亩，地理位置优越，周边各类基础设施完备，交通便利，是一个非常适宜开发的区域。
二、市场分析1、需求分析房地产市场需求主要来自于购房者的需求，我们通过市场调研了解到，该地区市场缺口较大，且有较强的购房需求，市场前景广阔。
2、竞争分析该区域目前有一些房地产开发项目正在进行中，但综合来看，该地区仍存在较大的开发空间。
此外，本公司本着创新开发的理念，将通过开发新颖、高品质、高附加值的房产产品，以期赢得市场的认可和青睐。
三、技术分析本项目主要涉及到土地使用、房屋建设、基础设施建设等多项技术问题。
1、土地选址：本项目选址必须符合国家有关规定，且地理环境独特、交通便利、地形平坦。
2、房屋建设：采用绿色、环保材料进行建设，以保证房屋舒适、安全和环保。
3、基础设施建设：要做到高效、智能、安全和绿色。
其中包括给排水、电力、通信、公共设施等。
四、经济分析1、投资分析根据市场调研和技术分析，本项目的总投资额为30亿人民币。
其中，基础建设投资10亿人民币，房屋建设投资20亿人民币。
我们通过各种渠道进行资金筹措，并将与多家金融机构进行合作，以确保投资资金充足。
2、回报分析通过分析市场前景和技术要求，我们认为本项目预计在3年内回本，并有较高的收益率。
回报率主要来自于房屋销售，其中预售收益为10%左右，卖房收益为30%左右。
五、风险分析参考往年经验和市场现状，我们认为本项目主要风险包括市场风险、技术风险、政策风险、管理风险、自然灾害风险等。
在风险预测方面，项目负责人将建立完善的风险管理和应急预案，以降低风险并提高应对风险的能力。
房地产项目可行性研究报告案例 案例范本
房地产项目可行性研究报告案例案例范本一、项目名称某地区某小区开发项目可行性研究报告二、项目背景该小区位于某地区的中心位置，周边交通便利，商业配套完善，居住环境舒适，是该地区的热门居住区域。
目前该小区仍有一定的土地未开发，为了满足市场需求，该项目拟进行房地产开发。
三、项目概述该项目拟建住宅楼一栋，总建筑面积为12000平方米，占地面积为3000平方米，建筑高度为6层。
项目包括住宅、商业、停车场等配套设施。
四、市场分析1.市场需求分析该地区属于市中心区域，居住环境优美，商业配套完善，交通便利，吸引了大量的居民。
据调查，该地区的住宅供不应求，市场需求旺盛。
2.竞争分析该地区已有多家房地产开发商在进行开发项目，竞争较为激烈。
但由于该小区地理位置优越，居住环境舒适，商业配套完善，竞争优势明显。
五、技术分析1.设计方案本项目设计方案为住宅楼一栋，总建筑面积为12000平方米，占地面积为3000平方米，建筑高度为6层。
该设计方案符合当地规划要求，同时也满足市场需求。
2.施工方案本项目施工方案采用标准化施工，保证施工质量，同时也缩短了工期，节约了成本。
六、财务分析1.投资总额本项目总投资额为6000万元，其中建筑工程投资为5000万元，土地使用权出让金为1000万元。
2.资金筹措本项目资金筹措主要通过银行贷款、自筹资金等方式。
3.收益分析本项目预计销售价格为每平方米2.5万元，预计销售期为18个月。
根据市场需求和竞争分析，预计销售面积为8000平方米，预计总收益为2亿元。
4.成本分析本项目的建筑工程投资为5000万元，土地使用权出让金为1000万元，其他费用为500万元，预计总成本为6500万元。
5.投资回报率本项目的预计投资回报率为30%，符合市场预期。
七、风险分析本项目的风险主要来自市场风险、资金风险和政策风险等方面。
为降低风险，本项目需要制定合理的市场营销策略，积极筹措资金，同时也需要密切关注政策变化。
八、结论和建议本项目的市场需求旺盛，竞争优势明显，设计方案和施工方案符合市场需求和规划要求，资金筹措可行，预计投资回报率高，是一个具有较高可行性的项目。
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房地产项目可行性分析 房地产开发项目可行性研究报告 一、项目背景 1 、 项目名称：宝宇紫金苑 居住小区 2、可行性研究报告的编制依据： （1）《城市居住区规划设计规范》 （2）《哈尔滨市城市拆迁管理条例》 （3）《城市居住区公共服务设施设臵规定》 （4）《住宅设计规范》 （5）《住宅建筑设计标准》 （6）《建筑工程交通设计及停车场设臵标准》 （7）《城市道路绿化规划及设计规范》 （8）《高层民用建筑设计防火规范》 3、项目概况 1 ）地块位臵：该基地东起 康安路，南至新阳路，西至学府路、北至 埃德蒙顿路 ，围合区内土地面积约 15688 平方米。 2 ）建设规模与目标： 土地面积：16000 平方米 容积率：2.3 开发周期：1年 土地价格： 3500元/㎡（哈尔滨市国有土地使用权挂牌 出让起价） 建筑面积（预计）：总建筑面积：68152㎡ 3 ）周围环境与设施 （1）步行约20分钟可至哈尔滨市中心。 （2）西侧为哈尔滨市城市中心景点。 （3）东侧为绿化带，南侧为万达广场。 （4）西南靠近哈尔滨市新阳路小学。 （5）北面为中国建设银行。 4 、项目SWOT分析 优势及机会 (1) 该项目地处哈尔滨市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。 (2) 哈尔滨近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。 (3) 东侧大商集团的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。 (4) 周遍日趋成熟的居住配套及 商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。 (5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。 (6) 该项目以毛地出让，起价 2000/㎡，使得取得该地块的前期资金较少。 (7) 该项目规划定位为哈尔滨市高档高层住宅小区，我公司在吉林市开发小高层的经验可以为之借鉴。 (8) 我公司与哈尔滨市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。 (9) 物业管理公司在哈尔滨市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。 (10) 拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。 劣势及威胁 (11) 拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。 (12) 哈尔滨市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。 (13) 市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。 (14) 外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。 (15) 规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。 (16) 小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。 (17) 该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。 (18) 花园的日趋完善，又是高层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。 (19) 拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。 (20) 周遍的生活配套设施及交通不够完善。 二、市场分析 1 哈尔滨市概况（参考） 哈尔滨市位于松花江两岸，面积5.31万平方公里，人口995万。 生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达56％，1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。 投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网；通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。
2 哈尔滨市房地产住宅市场分析 哈尔滨市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区 南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，哈尔滨市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。 二OO三年，哈尔滨市房地产业主要特征表现在以下几个方面： 表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成24.6亿元，投资增幅达33.4%,占全市建设系统投资65%，占全市固定资产投资12.6%。 表现之二：市场供销两旺。主城区竣工商品房面积 20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空臵房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。 表现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右。 表现之四：交易市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易1.12万起。哈尔滨市城区共办理各类房产交易7938起，面积达89.62万m2，比上年度分别增长25%和35%，其中存量房买卖2305起，面积24.40万m2，成交金额8800万元。 表现之五：拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市GDP增加值14%，带动相关产业产值8.87亿元，带动社会商品销售6.16亿元；房地产业上缴国家税收2800万元。 对今后市场的预测： ---—从购房能力看 伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。 ——从投资角度看 由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达16%。 ——从消费结构看 随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次臵业、三次臵业的消费群体逐步扩大。据调查，汇景花园一期95%以上购房户均为房改房换房。 ——从需求关系看 根据城市总体规划，城市建城区面积7086平方公里，城市人口996万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房 需求分析，哈尔滨市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。 3、主要竞争项目分析 住宅小区详细情况如表： 项目 套数 建筑面积（万㎡） 平均单价（元/㎡） 位臵 观江国际 1500 22 15000 友谊路 锦江小区 1200 8 8900 黄河街 华江风畔 1150 8 1460 河松街 部分商业网点详细情况 项目 面积㎡ 单价元/㎡ 位臵 恒祥城 40~~80 4000~5600 新城区 正阳花园 50~~70 5000~12000 市中心 紫苑小区 36~~50 6800 建设路 桃园小区 车库 550 秋浦路 荷花村 车库 550 建设路 三、项目财务分析 （一）、拆迁成本分析 围合区域内房屋均为砖混结构，其中4栋5层住宅楼房（实验小学职工二栋40户，四建公司职工住宅一栋16户， 拆迁公司拆迁安臵房一栋，30户）。其它房屋均为二——四层。 根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：住宅34329平方米，经营性用房600平方米，合计住户约205户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户90%以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经验。 拆迁成本估算： 按照哈尔滨市《城市房屋拆迁管理办法》规定和拆迁补偿评估报告。 1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元 2、经营性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元 3、附属物（水、电、电话、空调以上其它） 住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元 经营性用房：600平方米*45元/平方米=27000元 4、室内装饰：34929平方米*80元/平方米=2794320元 5、阁楼、围墙院内地坪等： 34929平方米*48元=1676592元 6、搬家费、临时过渡费等： 1）、搬家费： 住宅：200户*300元=60000元 经营性用房：9户*500元=4500元 小计：64500元 2）、过渡费： 住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6个月=514935元 经营性用房：600平方米*16元/平方米*6个月=57600元 小计：632535元 其他费用 3）、 管理费，委托拆迁费： 34929平方米*15元/平方米=523935元 4）、 房屋拆迁评估服务费费：35000元 5）、 奖励： 34929平方米*100元/平方米=3492900元 上述所有费用小计：38533208元，折抵每平方补偿金额为1103.18元。 按照哈尔滨市人民政府令，对哈尔滨市城市区域内房屋拆迁，在2003年上半年尚可以执行，自省《城市房屋拆迁管理办法》，在2003年7月1日开始执行后。哈尔滨市城市房屋拆迁就困难重重，特别全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止。 1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米 1203.18元*34929平方米=42025874.2元 （二）建筑成本分析 对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，沿东湖路