物业管理案例分析1
物业管理案例分析
案例一：某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业管理公司承担前期物业管理。
业主于2003年8月开始入住，2005年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业管理公司。
业主委员会与乙物业管理公司签订了物业服务合同，合同于2005年8月1日零时生效。
业主委员会以书面形式通知甲物业管理公司应于2005年8月1日前办理完成物业交接验收手续。
甲物业管理公司收到业主委员会书面通知后,安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业管理资料，拒不配合物业交接查验。
2006年8月15日，顶层的20户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业管理公司无偿修复。
乙物业管理公司称这是因甲物业管理公司管理不善所致,应由甲物业管理公司负责修缮。
之后，乙物业管理公司不再受理业主有关该问题的投诉。
1：上述20户业主提出的修复请求是否合理？是否应由乙物业管理公司负责无偿修复？2：乙物业管理公司的做法是否妥当？如果您是该公司的负责人，如何处理业主的投诉？3：该小区的前期物业服务合同何时终止？4：甲物业管理公司拒绝移交的理由是否成立？请说明理由.5：在甲物业管理公司拒绝移交物业管理资料和配合物业交接查验的情况下,乙物业管理公司应如何进行物业承接查验？答案参考：1：上述20户主提出的修复请求合理，因为2003年的房屋到2006年出现渗水现象没有出5年的保修期，所以应该修复,但不应该由甲乙两个物业公司修复，根据建设部的《房屋建筑工程质量保修办法》第四条房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。
2、乙物业做法不妥当，没有尽到为业主服务的责任，物业负责人应该联系施工单位i，或上报上级主管单位。
3,前期物业服务合同终止时间2005年8月1日零时.4，甲物业的理由不成立,根据《物业管理条例》第三十九条物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。
物业管理案例分析题及答案
YUKI was compiled on the morning of December 16, 2022《物业管理案例分析》精选题及答案案例一：某住宅小区实行业主用燃气卡买气的消费方式。
20XX 年2 月16 日上午，两名业主到物业公司购买天然气。
因这两名业主长期不交纳物业服务费，物业管理公司拒绝向这两名业主出售天然气，双方发生了争执。
在争执中，业主损坏了物业管理公司的办公用品。
物业管理公司最终也没有卖给业主天然气，而且要求业主赔偿损坏的物品。
请分析：(1)物业管理公司的做法是否妥当为什么(2)物业管理公司应该怎样妥善解决上述问题答案要点(1)物业管理公司的做法是不妥当的。
①业主不交物业服务费的问题与其到物业管理公司购买燃气的行为属于两个不同的法律关系，两者之间没有联系。
②物业管理公司拒绝向这两位业主出售燃气的做法是没有法律依据的，是错误的，应向业主承认错误，并赔礼道歉。
③物业管理公司应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。
因双方之间的其他矛盾，物业公司未给两位业主购买燃气提供服务，导致矛盾激化，物业公司是有责任的。
(2)物业管理公司应该如下妥善解决问题：①根据物业公司与业主之间的约定，业主购买燃气，应当到物业公司购买，物业公司应该按照约定向业主出售燃气。
②如果物业管理公司要追究业主损坏自己办公用品的责任，要求其赔偿损失，则必须保留足够的证据。
若没有证据能证明自己有财产损失，则不能向业主提出索赔要求。
③物业管理公司要向业主追讨拖欠的物业服务费，则需另行起诉。
在正式起诉之前，可以向有管辖权的人民法院申请支付令，即根据法律提起催促程序。
④为了起诉欠费的业主，物业公司应为诉讼准备充足的证据，包括物业服务合同、收费依据和对方欠费的证据等。
物业公司作为原告应当向人民法院递交起诉书，并要在起诉书中写明具体的诉讼请求和事实、理由。
⑤接到法院决定开庭的受理案件后，物业公司作为原告应当派代表按时到庭参加庭审，在法庭调查和法庭辩论中陈述事实、理由和诉讼请求，进行发言和答辩。
六大物业案例分析
物业管理区内人身财产损失该不该赔偿？案例：孙某与沈阳三利物业管理公司物业管理合同纠纷案孙某在购买沈河区万泉家园小区房屋时，与辽宁三利房地产实业有限公司签订一份委托物业管理合同。
2004年11月，孙某以一台价值1950元的助力自行车在小区内丢失，三利公司安全防护管理不善为由，诉至沈河区人民法院，要求三利公司赔偿其丢失的车辆损失1950元。
沈阳市中级法院二审判决沈阳三利物业管理有限公司赔偿孙某助力自行车损失390元。
法官评析：国务院颁布的《物业管理条例》明确规定：“物业管理公司未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
”但应当明确，物业服务合同不是保管合同，物业公司对物业管理区域内财产丢失的责任承担要根据不同情况分别确定，赔偿的额度应视其违约情况而定。
房屋质量有问题能否拖欠物业费？案例：滕某与沈阳巨龙物业管理有限公司物业合同拖欠物业费纠纷案2000年1月，滕某入住沈阳市和平区三好街三好家园一套住房。
此后，滕某以“房屋存在质量问题，小区围墙距离上诉人的房屋过近，巨龙公司没有尽到物业管理服务义务，物业费与服务标准不相符。
”为由，从2001年11月3日起至2003年11月3日止一直未交付物业费。
原审判决认为，巨龙公司为滕某提供了大量的全面的物业服务，滕某应交纳相应费用。
判决滕某给付巨龙公司物业管理费3802元，并支付逾期付款违约金，负担案件受理费270元。
沈阳市中法维持原判。
法官评析：物业公司与业主之间是物业合同关系；而开发商与业主之间是商品房买卖合同关系。
房屋质量等问题属于业主与开发商之间商品房买卖合同调整范畴。
因此，业主不能以房屋质量问题，向物业公司拒绝交纳物业费。
但是，如果在物业合同中约定了物业公司有对房屋维护和修缮义务，业主要求物业公司进行维修，物业公司未履行义务的，业主有权拒绝交纳物业费。
物业公司服务质量下降，业主能否要求降低物业费？案例：刘某与沈阳嘉麟物业管理公司物业管理合同纠纷案刘某是于洪区嘉麟花园业主。
物业管理经典案例及其分析讲解学习
1. 小区电梯内突然安装了电梯广告，本来狭小的空间更加局促，同时对劳累一天回家的人们形成视觉强迫。
据说是业主委员会同意并已与广告公司签订合同，但其事先并未征求业主意见，物管公司也不太清楚具体情况。
请问这样违反相关规定吗？持反对意见的业主应该怎么做？业主委员会只是业主大会的执行机构，对于小区的事情没有权利自己做主。
针对这样的情况，持反对意见的业主可以要求召开业主大会，共同来商议解决此事！2. 某开发公司通过招标竞拍在洪山某地段获得开发用地120亩，该项目规划分两期开发，其中一期用地40亩，二期用地80亩，2007年6月完成一期开发。
随着业主入住，2008年8月经选举成立了小区业主委员会，选聘物业管理企业，物业费住宅每平米0.8元。
2009年9月，二期开发项目竣工，业主陆续入住，2010年2月，正当业主酝酿成立业主委员会，选聘物业公司时，经开发商、街道办事处协商，决定将一、二期开发的两个住宅小区划分为一个物业管理区域，其理由是两个小区规模不大，由同一个开发商开发，共用一个泵房。
为便于管理，开发商将二期开发的住宅小区大门砌墙封闭，拆除两个小区间的围墙，二期开发的住宅小区业主改为从一期大门进出，一期住宅小区的物业管理费与二期住宅小区的物业管理执行同一收费标准，调整为住宅每平米0.7元。
一期部分业主对二期住宅小区业主从本住宅小区大门进出的行为表示不满，认为两个住宅小区划分为一个物业区域不够合理，于是到房管部门投诉。
这是一起有关物业管理区域划分的纠纷。
一是以建设项目《国有土地使用证》宗地图用地范围线为准，一个项目视为一个物业管理区域，但规模过大划分为一个物业管理区域不便于管理的，或者已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域；二是分期建设项目或者两个以上单位开发建设的项目，其配套设施设备共用的，划分为一个物业管理区域；三是已建成共用设施设备比较齐全、相对集中的项目，划分为一个物业管理区域。
物业管理案例分析6则
物业管理案例分析6则•案例一：某小区绿化改造与居民参与•案例二：某商业大厦电梯故障应急处理•案例三：某写字楼停车场管理优化•案例四：某住宅小区安防系统升级实践目•案例五：某工业园区环境卫生整治行动•案例六：某城市综合体物业管理模式创新探索录01案例一：某小区绿化改造与居民参与背景介绍小区概况位于城市中心，建筑密度高，绿化率低。
绿化现状绿地分布不均，植被单一，缺乏养护。
居民需求改善居住环境，增加绿化面积和多样性。
设计理念设计方案实施步骤增加绿地面积，丰富植被种类，设置休闲设施。
清理垃圾，平整土地，选购植物，进行绿化施工。
0302 01绿化改造方案设计与实施生态、美观、实用相结合。
03评估方法采用定性和定量评估相结合的方法，包括居民满意度调查、专家评审等。
01参与方式通过问卷调查、座谈会等方式征求居民意见，鼓励居民参与设计和施工。
02参与效果居民的参与提高了改造的针对性和实效性，增强了居民的归属感和满意度。
居民参与过程及效果评估经验教训与启示经验教训充分征求居民意见，合理规划设计，注重施工质量和养护管理。
启示意义物业管理应注重与居民的沟通和合作，发挥居民的积极性和创造力，共同营造美好的居住环境。
同时，绿化改造应根据实际情况制定切实可行的方案，并注重长期效益和可持续性发展。
02案例二：某商业大厦电梯故障应急处理背景介绍01商业大厦位于市中心，拥有多部电梯，日常承载大量人流。
02故障发生时间为工作日上午高峰时段，多部电梯同时出现故障。
电梯故障原因分析经检查，故障原因为电梯控制系统故障，导致电梯无法正常运行。
进一步分析发现，控制系统故障可能与近期进行的电梯维护操作不当有关。
立即启动应急预案，通知相关人员赶赴现场，安抚被困人员情绪，确保安全。
01应急处理措施及效果评估紧急联系电梯维保公司，要求迅速派员进行抢修，恢复电梯正常运行。
02在故障电梯周边设置警示标志，引导乘客使用其他电梯或楼梯通行。
03通过广播、公告等方式向大厦内人员发布故障信息及应急处理进展。
物业管理务实案例分析
【案例五】某日，某高层楼宇巡楼员在巡检过程中，发现某户业主未经申 报擅自违章更换了四扇铝合金窗。于是巡楼员开出违章整改单，要求其进 行整改。 问：对此事件你有何看法？并将采取哪些措施？ 【案例分析】此案例表面上看是巡查中发现了问题，但仔细分析就不难看 出，更换四扇窗是需要一定时间的，此案例中有如下问题需引起注意，第 一，在发现问题之前巡楼员的巡查工作做的是否到位？为什么事前没有发 现违章？这就需要检查巡楼员的巡检工作落实情况；第二，大堂负责值班 的岗位是如何控制材料进出的？这需要检查大堂值班的环节；第三，开出 违章整改单，必须说明违章的依据、要求整改的时限、以及拒不整改时将 采取的措施，而不能简单要求其整改就行了。这是巡楼员如何出具整改通 知单须掌握的基本要点。
物业管理务实案例分析
【案例一 】 某日，某高层楼宇32楼B室的业主向管理部门报上一份装修申 报登记表，申报在阳台装一台太阳能热水器，物业管理单位装修管理人员 在接到申报后拟予以同意。上级主管在审核相关资料时发现安装地点不明 确，于是要求装修管理人员去现场核实，发现该户申报的安装位置实为共 用屋面，而非业主自用部分。 问：1.物业公司在管理服务中存在什么问题？ 2. 物业公司在管理服务中应如何改进？ 【分析】此案例中反映的问题主要是： 一是业主填写《装修申报登记表》等资料过于简单，以至于无法确认业主 安装设备的具体位置； 二是装修管理人员又未到现场核实而盲目同意。 因此，物业装修管理中，应从以下方面改进： 首先是业主申报装修时，物业管理人员应辅导业主认真填写《装修申报登 记表》，详细说明装修地点、内容等情况。 其次，在物业装修情况不明，或语言表达不清时，物业管理人员应到现场 核实，不可盲目接受业主装修申报。 第三，应对物业管理单位相关人员加强培训和约束，强化装修管理责任意 识，同时检查物业装修管理各环节存在的问题并予以改进。
《物业管理案例分析》汇编
《物业管理案例分析》汇编[案例一]房子没住，交不交治理费某女士购买了一套期房，在办理入住手续时，对房屋内部提出了许多细部质量咨询题，认出为该房没有达到入住条件，但因要举家出国，就在入住交接单上提出了自己的意见，并收了房门钥匙。
半年后，该女士回国发觉，有关的细部质量咨询题仍未解决，而物业治理公司却发出了多份催交物业费的通知。
该女士觉得专门冤，起初收房时就对房子不中意，这半年自己也没住，如何还要缴纳这么多物业治理费？[案例分析]认为房屋细部有咨询题，并提出了自己的意见，但却收取了房屋钥匙，该女士的这种做法意味着她差不多认可房屋的交付使用了。
物业治理费实质上是向产权人、使用人收取公共区域治理服务费，要紧包括公共卫生清洁、公用设施设备的修理保养及保安、消防、绿化等费用。
此费用一样按物业100%入住率测算分摊到每平方米。
因治理费的收费标准是“以支定收”的，若有一户业主因房屋未住不交治理费，物业治理治理公司收取的费用就减少了一份。
要保证正常工作，只能挪用其他费用，侵占其他业主的权益。
另外，从物业治理的运作过程看，物业治理工作一旦启动，物业内的所有公共设备和配套设施都要运作，治理人员要到位，服务工作要开展，各项治理费用支出要发生。
不可能因个不物业的空置，使物业整体的治理如治安、消防、保洁、电梯、公共照明及治理爱护人员间断或减少。
因此，该女士所购买的房屋，尽管未住过，但因治理公司的综合服务并未因此而减少，故仍应缴纳治理费。
[解决方法]物业治理公司接到该女士的投诉后，第一向她讲明了《物业治理条例》中的有关规定，讲明只有开发商未卖出的房屋才能够减免部分治理费，而她的房屋不属免收之列，不但应足额补齐治理费，还需缴纳滞纳金。
物业治理公司还把政府有关规定复印交给该女士，该女士最后缴纳了治理费。
考虑到该女士的专门情形，经请示业主委员会同意，治理公司减免了该女士的治理费滞纳金。
[案例二]住户以修理未使用任何材料为由拒交修理费用去年年底，某大厦6楼一住户洗菜池下水管堵塞，电话托付治理处修理班疏通。
物业管理案例集
物业管理案例集•相关推荐物业管理案例集1、本市对物业专项维修资金的筹集、使用和管理较以往有何变化,具体规定如何?【分析解答】新建商品住宅以及住宅物业管理区域内的非住宅物业的维修资金筹集、使用和管理,应仍然按照市政府有关维修基金的规定执行。
对新建非住宅物业的专项维修资金的筹集、使用和管理,《若干意见》规定,新建非住宅物业出售时应设立维修资金,具体标准和设立方式由物业出售人和物业买受人参照《上海市商品住宅维修基金管理办法》的规定,在房屋出售合同中约定。
成立业主大会的,维修资金应以业主大会的名义存入专户银行,设立专门帐户,按幢立帐、按户核算。
在前期物业管理期间,按规定设立的维修资金由区县房地产管理部门代为监管;业主大会成立并选聘物业管理企业后,由区县房地产管理部门移交给业主大会。
2、建设单位委托物业管理企业为物业提供管理和服务、物业管理企业承接物业时,双方应办理何种法定手续?【分析解答】物业管理企业承接物业,应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验,查验中发现房屋质量和公建配套设施等问题,应书面告知建设单位,并办理交接手续。
建设单位应当按照《条例》第二十九条规定向物业管理企业移交物业管理资料,对验收发现的问题应当予以整改,并承担相应的民事责任。
3、《条例》施行后,对建设单位出售房屋以及购房人购买房屋时有哪些具体要求?【分析解答】对于建设单位而言,一是在销售房屋前,要参照市房地资源局的示范文本,制定业主临时公约、房屋使用说明书;二是建设单位与房屋买受人签订的房屋出售合同,应包含前期物业服务合同的内容,并将业主临时公约、房屋使用说明书、经规划部门批准配置的公建设施和平面图作为房屋出售合同的附件。
对于物业买受人而言,在与建设单位签订房屋出售合同时,应同时对遵守业主临时公约予以书面承诺。
4、《条例》规定,住宅物业建设单位应通过招投标方式选聘物业管理企业,本市对这项规定的执行有何具体操作办法?【分析解答】关于前期物业管理招投标事项,《若干意见》规定:业主大会成立之前,住宅物业建设单位应当按照房地产开发和物业管理相分离原则,通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
(2021年整理)物业管理14个案例分析
（完整）物业管理14个案例分析编辑整理：尊敬的读者朋友们：这里是精品文档编辑中心，本文档内容是由我和我的同事精心编辑整理后发布的，发布之前我们对文中内容进行仔细校对，但是难免会有疏漏的地方，但是任然希望（（完整）物业管理14个案例分析）的内容能够给您的工作和学习带来便利。
同时也真诚的希望收到您的建议和反馈，这将是我们进步的源泉，前进的动力。
本文可编辑可修改，如果觉得对您有帮助请收藏以便随时查阅，最后祝您生活愉快业绩进步，以下为（完整）物业管理14个案例分析的全部内容。
物业管理14个案例分析物业管理14个案例分析提要:业主对管理服务质量缺乏了解怎么办?高层楼宇的设备大多安装在地下或天台，业主对管理处为维护设施正常运行所付出的艰辛劳动，缺乏真切体验和直观感受更多精品源自表格物业管理14个案例分析1、业主不肯交维修基金怎么办？随着《广东省物业管理条例》和《广州市物业管理办法》的出台，对物业管理维修基金的收取及管理办法作了明确规定，但有些楼盘是*＊年10月1日以前核发《房地产预售许可证》的，而管理公司没有向业主收取维修基金。
新的物业管理公司接手后,要求新收楼业主按规定收取维修基金,新业主为此感到"不可理喻":以前一直没有收取维修基金，发展商售楼时也没有说有这么一笔费用，为什么以前的业主不用交而我要交呢？这对于我们新业主来说是不公平的。
除非所有业主都交这笔费用，否则我是不会交的。
业主的这一说法其实也有理,由于法规出台较晚，出台后有些公司又不执行，导致这个物业的维修基金一直都没收，新的管理公司要收这笔费用，本也无可厚非，但并不能根本解决该物业和维修基金状况。
要彻底解决这一问题,必须要建立专门的维修基金帐户，由房管局监督，按规定制订一个收取计划，专项收取,专项使用，并始终保持透明度，消除业主对维修基金的收取和使用不合理的疑虑。
2、业主提出不合理装修要求怎么办?美佳广场一位业主在装修时，向管理处多次提出更改顶层复式房室内的一根大梁。
物业管理服务案例分析
物业管理服务案例分析案例分析篇第四单元公共秩序服务[案例一]“排除法”锁定高空抛物伤人元凶2005年4月20日8时许，退休教师张女士在浑南新区佳园新村小区一楼下捡拾物品时，被楼上扔下的物品砸伤。
由于事发突然，张女士并没有看见杂物是从哪家窗户飞出来的，于是拿起电话向派出所报警。
当时11楼的一名住户正在装修，有4名装修工人正在刮大白和刷油，张女士怀疑是其所为。
但对方均不承认往楼下扔过东西，还说楼上有这么多家，保不准是谁家扔的。
张女士无法确定物体是从哪一户居民家掉下来的，民警赶来后一时也无法处理。
事故发生后，张女士住院10天，支付医疗费1(6万余元，后经中国医科大学法医鉴定中心鉴定为十级伤残。
张女士事后调查发现，浑南新区佳园新村小区是新开发的小区，物业管理公司登记该栋楼该单元共入住7户，张女士被砸伤时，有4户家中无人， 3户家中有人。
其中11楼1号人家正在装修，11楼2号人家正在休息，其所住房屋已经装修完毕。
另一户2楼2号也正在装修。
张女士认为，2楼住户砸伤她的可能并不存在，而剩下两家就说不好了。
谁会是真正的凶手呢,张女士把这一难题交给了法院。
2006年6月，张女士将11楼两户人家以及管理该小区的开发公司和物业管理公司都诉至法院，要求他们赔偿经济损失5万余元。
[案例分析]高空抛物已成为伴随着城市高楼林立而出现的一种痼疾，产生这个问题的直接原因就是人的道德缺失造成的，还有道德教育、法律规范不够、不足，以及没有强有力的惩处规范及措施，都助长了高空抛物行为的发生。
从高空抛物特点看，对物业管理企业来说是无法预见、无法直接制止的，且从立法角度看，物业管理企业无制止高空抛物的权利能力和行为能力，一般不应直接承担由此产生的责任。
但是，物业管理企业有管理小区公共秩序的责任，其收取的物业管理费中含有公共秩序维护费，在目前的立法和现实条件下，物业管理企业对高空坠物、高空抛物的警示工作是应该做的，如物业管理企业未尽此职责，应承担一定的补偿责任。
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物业管理常见案例
案例1、房子没住，有质量问题，交不交管理费
某业主购买了一套期房，在办理入住手续时，对房屋内部提出了不少细部质量问题，认为该房没有达到入住条件，但因要举家出国，就在入住交接单上提出了自己的意见，并收了房门钥匙。
半年后，该女士回国发现，有关的细部质量问题仍未解决，而物业管理公司却发出了多份催交物业费的通知。
觉得很冤，当初收房时就对房子不满意，这半年了自己也没住，怎么还要缴纳这么多物业管理费？请问认为房屋有问题，并提出了自己的意见，但又收取了房屋钥匙，该女士的这种做法是否意味着房屋已经交付使用了呢？
律师解答：
房屋买卖中的交付，从严格意义上讲，应当是以产权证的登记和取得作为最终的交付标准，因为根据有关规定，只有产权证才是产权人享有和行使有关财产权利的唯一合法凭证。
但是在实际操作中，由于开发商销售的房屋绝大多数都是期房，而房屋在验收交接后到产权证办理下来，往往有一个较长的周期，这就使标的物的实际交付和相对性证明的取得无法完全同步。
因此，入住交接就成了房屋买卖交付中的一个重要环节，买卖双方往往以此环节作为验收房屋是否符合法定和约定交付条件的一个主要程序。
在《商品房买卖合同》第八条和第十一条中，均对房屋交接的程序做了约定的规范，如：要求开发商在交付房屋时，向购房人提供房屋验收合格的证明；开发商不出示证明文件或出示证明文件不齐全，购房人有权拒绝接收，由此产生的延期交房责任由开发商承担。
具体到该女士，虽然她对开发商的交付提出了自己的意见，但如果这些意见不构成法定或约定的、不能交付的情况（比如房根本未经正式验收合格等），同时又收下了房门钥匙，则说明该女士对房屋的交付已表示认可，她提出了对细部问题继续要求开发商进行修补，但不能据此认为房屋不符合交付条件。
因此，对于其后的物管费应交付。
案例2、有房子没产权证也是业主
市民赵先生最近有点烦，因为一些原因，自家住的新房产权证一直没办下来。
可业委会竟据此说他不是业主，进而“剥
夺”了他对小区事务的表决权。
那么，赵先生到底是不是业主
呢？
以前对于业主一直存在争议，有人理解为持有产权证才为业主，有人理解为交了房款的就为业主，有人理解住在小区内
的都为业主。
到底什么人才是业主：业主有以下几种情况：
1、根据《物业管理条例》第六条“房屋的所有权人为业
主”，即房产证上登记的人为业主。
2、根据《物业管理条例》第十条“尚未登记取得所有权，
但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已
经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定
的业主的权利，并承担相应的义务”。
根据最高人民法院《关
于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的
解释》司法解释规定：依法登记取得或依据生效的法律文书、
继承或受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为，取得专有部分
所有权的人，应当认定为业主。
司法解释同时规定，基于与建
设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物
专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权
法第六章所称的业主。
也就是说与建设单位签订了买卖合同并经房产部门登记合法的合同上的人为业主；继承房产并得到职能部门认定的继承者为业主；受遗赠并得到政府职能部门认定没有纠纷的为业主；
建筑物专有部分的承租人、借用人等并非业主，而是物业使用人。
但其在使用过程中也享有相应的权利，如共有车位的使用权，也要承担相应的义务，如缴纳物管费的义务。
案例3、房子没住也得交物管费
市民陈先生在市区购买了一套住房，房屋交付后，他一直没有入住。
当物管找到他收取物业管理费时，陈先生予以拒绝，理由是自己并未实际入住，未享受服务，所以不应缴纳物管费。
那么，陈先生到底应不应该缴纳物管费呢？
司法解释规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。
物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。
也就是说，在物业服务企业已经按照约定以及规定，全面履行了相应义务的情况下，业主以未享受物业服务企业已经提供的服务，或者无须接受相关物业服务等抗辩事由，人民法院将不予支持。
像王先生这种情况，就符合该司法解释的规定，他应当缴纳物管费。
如果物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门的规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复
收费的，业主可以以违规收费为由提出抗辩，并要求物业服务企业退还已收取的违规费用。