住宅建设项目可持续性评估体系研究

住宅建设项目可持续性评估体系研究
现行建筑评估体系不适合我国住宅建设项目的评估，不符合我国可持续发展战略的要求。

本文基于可持续发展视角，重点阐述住宅建设项目应该从住宅产业化和住宅性能两方面进行综合评估。

文中对住宅建设项目的可持续性提出了较完整的评估指标体系，并探索利用层次分析法赋权和模糊综合评估方法综合评价内在指标体系。

标签：可持续发展；住宅产业化；住宅性能；评估体系
1 现行国内外住宅项目评估体系研究概况
21世纪的中国，住宅建设项目在促进经济发展和社会和谐等方面发挥着重要作用，同时，对经济、社会和环境可持续发展的影响也引发了越来越多的关注。

因此，如何基于可持续发展的视角来有效地对住宅建设项目进行综合评估就显得至关重要。

国际上对绿色建筑、生态及其评估体系构建已经有较多的研究，如加拿大-绿色建筑评价等级系统（BPRS），英国-可持续性建设项目的评价（MFI），澳大利亚-建筑环境等级评估体系（NABERS），以及中国香港-建筑环境评估法（BEAM）等，但这些评估体系多为注重考察项目对环境的影响，项目的全寿命周期成本，以及住户的舒适度和满意度。

而目前国内对住宅项目还没有系统地进行可持续性评价，主要集中于对一般性建设项目可持续发展的探讨，少量对住宅建设项目可持续发展问题的研究（如:住宅项目生态环境的可持续性，住宅区的居住环境及其评估体系等）。

而且，国内外的评估系统多受制于商业利益影响，评估体系多仅限设计阶段，评估指标更是难适用于普通住宅建筑。

然而，住宅建设项目的可持续发展必须寻求项目全方面、全过程的平衡和统一，不能顾此失彼。

因此，进行适应我国可持续性住宅建设项目的评估体系的研究就显得非常重要。

2 可持续性住宅建设项目评估体系构建的理论基础
2.1 可持续发展理论
可持续发展最早起源于1908年环境保护问题，但作为一个指导人类走向21世纪的发展理论，已经成为一个有关社会经济发展的全面性战略。

可持续发展理论，核心是“发展”，关键是“可持续”，其内涵是淘汰落后，着眼现实的技术物质条件，合理利用资源，不断优化和提高效率，遵循发展的螺旋型上升和量变到质变的规律，坚持发展的阶段性、创新性，保持发展的可持续性，注重环境、生态保护和优化以及人为历史的保护和延续。

运用可持续发展理论来认识住宅建设，来讨论现阶段住宅建设的发展问题，可以帮助我们正确把握对住宅建设发展的基本判断和趋势，加深对住宅产业化发展重要性的认识。

2.2 住宅产业化发展的必要性
住宅对社会发展的意义十分重要，关系到民众能否安居乐业的问题，对社会的和谐稳定，民众的幸福感影响极大。

本世纪初，人们对住宅的需求从数量型开始向质量型转变。

根据国外发达国家的发展经验，各国应视本国国情将“可持续发展”概念引入住宅建设领域，通过标准化、系列化、通用化，实现住宅生产的工业化，逐步达到大幅度提高住宅生产能力和节能降耗的目标。

住宅产业化成为中国发展住宅产业的必然选择。

目前我国正处于城市化高速发展进程，将住宅建设行业作为应对气候变化、发展低碳排放新经济增长点的一个关键领域。

随着品质导向、规模效应和周转要求等一系列生存法则的变迁，标准化设计、工业化生产的住宅产品将成为市场的主流。

住宅开发从项目走向企业，从工地走向工厂，这是住宅产业化发展的结果。

住宅产业化是采用社会化大生产的方式进行住宅生产的组织形式，以技术创新为核心，以提高住宅整体质量和劳动生产率为目的，通过优化资源配置，降低资源消耗，提高住宅的工程质量、功能质量和环境质量，促进建设产业升级。

推行住宅性能评定是推动住宅产业化的重要载体和抓手。

《住宅性能评定技术标准》完全体现了国家关于住宅领域的“四节一环保”、装修到位、延长住宅寿命、低碳运行和利用可再生能源等方面的要求，现已成为衡量住宅的一面镜子。

2.3 全寿命周期理论
产品全寿命周期是指从自然界获取资源和能源，经开采冶炼，加工制造等生产过程形成最终产品，又经储存、销售、使用消费直至报废的处理各阶段的全过程，即产品从摇篮到坟墓，进行物质转化的整个生命周期。

产品全寿命周期的概念表明，在比较产品及其生产过程是否符合可持续性要求时，需在产品全寿命周期的所有影响可持续性因素的基础上进行评价。

根据全寿命周期评价理论，住宅项目的可持续性评价应从其场地选择、规划设计、建造施工、交工验收、营销、运行维护直到报废等全过程进行分析，才能全面反映住宅产品在其寿命周期内是否具有可持续性。

从全寿命周期角度出发开发的住宅项目，由于能源和资源的节约而带来的使用成本的降低，由于自适应性设计带来的维护及改造费用的大大减少，以及后期环境成本的降低等，都为购房者带来可观的效益。

因此，如果从整个建筑寿命来分析和控制小区的成本，就能最有效地减少开支，提高经济效益。

3 可持续住宅建设项目的评估内容
基于可持续发展的概念及国际上可接受的可持续住宅建设的基本精神，对住宅建设项目的可持续性，应该从生产方式及其生产产品两个环节重点进行考核。

住宅的生产方式应努力改变一次性设计、作坊式生产方式这种落后的生产方式，推行住宅产业化，并对其生产的产品进行科学定位与估价。

3.1 住宅产业化水平评估
住宅产业化并不是指将房子在工厂生产好，然后直接运至现场装好。

住宅产业化的含义比预制装配式住宅要丰富得多，体现在四个方面：
（1）住宅建筑标准化，是指在住宅设计中采用标准化的设计方案、构配件和设计体系，按照一定的模数规范住宅构配件和部品，形成标准化、系列化的住宅产品，减少单个住宅设计中的随意性，并使施工简单化。

表现为住宅标准化和住宅部品部件化。

（2）住宅建筑工业化，主要是指住宅构配件生产的工厂化、现场施工的机械化、组织管理的科学化。

（3）住宅生产经营一体化，即将住宅建设全过程的建筑设计、构配件生产、住宅建筑设备生产供应、施工建造、销售及售后服务等诸环节相关系的企业联结为一个整体实现住宅产供销一体化，目的是以企业内部管理代替市场交易，减少交易成本，促进研究与开發，提高技术水平，为用户提供一揽子解决方案。

（4）住宅协作服务社会化，主要是指将分散的个体生产转变为集中的、大规模的社会生产过程，住宅协作服务社会化表现为住宅生产的集中化、专业化、协作和联合化。

3.2 住宅性能评定
住宅性能评定是对住宅性能与质量的科学定位与估价。

根据现行的《住宅性能评价技术标准》，住宅性能认定是指将住宅的综合质量即工程质量、功能质量和环境质量等诸多因素归纳为五个方面来评审：
（1）适用性能，是由住宅建筑本身和内部设备设施配置所决定的适合用户使用的性能。

它的性能评估应从单元平面、住宅套型、建筑装修、隔声性能、设备设施和无障碍设施等六个方面进行评估。

（2）安全性能，就是住宅建筑、结构、构造、设备、设施和材料等不形成危害人身安全并有利于用户躲避灾害的性能。

现代住宅的安全性能，除建筑结构安全和建筑防火安全外，尚应包括燃气及电气设备安全、日常安全防范措施，以及室内污染物控制等。

（3）耐久性能，是指住宅建筑工程和设备设施在一定年限内保证正常安全使用的性能。

住宅耐久性要求，包括结构工程、装修工程、防水工程、管线工程、设备和门窗六个耐久性能项目。

（4）環境性能，主要由住宅周围人工和自然环境所营造的外部居住条件，应包括用地与规划、建筑造型与色彩、绿地与活动场地、室外噪声与空气污染、水体与排水系统、公共服务设施和智能化系统等七个子项目的评估。

（5）经济性能，是在住宅建造和使用过程中，节省和降低资源消耗的性能。

住宅的经济性能应该反映在住宅全寿命使用的过程中，即从住宅的设计、开发建造、使用、维护、直到拆除全寿命周期的各环节予以评估。

住宅的经济性能分为节能、节水、节地、节材四个方面。

4 可持续性住宅建设项目的评估体系
4.1 评估指标体系的建立
为寻求可持续性的住宅建设项目，首先应确定可持续住宅建设项目的评估指标体系。

笔者将“住宅项目建设水平”作为总目标，下设“住宅产业化”和“住宅性能”两个子项，各子项下又设细项。

（1）住宅产业化评估指标体系（如图1所示）。

（2）住宅性能评估指标体系（如图2所示），指标内涵详见《住宅性能评价技术标准》GB/T50362-2005。

4.2 指标权重的确定
本文构建的住宅建设项目评估指标体系是一个多层次、多因素的系统，部分性能指标难以量化，并且无法避免使用主观判断进行评估，故采用AHP赋权方法比较合理。

AHP方法是（Analytic Hierarchy Process，层次分析法）的简称，它是美国著名数学运筹学家、匹兹堡大学教授T.L.Saaty在上世纪70年代提出的一种定性与定量相结合的多目标决策分析技术，是社会经济系统决策的有效工具，对多因素、多标准、多方案的综合评估相当有效。

其基本原理就是将待识别的复杂问题分解成各个组成要素，然后将这些组成要素按支配关系进行分组，从而形成一个有序的递阶层次结构，在此基础上，由专家通过两两比较的方式确定层次中各个因素的相对重要性，最后由决策者综合判断确定出各个要素的相对重要性的总的排列结果。

4.3 综合评估方法的确定
通过对住宅建设项目可持续性评估指标体系的全面系统分析，需要运用适宜的综合评估方法对内在指标进行综合评估。

国内外的研究工作者开发了很多综合评估方法，如单指数法、模糊综合评估法、模糊聚类法、灰色聚类法，较常用的有模糊综合评估法。

模糊综合评估（Fuzzy Synthetic Evaluation Model）是上世纪60年代美国科学家扎德教授创立的，它是以模糊数学为基础，应用模糊关系合成的原理，将一些边界不清、不易定量的因素定量化，从多个因素对被评价事物隶属等级状况进行综合评估的一种方法。

由于住宅建设项目可持续性受许多因素的影响，因素不易定量，评估过程也是相当的复杂。

通过用模糊评价的方法综合评估住宅建设项目可持续的评价指标体系，有助于提高住宅建设项目的整体系统效能，提高其可持续性。

5 结束语
住宅建设项目是推动住宅产业化发展的核心力，如何实施可持续发展的住宅建设项目需要一套科学合理的评估体系。

由于我国可持续住宅的研究还处于研究阶段，本文主要抓住住宅建设项目的生产和产品两个主要问题，主张推行住宅产业化的生产方式，并对其生产的产品进行住宅性能认定，才能科学合理综合评估住宅建设项目是否具有可持续性，从而形成具有中国可持续发展理念的住宅建设项目评估体系。

参考文献
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注：“本文中所涉及到的图表、公式、注解等请以PDF格式阅读”。