2020年房地产估价理论与方法-第二章

1.房地产指土地、建筑物和其他相关定着物，是实物、权益和区位的结合体。

2.房地产实物，包括有形实体、实体质量、实体组合完成的功能。

3.房地产权益是依附在房地产实物上的权利义务。

（1）所有权/使用权。

（2）受其他房地产权利限制的房地产权利——如设立了抵押权、租赁权或地役权的房屋所有权和建

设用地使用权。

（3）受到房地产权利以外的因素限制的房地产权利——如使用管制（土地用途、容积率、绿地率、

建筑高度和建筑密度等的限制），相邻关系、被人民法院查封、异议登记等。

（4）额外利益或收益——如上学指标、可落户口、楼顶的广告收益。

（5）相关债务。只认房不认人的债务（拖欠工程款、物业费、采暖费、水电费、房产税等）。

4.房地产所有权形式有：

（1）单独所有

（2）共有（按份共有、共同共有）

（3）建筑物区分所有（专有部分的所有权+专有部分以外的共有部分的持份权+因共同关系所产生的

成员权）——如商品住房的产权，包括套内建筑面积和共有分摊面积。

5.建设用地使用权

6.宅基地使用权：农村集体经济组织内部的成员才有的权利。

7.土地承包经营权（5/6/7属于土地使用权）

8.地役权：利用他人房地产，提高自己房地产效益的权利：通行、排水、眺望地役权。

9.抵押权：

10.租赁权：以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的占有和使用房地产的权利。

租赁权是债权，其他权利都是物权。

11.物权与债权

物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利；物权是绝对权，对世权。债权是权利人

请求特定义务人为或者不为一定行为的权利，不能要求与其债权债务关系无关的人为或者不为一定行为；

债权是对人权、相对权。

物权优先原则。“物权优先”：特定房地产，既有物权又有债权，优先保护物权。“时间优先”：

如果有两个以上物权的，优先保护先设立的物权。

所有权是自物权，其他的是他物权。他物权中，抵押权是担保物权，建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权是用益物权。

租赁权是债权。

12.房地产区位包括：位置、交通条件（通达性）、周围环境和景观、外部配套设施等。

容易混淆的是：楼层和朝向，也是区位因素。

13.房地产的10 特性

——不可移动（位置固定性）

其自然地理位置不可移动，但其社会经济位置可能发生变化。

不可移动性决定了房地产只能就地开发、利用或消费。

——独一无二

——寿命长久

建设用地使用权出让年限对房地产使用收益年限的限制：转让后，受让人使用期限不得超过剩余年限（原出让年限-已使用年限）。

住宅建设用地使用权自动续期。

非住宅建设用地使用权人未申请续期，或者申请未获批准，国家无偿收回。

——供给有限

供给有限使得房地产具有独占性。

——价值较大

——用途多样

用途不可随意转换的原因：

政府的用途管制——符合城市规划（合法原则）

不同用途以及利用方式之间的竞争与优选问题（最高最佳利用原则）。

——相互影响

外部性：

正外部性——某经济行为主体的活动使他人受益，受益者无需花费成本代价。（典型案例：绿地建设）负外部性——某经济行为主体的活动使他人受损，但该经济行为主体不承担成本。（典型案例：污染）——易受限制（熟悉）

政府对房地产限制的四种特权：

管制权——对房地产的利用作出直接限制，如城市规划：限制用途、容积率、建筑高度、建筑密度、

绿地率，禁止在居住区内建设某些工业项目；

征税权——对房地产征税；

征收权——为了公共利益而征收；

充公权——政府在业主死亡或失踪而无继承人的情况下，可无偿收回房地产。

易受限制还表现为：不可移动，不可隐藏，难以变现，难以抵御制度政策变化的风险。

——难以变现

影响变现能力的七因素：通用性（用途转化能力）、独立使用性、房地产的可分割转让性、区位、

房地产的开发程度、房地产价值的大小、房地产的市场状况。

（能分析判断，比较不同房地产变现能力的差异）

——保值增值

引起房地产价格上升的五原因：

对房地产进行投资改良——投资增值；（如重新进行装修改造、更新或添加设施设备、改进物业管理等）外部经济——自然增值；

需求增加——自然增值；

通货膨胀——保值；

房地产使用管制改变——自然增值。

14.房地产的种类

按开发程度分类（5 类）（掌握）

（1）生地——无基础设施；

（2）毛地——有基础设施＋未拆除或迁移的地上物；

（3）熟地——完善的基础设施＋场地平整，可直接建造建筑物；

（4）在建工程——已开工但尚未建成，不具备使用条件的项目（包括缓建工程）；

（5）现房——已建成、可直接使用。

15.缓建工程也是在建工程

在建工程的判断标准：以是否完成工程竣工验收为标志。完成竣工验收的，应当有竣工验收报告。

16.熟地的类型

平整是指场地平整，

三通指水、电、路；

五通指水（供水和排水）、电、路再加上电信；

七通再加上供热和燃气。记“七气热”

17.按实物形态分类（9 类）

（1）土地——空地和有建筑物的土地

（2）建筑物——已建成的建筑物（新的、旧的）和尚未建成的建筑物（在建的，停缓建的）

（3）土地与建筑物的综合体

（4）房地产的局部

（5）未来状况下的房地产——期房

（6）已灭失的房地产——如已拆除、或完全损毁的房屋

（7）现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分

（8）以房地产为主的整体资产或含有其他资产的房地产

（9）整体资产中的房地产

18.按权益状况分类（20类，考试中密集出题的重点）

（1）“干净”的房屋所有权和出让建设用地使用权的房地产。“干净”的6 大特征

单独所有，无他项权利（未设立租赁权、地役权、抵押权等），无拖欠建设工程价款（无债务纠纷），未被查封（无法律纠纷），房地产开发建设过程中的立项、规划、用地审批、施工许可、竣工验收等手续齐全，产权明确。

（2）“干净”的房屋所有权和划拨建设用地使用权的房地产。

（3）“干净”的房屋所有权和集体土地的房地产。

（4）共有的房地产。按份共有和共同共有。处分共有房地产，应经占份额2/3 以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。

按份共有人可以转让其享有的共有的房地产份额时，其他共有人在同等条件下有优先购买权。

一般情况下共有人承担连带债务。

共有的房地产作重大修缮，应当经占份额2/3 以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。

（5）部分产权或有限产权的房地产。

（6）有租约限制的房地产。

（7）设立了地役权的房地产。

（8）设立了抵押权的房地产。

（9）有拖欠建设工程价款的房地产。拖欠形式有：拖欠施工方价款，拖欠银行价款。

建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，承包人的优先受偿权不得对抗买受人。建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人

因发包人违约带来的损失。

（10）已依法公告列入征收、征用范围的房地产，不得设定抵押。

（11）被依法查封、采取财产保全措施或以其他形式限制的房地产。

（12）手续不齐全的房地产。

（13）房屋所有权、建设用地使用权不明确或者归属有争议的房地产。

（14）临时用地或者临时建筑的房地产。

（15）违法占地或者违法建筑的房地产。

（16）房地产的租赁权。

（17）地役权。

（18）房地产的抵押权。

（19）房地产的空间利用权。

（20）房地产中的无形资产。

按经营使用方式分：出售、出租、自营、自用。

按是否产生收益分类：

收益性房地产判定标准——有无直接产生经济收益的能力（客观收益）。

19.房地产状况描述

（1）基本状况描述（6 项）