50第四章成本法ppt

第四章 成 本 法
• 4、各项必要支出及应得利润的测算，应符合下列规定： • 1）各项必要支出及应得利润应为正常客观的支出和利润。 • 2）销售税费和开发利润不应作为投资利息的计算基数。 • 3）作为投资利息的计算基数的各项必要支出的计算期，
应分别自其发生时起至建设期结束时止； • 4）开发利润应在明确其计算基数和相应开发利润率的基
第四章 成 本 法
• 建筑物重置成本的内涵是在价值时点重新建造与旧建筑 物具有相同效用的新建筑物的必要支出及应得利润，它 适用于一般的建筑物，或因年代久远、已缺少与旧建筑 物相同的建筑材料、建筑构配件和设备，或因建筑技术、 工艺改变等使得旧建筑物复原建造有困难的建筑物。
• 重建成本也称为重建价格。建筑物重建成本的内涵是在 价值时点重新建造与旧建筑物完全相同的新建筑物的必 要支出及应得利润，它适用于有保护价值的建筑物。
础上，为其计算基数乘以开发建设类似房地产的相应开发 利润率。
第四章 成 本 法
• 二、房地产价格的构成
• 下面以房地产开发商取得房地产开发用地进行商品 房建设，然后预售或销售所建成的商品房这种典型 的房地产开发经营方式为例，并从便于测算房地产 价格各个构成项目金额的角度来划分房地产价格构 成，分为以下7大项：①土地取得成本；②开发成 本；③管理费用；④销售费用；⑤投资利息；⑥销 售税费；⑦开发利润。
第四章 成 本 法
• 实际成本:某个单位和个人的实际花费。 • 客观成本:假设重新开发时大多数单位和个人的一般花
费。
• 成本法也可以说是以房地产价格各个组成部分的累加 为基础来求取房地产值的方法。即先把房地产价格分 解为它的各个组成部分，然后分别求取各个组成部分， 再将各个组成部分相加。因此，成本法也被称为积算 法。 成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为 导向来求取房地产的价值。通常把成本法测算出的价 值简称为积算价格。
• 重新购建价格是指假设在价值时点重新取得全新状况的估 价对象的必要支出，或者重新开发全新状况的估价对象的 必要支出及应得利润。
第四章 成 本 法
• 建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值的实际减损， 其金额为建筑物在价值时点的市场价值与在价值时点的重 新购建价格之差。
• 重置成本也称为重置价格。重新购置土地的必要支出，包 括土地购置价款和相关税费。重新开发土地的必要支出及 应得利润，包括待开发土地成本、土地开发成本、管理费 用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。
第四章 成 本 法
【学习目标】
• 1、了解成本法的基本原理，适用对象与条件。 • 2、理解成本法房地产价格的构成及基本公式。 • 3、掌握成本法的应用。
第四章 成 本 法
第一节 成本法基本原理与基本公式
• 一、成本法的基本原理
• （一）成本法的概念
• 成本法是房地产估价的三种基本方法之一，其本质是以房 地产的重新开发建设成本为导向求得房地产的价值或价格。
第四章 成 本 法
• （六）测算规定
• 1、测算房地产重置成本或重建成本，应符合下列规定： • 1）重置成本或重建成本应是在价值时点重新开发建设全
新状态的房地产的必要支出及应得利润。 • 2）房地产的必要支出及应得利润应包括土地成本、建设
成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发 利润。
第四章 成 本 法
• 3）出估价对象状况相对于价值时点应为历史状况或未来 状况外，土地状况应为土地在价值时点的状况，土地使用 年限应为自价值时点起计算的土地使用权剩余期限。
第四章 成 本 法
• 3、 测算建筑物的重置成本或重建成本，可采用单位比较法、分部分 项法、工料测量法等方法，或利用政府或其有关部门公布的房屋重置 价格扣除其中包含的土地价值且进行适当调整并应符合下列规定： 1） 对一般建筑物或因年代久远、已缺少与旧有建筑物相同的建筑材 料、建筑构配件和设备，或因建筑技术、工艺改变等使得旧有建筑物 复原建造有困难的建筑物。 宜测算重置成本。
第四章 成 本 法
• （二）成本法的理论依据
• 成本法的理论依据是生产费用价值论——商品的价格依据 其生产所必需的费用而决定。具体又可以分为从卖方的角 度来看和从买方的角度来看。
• 成本法虽然在本质和理论依据上与比较法不同，但也有相 似之处。
• （三）成本法适用的对象和条件
• 只要是新开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发 建设的房地产，都可以采用成本法估价。成本法特别适用 于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价。
• 2）对具有历史、艺术、科学价值或代表性的建筑物，宜测算重建成 本。
• 3）建筑物重置成本或重建成本应为在价值时点的重新建造全新建筑 物的必要支出及应得利润。
• 4）建筑物的必要支出及应得利润应包括建筑物建设成本、管理费用、 销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。
• 5）利用政府或有关部门公布的房屋重置价格扣除其中包括的土地价 值且进行适当调整测算建筑物重置成本或重建成本的，应了解该房屋 重置价格的内涵。
第四章 成 本 法
• （四）成本法的操作步骤
• 运用成本法估价一般分为下列四个步骤进行： • 1、选择具体估价路径；
2、测算重置成本或重建成本； 3、测算折旧； 4、计算成本价值。
第四章 成 本 法
• （五）具体估价路径
• 成本法估价时，对包含土地和建筑物的估价对象，应选择 பைடு நூலகம்体估价路径，并应符合下列规定：
• 1、应根据估价对象状况和土地市场状况，选择房地合估 路径房地分估路径，并应优先选择房地合估路径。
• 2、当选择房地合估路径时，应把土地当做原材料，模拟 房地产开发建设过程， 测算房地产重置成本或重建成本
• 3、当选择房地分估路径时，应把土地和建筑物当做各自 独立的物，原材料，分别测算土地重置成本、建筑物重置 成本或重建成本。
• 2、测算房地产重置成本或重建成本，可采用比较法、成 本法、基准地价修正法等方法，并应符合下列规定：
• 1）土地和土地重置成本应是在价值时点重新购置土地的 必要支出或重新开发土地的必要支出及应得利润。
• 2）重新购置土地的必要支出应包括土地购置价格和相关 税费，重新开发土地的必要支出及应得利润应包括待开发 土地成本、土地开发成本、管理费用、销售费用、投资利 息、销售税费和开发利润。