2012房地产估价师《案例与分析》考试真题
2012年房地产估价师考试真题答案〔10237387〕
2012年房地产估价师考试真题答案〔10237387〕2011年房地产估价师考试大纲《理论与方法》第一章第三部分房地产估价理论与方法第一章房地产估价概论考试目的本部分的考试目是测试应考人员对房地产估价的含义、特点和必要性，现实中对房地产估价的各种需要，房地产估价的要素，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义（一）专业估价与非专业估价的区别（二）专业房地产估价的概念（三）估价与评估的异同（四）国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义二、房地产估价的特点（一）房地产估价是评估房地产的价值而不是价格（二）房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价（三）房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证（四）房地产估价有误差但误差应在合理的范围内（五）房地产估价既是科学也是艺术三、房地产估价的必要性（一）专业估价存在的基本前提（二）房地产需要专业估价（三）房地产估价在估价行业中占主体第二节对房地产估价的各种需要一、房地产抵押的需要二、房地产征收征用的需要三、房地产税收的需要四、房地产保险的需要五、房地产转让和租赁的需要六、国有建设用地使用权出让的需要七、房地产分割的需要八、房地产损害赔偿的需要九、房地产争议调处和司法鉴定的需要十、企业有关经济行为的需要十一、房地产行政管理的需要十二、其他方面的需要2008年房地产估价师考试试题及答案（房地产估价理论与方法）一、单项选择题（共35题，每题1分、每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。
A．传统价值评估B．价值分配C．相关经济损失评估D．价值减损评估2、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适用于城市房屋拆迁估价是（）。
A．最高最佳使用原则B．合法原则C．替代原则D．谨慎原则3、采用假设开发法评估某待开发房地产的价值，适用的估价前提是"被迫转让前提"。
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1215-72
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1215-72估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。
<1> 、业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。
下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的是()。
A、划拨土地使用权可以单独设定抵押B、抵押估价的价值时点原则上为完成估价对象实地查勘之日C、在运用比较法估价时，应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘D、抵押估价报告应包括估价对象变相能力分析，变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，将抵押房地产转换为现金的可能性<2> 、如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该宾馆的价值时()。
A、该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益B、按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益C、该宾馆财务数据中的年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益D、根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益<3> 、若采用成本法估价，下列表述中不正确的是()。
A、应对房屋建筑物、房屋装修部分分别计算折旧B、无论借贷资金还是自有资金都应计算利息C、在估价测算过程中土地成本应包括补缴的土地使用权出让金D、在最终积算价值中应扣减需补缴的土地使用权出让金<4> 、假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值，估价结果为3500万元，则()。
A、3500万元是该宾馆的公开市场价值B、3500万元是该宾馆房地产的公开市场价值C、3500万元是保险事故发生后的损失价值D、投保时，保险金额不能超过3500万答案【正确答案】B【答案解析】本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。
选项A错误，划拨土地使用权不得单独抵押;选项C错误，在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘;选项D错误，抵押估价报告应包括估价对象变相能力分析，变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1215-60
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1215-60阅读理解1、甲公司因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。
乙房地产估价机构接受法院委托评估该办公楼的市场价格。
经调查，甲公司的债务情况如下：拖欠施工单位工程款300万元，银行贷款余额2700万元，第三方欠款2000万元。
在价值时点，该办公楼全部可销售面积为5万平方米，其中已售出3万平方米。
经评估，该办公楼的市场价格为6000元/㎡，拍卖变现时的费用及税金为2500万元。
<1> 、法院第一次拍卖的保留价应为()万元。
A、7500B、9600C、12000D、18000<2> 、拍卖完成后，首先应支付的费用为()。
A、施工单位工程款B、银行贷款C、第三方欠款D、拍卖变现时的费用及税金<3> 、拍卖变现时的费用及税金不包括()。
A、拍卖佣金B、营业税及附加C、评估费D、房地产税2、甲公司委托乙房地产估价机构评估其拥有的某市服装城内的一处商业房地产的抵押价值。
注册房地产估价师在实地查勘时发现委托人指向的房屋门牌号与估价委托书及房屋权属证书记载的房屋坐落不一致。
据委托人介绍，公安部门对该服装城内的房屋门牌号进行过重新编号。
<1> 、针对上述情况，注册房地产估价师正确的处理方式是()。
A、认可委托人介绍，确定实地查勘房屋即为估价对象并进行估价B、认可委托人介绍，在设定相应估价假设条件的前提下进行估价C、不认可委托人介绍，因实地查勘无法找到估价委托书对应的房屋，拒绝委托D、进行针对性调查，核实委托人介绍的情况是否属实，再进一步考虑后续工作<2> 、如委托人介绍的情况属实，则估价报告中对估价对象坐落表述应为()。
A、估价委托书载明的房屋坐落地址B、房屋权属证书记载的坐落地址C、实地查勘显示的房屋门牌号地址D、房屋权属证书记载的坐落地址，并说明现房屋门牌号及变动原因<3> 、如委托人介绍的情况属实，在估价报告中作出的相应假设说明属于()。
2012年房地产估价案例与分析答疑精选(3)
于10月13~14日开考，进行中，为帮助学员更好的参加考试，特整理（）相关知识考点和试题希望对您有所帮助！
学员提问：
1、他的建筑面积是按照《分配协议书》那么是不是要写明如果以后产权证出来和他有误差如何处理
2、这份报告是未完成竣工验收属于合法报告，那么是不是要在报告给使用者提醒呢
3、报告是因为开发商原因涉及到经济案件因此导致竣工验收手续未完成，但是是不是要介绍一下案情情况呢?因为如果竣工验收不完成属于不合法原则，我觉得这个报告就属于无效报告，最起码要交代一下如何解决竣工验收问题。
4、在权利状况中说2128相已经出租，但是从p96这段话活2层不具备使用条件也就是说他们的出租是违法的，是不是应该指出这个错误呢》或者说要有一个提示呢》或者说虽然目前已经出租但是要取得合法的手续，否则属于无效合同呢?
答案：
你好，1、不用，2、不用，3、可以，4、错处：由于2128号铺位是违法使用的，在评估时应视为空置状态而不能以出租状态进行评估。
>>。
2012年房地产估价师考试制度与政策练习题6电子教案
2012房地产估价师《案例与分析》案例解析汇总案例一：某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用；该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。
业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。
在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。
（问题1）采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应（）A.按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算B.按建筑物耐用年限计算C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算D.按建筑物已使用年限计算（问题2）采用收益法估价时，下述观点不正确的是（）A.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算B.估价时点应设定为2004年3月1日C.净收益中应扣除建筑物折旧额D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料（问题3）估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元。
近年来此类房地产的价格年均上涨5％趋势仍将继续。
另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70％。
估价机构向委托人提交的估价结果应该是（）万元。
A.2800B.2940C.4000D.4200（问题4）假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼现时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1目的公开市场价值增加了500万元。
下列表述中正确的是（）A.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再次设立抵押权B.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保C.业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权D.该500万元可再次抵押（答案1）A、（答案2）C、（答案3）C、（答案4）D案例二：甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1213-99
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1213-99单选题某房地产估价机构接受委托，为征收补偿需要而评估一处位于市区的平方价值。
该房屋登记建筑面积为200m2，带有院落，建有围墙，院内有一口水井。
征收决定公告后，业主在院内自行搭建了20m2的简易房。
1.【题干】本次估价的对象应包括()。
【选项】A.土地使用权、平房、简易房、水井B.土地使用权、平房、水井C.土地使用权、平房、水井、围墙D.土地使用权、平房、简易房、水井、围墙【答案】C【解析】征收估价对象范围包括合法的被征收建筑物及占用范围内的建设用地使用权和其他不动产，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。
被征收的房屋价值评估不得遗漏、虚构评估对象。
2.【题干】本估价项目最适宜采用的估计技术思路为()。
【选项】A.采用批量估价方法进行评估B.采用标准价调整法进行评估C.选用适宜估价方法进行个案评估D.采用假设开发法进行个案评估【答案】C【解析】该平房有院落属于个案，应选用适宜估价方法进行个案评估。
3.【题干】采用比较估价时，适宜选为可比实例的是()。
【选项】A.周边带院落的类似平房B.周边不带院落的类似平房C.周边新建商品住宅D.周边成套二手住宅【答案】A【解析】选取可比实例的要求之一是可比实例房地产应与估价对象房地产相似，具体应满足下列要求：与估价对象区位相近、与估价对象用途相同、与估价对象权利性质相同、与估价对象档次相同、与估价对象规模相当。
本题中，估价对象是带有院落的平房，因此应选择周围带院落的类似平房作为可比实例。
4.【题干】采用收益法评估该屋顶广告位价值，最适宜的技术思路为()。
【选项】A.按市场租金评估该广告位收益价值B.租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值C.按市场租金评估该广告位收益价值，再减去违约成本D.租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值，再减去违约成本【答案】B【解析】评估有租约限制的房地产价值，评估出租收益价值，租金期间应采用租赁合同约定的租金，即实际租金;租赁期间届满后应采用市场租金。
房地产估价案例与分析试题及答案
房地产估价案例与分析试题及答案一、问答题（共3题，每题10分）。
（一）某评估公司接受甲公司委托，对其拥有的一处自建房产进行评估。
估价目的为抵押。
该房地产占地面积为3500m2，总建筑面积为4500 m2，2002年1月竣工。
评估公司的评估结果为850元/ m2。
甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达960元/ m2，而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。
请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的？（二）某企业购得一已停工五年的在建工程，结构封顶，其中1-4层为商业裙楼，2-20层为住宅，裙楼部分已完成部分设备安装。
现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5-8层的住宅部分向银行申请抵押贷款。
请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时的主要因素。
（三）有一临街商铺要转让，建筑面积500 m2，土地使用年限40年，自2000年10月13日起计。
该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自2001年10月13日计。
当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10%，现转让价格为510万元。
假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10%。
请回答根据上述资料你能否决定购买？为什么？二、单项选择题（共10题，每题2分）。
（一）甲房地产公司拟投资开发一大型居住区，预计工程全部完工需要三年时间，目前市场对该类房地产的需求较旺，但由于周围正在规划或建设较多的住宅小区，预计在今后三年内的住宅空置率会从目前的2%上升至10%左右。
问：甲公司拟将其所拥有的该项目的部分土地向银行申请抵押贷款，以下判断中正确的是（）。
A、因为目前房地产市场需求较旺，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当比同类房屋售价高。
B、因为预计空置率会有较高的升幅，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当予以降低。
C、该部分土地的价值等于该部分土地占全部土地的份额乘以项目全部土地的价值。
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1215-75
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1215-75阅读理解某工厂有甲、乙两个厂区，当初两个厂区的土地均由划拨方式取得。
其中甲厂区于20世纪90年代已经补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。
现在甲厂区为危险房，乙厂区为严重损坏房，房地产行政主管部门已通知工厂停止使用。
该工厂为了生存和发展，决定转让甲厂区、抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区经有关部门批准后重新建造厂房。
现请某估价机构同时对两厂区进行估价。
<1> 、针对以上情况，在估价时最恰当的做法是()。
A、将两个厂区视为一个估价项目一起估价，出具一份估价报告B、将两个厂区视为两个估价项目分别估价，每个项目出具一份估价报告C、两个厂区分别估价，出具一份估价报告D、视委托人要求进行估价并出具估价报告<2> 、委托人要求估价机构按照委托人的估价目的对甲、乙两个厂区的房屋和土地进行估价。
估价机构认为()。
A、可以按委托人要求对两个厂区的房屋和土地进行估价B、只能对两个厂区的土地进行估价C、可以对甲厂区的土地、乙厂区的房屋和土地进行估价D、可以对乙厂区的土地、甲厂区的房屋和土地进行估价<3> 、对乙厂区的土地估价的思路应当是()。
A、按出让土地使用权评估其公开市场价值B、按出让土地使用权评估其市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金C、用成本法估算土地公开市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金D、用假设开发法估价、先估算其改造完成后的价值，再减去建设成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润和投资者购买待开发土地应负担的税费答案【正确答案】B【答案解析】本题考查的是估价方法。
在估价时最恰当的做法是将两个厂区视为两个估价项目分别估价，每个项目出具一份估价报告。
【正确答案】C【答案解析】本题考查的是房屋和土地估价。
划拨土地使用权不可以单独抵押，但连同地上建筑物是可以抵押的。
所以选C。
房地产估价案例与分析试题
房地产估价案例与分析试题案例：某城市一栋房屋位于繁华商业区，面积约为100平方米，建于2005年，拥有产权证。
房屋共有3间卧室、1间客厅、1间厨房和2间卫生间。
该房屋周边交通便利，附近有多个公交车站和地铁站。
周边设施完善，步行可到达多家超市、商场和餐馆。
该房屋所在的小区内设有24小时保安和物业管理。
试题：1. 根据以上情况，请给出该房屋的市场价格估价。
2. 请列举影响该房屋价格的主要因素，并对其进行分析。
3. 如果该房屋在拍卖市场上出售，你会如何制定出价策略？4. 如果有一家公司希望将该房屋租赁，你会如何确定租金价格？5. 针对以上情况，请从投资角度对该房屋进行评估，并给出你的建议。
答案：1. 根据以上情况，请给出该房屋的市场价格估价。
根据该房屋所在的繁华商业区、交通便利、周边设施完善等因素，可以初步估计该房屋的市场价格在500万元左右。
2. 请列举影响该房屋价格的主要因素，并对其进行分析。
影响该房屋价格的主要因素包括：地理位置、房屋面积、房屋结构和装修、楼层高度、年代和所在小区等。
地理位置：该房屋位于繁华商业区，交通便利，周边设施完善，这将对房屋价格有较大的提高作用。
房屋面积：100平方米的房屋相较于较小面积的房屋，更受市场欢迎，因为它能提供更宽敞舒适的居住空间。
房屋结构和装修：该房屋内部设计合理，拥有3间卧室、1间客厅、1间厨房和2间卫生间，室内装修较为精致。
好的房屋结构和装修会影响房屋价格，使其更具吸引力。
楼层高度：高楼层通常比低楼层更有市场竞争力，因为高楼层可以带来更好的视野和更少的噪音干扰。
年代和所在小区：建于2005年的房屋，已经有一定的使用年限，相较于新建房屋，其市场价格可能会较低。
然而，该房屋位于设有24小时保安和物业管理的小区内，这将为居民提供更安全和方便的居住环境，有利于提高房屋的价格。
3. 如果该房屋在拍卖市场上出售，你会如何制定出价策略？在制定出价策略时，需要综合考虑以下因素：- 了解市场行情：通过调研周边房屋的成交价和出租价，了解市场价格的大致范围。
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1215-64
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1215-64阅读理解估价报告应采取书面形式，一份完整的叙述式估价报告通常由八个部分构成。
<1> 、房地产估价报告中，封面中不需要写明的内容是()。
A、估价委托人B、房地产估价机构C、估价报告编号D、估价作业期<2> 、下列关于致估价委托人函写作的说法中，正确的是()。
A、致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替公章B、致估价委托人函的落款日期可以在房地产估价机构的资质有效期外C、致估价委托人函中应写明估价作业日期D、致估价委托人函中的估价结果必须写明最终评估价值的总价和单价<3> 、当估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致时，房地产估价机构予以了相应的估价假设，该假设是()。
A、一般假设B、未定事项假设C、背离事实假设D、不相一致假设<4> 、下列各选中，不需要在附件中写明的是()。
A、估价委托书复印件B、专业帮助情况和相关专业意见C、估价对象变现能力分析D、估价对象法定优先受偿款调查情况参考答案【正确答案】D【答案解析】本题考查的是封面的写作。
房地产估价报告的封面应写明估价报告名称、估价报告编号、估价项目名称、估价委托人、房地产估价机构、注册房地产估价师、估价报告出具日期。
参见教材P6～7。
【正确答案】A【答案解析】本题考查的是致估价委托人函的写作。
选项B错误，致估价委托人函的落款日期必须在房地产估价机构的资质有效期内;选项C错误，致估价委托人函中应写明致函日期，不需要写明估价作业日期;选项D错误，致估价委托人函中的估价结果应写明最终评估价值的总价，并应注明其大写金额;除估价对象无法用单价表示外，还应写明最终评估价值的单价。
参见教材P8。
【正确答案】D【答案解析】本题考查的是估价假设和限制条件的写作。
不相一致假设，应说明在估价对象的实除用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致，或不同权属证明上的权利人之间不一致，估价对象的名称或地址不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称、地址等的合理假定。
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房地产估价师培训：http://edu.21cn.com/kcnet590/2012房地产估价师《案例与分析》考试真题一、问答题问答题第一版问题及答案第1题：A，B两座写字楼位置规模外部形式均相同，可A与B的租金差异很大，问：1、造成AB两座写字楼租金差异的原因。2、若在市场法计算中以B作为可比实例求取A的租金，应对B的租金做哪些调整。第2题：由于道路建设需要对一个地段的房屋进行征收，甲的房屋是在此次征收范围内的一处独门独户的房屋，甲委托房地产估价机构对其房屋及屋内装饰装修价值进行评估，评估结果出来后甲对评估出的房屋价值没有异议，但对装修价值评估结果仅有15万元不满，甲认为3年前他实际装修花费30万元，估价结果偏低。经复核，原估价程序和估价结果都没有问题。问：1、若你是估价师该怎样向甲解释2、装修价值一般应采用那种估价方法估价？估价技术路线是怎样的第3题：某人欲购买一个商铺，委托房地产估价机构为其评估该商铺的最高购买价格，他要求的期望收益率是银行贷款利率。问：1、此次估价是鉴证性估价还是咨询性估价，评估的价值类型是什么？2、写出估价技术路线问答题第二版问题及答简答1：某估价师为一写字楼估价，相邻B写字楼位置、交通条件、外形等大体符合，但调查中发现两者的租金差异较大。（1）请问造成两者差异较大的原因有哪些？（2）如选用B写字楼为其中一个可比实例，请问如何处理B写楼的租金？简答2：李某房屋被征收，其中装修及家具为3年前，估价师评为10万，李某不认同，因其3年花费了30万元，要求重核。但估价师经过认为无误。请问（1）怎么向李某解释其疑问和说明？（2）估价时主要采用什么方法，讲述估价路线。简答3：某人想购买一间商铺，主要用于出租，要求收益不低于银行一年期的贷款利率，请求某估价师评估出最高出价。（1）请问是签证性还是咨询性估价？评估时应采用什么价值？（2）主要采用什么方法？讲述估价路线。问答题第三版问题及答问答一：是被征收人对装饰装修的价值有疑问，问估价师应怎么说明？？装饰装修用什么方法估价，技术路线是什么？答：从三点说明：一时点不同，二状况不同有折旧，三是价值类型，一个是购买时的市场价值，一个是残余价值。适宜用成本法估价，先按材料费、人工费、工程费等计算重新构建价格，然后根据平均寿命和有效年龄计算折旧，相减得现值。（成本法技术路线我没有答要用客观成本，不知道算不算错）问答二：可比实例B的租金与估价对象有差异，可能的原因有？？如果选B，应做哪些工作？？答：一是租金内涵不同，可能包括水电费、物业费这些。二是租期和租金支付方式不同。三是承租人不同。四是其他例如测算单位不同。应进行统一租金内涵范围、统一支付方式、统一单位、扣除品牌等因素影响（这个没有认真审题，题中只是说了B在外观、区位等4个方面和A相同，但没有说内部的情况还有基础、公共配套设施方面相同，所以租金的差异可能也要考虑这些方面，我没房地产估价师培训：http://edu.21cn.com/kcnet590/
有答，后面应该做的工作答的也不够全面，但是这道题答题纸上留的空白比较少，感觉如果考虑那么多根本答不下的。所以这个就得看出题人是想考什么了，如果是租金本身这些我就对了，如果还要考虑建筑物土地等差异那我就完了）问答三：是投资商铺获利，算最高买价，投资收益率不低于一年存款利率，问价值类型、估价方法和技术路线？？答：价值类型是投资价值。估价方法用收益法，技术路线是用市场法求取比准租金、运营费用率、空置率等，测算净收益，根据投资人的期望投资收益率一年其存款利率来选择适当报酬率和报酬资本化公式进行测算。问答题第四版问题及答1、估价对象为A幢写字楼，B为A相邻写字楼，外观、规模相似，但A、B写字楼租金有差异，问⑴、导致AB写字楼租金差异主要有哪些；（参考答案：内部设备、布局、租户类型、权益、物业管理水平、智能化程度等等不同）⑵、如果以B写字楼作为可比实例求取A的租金，应作如何修正；（参考答案：实物状况、权益状况调整等等）2、国有土地上房屋拆迁中装饰装修赔偿评估，评估公司评估结果为10万元，委托方称3年前装修和购买家具共花费30万，因此说评估公司评估过低。问⑴、造成如此评估结果，评估公司应作如何解释（参考：估价时点、折旧等等）⑵、如果评估拆迁装修装饰赔偿，应选用何种方法，步骤如何（成本法，步骤不好答啊）3、委托方甲看中一个商铺，想购买用来出租获取稳定收益，在满足甲要求的报酬率的情况下，让你评估其能够购买此商铺的最大值，问：这种评估属于鉴证性评估还是咨询性评估（咨询性评估），价值类型为（投资价值），可以采用何种方法评估及技术路线如何（收益法，技术路线参照收益法技术路线，理论与方法教材中有介绍）二、单选单选题第一版问题及答案1、问属于房地产的收入，应该是营业收入扣除商业利润扣除老字号收益选A2、问净收益，选A3、问不属于商业的个别因素，选通风采光4、问收益价格高于比准价格的原因，选报酬率低5、问使比准价格上升（记不清了），选项有通胀，存款利率，我选了存款6、问征收，抵押情况下比准价格和收益价格的权重，选了等于7，问侵犯甲公司的何种权利，选地役权8，问丙公司应该如何，选继续开发9，问赔偿责任人，选甲公司和乙公司10，问赔偿金额，选差价+利息单选题第二版问题及答案第一题：1、一经营性酒店评估，营业收入5320，品牌收入占8%，运营费用、财务费用、管理费用等等分别为2260、130、250、210，利润为10%，问房产带来收入为多少（4894.4）2、问净收益多少：（1554.96）3、如果你评估此项目，下列哪些不作为重点查勘内容（采光通风、建筑高度、内部布局、装修情况）第二题：商铺评估收益法价格为12000元/平方米，市场法为10000元/平方米，问4、造成收益价格高于市场比准价格的原因不包含以下哪个（通货率上升、存款利率下降、租赁市场旺盛、销售市场淡）5、这问记不起来了房地产估价师培训：http://edu.21cn.com/kcnet590/
6、如果确定评估结果，应如何做（收益法权重大于市场法、市场法权重大于收益法、权重相等、还有一个选项忘记了）第三题：甲公司开发一河景房，将相邻的一块地售给乙公司，为保持河景，给了一笔钱给乙公司，条件是不得建高层建筑，但没有登记。乙公司又转手给丙公司，但没有说明甲公司的条件。现在丙公司盖高层建筑，甲公司上诉，要求停止开发。7、甲公被侵害的是什么权利？（地役权相邻权共有权8.丙公司应该怎么做（停止开发继续开发待甲乙公协商好后再开发9、购河景房的人和甲公司如索赔，索赔的对象分别是？10、如协商不成，丙公司继续开发，如何评估甲公司损失（河景房售价和非河景房售价的差价河景房售价和非河景房售价的差价加上甲公司给的一笔钱的本金及利息河景房售价和非河景房售价的差价减去甲公司给的一笔钱的本金及利息三、找错找错题第一版问题及答案1、估价人员应为注册房地产估价师2、假设和限制条件中：依据《估价规范》和委托人要求不对3、假设和限制条件与注册估价师声明前后矛盾（假设中好像是不能保证建筑质量不承担责任，而声明中却强调不存在质量问题）4、比较法中路口和楼层属于区域因素而不是个别因素（这个比较玄，凑数的。第一次考没安排好时间）5、估价对象状况描述过于简略，如土地的四至、地形地势等6、市场法中可比实例3楼层为3层，未作调整7、可比实例租金内涵未交代，是否为客观市场租金8、可比实例空置率未说明取值依据，空置率均为5%9、比较法中可比实例2交易日期未做修正，或应说明不作修正的理由10、夹层是否合法应予以调查核实并加以说明11、市场法中租金的最终确定未列出计算过程，采用简单平均法的理由不充分12、估价结果缺少车库的价值13、忘了找错题第二版问题及答案1、封面中缺注册估价师的注册号2结果报告中，估价对象缺房地产建成具体到月。3、技术报告中，收益法前面的公式与后面计算的公式不一致4、可比实例3与估价对象所处的楼层不一致未进行调整。5交易实例2交易日期修正取值无理由6未说明实例是否包含车库的价值7缺租赁保证金及押金的利息8钢混40年错9收益年限29年错10收益法公式选用无理由11总价计算错误，不应按511.45平方米计算或说明计算的理由12、缺修正金额计算的过程和理由13估价报告应用的有效期受估价目的所限说法错误码。找错题第三版问题及答案1、封面估价人员表述错，应为注册房地产估价师；房地产估价师培训：http://edu.21cn.com/kcnet590/
2、致委托人函估价对象描述不清，缺少楼层和车库；3、估价师声明没有注册房地产估价师盖章；4、结果报告估价对象权益状况描述不清，缺：建筑物建成年月日（只表述为2000年建成）、缺土地使用权出让年限（只表述剩余年限27年）、缺他项权设立时间；5、技术报告收益法公式无选取理由，或与计算公与方法选择表述的公式不一致；6、市场法中可比实例缺权益状况的修正；7、市场法可比实例2未进行交易日期修正；8、市场法个别因素调整中缺车库和夹层的修正；9、收益法年总费用中缺租赁费；10、收益法收益年限错误，未考虑土地使用权剩余年限；11、收益法中租赁期未采用租约期租金；12、收益法中维修费计算基数错误，不应该为估价对象实际重置价格；13、技术报告估价结果内涵表述不清，未明确车库价值是多少找错题第四版问题及答案1、封面中“估价人”错误，应为房地产注册估价师2、致委托人函中缺报告应用有效期3、可比实例3未作楼层修正4、估价结果报告中缺区位状况5、收益年限29年错，应为27年6、收益法中未计算车位价格7、钢筋混凝土结构耐用年限40年错8、确定估价结果时取511.？？错，应为411.？？9、保险费基数取有效收入错。10、楼层属于区位因素11、收益法中净收益未考虑租约因素12、假设和限制条件中不考虑租约因素错13、净收益测算缺其他收入四、改错题改错题第一版问题及答案最后一题四个错误，1，法律上许可错误，未完成手续应按原规划用途为法律许可，故应该为综合用途为法律许可2，技术上可能错误，仅有估价人员目测可能拆除非承重墙外的墙体是不合理的，应由专业的技术人员来确定其是否能拆除。3、经济上可行，仅测算两种使用方式的收入现值不够，还应测算其费用现值，两者的净现值相比较做出选择4、价值最大化，价值最大化中商业扣除中为扣除住宅变为商业的手续费。改错题第二版问题及答案背景：一郊区楼盘，为改善缺乏商服配套因素，政府原则同意该小区首层住宅变更为商业用途，一些业主已经办理了变更手续，其中业主甲尚未办理变更手续，但由于资金紧张，将首层住宅向银行申请抵押贷款，委托评估公司评估市场价值。下面为评估报告片段中的最高最佳利用分析最高最佳利用分析最高最佳利用就是，在法律允许、技术上可行、经济上可行的前提下，经过充分的认证，实现价值最大化的利用。