哈尔滨市房地产市场形势分析doc9(1)

哈尔滨市房地产市场形势分析

截止2003年11 月份，哈尔滨市固定资产完成投资311.8 亿元，同比增长22.8 ％，GDP总量为1267.4亿元，同比增长13.6 %。在宏观经济快速增长的大背景下，哈市房地产市场继续保持平稳良性的发展势头。

一、2003年哈尔滨市房地产市场运行情况

（一）商品房市场运行情况

1、房地产开发规模继续增长。截止11 月末，哈市市区房地产开发规模为1053.44 万平方米，同比增长31.2 %，新建房地产开发规模517.3 万平方米，同比增长26.8%。其中，住宅建设规模713.89 万平方米，同比增长28.9%，占房地产开发规模的67.7%。其中经济适用住房建设规模236.08 万平方米，同比减少14.9 % 。规模增长一是因为有实力开发企业的加入，二是因为成片开发项目的增加，三是因为危改力度的加大，四是因为大力发展松北新区建设。

2、房地产开发投资继续增长。截止11 月末，哈市市区房地产开发完成投资82.5 亿元，占全市固定资产投资的26.5 %，占全市GDP总量的6.5 %，同比增长26.7 %。其中，住宅完成投资49.27 亿元，同比增长23.5%，占房地产开发投资的59.7%，其中经济适用住房完成投资12.8 亿元，同比减少18.1 %，占房地产开发投资的15.5%。

3、房地产开发竣工规模继续增长。截止11 月末，哈市市区房地产开发竣工规模237.44 万平方米，同比增长28.6 %。其中，住宅竣工规模187.42 万平方米，同比增长26.8%，占房地产竣工规模的78.9%。其中经济适用住房竣工规模117.08 万平方米，同比减少13.2%，占房地产竣工规模的49.3%

4、商品房销售量继续增加，市场价格稳中有升，商品房价格与哈市城镇居民可支配收入、商品零售价格同步增长。截止11 月，哈市市区房地产销售规模247.1 万平方米，同比增长29.4 ％，销售金额为57.42 亿元，同比增长36.7 ％，平均价格为2324 元／平方米，同比增长5.6 ％。哈市城镇居民可支配收入同比增长11.4 ％。商品零售价格指数比去年同期上升了0.4 个百分点。三者几乎同步增长，房地产价格增长幅度小于哈市城镇居民可支配收入与商品零售价格的涨幅。房地产销售中，住宅销售规模208.79 万平方米，同比增长25.5 ％，销售金额为44.56 亿元，同比增长25.1 ％，平均价格为2134元／平方米，同比持平。其中经济适用住房销售规模103.31 万平方米，同比减少10.8 ％。销售金额为18.01 亿元，同比减少5.8 ％，平均价格为1743元／平方米，同比增长5.8％。

根据住宅产品户型面积情况，将使用面积40平方米以下称为小户型，将在40 平方米－100平方米为中户型，100 平方米以上的为大户型。从目前哈尔滨销售户型比例看，小户型944套，占总量5.6 ％；中户型12866套，占总量77.2%；大户型2862 套，占总量

17.2 ％，共有16672 户家庭改善了居住条件。统计数据表明，哈市2003 年房地产销售

形势较好，市场主流仍是中户型住宅，市场需求也以该户型为主。随着城市化进程的加快以及外地流动人口的增加，中青年和想落户哈市的外地人口将逐渐成为购房的一股生力军，过渡性住房消费是他们住房消费的主要特征，因此70 平方米以下的中小户型必将出现持续热销的局面。

5、商品房空置规模有所下降。哈市市区空置商品房266.46 万平方米，同比下降

4.8 ％。其中空置住宅规模170.89 万平方米，同比下降12.7 ％，占空置商品房屋总量的64.1 ％。从空置年限上分，空置一年以上的商品房屋为128万平方米，其中住宅79 万平

方米。各项空置指标均呈下降趋势

造成哈市商品房积压的原因是多方面的，除了政府部门对经济规律缺少理性的把握，对商品房市场缺乏有效研究和商品房市场体系发育不够健全等因素外，商品房空置、积压的具体原因主要有以下几个方面：一是开发企业对市场未来发展预测曾“过度”乐观，房地产建设规模偏大；二是中、高档商品房开发量明显增多，形成消费断层；三是非开发项目非法销售冲击了商品房市场的销售总量；四是中、低收入群体比例较大，购买能力相对偏低；五是金融机构商品房贷款发展速度相对较缓；六是货币化补贴尚未全面启动，缺乏政策补贴。

(1)从目前空置户型分析，据不完全统计，目前空置住宅约15560 套，沉淀资金约41.4 亿元。从空置住宅户型套数比例看，空置小户型房屋占总量的2％，中户型占42％，大

户型占56％。从空置住宅户型沉淀积金比例看，空置小户型房屋占沉淀积金总量的1.4 ％，中户型占36.1 ％，大户型占62.5 ％，小户型房屋供给有待进一步增加，大户型房屋在整

个销售市场受到冷遇。

(2)从空置住宅价位分析，空置低价位住宅占空置住宅总量的29.8 ％，普通住宅占

44.1 ％，高档住宅占26.1 ％，仅开发区的空置量就占了空置高档住宅的五分之一。

(3)从商品房价格走势分析，哈市从2003 年开始实行房地产开发项目土地公开挂牌、

招标，致使土地费用大幅上涨。同时，建筑材料价格的快速上涨，增加了商品房建设的成本。这些因素，使商品房的销售价格上涨，但由于开发企业降低了利润空间，使哈市的商品房销售价没有出现大幅的波动，稳中有升，商品房屋平均价格由2002年的2202 元／平方米上升到2003年的2324元／平方米。

（二）二手房市场运行情况

按照房地产区域市场的不同，哈尔滨市可以分为开发区与老城区两部分。2003 年，开发区内二手房交易面积为47.47 万平方米，同比增长36.37 ％；交易户数为4621 户，

同比增长42.6 ％。老城区内二手房交易面积为265.6 万平方米，同比增长26.9 ％（其中住宅同比增长30.5 ％）；交易户数为26199户，同比增长29.5 ％。

2003年，开发区内房改房交易面积为13.3 万平方米，同比增长194.9 ％；交易户数

为1549户，同比增长106%。老城区内房改房交易面积为89.4 万平方米，同比增长

45.51 ％；交易户数为13886 户，同比增长22.47 ％。

2003 年二手房交易量增长的原因主要包括：（1）银行利率多次下调，股市长期低迷，住房成为投资热点；（2）房改政策的实施，促使人们卖旧买新，为二手房市场提供了大量房源；（3）哈市进行大面积的危房棚户区改造，增加了对二手房的市场需求。

（三）房屋租赁市场运行情况

自1990 年哈市开展房屋租赁管理以来，房屋租赁市场得到迅速发展。哈市是340 万

人口的省会城市，建成区面积220 平方公里，全市房屋总面积1.1 亿平方米，房屋租赁总面积1000万平方米，其中住宅房屋租赁150万平方米约3 万户，非住宅房屋租赁850 万平方米约3 万户。

（四）拆迁和旧城改造情况

2003年全市共审批拆迁项目101 个，共拆迁28209户。其中，被拆迁居民26314户，公企490 家，个体工商户1405 家，拆除有照房屋面积179.2 万平方米，拆迁量同比增长

了484％。拆迁量大幅度增长的主要原因，一是市政府提出3 年改造完哈市500 万平方米危房棚户区；二是土地挂牌出让以后，各开发商踊跃竞拍，房地产市场异常活跃。在拆迁过程