中国房地产市场泡沫形成与破裂的原因分析
房地产泡沫形成及应对措施
房地产泡沫形成的原因及应对措施 系 部： 土木工程 专业班级： 房建 1005 姓 名： 周世杰 学 号： 201040531 指导老师： 吴光翠
2013年9月25日 西南科技大学城市学院项目实践论文
1 房地产泡沫形成及应对措施 摘要：房地产泡沫往往出现在一个国家经济繁荣时期，表现为房地产价格飞涨形成泡沫，但达到顶峰状态后，市场需求急剧下降，房价下跌从而泡沫破灭。房地产泡沫有可能演化为泡沫经济，一旦泡沫破灭，将给一个国家或地区的经济 带来严重后果。我国房地产业近几年来一直保持高速增长，房地产价格逐年攀 升，引起各界对我国房地产业是否有泡沫这一问题的广泛关注。深入研究房地 产泡沫的形成机理与防范措旌，对保障国民经济健康发展具有重要的现实意义。 作者先是对国内外学者对于房地产泡沫理论的研究作了简要介绍；然后在阐明泡沫理论的基础上，结合国内外案例分析了房地产泡沫的原因，归纳了房 地产泡沫的表现形式，并列举其危害；通过回顾历史上出现的房地产泡沫和中 国房地产市场的现状，得出中国房地产市场存在泡沫隐患的结论，进而用投机 和预期理论对房地产泡沫从产生到破灭做了经济学解释。房地产泡沫的预警和 防范是本文的重点：首先对各种预警指标作一简单介绍，而后对预警系统的设 计发表了自己的看法，即根据各个城市的具体情况对各个预警指标赋予不同的 权重。文章的最后从宏观、微观及产业政策多个视角来审视我国房地产业发展 中存在的问题，并且针对房地产泡沫的防范，在货币政策、财政政策、产业政 策以及规范政府行为方面提出诸多建议。
关键词：房地产，泡沫经济，空置率，预警指标 西南科技大学城市学院项目实践论文
2 Real estate bubble formation and countermeasures Abstract：The real estate bubble often occur in a country's economic prosperity period, the performance of real estate prices soaring shape into foam, but the peak state, a sharp decline in market demand, prices fall and bust. The real estate bubble may result in bubble economy, once the bubble burst, will give a country or region's economic bring serious consequences. China's real estate industry in recent years has maintained rapid growth, real estate price has climbed rise, caused widespread concern from all walks of life to our country real estate bubble this problem. Study of real estate estate bubble formation mechanism and prevention measures, has important practical significance to guarantee the healthy development of the national economy Righteousness. The author first of scholars at home and abroad are briefly introduced in this paper for the research of the real estate bubble theory; then expounded on the bubble theory in, combined with domestic and foreign cases to analyze the causes of real estate bubble, summarizes the forms of real estate bubble, citing its harm; through the review of history of the emergence of real the real estate bubble and China's real estate market, the Chinese real estate market bubble may conclude, then by speculative and expectation theory to the real estate bubble from generation to burst the economics explanation. Early warning and to prevent real estate bubble is the focus of this paper: firstly, to make a brief introduction to a variety of early warning indicators of early warning system, and then set meter expressed their views, namely according to the specific circumstances of each city and each of the early warning index to different weight. Finally, from the angle of macro, micro and industrial policy to examine the development exist in China's real estate problems, and in view of the real estate bubble prevention, put forward many suggestions on monetary policy, fiscal policy, industrial policy and standardize the government behavior.
房地产经济泡沫的特征和成因分析
［ ４ ］ 李瑞 红． 商业银行个人理 财 ： 产品创新 、 风险表 现及建议 ［ Ａ ］ ． 金
融与财会 ， ２ ０ １ １ 。 １ ： ３ ５ — ３ ９ ．
房地产经济 泡沫的特征和成 因分析
宁夏 海原 县住 房和 城 乡建设 局 李丽君
［ 摘 要］ 房地产是我 国的支柱 产业之 一 ， 对 国民经济健康运行 至关重要 。本文针 对最近几年对房地产 泡沫论 的争论 ， 对 中国存在 的 房 地产泡沫的成 因进行 深入 分析 ， 对此提 出有建设性 的改革建议 十分 必要 。 ［ 关键词 ］ 房地产 泡沫 特征 分析 房地产 是一个 基础 性强 、 关联度大的产业 ， 其健康发展可 以支撑 和 带 动整个 国民经济的发展 。但 其过度 的 、 脱 离经济基 础的增长就有 可 能 引发房地 产泡沫 ， 世界各 国的实践表明 ， 房地产泡沫 的破裂对整个 国 民经济会造成极大 的破坏而且影 响持久 。 １ ． 房地产经济泡沫的特征 房地产 泡沫形成之初 ， 很难被人们及时认识 ， 人们容易被表 面的繁 荣 迷惑 。而泡沫 形成 的时间越 长 ， 程度 越大 ， 人们付 出的代 价也越 高 昂。作为房地产 经济波动 的一种特殊形式 ， 房地产泡 沫有 自己的一些 独特特征 。以下从 几个 方面的对 比分析中揭示房地产泡沫 的特征 。房 地 产经济波动是 房地产经济 系统 中总量 和分量的波动 的总称 ， 包括 了 投资量 的波动 、 就业量的波动 、 交易量 的波动 以及价格 的波 动等 等。从 波 动的形式上看 ， 房地产经 济波动有长期趋 势 、 周期波 动 、 季节波动 以 及 随机波动 ， 也包 括 了泡沫式 的波动 。而房 地产泡沫一般 指房地产价 格 的剧烈波 动。房地产泡沫尽管常常伴随着投资量 、 成交量 的波动 ， 但 这些 波动并不是房 地产泡 沫的本质特征 。 １ ． １ 房地产泡沫与房地产经济周期 房地 产经济周期 是房地产 经济在运行 过程 中 出现 的周期性 的 、 连 续性 的循环 往复现象。在房地产经济周期 中， 从繁荣到衰退 ， 从 复苏到 繁荣 ， 总是反复出现 ， 周而复始 。相应 的， 房地产价格周期 的高峰 、 低谷 总 是反复交替 出现 。而且周 期性的波动在 波动 的频率 、 振幅上都有 一 定 的规律 。房地产经济周期是市场经济 中不可避免 的一种 现象 。房地 产 泡沫在形态上 表现为房地 产价格 的大起 大落 。在泡 沫出现时 ， 价格 短期 内大幅度上升 ， 在泡沫破裂时 ， 价格又大 幅度下 降。与周期 性的波 动不 同 ， 房地产泡沫不具有连续性 的特征 ， 不具有在一定 时间内反复出 现 的必然 性（ 当然也不排除连续 出现 的可能） 。在 市场 经济的历史中 ， 房 地产 泡沫只是近代才出现的 ， 是市场投机行为盛行 的结果 ， 不是 经济发 展 中必然出现的产物 ， 而是可 以消除 、 防范 和控制 的。在 房地产经济波 动中 ， 房地产 泡沫和房地 产经济周期有 时会 同时 出现 ， 表现 出一致 性 。 在 房地产经济 周期上涨 阶段 ， 容易产生 房地产泡沫 。这时房地产 经济 高峰阶段 很可能出现房地产泡沫的高点 ； 在房地产泡 沫破裂 阶段 ， 房地 产经济周期开始衰退进而进入萧条 。房地产泡沫 发生的时期加剧了当 时房地产经济周期的波动幅度 ， 使 周期波动形态 发生了变化。 １ ． ２ 房地产 泡沫与通货膨胀 现今对通货 膨胀 的定义 ， 主要有两类 观点 。一类 观点侧重通 货膨 胀 造成的结果 ， 即指一般物价水平 出现持续性 的普遍上 升的过程 ； 另一 类 观点强 调通货膨胀发 生的原因 ， 指 当货币量增 长的速度超过 了生产 的增长速度 ， 即流通 中货 币供应量超 过实际需求量 时就发生 了通 货膨 胀 。对照第一种定义 ， 房地产泡沫乃至任何一种 泡沫 ， 都 是某一类资产 的价格持续性上 涨 ， 而非 “ 一般 物价水平 ” “ 普遍 性” 的上涨 。１ ９ ８ ５ 年以 后， 日 元大 幅度升值 ， 日本的资产价 格急剧上升 ， 出现了资产膨 胀的泡 沫经济现 象 。 日本学者认 为“ ８ Ｏ 年代后 半期 ， 所 出现 的地 价和股 价等 资产价格的大幅度上升 ， 是在一般物价水平稳定 的情况 下产 生的 ， 与一 般 物价相 比较可以称作是资产通货膨胀 。 ” 正是 由于这种房 地产 泡沫和 通货 膨胀 的区别与联 系 ， 可以用地价指 数与物价指 数的 比值来衡 量泡 沫的严重程度 。对照第 一种定义 ， 我们 也可 以看 到货币流通量在 房地 产 泡沫 中的作用 。房 地产 泡沫 既是 一种 价格现 象 ， 又是 一种 货 币现
我国房地产泡沫产生的原因及其防范
我国房地产泡沫产生的原因及其防范根据国际通用的衡量标准可以判定我国房地产已出现泡沫，根本原因在于政府监督不力导致的过度营销和需求者的非理性导致的过度投机，鉴于泡沫给我国经济带来的负面影响，我国应当采用积极措施以消除房地产泡沫。
标签：房地产泡沫失衡防范一、对我国房地产泡沫的认定1.房地产泡沫的定义对房地产泡沫定义，首先得准确把握“泡沫”这个概念。
在1987年版的《经济学大辞典》中把泡沫定义为：“一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者—这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，而对资产的使用及其盈利能力不感兴趣，随着价格的暴涨，继而出现预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。
”从定义中我可以看出“泡沫”包括价格暴涨和价格暴跌的两个动态过程北京大学王子明认为，泡沫是一种经济失衡现象，可以定义为某种价格水平相对于经济基础条件决定的理论价格的非平稳性向上偏移。
比较前一个定义，该定义通过静态量的比较来说明泡沫的特征。
综合上述“泡沫”的两个定义，这里把房地产泡沫定义为：由于房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础价值、脱离实际需求的支撑而持续上涨的状态。
2.房地产泡沫的衡量各国在研究和实践中衡量房地产泡沫的指标一般有指标指示法、理论价格法、空置率修正法等。
指标指示法是根据某个指标的值来判断房地产市场是否存在泡沫，国际上通用的指标包括房价上升幅度与GDP增幅之比、房价收入比。
其他的指标还有商品房空置率等。
根據各个比值的实际值与基准值的偏离程度来判断一个经济体是否存在房地产泡沫。
理论价格法是通过建立数学模型来推算出房地产理论价格（即基础价值），然后同市场实际价格相比较来衡量是否存在房地产泡沫以及有多大程度泡沫的一种方法。
一般通过收益还原法或市场均衡价格法来确定土地理论价格。
空置率修正法是以反映市场供求关系差异的物业空置率为计量基础，然后考虑宏观经济状况、房地产业状况和市场交易状况等方而的修正，从而估算出房地产泡沫的数值。
房地产泡沫的危害、形成机制及对策分析
房地产泡沫的危害、形成机制及对策分析 【摘 要】房地产泡沫是经济发展中的隐患，房地产泡沫的破裂将引发系统性的金融危机和经济危机，使经济发展遭受严重挫折，这就使预防和控制房地产泡沫变得极度重要。鉴于此，本文对房地产泡沫的危害、形成机制及对策进行了分析和探讨。
标签 房地产泡沫；政府；土地市场 1 房地产泡沫及其表现形式 所谓的房地产泡沫是泡沫的一种，是指以房地产为载体的泡沫经济，是房地产经济波动的一种表现形式，它的产生反过来又加剧了房地产经济的波动。随着市场经济的发展，房地产经济中出现了越来越多的泡沫现象，对经济发展构成了巨大的威胁。房地产泡沫有以下几种表现形式：（1）房价飞涨。泡沫存在时，房价一定高，但是房价高不一定存在泡沫。（2）大量银行贷款进入房地产业。房地产泡沫一个重要的特征就是大量银行贷款进入到房地产行业。（3）房屋空置率高。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部分的供给增长属于虚涨，构成经济泡沫。（4）土地价格暴涨暴跌。土地的稀缺性导致了市场对土地需求无限，土地市场便容易发生投机炒作，出现低价虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。（5）房地产的投资过度。当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，形成泡沫经济破灭。（6）居民对市场房价的承受能力差。衡量居民对房价的承受能力的指标房价与家庭年平均收入之比。比较理想的情形是房价与家庭年平均收入的比值维持在一个合理的范围内，国际上通常认为这个范围是3-6。
2 我国房地产泡沫成因机制分析 2.1 土地价格垄断 土地与其他生产要素不同，其复杂性表现在：其他要素的公有制可以有多种实现方式时，土地的公有制仍然未打破，土地价格是使用权的价格，是在一定期限内的价格，而不是土地所有权的价格；土地市场分为一级出让市场和二级转让市场。国家是一级市场唯一的供给者；土地出让方式有协议出让、拍卖、招标和挂牌多种形式，价格差异很大，引发了土地市场持续混乱、导致了土地市场乃至房地产市场价格的巨大差异，以及不平等交易甚至寻租行为。
房地产市场泡沫风险
通过调整贷款政策、加强贷款监管等手段，控制房地产信贷规模和风险，防止信贷过度扩张和风险积累，缓解市 场泡沫风险。
长期应对策略
长期经济发展策略
通过制定科学的经济发展战略，加强产 业政策和区域政策的协调配合，推动经 济结构调整和转型升级，从根本上解决 房地产市场泡沫问题。
VS
长期住房政策
通过制定科学的住房政策，加强住房保障 和住房供应体系建设，推动住房制度改革 和住房市场健康发展，从根本上解决房地 产市场泡沫问题。
消费水平下降
房价下跌会导致家庭财富 缩水，消费者信心下降， 进而影响消费水平。
产业失衡
房地产市场泡沫破裂会导 致相关产业如建筑、建材 等受到影响，进而影响整 体产业结构。
对金融体系的冲击
银行信贷风险
房地产市场泡沫破裂会导致抵押 物价值下降，银行面临信贷风险
。
股市波动
房地产市场泡沫破裂会导致相关上 市公司股价下跌，影响股市稳定。
REPORTING
定义与特征
定义
房地产市场泡沫风险是指房地产市场 价格偏离其内在价值，并在某一时刻 发生大幅度下跌的可能性。
特征
泡沫风险通常表现为房地产价格的快 速上涨、市场过热、过度投机以及供 求关系失衡等现象。
泡沫风险的类型
信贷泡沫
01
由于过度宽松的信贷环境和低利率，导致购房者过度借贷，推
高房地产价格。
Hale Waihona Puke 市场调查法通过调查购房者和投资者的预期、行 为模式等，了解市场情绪和投机程度 。
计量经济模型
利用宏观经济指标和房地产市场数据 ，构建模型来预测和评估泡沫风险。
WENKU
PART 02
房地产市场泡沫风险的形 成机制
房地产市场泡沫及其金融风险研究
房地产市场泡沫及其金融风险研究房地产市场泡沫及其金融风险研究摘要：本文以中国房地产市场为研究对象，通过对房地产市场泡沫及其金融风险的研究，探究其成因和影响，并提出相应的防范措施。
关键词：房地产市场、泡沫、金融风险、防范措施一、引言近年来，随着中国经济的快速发展，房地产市场也得到了迅速的发展。
然而，长期以来，房地产市场波动剧烈，泡沫不断出现，带来了不小的金融风险。
本文将就房地产市场泡沫及其金融风险进行研究，探究其形成成因和影响因素，并提出相应的防范措施。
二、房地产市场泡沫的成因1、政策因素：政策上的放松往往会引起房地产市场的泡沫，政策的过度宽松和投机行为的恶性循环导致市场需求量不断增加，推动了房地产市场价格上涨。
2、经济因素：人口增长、收入增长、城市化速度加快等因素都会对房地产市场产生影响，特别是经济发展带动房价上涨，进而形成由需求导致的泡沫。
3、投机因素：炒房、炒楼等投机行为是房地产市场泡沫的重要因素，一旦炒作拉动房产价格在短期内大幅上涨，市场过度赌博形成的泡沫破裂后，对金融市场带来的影响也非常严重。
三、房地产市场泡沫的影响1、物价上涨：房地产市场泡沫的影响使得房价一飞冲天，使得物价加速上涨，通货膨胀风险加剧。
2、债务危机：房地产市场泡沫对银行业带来的风险非常大，房地产市场利率飘忽不定，房地产价值不断下跌，若银行债务集中在房地产领域中，则银行可能陷入债务危机，甚至会引发全社会的金融危机。
3、经济衰退：房地产市场泡沫的破裂往往带来一系列的经济衰退和就业压力，进而引发其他金融风险，并对经济的稳定产生负面影响。
四、房地产市场泡沫的防范措施1、建立长效机制：政府部门应加强对房地产市场的监管，建立长效机制，控制市场波动。
2、提高市场透明度：加强行业内部规范建设，提高行业质量和市场透明度，让投资者更好的理解市场。
3、合理调节房地产市场：加强对拥有多套房的人群、炒房团伙等投机者的镇压力度，努力打破不正常的市场习惯和利益联盟等，健全房地产市场成交信息公示、区域调控、宏观调控等方式。
房地产领域典型案例检视剖析
房地产领域典型案例检视剖析典型案例：中国房地产泡沫破裂案例背景：中国房地产市场自改革开放以来经历了快速增长。
在过去几十年中，房地产市场成为中国经济增长的重要推动力，对国内生产总值(GDP)的贡献率逐渐增加。
然而，随着时间的推移，房地产市场出现了一系列问题，最终导致了泡沫的破裂。
案例分析：1. 过度投资：由于中国政府对房地产市场的支持和鼓励，大量的资金涌入该行业。
这导致了过度投资，即供应大于需求。
许多城市的房地产项目数量迅速增长，但购房需求并没有同步增长。
这种过度投资最终导致了房地产市场泡沫的形成。
2. 价格过高：由于过度投资和供应过剩，房地产价格一直处于高位。
许多房地产开发商在高价位上销售房屋，使得购房成本过高，超过了普通家庭的承受能力。
这使得许多人无法购买房屋，进一步加剧了市场的不稳定性。
3. 地方政府依赖：许多地方政府将房地产市场作为财政收入的重要来源。
他们通过土地出让和相关税收来获取收入，进而支持地方经济的发展。
然而，这种依赖性使得地方政府在房地产市场出现问题时难以适应，进一步加剧了市场的波动。
4. 金融风险：房地产市场泡沫的破裂还带来了金融风险。
由于房地产市场的不稳定，许多房地产开发商和购房者面临财务压力。
一些开发商无法按时偿还贷款，导致银行和其他金融机构面临违约风险。
这可能对整个金融系统造成连锁反应，进一步加剧了金融风险。
5. 社会影响：房地产市场泡沫的破裂对社会产生了广泛的影响。
许多人投资房地产市场，希望通过房产升值来获得财富。
然而，泡沫的破裂导致房地产价格下跌，投资者遭受了巨大的损失。
这也导致了社会不满情绪的增加，可能引发社会不稳定。
结论：中国房地产市场泡沫破裂的典型案例体现了过度投资、价格过高、地方政府依赖、金融风险和社会影响等问题。
这个案例提醒我们，在房地产市场发展中，要坚持稳健的发展理念，避免过度投资和价格过高，同时要加强监管，防范金融风险，避免泡沫的形成和破裂对经济和社会造成的不利影响。
房地产泡沫形成原因及对策分析
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中国房地产市场泡沫形成与破裂的原因
分析
近年来，中国房地产市场一直是社会关注的热点之一。
中国房地产
市场的泡沫形成与破裂成为众多经济学家和政策制定者关注的重点。
本文将从经济因素、政策因素和投资行为等多个方面来分析中国房地
产市场泡沫的形成原因，并探讨其破裂的原因。
首先，经济因素是中国房地产市场泡沫形成的主要原因之一。
中国
经济的高速发展导致了居民收入的增加，购房需求的持续上升。
同时，城镇化进程也加剧了中国房地产市场的供需矛盾。
由于土地供应的紧
缺以及城市规划的不合理，供应难以满足市场需求，导致房价上涨。
此外，低利率政策和货币宽松也为房地产市场过热提供了资金支持，
刺激了泡沫的形成。
其次，政策因素也是中国房地产市场泡沫形成的重要原因。
政府通
过一系列的政策措施来支持房地产市场的发展，例如降低购房门槛、
鼓励借贷购房等。
这些政策刺激了市场的需求，并且鼓励了人们将大
量资金投入到房地产市场中。
此外，房地产市场的监管体系不完善，
资金追踪和风险管控等问题也存在。
这导致了市场监管的不足，使得
房地产市场的动态调整困难重重，从而形成了泡沫。
第三，投资行为也是中国房地产市场泡沫形成的重要因素之一。
由
于房地产市场的高回报率，许多投资者将房地产作为重要的投资渠道。
因此，房地产投资成为了资金的首选。
大量的资金流向了房地产市场，导致供求关系的紊乱，房价的快速上涨，泡沫的形成。
与泡沫形成原因相反，中国房地产市场破裂的原因主要体现在经济
因素、政策因素和投资行为等方面。
首先，经济因素是中国房地产市场破裂的重要原因之一。
随着中国
经济的放缓，居民收入的增长也受到了一定的制约。
购房需求的减弱
导致市场供需关系的恶化，房价开始下跌，泡沫逐渐破裂。
此外，中
国房地产市场存在过度依赖房地产业的问题，一旦房地产市场出现问题，将会对整个经济产生较大的冲击。
其次，政策因素也是中国房地产市场破裂的重要原因。
政府通过调
控政策来限制房地产市场的过热现象，例如加大购房限制和提高首付
比例等。
这些政策调控措施使得购房成本增加，购房者信心下降，进
一步削弱了市场的需求，加速了泡沫的破裂。
最后，投资行为也是中国房地产市场破裂的重要因素之一。
一旦泡
沫开始破裂，投资者恐慌性抛售，造成市场的投机行为加剧。
这种投
机行为进一步推动了房价的下跌，形成了恶性循环。
综上所述，中国房地产市场泡沫形成与破裂是多方面因素共同作用
的结果。
经济因素、政策因素和投资行为等方面的问题导致了泡沫的
形成，而经济放缓、调控政策以及投机行为等因素则促使泡沫的破裂。
因此，政府需要在政策制定和市场监管方面加强调控，保护市场的健
康发展，避免泡沫的形成与破裂给社会经济带来不利影响。
同时，需
加快房地产市场的体制改革，增强市场自我调节能力，以便能够更好地应对市场变化，保持市场的稳定运行。