日本泡沫经济的破灭对中国房地产经济的启示
日本70年代后的泡沫经济破灭对我国的警示
日本70年代后的泡沫经济破灭对我国的警示日本泡沫经济形成的原因主要有：大量剩余资本引发泡沫，宏观政策失误，金融自由化和国际化，“土地神话”，投机之风席卷列岛，政治体制不健全；泡沫经济的破灭给日本经济以沉重的打击。
对我国的启示有：正确认识当前经济形势，实施泡沫经济风险教育，制定适当的应对措施，加快推进经济增长方式的转变。
[关键词] 日本；泡沫经济；启示日本上世纪80年代后期泡沫经济形成及破灭，教训深刻，这对我国经济发展有诸多启示。
一、日本泡沫经济的形成与破灭从1956年至1975年，日本经济举世瞩目，GDP年平均增速9.5%，成为世界上经济发展最快的国家。
20世纪70年代后半期以来，日本经济出现了“外向化”的趋势，即从高速增长时期的“投资主导型经济”转向了“出口主导型经济”。
日本政府实施了过度扩张的货币政策以及以扩大内需为导向的积极财政政策，造成大量资本过剩。
过剩资本集中流向了投机性较强的股票市场、房地产市场，造成股价、地价及房价暴涨。
房地产、股票价格节节攀升，资产效应使得日本经济表象极度繁荣，股票、土地等资产价格的异常上升，明显脱离了实体并远远超过其实际价值，过热的泡沫经济给日本经济社会造成了巨大潜在危机。
由于土地价格太高，个人住宅用地、企业商业用地均无法得到满足。
为降低土地价格，日本政府决定改变货币政策方向。
日本银行五次上调中央银行贴现率，货币政策的突然转向，挑破了日本股票市场的泡沫。
日本股市大幅下挫，到2003年，已跌破8000点，创20年来新低。
紧随其后，日本地价也开始急剧下跌，跌幅超过46%。
1994年，东京、大阪等的房价跌幅已经超过了50%。
由此，房地产泡沫破灭了。
泡沫经济的破灭，给日本经济以沉重的打击。
至2001年，由于股市和地价等资产价格的缩水，日本经济累计资产损失就达1330万亿日元，并且，造成了长达10年的经济萧条。
二、对我国的启示日本泡沫经济对我国经济的启示意义，主要表现在以下几个方面：(一)正确认识当前的经济形势，客观判断我国经济状况。
日本房地产泡沫对现阶段我匡房地产市场的启示
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日本房地产泡沫对现阶段我 国 房地产市场的启示
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日本房地产泡沫对我国房地产市场的启示
日本房地产泡沫对我国房地产市场的启示随着我国经济的快速发展和城市化进程的加速推进，房地产市场的发展成为各界关注的焦点。
然而，我们不能忽视过去发生在日本的房地产泡沫，该事件给我们带来了许多宝贵的启示。
本文将探讨日本房地产泡沫对我国房地产市场的影响以及启示。
一、泡沫形成的原因1. 信贷政策过度宽松：日本房地产泡沫的形成与当时的信贷政策过度宽松有关。
银行对于购房者提供大量的低利贷款，导致购房需求迅速上升，推动房价飞涨。
2. 过度投资和滞胀预期：投资者普遍预期房地产价格将持续上涨，致使许多人纷纷投资房地产市场，加剧了泡沫的形成。
3. 土地供给不足：日本土地资源稀缺，供不应求，也成为泡沫形成的一个重要因素。
二、泡沫破裂的影响1. 经济衰退：泡沫破裂后，日本房地产市场崩溃，带动了整个经济的衰退。
大量房地产企业破产，银行不良贷款激增，金融危机加剧了经济的衰退。
2. 负债累累：购房者在泡沫破裂后负债累累，房产抵押价值大幅贬值，无力偿还债务，不少人陷入经济困境。
3. 社会影响：泡沫破裂后，房价大幅下跌，这导致许多人的财富缩水，社会不稳定因素增加，引发了社会的不满和不安。
三、对我国房地产市场的启示1. 注重信贷政策的合理调控：我国应当警惕过度宽松的信贷政策，避免房地产泡沫的形成。
政府和金融机构应加强对住房贷款的监管，避免其过度膨胀。
2. 加强土地供应：我国土地资源相对丰富，但供给不足的问题需要引起重视。
政府应加大土地供应力度，推动土地市场的健康发展，避免供需失衡。
3. 多元化投资渠道：作为投资者，我们应当认识到房地产市场也存在风险。
在配置资产时，应合理分散投资，同时关注其他领域的机会。
4. 建立健全的风险防范机制：政府和金融机构应建立健全风险防范机制，加强监管力度，预防金融风险和房地产市场泡沫的形成。
5. 提高住房保障能力：政府应加大力度推动住房保障政策的实施，为居民提供安全、稳定的居住环境，避免类似于日本泡沫破裂后的社会动荡。
日本泡沫经济剖析及对我国的启示
日本泡沫经济剖析及对我国的启示一、引言日本泡沫经济是指在20世纪80年代日本经济迅速发展并达到高峰后，突然崩溃的经济现象。
这场泡沫经济崩溃对日本经济和社会造成了巨大的影响，对其他国家的经济政策也带来了启示。
本文将对日本泡沫经济的原因进行剖析，并探讨对我国的启示。
二、日本泡沫经济的形成2.1 经济快速增长在20世纪80年代初，日本经济以惊人的速度增长，跻身世界第二大经济体。
这一快速增长主要得益于日本政府的发展战略和技术创新。
2.2 资产价格泡沫的形成日本泡沫经济的主要特征是资产价格的疯狂上涨。
房地产和股票市场都出现了高度的投机活动，推动了资产价格的不断上升。
很多人把大量资金投入到股市和房地产市场，形成了资产价格泡沫。
2.3 财政政策和货币政策的宽松日本政府和央行采取了宽松的财政政策和货币政策，导致了资金供应的过度扩张。
低利率和高度宽松的货币政策使得信贷流动性过剩，资金流向了投机性的资产市场，加剧了泡沫经济的形成。
三、日本泡沫经济的崩溃3.1 资产价格崩溃随着日本泡沫经济的过热，资产价格泡沫最终崩溃。
1989年，日本股市崩盘，股票价格迅速下跌。
随后，房地产市场也崩溃，房价急剧下跌。
3.2 银行业危机由于大量借贷资金流入投机性资产市场，许多银行放贷不当，资产质量恶化。
泡沫破灭后，许多银行面临巨大的坏账风险，引发银行业危机。
3.3 经济长期低迷泡沫经济的崩溃对日本经济产生了长期的负面影响。
经济长期低迷，失业率上升，消费萎缩，投资缩减，通缩现象严重。
这种经济状况持续了十余年，被称为“失落的二十年”。
四、对我国的启示4.1 谨防资产价格泡沫日本泡沫经济的教训告诉我们，过度投机和资产价格的疯狂上涨最终会导致泡沫的破灭。
我国需要加强监管，防范资产价格泡沫的形成。
4.2 健全金融体系泡沫破灭后，日本银行业面临巨大的危机，给整个经济带来了冲击。
我国应当加强金融监管，确保银行业和其他金融机构的稳健运营，防范金融风险。
日本房地产泡沫对我国房地产市场的启示
日本房地产泡沫对我国房地产市场的启示近年来，中国房地产市场一直备受关注。
随着城市化进程的加速和人口增长，房地产市场的发展迅猛。
然而，我们也需要借鉴历史经验，特别是日本在上世纪八九十年代所经历的房地产泡沫。
本文将就日本房地产泡沫对我国房地产市场的启示进行探讨。
一、认识日本房地产泡沫上世纪八九十年代，日本房地产市场迅速升温，泡沫随之形成。
在这个时期，日本房地产价格飞涨，泡沫越来越大。
然而，由于供应过剩、投资过度以及金融体系过于宽松等因素的影响，泡沫最终破灭，日本经济陷入困境，引发了严重的经济危机。
二、房地产泡沫对我国的启示1. 规范房地产市场管理日本房地产泡沫的破裂让我们认识到，房地产市场的管理必须更加规范。
我们应该建立健全的监管机制，加强对市场运行的监测和预警。
同时，要加强对开发商、中介机构等市场主体的管理，防止市场出现不正当竞争和恶意炒作。
2. 控制房地产供应量日本房地产泡沫的形成与供应过剩有着密切关系。
因此，我们应该根据实际需求，合理控制房地产供应量，避免过度开发。
同时，要注重开发土地的可持续利用，避免浪费和环境破坏。
3. 避免过度投资在日本房地产泡沫时期，过度投资是导致泡沫破裂的重要原因之一。
为了避免类似情况的再次发生，我们需要加强对房地产投资的监管和引导，鼓励合理的投资行为，避免“投机性”和“盲目性”投资。
4. 加强金融风险管理金融体系的过度宽松是日本房地产泡沫形成的重要原因之一。
在我国，我们应该加强金融风险管理，保持金融政策的稳健和合理，防止过度放松信贷政策，避免房地产市场形成不必要的资金过剩和债务风险。
5. 发展多元化的住房市场日本房地产泡沫破裂后，人们对住房市场有了更多的选择。
由此启示，我们应该发展多元化的住房市场，鼓励租赁市场的发展，提供多样化的住房选择，满足不同群体的需求。
6. 提高房地产市场透明度在日本房地产泡沫时期，市场信息的不对称导致了投资者对市场的误判。
我们应该加强房地产市场信息的公开透明度，提供准确、及时的数据，使市场参与者能够更加全面地了解市场状况，做出明智的决策。
日本经济泡沫兴败及其对中国经济的启示_兼论日元升值的正面影响
销调查、特殊保障条例等措施，要求日本开放市场、禁止垄断，批评 日本低汇率、低内需、高出口的宏观经济政策及官企结合、内部交 易等经济制度。石油危机之后，美国采取扩大内需的经济政策，日 本采取了与美国相反的扩大出口政策，抑制通货膨胀，形成了内需 低沉不振、出口强劲增长的局面。１９８０ 年至 １９８４ 年，日本的消费 和投资分别平均增长约 ３％和 ４％，出口平均增长约 １０％。１９８６ 年 和 １９８７ 年日本贸易顺差占 ＧＤＰ 比率和贸易顺差绝对额达到 ８０ 年代最高点，分别为 ４．３％和 ８７０ 亿美元，１９８７ 年，美国的贸易赤 字比率和绝对额也达到高点，分别为 ３．２％和 １４３７ 亿美元（表 １）。 如果 １９８５ 年不出现日美贸易摩擦加剧下的日元升值事件，日美贸 易不平衡还会继续加重。
１９８８
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１９８９
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（－ ０．２）
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（－ ２．８）
（－ ３．１）
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利润
１７．９
３．９ － １．６ ２７．６ ２５．６ １４．７ － ６．９
资料来源： 日本内阁府：《经济财政白书》， ２００５ 年。
日元升值后，日本出口及经济增长速度减慢。１９８６ 年，以日元 计的出口增速从上年的 ３．９％变为－ １６．８％（表 ２），企业设备投资增 速从 １６．４％下落到 ６．２％，下落 １０ 个百分点，矿工业生产和企业利 润变为负增长，消费和 ＧＤＰ 增长速度明显减慢（表 ３）。１９８５ 年日 元升值后日本经济全面下滑，这一变化被称为“日元升值冲击”、 “日元升值萧条”。但这一冲击或萧条时间很短。１９８７ 年，日本经济
日本的沉痛教训应该在中国房地产发展进程中引以为戒
上世纪90年代初日本爆发的房地产泡沫破裂，是世界各国历史上迄今为止最大也是最深的一次房地产危机，今天中国的房地产发展正进入疯狂时代，十多年房价只涨不跌的规律和政府对土地希缺的勿悠，让越来越多的人更加确信房价保值不跌的神话，然后历史总有着惊人的相似，回顾日本房地产的崩盘始末，或许对中国房地产的未来走势有着一些启示。
战后50年，日本经济取得了举世瞩目的辉煌成就。
上世纪80年代初期日本仅用几年时间连续赶超意大利、法国、英国和德国，成为亚洲第一强国和仅次于美国的世界第二大强国。
日本的贸易和制造业直逼美国，在电子汽车钢铁和造船等领域更是将美国打得毫无“招架之力”。
日本经济实力达到美国一半，外汇储备超过4000亿美元，占世界外汇储备的50%。
日本人成为世界上最富有的人，土地成为世界上最昂贵的土地。
弹丸岛国的日本房地产总价值超过地大物博的整个美国，日本平均房地产价格是美国的100倍，东京大阪的价格是纽约、芝加哥的几十倍。
日本人买下纽约最有代表性的建筑洛克菲勒中心和美国人最骄傲的产业好莱坞影片公司。
尤其是日元大幅度升值使得日本人极其富有备感自豪，资金指处所向披靡。
伴随“国富民强”，大量新资金没有去处，只好集中和积聚在十分有限的土地上，造成土地和房屋的含金量越来越高，价格和泡沫与日俱增。
日本房地产发展在世界各地中有其特殊性。
日本土地狭小，人口众多，加上经济高度发达，房地产开发从战后一片废墟上建立起来。
伴随经济和房地产开发，土地价格尤其是主要城市的土地价格不断上涨，高度垄断集中，1985年东京大阪的土地价格比战后初期猛涨了10000倍。
但是如果以为日本房地产泡沫破裂是客观原因造成的，是无可避免的，那是不正确的。
实际上即使是1985年泡沫已经相当严重，如果没有后来5年时间中执行的一系列错误政策，泡沫破裂还是可以避免的。
1985年日元升值以及对升值错误的估计和预期，将日本直接推入泡沫破裂前的“最后疯狂”。
在5年短暂的“辉煌和灿烂”之后，日本经济和房地产陷入了已经长达14年的萧条和低迷。
日本房地产泡沫对我国房地产市场的启示
日本房地产泡沫对我国房地产市场的启示①中南财经政法大学财政税务学院 李静怡摘 要：本文首先论述了日本房地产泡沫的表现，然后对其破灭原因进行分析，归纳出日本房地产泡沫的教训对我国房地产市场的有益启示，以期为我国房地产业和房地产市场健康运行提供借鉴。
关键词：日本 房地产泡沫 启示中图分类号:F293.35 文献标识码：A 文章编号：1005-5800(2009)10(b)-015-02自2008年11月以来，我国采取了积极政策来促进住宅需求，如下调贷款利率，上浮房贷利率折扣，降低印花税及其它房产交易税等。
2009年以来，我国房地产市场1~5月份销售量同比增长了26.7％，5月份全国平均房价同比攀升了17.6％。
上半年全国商品房销售迅速增长，房地产开发投资增速逐步提高，商业性房地产贷款余额新增较多。
然而，随着房价的上涨，“地王”频出，房地产泡沫渐渐显现。
1983~1990年的日本房地产泡沫对日本的经济造成了难以估量的影响，导致日本经济自1991年以来进入衰退状态，直到现在还未完全恢复。
当时的日本人多地少、土地紧张稀缺，并且经济持续高速发展，与现在的中国有相似的地方，具有一定的可比性。
本文对日本房地产泡沫进行分析研究，希望从中吸取其经验教训，避免重蹈覆辙。
1 日本的房地产泡沫的表现地价居高不下是日本房地产泡沫的首要表现。
1986年日本地价与物价指数之比为25.2，1990年涨到68.2，短短三四年时间上涨了将近3倍。
到1990年，日本的房地产的总价值约为20万亿美元，大约是1955年的75倍，相当于当时全球股市总市值的2倍。
在最高峰时，日本土地价值约为当时美国地价总额的4倍多。
主要原因有下几点：一是日本人多地少，使得地以稀为贵；二是经济的迅速发展以及城市化的要求对土地需求越来越大；三是政府的宏观调控不到位，对于价格猛涨和土地投机没有采取较好的措施。
日本地产泡沫其次表现为资产价格的增长远远高于国民生产总值。
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日本泡沫经济的破灭对中国房地产经济的启示
日本泡沫经济的破灭对中国房地产经济的启示
一、日本的房地产泡沫破碎成因
20世纪90年代初，日本国内的各种因素引起的日本房地产泡沫的破裂乃至破灭。
（一）国内资金流动性方面产生严重过剩问题
自20世纪60年代中期，日本经济得到快速发展，在此前景下，日本的对外贸易顺差也得到扩大，日益增强的经济实力使日本资金流动性过剩严重，而随着日元的升值，日本资金流动性过剩问题更加突出，日元升值又导致日本外贸出口受阻，于是，投资者就把大量资金投入见效快，利润高的房地产领域和股市等不动产行业，日元的升值也使外国投资者看好日本，使外国资金大量涌入日本，而外国资本涌入的大多也都是房地产市场。
从根源上来说，正是日本国内资金的流动性过剩为日本的房地产泡沫的破碎打下了基础，创造了条件，资金的流动性过剩和不合理投资是房地产泡沫破碎的祸端。
（二）宽松的财政和货币政策造成的负面影响
对资金的流动性过剩，日本政府表现出极大的关注，为了让资金流通得快些使国内的经济向正常化发展，在一年左右的时间，日本政府连续5次降低利率，但政府制定的相关措施并没达到相应目的，投资者仍不愿把资金投入其它行业，资金的流动性过剩仍是严重的问题。
为了达到预期目的，在此状况下，日本政府又提供大量的货币，这进一步造成了资金流动性严重过剩，宽松的财政和货币政策使大量资金
流入见效快，易吸纳的楼市和股市，对不动产行业的过度投机，使日本的楼市股市价格飙升很快，这又刺激了投资者对房地产业的进一步投资，这对日本的房地产业造成了很大的负面影响，促进了日本房地产泡沫破灭时代的到来。
（三）宽松的银行信贷政策加剧房地产泡沫碎裂
在日本宽松的货币和财政政策下，致使日本资金在国内极度泛滥，在此状况下，日本的商业银行本应执行信贷紧缩政策，但银行为了稳定和利率的回报，银行执行的却是宽松的信贷政策。
由于房地产投资回报率极高，致使银行信贷大量地涌入房地产业。
在高额利润的诱惑下，日本各大银行都扶持房地产业，各大银行争相向房地产业给予大规模的贷款，这导致日本的房地产泡沫加剧化，直至日本的房地产泡沫彻底破灭。
（四）中央银行突然的银根收紧政策促使房地产泡沫破灭
在日本的房地产泡沫不断加剧化后，日本政府改变了过去的宽松政策，代之的是日本政府对货币和财政执行紧缩政策并严格限制银行对房地产业的贷款投入。
在政府的过度干预下，社会对房地产市场的投资急剧下降，由于资金的供应量下滑过快，致使日本的房地产价格快速下降，这进一步导致投资者迅速把资金退出房地产业，于是，房地产业发展的资金链条彻底断裂了，这最终导致日本房地产泡沫的破灭并导致日本的经济发展一度跌入低谷。
二、中国现有的房地产状况与日本房地产的相似之处
从当前情况看，中国现有的房地产市场状况与日本房地产是有许
多相似之处的，相似之处如下：近年来，中国经济得到了长足发展，国内积累了很多资金，而由于金融危机，我国外贸出口不畅，这进一步造成资金的流动性严重过剩。
由于房地产投资的回报率高于其它行业，于是，投资者把很多的资金投入房地产业。
我国资本和贸易的顺差进一步造成资金的流动性过剩，也进一步使更多的资金涌入房地产业，这最终导本文由收集整理致房地产价格持续上升。
为刺激国内经济的增长，为降低甚至避免资金的流动性过剩，我国政府也采取了财政和货币方面的相应的宽松政策。
与此同时，商业银行也执行了信贷方面的宽松政策，这给投资者投资房地产业创造了条件。
上述这些与当时的日本房地产业是有很多相似之处的。
三、日本房地产泡沫破灭对中国房地产的启示
由于中国房地产与日本房地产泡沫破灭前有很多相似之处，基于这样的原因，我们应该吸取日本房地产泡沫破灭的教训。
（一）做好房地产投资分析，打击和预防对房地产的过度投机
对于做好房地产投资分析房地产行业，这诚如刘洪玉所说：“房地产投资分析的目的，就是要根据特定房地产投资项目所要达到的目标和所拥有的资源条件，考察项目不同运行模式或技术方案，以获得最好的经济效果。
”，而房地产投资带来的高效益又刺激了投资者对房地产的投资，由于房地产业管理的不健全，土地交易制度的不完善，这助长了投资者对房地产业的过度投机，这是不好的和不正当的行为。
土地的稀缺性和不可再生性，决定了对房地产投入得越多，土地价格就会上涨越快。
对房地产开发过度，会使市场
过度饱和，这是非常不好的局面。
这进一步导致房地产业供需的不平衡并使房屋空置率上升，为把房屋卖出去，投资者会采取相应策略，这进而导致房地产价格下跌并促使和加快房地产泡沫破碎的发生。
（二）预防银行信贷的非理性宽松政策
银行信贷的非理性宽松政策使房地产开发过度，要想预防此现象的发生，中国的各大银行贷款利率就要有所上升，央行的加息会降低人们对房地产业的投资热情，从而降低或避免投资者对房地产的过度投机。
中国房地产开发要想进入良性发展轨道，银行信贷就要避免非理性的宽松政策。
（三）加强对市场的宏观管理和监控，控制对房地产的过度开发中国要想防止房地产泡沫的发生，就要加强对房地产市场的宏观管理和监控，就要制定相应的策略和措施，如对房地产市场加强投资管理，使房地产供需达到平衡；如对楼市防止人为的炒作，如对房地产开发结构做相应的调整，如提高购房的首付比例，如征收物业税……在房地产开发中应运用市场在资源配置中发挥的作用。
政府只有制定相关策略才能控制对房地产的过度开发，控制房地产过度开发才能避免房地产泡沫破灭的发生。
（四）对土地资源进行强化管理
针对土地资源，强化管理是政府要进一步进行的行动，控制地价过高现象的发生，为此，我国各地都有相应的土地估价机构，叶建平曾说：“申请成立土地估价机构必须具有土地估价专业人员，其中取得土地估价师资格的人数不得少于2人。
”，对非法占
地、圈地行为，要有严厉的处罚措施，政府还要对土地市场进行全面清理，预防土地领域的各种不正行为的发生。
（五）引导资金的合理流向，加强金融监管，保持外汇汇率政策的稳定
为了避免房地产泡沫破灭现象的发生，“政府还要加强金融监管，提高监管能力和水平，要通过利率、政策等使资金流向其它行业而不是一窝蜂地涌向房地产行业。
”对于外债、外资，中国政府也要加强此方面的管理，用多种手段引导资金流向合理化。
为预防房地产泡沫破灭的发生，中国还要保持外汇汇率政策的稳定。
外汇汇率政策稳定就会降低或避免外资涌入房地产业，从而促进房地产业的良性发展。
四、结论
20世纪90年代初，日本房地产泡沫破灭的发生是各种因素共同导致的结果，而当今中国的房地产业与日本房地产泡沫破灭前是有许多相似之处的，“汲取日本房地产泡沫破灭经验教训，“以人为镜可以知得失”避免重蹈覆辙，这对于我国房地产业乃至整个中国经济的发展都是意义重大的。
”诚如吴晓灵所说：“我们调控房地产，是想让这个行业活得长一些”。
在本文中，针对日本房地产泡沫经济破灭我做了深入研究并在此基础上提出了预防措施。
由于对该课题的认识方面的不足，所述之处难免有所疏漏，恳请各位指正。