中国房地产泡沫市场研究分析报告
中国房地产泡沫探究
中国房地产泡沫探究摘 要：近年来由于中国房地产价格快速上涨，引发了对中国房地产市场是否存在泡沫的热烈讨论。
本文从经济泡沫的理论入手，采用协整分析方法对2000-2012年我国房地产市场是否存在泡沫进行判定，并用指标测评法对其泡沫程度进行测量。
研究表明，从供给、需求和银行信贷角度看，我国存在不同程度的房地产泡沫现象。
最后，本文还提出了关于稳定房价和促进房地产业可持续发展的相关建议。
关键词：房地产泡沫 协整分析 指标测评法DOI：10.3969/j.issn.1674-537X.2015.04.016一、引言早在1992—1993年，我国曾经出现过一轮房地产热，当时房地产开发投资额迅猛增长，社会投资向房地产业过度集中。
1998年，我国提出稳步推进住房商品化、社会化，加快住房建设的指导思想，从此我国房地产业开始了快速发展的历程。
2004—2007年，全国房屋销售价格指数较稳定，但个别大城市，如北京、上海、广州、深圳等地的房价则快速上涨。
其后，受国际金融危机的影响，我国房地产价格有所回落。
进入2009年，随着宏观经济开始复苏，加上政策对房地产的支持，房价和房屋销售量开始回升。
2010年，我国房价上涨的形势开始由点扩展至面，房价高涨的形势逐渐从少数几个一线大城市向二线城市蔓延，从东部沿海城市向中部和西部城市蔓延。
2011年，随着国家对房地产市场进行宏观调控的政策逐渐增加，房地产投资增速放缓，但商品房平均销售价格仍在上涨，同比增幅达6.5%。
2012年初，为防止房价过快上涨，国家出台更多宏观调控政策，半数以上的大中城市新建商品住宅价格出现环比下降或持平，但2012年下半年，大部分大中城市的新建商品住宅价格开始环比上涨或持平，房价再次表现出上涨的趋势，目前中国房地产市场是否存在泡沫已成为社会各界热议的一个话题，关于“房地产泡沫”的争论也越来越激烈，因而对于中国房地产泡沫的测度具有十分重要的现实意义。
二、中国房地产泡沫测度的实证分析（一）房地产泡沫存在的初步判定本文选用商品房价格（HP）增长率来反映房地产价格变动水平，选用人均GDP（PGDP）增长率来反映经济增长的变动程度，通过进行协整分析，判断房价增长和经济增长是否存在长期均衡关系，进而初步判断房地产泡沫是否存在。
8841 中国房地产市场的泡沫问题与解决方案
中国房地产市场的泡沫问题与解决方案1. 引言中国的房地产市场在过去十年，可以说发展迅速，各种房地产项目如雨后春笋般地涌现。
然而，在这种快速发展的过程中，也带来了一些严重的问题，其中最大的问题就是房地产市场的泡沫问题。
笔者将探讨房地产市场的泡沫问题，并提出解决方案。
2. 什么是房地产市场泡沫？房地产市场泡沫是指市场上房价与实际价值严重不符，且价格高估程度严重的现象。
房地产泡沫波动性大，如果泡沫在持续，很容易导致经济衰退。
为了避免类似泡沫经济在中国发生，世界各国已经采取一系列的宏观调控措施。
但是，中国的房价在过去几年中依然呈现攀升趋势，气压会越来越高。
3. 房地产市场泡沫的原因房地产市场泡沫的成因比较复杂，主要原因如下：•土地供应不足：目前，中国土地市场的供需矛盾并不明显，但是在发达城市，由于土地市场的垄断，导致供应不足，从而推高了房价。
•金融投资炒作：房地产市场在金融领域被视作高回报率的投资，吸引了大量资本投入，这种资本的靠岸分布就会导致房地产市场的波动性。
•政策转型：政府的政策转型，比如转向市场经济，改革房地产税收等，都导致了房地产市场的波动。
在调整过程中，政府出台了一系列政策来稳定市场泡沫，如限购、限售等。
4. 房地产市场泡沫的危害房地产市场泡沫对国家经济和人民生活会产生很大的危害：•居民财富被浪费：由于城市地价的快速增加，一个城市的居民大量资产都不得不流入房地产市场，甚至一些居民不得不垫鞋交房租。
•消费和经济的失衡：房地产市场泡沫即使经济发展快速，由于大量房地产投资被吸收，国家的消费和投资就会失衡。
如果国家改变它的消费和投资模式调整得不太好，就会导致经济出现很大的危机。
•城乡贫富分化：房价、租金等高额负担带来的城市治理问题，不仅极大增加了民生压力，而且加剧了城乡贫富差距，一些人难以承受，面临着生存问题。
5. 解决方案为了解决房地产市场泡沫的问题，我们需要采取如下措施：•加强地方政府管理，控制用地增长：在土地开发过程中，政府应该加强对绿化地的保护，减少棚户区改造和城市化用地的占比，对非建设类土地的整治要加强政策标准的评定和管理。
中国房地产市场泡沫存在性分析
中国房地产市场泡沫存在性分析摘要：近年来我国房价上涨迅猛，其速度已经远超过gdp和人均可支配收入等经济基本面指标的增长速度。
在这种背景下，探索我国房地产市场是否存在泡沫已经成为理论界的热点问题。
本文分别量化研究了近年来经济基本面和泡沫对大中城市房价波动的贡献，结果表明发现我国大中城市中房地产价格不能被经济基本面所解释，高房价偏离了经济基本面所决定的市场均衡值，我国房地产市场中已经存在泡沫。
关键词：房地产价格；泡沫；经济基本面一、引言我国自20世纪90年代初开始住房体制改革以来，尤其是1998年停止住房的实物分配并逐步实现住房货币化以后，房地产业得到了飞速发展。
房地产固定资产投资年均增长率达到15%以上，房地产业逐渐成为国民经济中的支柱产业。
便随着房地产业的快速发展，高房价也越来越引起人们的关注。
从1998年至今，我国房地产价格已经连续12年增长，尤其是2005年之后，除了2008年房地产市场出现短暂低迷外，大中城市房价一直保持着两位数的增长速度。
快速上涨的房价开始从一线中心城市向二三线城市扩散，中国房地产市场出现严重泡沫的风险不断加大。
如果经济中积累了严重的房地产泡沫，一旦泡沫破灭，正常的经济运行就会受到沉重的打击。
2008年，美国次贷危机引发的金融危机和经济衰退，以及日本上世纪90年代房地产和股市泡沫破灭之后长达14年的经济衰退，都警示我们对房地产等资产泡沫应始终保持应有的警惕。
二、房地产泡沫泡沫最早被用于描述带有投机性的价格变动的事件，如荷兰的郁金香泡沫、英国的南海泡沫、法国的密西西比泡沫。
从那时起，”泡沫”被用于描述价格持续疯狂的增长，紧接着是突然下跌的经济现象。
斯蒂格利茨（1990）给出泡沫的如下定义：如果价格上涨的原因仅仅是因为人们相信明天的价格会更高，而市场的基本量无法解释如此高的价格时，泡沫就产生了。
根据上述定义如果市场中存在泡沫，那么价格的上升是由人们对更高价格的预期所推动而不是由市场基本面所推动。
房地产市场泡沫及其金融风险研究
房地产市场泡沫及其金融风险研究房地产市场泡沫及其金融风险研究摘要：本文以中国房地产市场为研究对象，通过对房地产市场泡沫及其金融风险的研究，探究其成因和影响，并提出相应的防范措施。
关键词：房地产市场、泡沫、金融风险、防范措施一、引言近年来，随着中国经济的快速发展，房地产市场也得到了迅速的发展。
然而，长期以来，房地产市场波动剧烈，泡沫不断出现，带来了不小的金融风险。
本文将就房地产市场泡沫及其金融风险进行研究，探究其形成成因和影响因素，并提出相应的防范措施。
二、房地产市场泡沫的成因1、政策因素：政策上的放松往往会引起房地产市场的泡沫，政策的过度宽松和投机行为的恶性循环导致市场需求量不断增加，推动了房地产市场价格上涨。
2、经济因素：人口增长、收入增长、城市化速度加快等因素都会对房地产市场产生影响，特别是经济发展带动房价上涨，进而形成由需求导致的泡沫。
3、投机因素：炒房、炒楼等投机行为是房地产市场泡沫的重要因素，一旦炒作拉动房产价格在短期内大幅上涨，市场过度赌博形成的泡沫破裂后，对金融市场带来的影响也非常严重。
三、房地产市场泡沫的影响1、物价上涨：房地产市场泡沫的影响使得房价一飞冲天，使得物价加速上涨，通货膨胀风险加剧。
2、债务危机：房地产市场泡沫对银行业带来的风险非常大，房地产市场利率飘忽不定，房地产价值不断下跌，若银行债务集中在房地产领域中，则银行可能陷入债务危机，甚至会引发全社会的金融危机。
3、经济衰退：房地产市场泡沫的破裂往往带来一系列的经济衰退和就业压力，进而引发其他金融风险，并对经济的稳定产生负面影响。
四、房地产市场泡沫的防范措施1、建立长效机制：政府部门应加强对房地产市场的监管，建立长效机制，控制市场波动。
2、提高市场透明度：加强行业内部规范建设，提高行业质量和市场透明度，让投资者更好的理解市场。
3、合理调节房地产市场：加强对拥有多套房的人群、炒房团伙等投机者的镇压力度，努力打破不正常的市场习惯和利益联盟等，健全房地产市场成交信息公示、区域调控、宏观调控等方式。
房地产市场理性泡沫分析
房地产市场理性泡沫分析中国房地产市场如今发展势头迅猛，房地产市场也迅速增长，引发许多国内外专家学者关注。
然而，近年来，由于投资者的非理性行为，房地产市场因为经济环境的动荡而产生了“泡沫”现象。
如何准确分析泡沫，并应对之，已经成为市场上最受关注的话题。
首先，要解决房地产市场的“泡沫”，就必须弄清楚“泡沫”到底是什么。
泡沫是指在房地产市场中出现的局部性风险，伴随着价格的显著上涨及价格稳定后的持续下跌。
与此同时，这种价格的上涨来自投资者的过度乐观与宏观经济的不确定性，而“泡沫”终究会变为真实的房地产价格波动形成的一种状态。
而房地产市场的“泡沫”解释的体现有两个角度，第一是房地产价格的变化超出经济基本面的基本规律；第二是不受市场规则限制的资本流动。
另外，房地产市场“泡沫”也可以从市场行为角度来分析。
如果投资者大规模地购买房产，市场价格就会迅速上涨，进而形成“泡沫”；而如果超过投资者的需求，就会产生抛售行为，也就会导致“泡沫”出现。
此外，金融膨胀也会促使房地产市场“泡沫”的出现，上述只是房地产市场出现泡沫的原因之一，其他原因还有经济环境的政策等。
理性泡沫分析要把握好市场价格与实际价值的平衡点，关键是避免投资者的过度乐观情绪，采取恰当的风险防范措施。
要正确应对和处理泡沫，首先应加强宏观经济政策，控制资金投放，并积极参与市场经济核算，把握好经济增长节奏、进一步对经济投资进行调控，使得市场价格更稳定，同时也要适度调整房地产税收等政策，以促进房地产市场的稳定发展。
另外，房地产市场泡沫的治理也应重视投资者的行为，此外还应进一步加强市场监督，加大对违法行为和金融危机的处置力度，积极发挥投资者消除泡沫的作用。
总的来说，准确预测和处理房地产市场的“泡沫”，是一项极为复杂的工作。
必须结合经济环境和投资者行为，从宏观经济上、金融管理层面和投资者行为出发，提出有效的解决方案，落实科学的发展战略，以减少房地产市场的“泡沫”，促进房地产市场的稳定发展。
房地产市场泡沫形成及其对经济的影响分析
房地产市场泡沫形成及其对经济的影响分析一、引言近年来，随着国民经济的快速发展，房地产市场逐渐成为了中国经济中的一个重要组成部分。
然而，在房地产市场的繁荣背后，却隐藏着一个严峻的问题——房地产市场泡沫。
房地产市场泡沫不仅会带来严重的经济后果，也会对社会稳定带来威胁。
因此，本文着重探讨房地产市场泡沫的形成及其对经济的影响。
二、房地产市场泡沫的形成1.财政政策刺激房地产市场需求在历史上的经济危机时期，政府往往会采取财政政策刺激消费，以扭转经济的下行趋势。
然而，这种政策往往在短期内能够取得明显的效果，但同时也会刺激房地产市场需求，使得房价大幅上涨。
这样的政策往往会导致房地产市场泡沫的形成，给经济带来不利影响。
2.银行信贷政策宽松银行信贷政策的宽松同样是房地产市场泡沫形成的重要原因。
在信贷政策宽松的时期，房地产开发商容易获得大量的贷款，从而大规模购买土地和建筑房屋。
这会导致房地产市场供给过剩，引发房地产市场泡沫。
3.房地产投机资本的介入随着房地产市场的繁荣，越来越多的投机资本开始涌入房地产市场，带来了更大的资本流动性和价格波动性。
这些金融资本的涌入，使得房价飞涨并失去了与基本面的联系，导致房地产市场泡沫的形成。
三、房地产市场泡沫对经济的影响1.严重影响宏观经济稳定性房地产市场泡沫的形成，在短期内会刺激经济增长，但长期来看却会严重影响宏观经济稳定性。
一旦房地产市场泡沫破灭，房价暴跌，就会导致消费者和企业的负债率急剧上升，最终导致经济衰退。
2.增加企业和个人的风险房地产市场泡沫破裂，会使得造房企业负债累累，甚至破产。
此外，购房者的按揭贷款也会难以偿还，严重影响其个人和家庭的财务状况。
这些都会增加企业和个人的风险。
3.挤出实体经济随着房地产市场泡沫的形成，越来越多的资金流入房地产市场，导致实体经济面临融资难和融资成本高的困境。
房地产市场因此有可能挤出实体经济的发展，导致经济发展缓慢。
四、结论总之，房地产市场泡沫不仅是经济发展的负面因素，还会对经济和社会带来巨大的负面影响。
房地产市场泡沫产生及应对研究
级人才 ， 使其 形成 企业 的竞争 核心 。 建立职 工培 训制度 ，
总之 ， １ 纪是 我 国 国民经 济步 入稳 定发 展 ， 业 ２世 产
为参 与 国际市场 竞争 ， 员工 的敬业 精神及 技 术水平 是决 结 构趋于 合理 ，基 础 建设和城 市 建设 高速 成 长 的时期 ，
其 理性 边界 ， 为一 种泡沫 。 成
价上涨 ， 定 了房地 产作 为一种 稀缺 资源在 价格 上 的持 决
续涨潮 。
２ 房地产市场泡沫产生的原因
２１ ．开发商推动房地产价格虚高
在 房地产 市场 上 ， 各个 开发 商要 通过观 察竞 争对 手
的行 为而作 出反应 ， 而价格 战 的结果 对大 多数房 地产 是
综合论述
广东建材 ２１ 年第 ７ ００ 期
房 地产市场 泡沫产 生及 应对研究
姚 海 鸣
（ 浙江万事达房地产 开发有 限公司）
摘 要 ：房价收入比与租售比、 空器面积 ｉ ＡＳ 、 Ｎ ｇ ：ｔ房地产贷款激增、 ．一 投机需求旺盛、 房价指数快于
物 价 指 数 增 长等 现 象 说 明 了我 国房地 产 市 场 泡 沫 的存 在 ， 金 融 机 构对 房 地 产 市 场 的过 度 支 持 、 机 而 投 需 求 的推 动 以及 房 地产 业 的高 额 利润 ， 是推 动 房 地产 市场 泡 沫 滋 生和 膨 胀 的 力 量 。 文 通 过 分 析我 均 本 国房 地 产 泡沫 产 生 的 原 因 ， 指 出 了抑 制 泡沫 蔓 延 的 政 策措 施 ， 并 以期 为 后 续研 究提 供 借 鉴 。
２ ０ ９
广东建材 ２１ 年第 ７ ００ 期
综合论述
由此 将 未来 的消 费提 前 ， 们 与投 资者共 同促 他 和 写字楼 的开发 ， 使一段 时 间 内大 面积 大户 型 的豪宅 和 续 上涨 ， 供 进 写字楼 开 发数 量急 剧上升 而 且闲 置过 多 ， 中低 档普通 商 成 房地 产 需 求大 增 ， 求 失衡 ， 而 推 动 房价 进一 步 上 同时 ， 揭模 式 的 出现 使 得 房地 产 价 格 的上 涨对 需 按 品住 房则 出现供不 应求 的情 况 ， 导致 我 国房 地 产市场 的 涨 ； 供给和 需求 极不平 衡 ， 种 结构性 的 矛盾一 方 面提 高 了 求 的抑 制作用 失效 。 这 商 品房 空置 率 ， 一方面 使 中低档普 通 商 品住 房 的价 格 另 不断提 高 ， 方面 的作用 都极 易导致 房产泡 沫 。 两
我国房地产泡沫及其成因分析
经验数据 ，商品房空置率在 １％ ０ 以内时，这种 经济 泡沫是正常 导致地产 泡沫 的政府 失败 因素 具体表现 为：在土地市场 不成
的 。但 在 发 生 房地 产 泡 沫 时 ， 置 率 大 大 超 过 １％ 界 限 ， 地 熟、 空 ０的 房 不健 全的客观条件下 ， 土地供应采取“ 双轨制 ”政府对 土地 ；
【 关键词】房地产 泡沫； 资； 投 土地投机 ； 力寻租 权
２ 纪 ８ 代 以来 ， 随着 我 国 城 市 化 的 加 快 和 对 外 开 放 Ｏ世 Ｏ年 二 、 国房 地产 泡 沫产 生 的 原 因 我
程度的加深， 同地区 、 不 城市 的房地产价格 于 ２ 世 纪初期 出现 １
了快 速 上 涨 。 房 地产 价 格 的 快 速 上 涨 ， 仅 影 响 了 普 通 民众 在 不
方 面 。政 府 失 败 是 中 国 地 产 泡 沫 产 生 的最 主要 原 因 ， 向前 推 它
在房地产市场供求关 系中 ，商 品房供给超 过市场需求 ， 超 动 了土 地投机 等“ 场 因素 ” 市 在地产泡 沫形成机制 中直 接发生
过 部 分 的供 给增 长属 于虚 涨 ， 成 经 济 泡 沫 。按 照 通 用 的 国 际 作用 ， 构 向后则 拉动“ 权力 寻租 ” 并使得 自身得 到进一步的强化 。
１ ．土地投机 ： 国房地产泡沫形成的直接原因 我 地产泡沫 的形 成往 往与土地投机紧密联 系在 一起 ， 当各经
改 革 开 放 中 财 富 水平 以及 福 利 水 平 的变 化 ， 重 要 的 是 过 快 的 济主 体 （ 括土地投 机者） 未来房地 产价格走 向的预期过度 更 包 对
房地产价格上 涨以及 由此 引发 的投资热 潮潜伏着 逐渐积 累的 乐 观 ， 地 投 机 者 开 始 增 加 土 地 的 购 买 和 囤积 ， 机 需 求 的 增 土 投 金 融风 险 。所 谓 房 地 产 泡 沫 ， 指 由 于 人 们 在 投 机 获 利 的 预 期 加 造 成 市 场 的“ 荣 ” 象 ， 起 进 一 步 的涨 价 预 期 ， 终 使 价 是 繁 假 引 最
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中国房地产泡沫市场研究分析报告
目录
第一节中国一二线房价只涨不跌的原因：城镇化、居民收入和货币超发 (5)
一、商品房供求：居住需求和投机需求，商品属性和金融属性 (5)
二、商品房的基本面：城镇化、居民收入和人口年龄结构 (5)
三、金融属性的驱动力：货币超发和低利率 (5)
四、2015-2016年房价大涨主要是货币现象：低利率和货币超发 (7)
第二节绝对房价：中国之都、世界之最，全球前十二大高房价城 (8)
第三节房价收入比：一二线偏高，三四线基本合理 (9)
一、房价收入比在城市间分化明显 (9)
二、中国一线城市房价收入比居全球前列 (11)
三、区域间房价收入比差异大实际上反映收入差距效应和公共资源溢价 (11)
四、宏观上的房地产总市值/GDP偏高 (12)
第四节库存：去化压力比较大的是三四线中小城市 (13)
第五节租金回报率：整体偏低 (16)
一、总体租赁回报率偏低 (16)
二、中国居民买房而不租房的特殊性 (18)
2.1 中国的商品房并非仅居住功能，而是捆绑着很多资源 (18)
2.2 国人对房子的文化性依赖和归属感 (19)
2.3 低租售比跟贫富差异也有关 (20)
第六节空置率：三四线高于一二线 (20)
一、中国房地产空置率有多高 (21)
二、高空置率：一线过度投机，三四线过度建设 (21)
第七节房地产杠杆：居民杠杆上升但总体不高，开发商资产负债率上升 (23)
一、居民加杠杆快速上升，但总体水平不算太高 (23)
二、房企加杠杆：房地产开发商资产负债率上升过高过快，对银行融资过度依赖 (27)
图表目录
图表1：中国货币超发情况 (5)
图表2：中国货币增速超过GDP和居民收入名义增速 (6)
图表3：中国房价波动与利率 (7)
图表4：中国房价上涨与货币增速. (7)
图表5：各线城市房地产价格上涨很快 (8)
图表6：去年4月以来各线城市房价涨速持续加快 (9)
图表7：深圳和上海已经进入全球前十大高房价城市之列 (9)
图表8：房价收入比近年来有所下降 (10)
图表9：二三线城市房价收入比下行，一线城市稳中有升 (10)
图表10：中国（大陆）住房收入比全球排名第14位 (11)
图表11：全球房价收入比前十大城市，北上广深占据四席 (11)
图表12：中国的人口密度并不算高 (12)
图表13：房地产总市值/GDP高达411% (12)
图表14：销售和新开工对比 (13)
图表15：房地产去化周期自2010年开始见底回升 (13)
图表16：2016年第一季度50个城市住房存销比数据 (14)
图表17：2014-2015年一二线典型城市商铺市场平均空置率（%） (15)
图表18：后房地产时代人口继续向大都市圈迁移 (15)
图表19：美国人口迁移趋势：1940-2010 (15)
图表20：四大都市圈供求关系较好甚至部分城市较为紧张 (16)
图表21：中国主要城市的各种租赁回报率. (17)
图表22：普通住宅投资回报率 (17)
图表23：医院资源集中于大城市 (18)
图表24：学校资源集中于大城市 (19)
图表25：有些学区房几乎是没有品质可言 (19)
图表26：国人住房自有率全球居于高位 (19)
图表27：中国基尼系数在全球中偏高 (20)
图表28：二三线城市商铺市场平均空置率水平仍然非常高 (22)
图表29：一线城市中上海的空置率最高 (22)
图表30：二线城市中东北地区城市空置率明显高于其他地区 (22)
图表31：大量杠杆资金进入房地产市场需求侧 (23)
图表32：新增个人购房贷款/全年住宅销售额连年上升 (23)
图表33：我国最低首付比例历次调整 (24)
图表34：链家全面停止首付贷产品 (25)
图表35：各地的各级监管部门相继出台政策文件控制首付贷 (25)
图表36：中美住房杠杆比较 (26)
图表37：我国首付比例在国际处于较高水平 (26)
图表38：房贷总额/城镇工作人员工资总额近十年变化不大 (27)
图表39：房地产开发资金来源基本构成 (28)
图表40：融信的资产负债率常年波动在85%以上 (28)
图表41：房地产行业的资产负债率一路上升 (29)
图表42：房地产的流动比率近十年出现了明显下降 (29)
图表43：房地产行业归属母公司股东的权益/带息债务持续下行 (30)
图表44：房地产开发毛利率近些年有所下降 (30)
第一节中国一二线房价只涨不跌的原因：城镇化、居民收入和货币超发
房价上涨有没有泡沫，首先要区分基于基本面支撑的正常上涨和基于货币现象投机性需求的非正常上涨。
一、商品房供求：居住需求和投机需求，商品属性和金融属性
商品房需求包括居住需求和投机需求。
居住需求主要跟城镇化、居民收入、人口结构等有关，它反应了商品房的商品属性。
投机需求主要跟货币投放和低利率有关，它反应了商品房的金融属性。
二、商品房的基本面：城镇化、居民收入和人口年龄结构
过去几十年中国房价持续上涨存在一定基本面支撑：经济高速增长、快速城镇化、居民收入持续增长、20-50岁购房人群不断增加和家庭小型化为。
1978-2015年间，中国GDP年均名义增长15.3%，城镇居民可支配收入年均名义增长13.2%。
1978-2015年间，中国城镇化率从17.92%上升到56.1%，城镇人口从1.7亿增加到7.7亿，净增6亿人，其中20-50岁购房人群不断增加。
家庭小型化，根据五次普查数据显示，1982年平均每户家庭人数4.41人，2000年为3.44人，2010年为3.1人。
但是，2000-2016年间尤其2014-2016年房价涨幅远远超过了城镇化和居民收入增长等基本面数据所能够解释的范畴。
城镇化和居民收入只能解释房价上涨的一部分，另一部分要靠货币超发来解释。
三、金融属性的驱动力：货币超发和低利率
根据货币数量方程MV=PQ，货币供应增速持续超过名义GDP增速（生产活动所需要的资金融通），将推升资产价格。
商品房具有很强的保值增值金融属性，是吸纳超发货币最重要的资产池。
2000-2015年，M2、GDP、城镇居民可支配收入的名义增速年均分别为16.4%、13.6%、11.2%，平均每年M2超过GDP、城镇居民收入名义增速分别2.8、5.2个百分点。
M2-GDP较高的年份往往是房价大涨的年份，比如2009、2012、2015。
图表1：中国货币超发情况。