资产评估课件-第四章房地产评估(ppt 27)
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资产评估的管理案例分析(PPT共 67张)
房地产企业评估—两个典型案例
某上市公司的母公司将其控股的房地产 公司以 成本价 转入上市公司，当年实现 利润 5000 万元，美化报表为配股创造条 件 某上市公司的将其控股的房地产公司以 高价 卖给关联公司，年报因此笔交易每 股收益由—0.24元变为赢利0.06元。
房地产企业评估—目前的规范要求
●对房地产市场价值的内涵应包括哪些因素认识不一
●采用市场法时，参照案例不足，比较因素考虑不全面
●划拨用地评估价值是否包括土地出让金存在分歧
●使用假设开发法使，假设前提过于乐观
房地产评估存在的主要问题
※房产和地产的价值内涵 房产和地产的联系、区别 房地产市场因素 ※重置成本法中成本的构成 ※市场法 ※假设开发法
房地产企业评估—目前的规范要求
假设开发法
待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值 -开发成本-管 理费用 - 投资利息 - 销售税费 - 开发利润 - 投资者购买待开发 房地产应负担的税费 预测开发完成后的房地产价值，宜采用市场比较法，并应 考虑类似房地产价格的未来变动趋势。 开发利润=待开发房地产价值与开发成本之和（或取开发完 成后的房地产价值）*同一市场上类似房地产开发项目相应 的平均利润率 必须考虑资金的时间价值。在实际操作中宜采用折现的方 法；难以采用折现的方法时，可采用计算利息的方法。
房地产企业评估—如何操纵评估
低价的由来 使用成本法，按核实后的成本计开发项 目的评估值 为回避产成品和在产品隐含利润，将开 发项目按房屋建筑物和在建工程评估
房地产企业评估—如何操纵评估
高价的由来 使用收益法，操纵利润预测和折现率的选取 利用最高最佳使用假设，忽视法律上允许、技 术上可行、经济上可行的限制 使用假设开发法，将开发项目可能实现的全部 利润量化，而未按原投资人投资资金应分摊的 利润进行估算 忽略产权上的瑕疵 简单地利用土地估价报告和房地产估价报告
资产评估ppt课件
30
（2）资产评估是评估人员依据有关的法律、
法规和对被评估资产有关信息全面了解的 基础上做出的价值判断
资产评估是件严肃的事情，不能随意的估算，必须具有 科学的依据。包括公司法、国有资产评估管理办法、各 种合同和协议等等。
31
ｌ、案情简介：2000年9月，Ｓ厂经主管机关同意，将企 业所有房屋及机器设备卖掉，作为职工安置费用。主厂 房是一栋五层楼房，1991年建成，造价91万余元，加上 旧车间、配电房、仓库等，评估值134万元，委托方却要 求只能评68万元。
家电 金融
（2）按资产是否具有综合获利能力将资产分为 单项资产和整体资产
单项资产是指单台、单件的资产。如一台设备、一栋房 屋等。整体资产是指由一组单项资产组成的具有整体获 利能力的资产综合体。如一家企业 注意两点。第一点，单项资产和整体资产的概念是相对 的而不是绝对的。如汽车之于出租车司机或企业。第二 点，在一些情况下，企业各单项资产之和并不一定等于 企业的整体资产。
4
背景
由于净资产账面价值不能决定持续经营公司的内在价值，而 受股票数量、市场交易情况、投机性等众多因素的影响，股票 市场价格具有短期波动性，因此在评估方法的选择上，账面价 值法、市场价格法等均被否定，最终决定采用收益法分别对两 家公司进行评估，并以此为基础确定换股比例。
5
•
谈起资产评估，人们也许比较陌生。但是提起企业的 股份制改造、兼并、重组等，大家应该不陌生，很多人 是这一经济行为的亲历者或见证者，在这些涉及产权变 动的过程中，都有资产评估的身影。
34
（5）资产评估必须按照一定的程 序进行。
评估程序是资产评估工作从开始准备到最 后结束的工作顺序，才能保证评估质量。
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委托人以虚假资产委托评估验资的案例 ｌ、案情简介：2001年某公司申请注册验资，投资人 以库存钢材170吨作为资本金投入，并出示了某商店出售 钢材的五张发票，某事务所财务人员让委托人带至某钢 材市场的—个门面看了一眼，说是有170吨钢材（实际只 有四吨多），并出具了资产评估报告和验资报告。 ２、风险分析：委托人以根本不存在的存货委托评估， 提供的发票又不是钢材经营商店的发票（后来工商查证： 会计师事务所档案内有发票复印件，但原件全部退回某 商店盖了作废章），实际是以虚假资产骗取资产评估报 告和验资报告。如果委托人阴谋得逞，很可能凭营业执 照在外诈骗或从事其他非法活动，将造成不可估量的损 失。
房地产资产评估讲义
何商品所不同的； （3）房屋内部设备。如水、电、气、供热、通风
和空调等设备。 （4）房屋外部环境。包括房屋外围的基础设施和
所处的地理位置、道路交通、文化娱乐、绿化、生活 服务等“配套”件。这些条件的好坏与优劣，对房屋 的价格有很大影响。
3、建筑物的基本描述
对于一幢具体的建筑物，可以从以下几方面来认 识和描述：
（1）位置固定性
– 由于房屋因着在土地上，因此房地产的相对位置是固定不 变的。可以说，地球上没有完全相同的房地产，即使有两 宗房地产的地上建筑物设计、结构和功能等完全相同，因 土地位置的差异，也会造成价格的差异。
房地产包括土地和建筑物两大部分。
土地和建筑物在质上具有内在的统一性。
– 一是房与地都具有在空间位置上不可移动的物理特征，它 们在质上同属不动产的范畴；
– 二是房产就其现实形态上说，是房屋建筑物与土地的有机 统一性，房屋附着于土地，土地是房屋必备的物质构成要 素，房与地因建筑劳动而共处于房屋这个统一性中，在房 屋形态上，房与地的市场流转必然是同步进行的。
3. 土地的特性----自然特性
（1）位置固定性。土地具有位置固定性，不能随土 地产权的流动而改变其空间的位置。地产交易，不是 土地实体本身的空间移动，而是土地产权的转移。土 地位置的固定性决定了土地价格具有明显的区域性特 征。
（2）质量差异性。土地的位置不同，造成了土地 之间存在自然差异，这个差异导致土地级差地租的产 生。
3．熟悉收益法评估房地产的技术思路、适用范围； 掌握收益法评估房地产中的纯收益、客观总收益和 客观总费用的含义及其关系；掌握收益法评估房地 产中的资本化率的实质及种类；
掌握确定房地产资本化率时所运用的纯收益与售价比率法、 安全利率加风险调整值法和各种投资收益率排序插入法；掌 握运用收益法评估房地产的各种计算公式和分析重点。
和空调等设备。 （4）房屋外部环境。包括房屋外围的基础设施和
所处的地理位置、道路交通、文化娱乐、绿化、生活 服务等“配套”件。这些条件的好坏与优劣，对房屋 的价格有很大影响。
3、建筑物的基本描述
对于一幢具体的建筑物，可以从以下几方面来认 识和描述：
（1）位置固定性
– 由于房屋因着在土地上，因此房地产的相对位置是固定不 变的。可以说，地球上没有完全相同的房地产，即使有两 宗房地产的地上建筑物设计、结构和功能等完全相同，因 土地位置的差异，也会造成价格的差异。
房地产包括土地和建筑物两大部分。
土地和建筑物在质上具有内在的统一性。
– 一是房与地都具有在空间位置上不可移动的物理特征，它 们在质上同属不动产的范畴；
– 二是房产就其现实形态上说，是房屋建筑物与土地的有机 统一性，房屋附着于土地，土地是房屋必备的物质构成要 素，房与地因建筑劳动而共处于房屋这个统一性中，在房 屋形态上，房与地的市场流转必然是同步进行的。
3. 土地的特性----自然特性
（1）位置固定性。土地具有位置固定性，不能随土 地产权的流动而改变其空间的位置。地产交易，不是 土地实体本身的空间移动，而是土地产权的转移。土 地位置的固定性决定了土地价格具有明显的区域性特 征。
（2）质量差异性。土地的位置不同，造成了土地 之间存在自然差异，这个差异导致土地级差地租的产 生。
3．熟悉收益法评估房地产的技术思路、适用范围； 掌握收益法评估房地产中的纯收益、客观总收益和 客观总费用的含义及其关系；掌握收益法评估房地 产中的资本化率的实质及种类；
掌握确定房地产资本化率时所运用的纯收益与售价比率法、 安全利率加风险调整值法和各种投资收益率排序插入法；掌 握运用收益法评估房地产的各种计算公式和分析重点。
《房地产估价规范》估价程序与估价报告ppt课件
2
一、房地产估价程序
3.0.1按照科学、严谨、完整的估价程序按 部就班地开展估价工作，
可以使估价工作具有计划性并规范化、精 细化，
避免顾此失彼、疏忽遗漏或重复浪费， 从而可以保证估价工作质量， 提高估价工作效率。
3
一、房地产估价程序
履行必要的估价程序是完成任何估价项目 的基本要求，
也是房地产估价机构和注册房地产估价师 防范估价风险、
一、房地产估价程序
房地产估价的专业性很强，需要专门知识 和经验，评估价值的高低直接关系到有关 单位和个人的切身利益，甚至关系到公共 利益和人民财产安全。
《中华人民共和国城市房地产管理法》规 定国家实行房地产估价评估制度，并规定 房地产价格评估应按照国家规定的技术标 准和评估程序进行评估。
本规范即是国家规定的技术标准和评估程 序。
4除应采用批量估价的项目外，每个估价项目应至少有一 名注册房地产估价师全程参与受理估价委托、实地查勘
估价对象、撰写估价报告等估价工作。
12
一、房地产估价程序
3.0.2估价委托应由房地产估价机构统一受理，注 册房地产估价师不得以个人名义承揽估价业务， 分支机构应以设立该分支机构的房地产估价机构 的名义承揽估价业务。
1估价目的应根据委托人真实、具体的估价需要以及估价 报告的预期用途或预期使用者确定，对其表述应具体、准 确、简洁。
2价值时点应根据估价目的确定，采用公历表示，宜具体 到日。回顾性估价和预测性估价的价值时点在难以具体到 日且能满足估价目的需要的情况下，可到周或旬、月、季、 半年、年等。
7
一、房地产估价程序
《国有土地上房屋征收评估办法》（建房 〔2011〕77号）
第二十五条评估专家委员会应当自收到鉴 定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报 告的评估程序、评估依据、评估假设、评 估技术路线、评估方法选用、参数选取、 评估结果确定方式等评估技术问题进行审 核，出具书面鉴定意见。
一、房地产估价程序
3.0.1按照科学、严谨、完整的估价程序按 部就班地开展估价工作，
可以使估价工作具有计划性并规范化、精 细化，
避免顾此失彼、疏忽遗漏或重复浪费， 从而可以保证估价工作质量， 提高估价工作效率。
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一、房地产估价程序
履行必要的估价程序是完成任何估价项目 的基本要求，
也是房地产估价机构和注册房地产估价师 防范估价风险、
一、房地产估价程序
房地产估价的专业性很强，需要专门知识 和经验，评估价值的高低直接关系到有关 单位和个人的切身利益，甚至关系到公共 利益和人民财产安全。
《中华人民共和国城市房地产管理法》规 定国家实行房地产估价评估制度，并规定 房地产价格评估应按照国家规定的技术标 准和评估程序进行评估。
本规范即是国家规定的技术标准和评估程 序。
4除应采用批量估价的项目外，每个估价项目应至少有一 名注册房地产估价师全程参与受理估价委托、实地查勘
估价对象、撰写估价报告等估价工作。
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一、房地产估价程序
3.0.2估价委托应由房地产估价机构统一受理，注 册房地产估价师不得以个人名义承揽估价业务， 分支机构应以设立该分支机构的房地产估价机构 的名义承揽估价业务。
1估价目的应根据委托人真实、具体的估价需要以及估价 报告的预期用途或预期使用者确定，对其表述应具体、准 确、简洁。
2价值时点应根据估价目的确定，采用公历表示，宜具体 到日。回顾性估价和预测性估价的价值时点在难以具体到 日且能满足估价目的需要的情况下，可到周或旬、月、季、 半年、年等。
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一、房地产估价程序
《国有土地上房屋征收评估办法》（建房 〔2011〕77号）
第二十五条评估专家委员会应当自收到鉴 定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报 告的评估程序、评估依据、评估假设、评 估技术路线、评估方法选用、参数选取、 评估结果确定方式等评估技术问题进行审 核，出具书面鉴定意见。
资产评估培训课件(PPT 46页)
的性质及其基本功能决定的。 资产评估作为一种专业人士对特定时点及特定条件约束下
资产价值的估计和判断的社会中介活动，一经产生就具有了为 委托人以及资产交易当事人提供合理的资产价值咨询意见的功 能。不论是资产评估的委托人，还是与资产交易有关的当事人， 所需要的都是评估师对资产在一定时间及一定条件约束下资产 公允价值的判断。 也就是说，不论因何原因引起，不论是什么样的评估对象， 就资产评估的一般目的而言，资产评估结果及其价值类型或价 值表现形式必须是公允的。
因此，资产评估的一般目的对价值类型的约束是一种原则 性的约束。简言之，就是所有的评估结果都要公允。
（二）资产评估的特定目的对价值类型的约束 人们通常把引起资产评估的资产业务对评估结果用途的具
体要求称为资产评估的特定目的。 由于引起资产评估的资产业务各种各样，每种资产业务对
资产评估都可能存在着条件约定和目标约定。 每种资产业务对评估结果用途的具体要求不但会在评估的
资产评估所依据的市场条件的； 3.评估师是以评估对象被正常使用、最佳使用或最有可能
使用，并达到正常使用水平和效益水平作为评估对象在评估时 的使用状态的； 4.评估师在资产评估过程中所使用的数据均来自于市场。 2）市场价值以外的价值 市场价值以外的价值也称非市场价值、其他价值。 它是一个相对于狭义及资产评估专有的市场价值概念的专 有名词。它并无独立的定义，而是泛指所有不符合市场价值定 义条件的其他价值的统称。
4.企业联营。企业联营是指国内企业、单位之间以固定 资产、流动资产、无形资产及其他资产投入组成各种形式的联 合经营实体的行为。
企业联营的种类比较多，情况也比较复杂。有些企业联营 活动带有战略性，需要从联营双方的角度考虑被评估资产的价 值类型。有些企业联营活动具有整合效应，评估时需要将整合 因素考虑进去，来把握评估结果的价值类型等等。
资产价值的估计和判断的社会中介活动，一经产生就具有了为 委托人以及资产交易当事人提供合理的资产价值咨询意见的功 能。不论是资产评估的委托人，还是与资产交易有关的当事人， 所需要的都是评估师对资产在一定时间及一定条件约束下资产 公允价值的判断。 也就是说，不论因何原因引起，不论是什么样的评估对象， 就资产评估的一般目的而言，资产评估结果及其价值类型或价 值表现形式必须是公允的。
因此，资产评估的一般目的对价值类型的约束是一种原则 性的约束。简言之，就是所有的评估结果都要公允。
（二）资产评估的特定目的对价值类型的约束 人们通常把引起资产评估的资产业务对评估结果用途的具
体要求称为资产评估的特定目的。 由于引起资产评估的资产业务各种各样，每种资产业务对
资产评估都可能存在着条件约定和目标约定。 每种资产业务对评估结果用途的具体要求不但会在评估的
资产评估所依据的市场条件的； 3.评估师是以评估对象被正常使用、最佳使用或最有可能
使用，并达到正常使用水平和效益水平作为评估对象在评估时 的使用状态的； 4.评估师在资产评估过程中所使用的数据均来自于市场。 2）市场价值以外的价值 市场价值以外的价值也称非市场价值、其他价值。 它是一个相对于狭义及资产评估专有的市场价值概念的专 有名词。它并无独立的定义，而是泛指所有不符合市场价值定 义条件的其他价值的统称。
4.企业联营。企业联营是指国内企业、单位之间以固定 资产、流动资产、无形资产及其他资产投入组成各种形式的联 合经营实体的行为。
企业联营的种类比较多，情况也比较复杂。有些企业联营 活动带有战略性，需要从联营双方的角度考虑被评估资产的价 值类型。有些企业联营活动具有整合效应，评估时需要将整合 因素考虑进去，来把握评估结果的价值类型等等。
房地产评估
房地产评估
本章学习目的和要求： 1．了解房地产评估的基本内容和特点 2．熟悉房地产评估的影响因素 3. 掌握收益法在房地产评估中的应用 4. 掌握市场法在房地产评估中的应用 5. 掌握成本法在房地产评估中的应用 6. 熟悉剩余法及基准地价修正系数法在房地产
评估中的应用
一、房地产的概念和特点
（二）制定工作计划 （三）实地勘察与收集资料 （四）测算被估房地产价格 （五）综合分析确定评估结果 （六）撰写房地产评估报告
所谓房地产评估中最佳使用原则，是指 房地产应以（ ）的最高最佳使用为前 提
A 评估对象
B 评估人员
C 评估机构
D 评估方法
所谓房地产评估中最佳使用原则，是指 房地产应以（A ）的最高最佳使用为前 提
A 评估对象
B 评估人员
C 评估机构
D 评估方法
房地分估的目的在于（ ） A 提高评估效率 B 提高评估价值 C 减少评估失实 D 减少评估价值
房地分估的目的在于（ C ） A 提高评估效率 B 提高评估价值 C 减少评估失实 D 减少评估价值
运用最佳使用原则评估地产的前提条件 是（ ）
3.管理费用：开办费和开发过程中管理人员工 资。
4.投资利息：
5.销售费用：广告宣传费、销售税金等。
6.开发利润：土地费用和开发成本之和乘以同 类房地产平均利润率。
2.重置成本估算方法
1.重编预算法： 见教材中公式。
特点：准确性高，但需工程技术资料较 多，工作量大。
适合：简单的建筑，如道路、围墙、更 新重置成本等。
2.预决算调整法：以评估物的工程量为 基础，按现行预算价格和费率计算造价， 再加上间接成本。
特点：以假定原工程量合理为前提，评 估效率高。
本章学习目的和要求： 1．了解房地产评估的基本内容和特点 2．熟悉房地产评估的影响因素 3. 掌握收益法在房地产评估中的应用 4. 掌握市场法在房地产评估中的应用 5. 掌握成本法在房地产评估中的应用 6. 熟悉剩余法及基准地价修正系数法在房地产
评估中的应用
一、房地产的概念和特点
（二）制定工作计划 （三）实地勘察与收集资料 （四）测算被估房地产价格 （五）综合分析确定评估结果 （六）撰写房地产评估报告
所谓房地产评估中最佳使用原则，是指 房地产应以（ ）的最高最佳使用为前 提
A 评估对象
B 评估人员
C 评估机构
D 评估方法
所谓房地产评估中最佳使用原则，是指 房地产应以（A ）的最高最佳使用为前 提
A 评估对象
B 评估人员
C 评估机构
D 评估方法
房地分估的目的在于（ ） A 提高评估效率 B 提高评估价值 C 减少评估失实 D 减少评估价值
房地分估的目的在于（ C ） A 提高评估效率 B 提高评估价值 C 减少评估失实 D 减少评估价值
运用最佳使用原则评估地产的前提条件 是（ ）
3.管理费用：开办费和开发过程中管理人员工 资。
4.投资利息：
5.销售费用：广告宣传费、销售税金等。
6.开发利润：土地费用和开发成本之和乘以同 类房地产平均利润率。
2.重置成本估算方法
1.重编预算法： 见教材中公式。
特点：准确性高，但需工程技术资料较 多，工作量大。
适合：简单的建筑，如道路、围墙、更 新重置成本等。
2.预决算调整法：以评估物的工程量为 基础，按现行预算价格和费率计算造价， 再加上间接成本。
特点：以假定原工程量合理为前提，评 估效率高。
房地产估价假设开发法课件
案例四：特殊用途房地产估价
总结词
在特殊用途房地产估价中，假设开发法需要考虑特殊用途用地的性质、用途、规划设计、建筑物功能 等因素，评估其价值。
详细描述
特殊用途房地产包括文化、教育、医疗、体育等公共建筑，评估时需要考虑建筑物的功能、设计、用 途等因素，同时还需要考虑地理位置、周边环境、人口分布等因素，进行价值评估。
《城市房地产抵押管理办法》
《国有土地上房屋征收与补偿 条例》
《建设工程质量管理条例》
技术规范
《房地产估价规范》 《城市房屋拆迁估价指导意见》
《城镇土地分等定级规程》 《房地产抵押估价指导意见》
THANKS
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房地产估价假设开发法课 件
目 录
• 假设开发法的操作步骤 • 假设开发法的参数选择 • 假设开发法的案例分析 • 假设开发法的优缺点及注意事项 • 相关法规与技术规范
01
CATALOGUE
假设开发法概述
定义与分类
• 假设开发法是指在评估一个未完成的房地产项目价值时，先假设该房地 产项目已经完成，并基于该假设条件对房地产项目进行评估的方法。根 据假设条件的不同，假设开发法可分为三种类型：延续开发法、重新开 发法和最佳使用法。
• 延续开发法假设房地产项目将在未来按照现有的用途和规模继续开发完 成，评估该房地产项目在未来开发完成时的价值。
• 重新开发法则假设房地产项目将重新规划设计并进行开发，评估该房地 产项目在重新规划设计并开发完成时的价值。
• 最佳使用法则假设房地产项目将按照最佳用途进行规划和开发，评估该 房地产项目在按照最佳用途进行规划和开发完成时的价值。
01
02
03
04
建筑成本
根据建筑材料的种类、价格、 人工费用等因素评估建筑的成
《资产评估实务》课件
推进信息化建设
加强信息化技术的应用和推广，提高评估 效率和准确性，推动行业的数字化转型。
THANKS
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确定评估价值
根据评估方法进行计算和分析 ，确定资产的价值。
明确评估目的和范围
根据评估目的和要求，确定评 估范围和对象。
选择评估方法
根据资产类型和特点，选择合 适的评估方法。
出具评估报告
撰写评估报告，对评估结果进 行说明和分析。
02
资产评估方法
市场法
总结词
通过比较类似资产近期交易价格来评估资产价值的方法
资产评估行业未来发展策略
完善法律法规体系
建立健全资产评估行业的法律法规体系， 规范市场秩序，保障行业的健康发展。
加强人才培养
通过加强教育和培训，提高从业人 员的专业素养和技术水平，培养一 批高素质、高水平的资产评估人才
。
A
B
C
D
拓展国际市场
积极参与国际交流与合作，提升行业的国 际影响力和竞争力，推动行业的国际化发 展。
适用范围
适用于市场活跃、存在大量类似资产交易的情况。
详细描述
市场法基于替代原则，通过比较类似资产近期在市场上交 易的价格，考虑各种因素（如时间、地点、状况等）的差 异，来评估资产的价值。
注意事项
需要谨慎选择可比对象，确保其与评估对象具有足够的相 似性，同时需考虑市场供求关系等因素的影响。
收益法
总结词
04
资产评估案例分析
企业价值评估案例
企业价值评估概述
企业价值评估是指对企业的整体价值进行评估，包括有形资产和无形资产的价值。
案例一
某制造企业价值评估。
案例二
某互联网企业价值评估。