2011年房地产估价师理论与实务考试
2011年房地产估价师考试房地产开发经营与管理历年真题及答案解析
2011年房地产估价师考试房地产开发经营与管理历年真题及答案解析(一)单项选择题1．某商铺的租赁期为15年，租金按每年5％的比例递增，第l 年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8％，则该商铺l5年租金收入的现值为( )万元。
(2009年试题)A．11．41B．11．49C．12．41D．12．49答案：C解析：2．某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为( )年。
(2009年试题) A．37B．40C．43D．50答案：B3．某房地产开发项目，当i1=14％时，净现值为450万元；当i2=15％时，净现值为一200万元，平均资金成本率为l3．2％，基准收益率为l0％。
该项目的财务内部收益率为( )。
(2009年试题) A．13．20％B．14．31％C．14．69％D．14．80％答案：C解析：4．某商铺的购买价格为l00万元，其中60万元来自银行贷款。
该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7％，预计该商铺第l年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为( )。
(2009年试题)A．5．00％B．7．50％C．18．36％D．28．85％答案：C解析：根据等额序列支付资金回收系数公式先求出A值A=60×7％／[1一(1+7％)-10]万元=8．54万元(8．54—60×7％)万元=4．3万元。
投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值)／资本金(权益资本)=(3+4．34)／40万元=18．36％。
5．赵某以l2000元／m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营，购买价中的60％来自银行贷款。
该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10％，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为( )。
(2009年试题)A．0．12B．0．21C．1．26D．2．05答案：C解析：根据等额序列支付资金回收系数公式先求出A值A=12000×230×60％×l0％／[1一(1+10％)-10万元=26．95万元，偿债备付率=可用于还本付息资金／当期应还本付息资金=34／26．95=1．26。
2011年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》试卷及答案
2011年房地产估价案例与分析试题及答案一、问答题（共3 题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房地产进行估价，由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。
估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产。
分别测算得到该商业用房的月租金为280元/M2、300元/M2和350元/M2。
然后根据最高最佳利用原则选取350元/M2作为该商业用房的有效毛收入，扣除30％的运营费用后，求出年净收益为2940元/M2，再选用银行贷款利率为折现率，测算出了该商业用房的市场价值。
请问：上述估价工作中有哪些错误或不当之处？（二）甲公司拥有的某汽车加油站，于1年前进行了装修改造。
站内建有营业楼及加油棚各1幢。
有若干个储油罐、加油机和加油枪。
现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值.请问：1．该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些？2．乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料？二、单项选择题（共3 大题，10 小题，每小题2分。
每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）（一）2009年10月1日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000 M2的综合楼申请了期限为1年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12亿元。
2010年3月1日，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15亿元。
截至该时点，2009年申请的抵押货款余额为2亿元。
当地同类房地产抵押贷款成数一般为50％；2011年7月1日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元，甲公司尚未偿还的抵押货款余额为4 亿元。
2011年房地产估价师《房地产基本制度与政策(含房地产估价相关知识)》真题及详解【圣才出品】
2011年房地产估价师《房地产基本制度与政策（含房地产估价相关知识）》真题及详解一、单项选择题（共40题，每题0.5分，每题的备选答案中只有一个最符合题意）1．在我国法律体系中，《国有土地上房屋征收与补偿条例》属于（）。
A．法律B．行政法规C．部门规章D．地方性法规【答案】B【解析】房地产的行政法规是以国务院令颁布的，主要有：《土地管理法实施条例》《城市房地产开发经营管理条例》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《住房公积金管理条例》《物业管理条例》《不动产登记暂行条例》等。
2．征收基本农田，须经（）批准。
A．国务院B．省级人民政府C．市级人民政府D．县级人民政府【答案】A【解析】征收土地批准权限的规定有：①征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批；②建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；③征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；④其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。
3．某住宅用地出让年限50年，建设期2年。
建设期满后，张某购买了其中一套住宅，持有10年后转让给王某，王某取得该住宅用地使用权年限为（）年。
A．38B．40C．58D．60【答案】A【解析】以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。
所以，王某取得该住宅用地使用权年限为：50－2－10＝38（年）。
4．国有土地上房屋征收主体是（）。
A．国务院B．省级人民政府C．市、县级人民政府D．房屋征收部门【答案】C【解析】国有土地上房屋征收管理体制是指由房屋征收主体、房屋征收部门及其管理职责、管理程序、相互关系等组成的有机整体。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，房屋征收的主体是市、县级人民政府。
2011年房地产估价师考试制度与政策真题及答案资料
2011年房地产估价师考试制度与政策真题及答案一、单项选择题(共40题，每题0.5分)1.廉租住房租金由( )构成。
A.维修费和管理费B.维修费和利润C.维修费、管理费和利润D.维修费、利润和税金2.房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是( )。
A.发现地下文物B.银行贷款未按期到账C.相关建材供应缺货甲公司某处办公用房地址变更，申请房屋变更登记，重取权属证书，应缴费用D.更改建筑设计3.甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为业用地出让给乙房地产开发公司。
乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为( )年A.38B.40C.68D.704.拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当由( )确认。
A.房地产行政主管部门B.房屋拆迁管理部门C.城市规划行政主管部门D.房屋登记机构5.房地产开发公司应当在商品住宅交付时，向购买人提供《住宅质量保证书》和( )。
A.《住宅使用说明书》B.《住宅验收说明书》C.《住宅保修说明书》D.《住宅保修保证书》6.房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅( )之日起计算。
A.竣工B.竣工验收C.入住D.交付7.建设工程竣工验收由( )单位组织实施。
A.施工B.建设C.监理D.工程质量监督管理8.在城市规划中，用来确定城市地表水体保护和控制地域界线的是( )。
A.城市蓝线B.城市绿线C.城市紫线D.城市黄线9.在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括( )。
A.拖欠的建筑工程材料费B.拖欠的建筑工人工资C.抵押担保债权D.出租房屋租金10.下列行为中，不属于房地产有偿转让的是( )。
A.房地产抵债B.房地产作价入股C.房地产买卖D.房地产继承11.房地产抵押估价报告应用有效期从( )起计，不得超过一年。
A.估价时点B.估价委托日C.估价报告出具日D.估价开始作业日12.在共有建筑面积计算中，不应分摊的是( )。
2011年房地产估价师《房地产估价理论与方法》试题（5）
1、市场⽐较法中，采⽤间接⽐较对可⽐实例价格进⾏个别因素修正，其中可⽐实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（ ）。
A．1.05 B．0.98 C．0.95 D．1.03 2、可⽐实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，⼀般（ ）。
A．不能作为可⽐实例 B．取相同的部分作可⽐性 C．仍然允许适当做⼀定范围内⼀定时间内的可⽐实例 D．仍然可作为可⽐实例 3、新开发⼟地包括（ ）后进⾏了“三通⼀平”等开发的⼟地。
A．填海造地 B．开⼭造地 C．退耕地 D．征⽤农地 4、有⼀宗耐⽤年限为40年的⼯业⽣产⽤房，已经实际使⽤了5年，其建筑总⾯积为1000m2，重置价格为1200元/m2，残值率为5％，⽤定额法计算出建筑物的现值为（ ）万元。
A．105.75 B．117.15 C．105 D．115 5、对于报酬资本化法最⼀般的公式，下列说法正确的有（ ）。
A．是收益还原法的原理公式，主要⽤于理论分析 B．实际估价中，⼀般假设报酬率长期维持不变 C．报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发⽣在期末 D．净收益、报酬率、收益期限的单位要⼀致，通常为年，也可以是⽉、季等 6、《中华⼈民共和国担保法》第37条规定，下列财产不得抵押：（ ）。
A．⼟地所有权 B．⼀切耕地、宅基地、⾃留地、⾃留⼭等集体所有的⼟地使⽤权 C．所有权、使⽤权不明或者有争议的财产 D．⼀切依法被查封、扣押、监管的财产 7、房地产估价的合法原则要求在进⾏房地产估价作业时应以（ ）为前提来进⾏⼯作。
A．公正 B．公平 C．公开 D．估价对象的合法权益 8、⼀个地价区段可以视为⼀个地价“均质”区域，通常可将⼟地划分为3类地价区段，即（ ）。
A．商业路线价区段 B．住宅⽚区段 C．⼯业⽚区段 D．教育⽤地⽚区段 9、某建筑物实际经过年数为10年，估价⼈员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧⾼于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4％，⽤直线法计算该建筑物的成新率为（ ）。
2011年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解 【圣才出品】
2011年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解一、单项选择题（共35题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意）1．关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。
A．判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较B．估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准C．所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值D．估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围【答案】B【解析】A项，判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将该评估价值与真实价值进行比较，实际中是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较；BD两项，不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差，但估价的误差又要适度，即估价误差要有个度，要有一个合理的误差范围；C项，所有的评估价值都有一定程度的误差，即：评估价值＝真实价值＋误差。
2．某套住宅的月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%。
因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需要重新装修。
预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。
若月报酬率为0.5%，则该住宅因被淹造成的损失为（）元。
A．49627B．57647C．65548D．65920【答案】C【解析】由题意，该住宅因被淹而造成的损失为：3．关于确定估价时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是（）。
A．确定估价时点在先，得出评估价值在后B．得出评估价值在先，确定估价时点在后C．确定估价时点与得出评估价值应同时进行D．确定估价时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以【答案】A【解析】价值时点原则要求估价结果是在估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。
遵循价值时点原则并不是把评估价值说成是某个时间的价值就算遵循了，更本质的是确定价值时点应在前，得出评估价值应在后，而不是有了“评估价值”之后，再把它定义为某个时间的价值。
房地产估价理论与方法真题2011年
房地产估价理论与方法真题2011年一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)1、关于房地产估价误差的说法，错误的是( )。
A．判断评估价值误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较B．估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准C．所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值D．估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围2、某套住宅月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%，因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需重新装修。
预计重新装修费等费用50000元，在装修前3个月内均匀投入，装修完成后放置3个月方可使用。
若月报酬率为0.5%，则该住宅因被水淹造成损失为( )万元。
A．49627 B．5764.7 C．65548 D．659203、关于确定估价时点与得出评估价值先后次序的说法，正确的是( )。
A．确定估价时点在先，得出评估价值在后B．得出评估价值在先，确定估价时点在后C．确定估价时点与得出评估价值同时进行D．确定估价时点与得出评估价值无先后表示，谁先谁后都可以4、经济学所讲的外部经济，房地产利用中主要体现为房地产的( )。
A．相互影响性 B．寿命长久性 C．数量有限性 D．保值增值性5、某人年初以3000万元购买一间商铺，年末将该商铺售出，收回资金3800万元，当年通货膨胀率5%，该商铺实际增值额为( )万元。
A．610.00 B．619.05 C．650.00 D．761.906、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估( )。
A．挂牌底价 B．正常市场价格C．竞买人可承受的最高价 D．最可能的成交价7、在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是( )。
A．建筑物重置成本和土地使用重新取得成本B．建筑物重置成本和重建期间的经济损失C．建筑安装工程造价和重建期间的经济损失D．建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失8、某套商品住房期房，尚有2年才可投入使用，与其类似的现房价格为4500元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。
2011年土地估价师考试实务真题(绝对真实)
一、房地产开发完成后总收益：第1年净收益：60*12*8680*0.75*0.85＝398.41万元第2年：70*12*8680*0.75*0.85＝464.81万元第3年：80*12*8680*0.75*0.85＝531.22万元第4年：90*12*8680*0.75*0.85＝597.62万元第5—48年每年净收益：100*12*8680*0.75*0.85＝664.02万元折现至估价时点总价值：{398.41/1.06+464.81/1.06^2+531.22/1.06^3+597.62/1.06^4+ [664.02*(1-1/1.08^44)]/1.06^4}/1.06^1.5=8914.14万元二、后续建设费用1、建设费：2300*12400*0.6*1/1.06^0.75=1638.03万元2、设购买在建工程总价为V，则购买税费为0.03VV=8914.14-1638.03-0.03vV=7064.19万元3、在建工程单价：7064.19*10000/12400＝5696.92元/平方米一、据题意，已知条件：1、土地剩余年限：44年，2、土地总面积：180万平方米（其中：基本农田120万平方米，宅基地30万平方米，海域30万平方米）二、计算土地取得费（一）基本农田取得土地补偿：1600/666.67*28*1.2*1200000＝9676.76万元地上物、青苗：1600/666.67*2*1.2*1200000＝691.2万元9676.76+691.2＝10367.96万元（二）宅基地拆迁费案例一修正价：（15000-50*273）*400＝54万元（1100-60-54）*10000/23077＝427.27元/平方米案例二单价：50*267＝133500平方米（813.72－90）*10000/16666＝433.89元/平方米案例三修正价：（15200-292*50）*400＝24万元（1010-30-40-24）*10000/20588＝444.92元/平方米比准价：（427.27+433.89+444.92）/3＝435.36元/平方米(三)海域使用金：25*300000＝750万元（四）耕地占用税：10*1200000＝1200万元（五）征地管理费：10367.96*2%＝207.36万元（六）拆迁管理费：13060.8*4%＝522.43万元合计：（一）+（二）+（三）+（四）+（五）+（六）＝26108.55万元三、土地开发费1、地上物拆迁：10*210000＝210万元2、土地平整：5*1200000＝600万元3、填海造地：50*300000＝1500万元4、市政配套：30*1800000＝5400万元小计：1+2+3+4＝7710万元5、利息：26108.55*（1.065^2-1）+7710*(1.065-1)=4005.57万元6、利润：（26108.55+7710）*0.1＝3381.86万元7、增值：（26108.55+7710+4005.57+3381.86）*0.25＝10301.5万元四、成本积算价：26108.55+7710+4005.57+3381.86+10301.5＝51507.48万元五、土地价格1、年期修正后土地总价：51507.48*（1-1/1.07^44）/(1-1/1.07^50)=50601.15万元2、土地单价：50601.15*10000/1800000=281.12元/平方米。
2011年房地产估价师考试理论与方法
2011年房地产估价师考试《理论与方法》习题（1）1．钢筋混凝土结构房屋的残值率是（）。
A．2%B．3%C．4%D．0答案：D解析：残值率是建筑物残值减去清理费用后的残余价值与房屋造价的比例，按照房屋折旧的有关规定，钢筋混凝土结构房屋的残值率是0．2．收益法适用的条件是房地产的（）。
A．收益能够量化B．风险能够量化C．收益或风险其一可以量化D．收益和风险均能量化答案：D解析：通过收益法的报酬资本化法公式，我们可以知道收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。
3．投资利润率的计算公式是（）。
A．开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用）B．开发利润/（土地取得成本+开发成本）C．开发利润/（土地取得成本+开发成本+投资费用）D．开发利润/开发完成后的房地产价值答案：A解析：B是直接成本利润率的计算公式，D是销售利润率的计算公式，C不是任何利润率的计算公式。
4．在新开发区内有一块土地，总面积是2000平方米，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/平方米，则可转让土地的价格是（）。
A．2500万元B．3500万元C．3600万元D．3000万元答案：C 解析：20000×60%×3000=3600万元。
5．受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是（）。
A．30年B．20年C．10年D．40年答案：B解析：受腐蚀的砖木一等和二等生产用房的耐用年限均是20年。
6．一般来说，开发经营期的起点（）。
A．与经营期的起点重合B．与运营期的起点重合C．与建造期的起点重合D．与开发期的起点重合答案：D7．路线价法主要适用于（）。
A．城市商业街道两侧土地的估价B．旧建筑物的估价C．新建筑物的估价D．拆迁房屋的估价答案：A解析：路线价只能用来评估地价，不能用于评估建筑物价值。
8．在用路线价法估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的（）。
2011年房地产估价师考试《理论与方法》试题与答案
2011年房地产估价师考试《理论与方法》试题与答案1．房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性。
A．独一无二和供给有限B．独一无二和价值量大C．流动性差和价值量大D．不可移动和用途多样2．对房地产买卖为目的的房地产估价时，当租约租金与市场租金有差异且租期较长时，租约租金与市场租金差异的影响（）。
A．应考虑B．不考虑C．无所谓D．不大3．关于房地产抵押，下列说法不正确的是（）。
A．房地产抵押除了初次抵押估价，还有再次抵押估价，增加抵押贷款估价等B．处置抵押房地产估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，为其提供相关价值参考依据C．房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押D．抵押权不可以转让4．某市于2007年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2007年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以（）元/m2为基础进行修正。
A．2000年的城市房屋拆迁补偿指导价B．2007年该区同类建筑物的重置成本价C．2007年该区同类建筑物的市场交易价格D．2007年重新规划后该区商品房售价5．房地产权利的种类中，属于自物权的是（）。
A．所有权B．典权C．抵押权D．地役权答案：1．B 2．A 3．D 4．C 5．A6．房地产的开发、利用、消费，要受制于其所在的空间环境，如邻里关系、当地的社会经济发展状况、制度政策等，这是由于房地产的（）特性。
A．不可移动性B．独一无二性C．相互影响性D．易受限制性7．（）年10月13日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权团体会员。
A．2003B．2004C．2005D．20068．有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为110万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为（）万元。
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2011年房地产估价师考试《理论与方法》真题试题一、单项选择题(共35题,每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意请将正确答案填在后面的括号内)1.下列房地产估价相关活动中属于传统价值评估业务范畴的是( )A.高层建筑地价分摊B.房地产投资价值评估C.因环境污染导致的房地产价值减损评估D.城市房屋拆迁中的停业损失评估2.从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是( )A.估价对象的真实价值B.估价对象的重置价格C.估价对象的实际成交价格D.合格估价师的重新估价结果3.一个估价项目中的估价时点本质上是由( )决定的A.估价委托合同签订时间B.估价目的C.实地查勘估价对象的时间D.委托人意愿4.房地产供给有限特性的本质是( )A.土地的总量有限B.房地产的不可移动性C.房地产的独一无二性D.房地产的价值量大5.下列土地状况中，不属于士地权益状况的是( )A.土地使用期限B.土地使用管制C.土地面积大小D.土地权利性质6.某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元同时还有一笔贷款成数由50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为( )万元A.2500B.3000C.3500D.40007.某宗建筑密度为50%的土地上建有一幢8层且各层建筑面积相同的住宅楼，均价为5000元/m2 ，房地总价为2000万元，楼面地价为1200元/m2，该宗土地的总价为( )万元。
A.96B.192C.240D.4808.下列购买某宗房地产付款方式中，对买方而言最经济的是(假定年折现率为6%)( )A.现在按9.5折一次性支付B.一年后一次性支付C.现在首付30%，余款在未来3年内分年等额支付D.现在首付50%，余款在未来10年内分年等额支付9.用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不采用的距离是( )A.空间直线距离B.交通路线距离C.交通时间距离D.经济距离10.下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是( )A.降低房地产开发贷款利率B.增加土地有效供给C.降低契税D.提高购房贷款利率11.某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用逾的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。
这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的( )。
A.技术上的可能B.经济上的可行C.价值最大化D.法律上许可12.有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制务件下的估价结果显示，乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于( )。
A.乙土地上建筑物价值低于拆迁费用B.甲土地的容积率大于乙土地的容积率C.甲土地的价值高于乙土地的价值D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长13.某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2，经调查，其成交价格为150 万元，另有20m2的房屋天台赠送,该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1：0：8，则按建筑面积计算的比准价格是( )元/m2。
A.8571B.10000C.1339314.某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。
据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。
若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应凋整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为( )元/m2。
A.2585B.2393C.2955D.296415.评估甲别墅的市场价值，选取了己别墅为可比实例。
乙别墅的成交价格为8000元/m2，装修标准为1000元/m2(甲别墅的装修标准为800元/m2)，因乙别墅位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为( )元/m2。
A.7020B.7091C.7380D.858016.评估某底层商铺的价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺(其成交价格经调整后为底层商铺价格)，在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是( )A.0.4、0.4、0.2B.0.3、0.4、0.3C.0.4、0.2、0.4D.0.4、0.3、0.317.某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20%,销售税费率为6%，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30%,报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%,则该写字楼目前的收益价格为( )万元。
A.5286.72B.7552.45D.14198.9018.某公司2年前租赁某写字楼中的500m2用于办公，约定租赁期限为20年，净租金为每天3元/m2。
已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为每天3.5元/m2，报酬率为6%，则现在的承租****益价值为( )万元。
A.96.80B.592.81C.691.61D.667.2219.下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是( )A.净收益包括有形收益和无形收益B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C.通常只有客观收益才能作为估价依据D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值20.下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是( )。
A.毛租金乘数法B.潜在毛收入乘数法C.有效毛收入乘数法D.净收益乘数法21.某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元,投资利润率为20%，则成本利润率为( )。
A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%22.城市房屋拆迁补偿评估中，对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估应采用的价值类型是( )。
A.投资价值B.谨慎价值C.快速变现值D.市场价值23.某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时投入的费用为255万元，现时重新购建价格为350万元，经济寿命为60年，残值率为3%，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为( )万元。
A.61.84B.78.35C.84.88D.173.1724.下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是( )A.围墙工程费B.电力设施工程费C.居委会用房建设费D.人防工程费25.参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是( )A.各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值B.各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称C.各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致D.各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值26.假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取( )A.最佳用途B.最佳规模C.最佳集约度D.最佳开发时机27.现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为8000m2，销售单价为1.6万元/m2，若报酬率为8%，折现率为10%。
则测算该写字楼开发完成后的现值是( )万元。
A.9616.83B.10161.05C.12021.04D.1280028.某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地的，目前已经完成地上一层结构部分。
半年后开始预售，1年后可竣工,销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为( )。
A.0.5和1年B.0.5年和1.5年C.0.5年和2年D.1年和1.5年29.某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法( )。
A.平均发展速度法B.平均增减量法C.数学曲线拟合法D.中位数法30.某类房地产2005年～2009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为( )元/m2。
A.8460B.8500C.8790D.883831.用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲 =1480+80i，乙类房地产的价格变化趋势为V乙=1500+60i，则该两类房地产的价格增长潜力相比( )。
A.甲类房地产比乙类房地产强B.乙类房地产比甲类房地产强C.该两类房地产强弱程度相同D.该两类房地产强弱程度不可比32.某地块临街深度为18m，临街宽度为50m，总价格为243万元,假设标准深度为24m，则根据四三二一法则，其路线价为( )元/m2。
A.2025B.2250C.2700D.300033.如某宗土地总面积为7500m2，容积率为3，相应的土地单价为4500元/m2，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1%,则理论上因容积率提高应补交的地价款为( )万元。
A.1125B.1800C.2250D.337534.下列关于估价对象实地查勘的说法，错误的是( )。
A.任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘B.对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解C.实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况D.拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可35.下列估价业务中估价机构可以承接的是( )。
A.超出了估价机构业务范围的估价业务B.估价机构的专业能力难以胜任的估价业务C.估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务D.承接后出现很大执业风险的估价业务二、多项选择题(共15题，每题2分。
每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，请将正确答案填在后面的括号内。
错选或多选均不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分)1.下列关于房地产估价本质的说珐正确的有( )。
A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价C.房地产估价是为委托人提供价格保证D.房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内E.房地产估价既是一门科学也是一门艺术2.对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的处理方式有( )。