房地产区位的重要性

房地产区位的重要性

摘要：强调区位对房地产的重要性，影响房地产区位因素有：位置、交通条件、外部配套设施及周边环境等，这些因素直接影响房地产的价格。

房地产通俗地说是指房屋和土地，或者房产和地产。严谨意义上的房地产与不动产同义，是不动产的俗称，其定义在传统上一般是“土地及其定着物”。

西方认为的投资房地产的三大秘决，即“第一是区位，第二是区位，第三还是区位”。当然区位并不代表房地产的一切的东西，但它强调了区位对房地产的极端重要性。一般你能改变房地产除区位以外的东西，但你改变不了房地产的区位，这就是为何区位对房地产如此重要的原因。两宗实物和权益状况相同的房地产，如果区位状况不同，价格、价值会有所不同，甚至差异很大。

区位原本是房地产的外在因素，因房地产不可移动而成了房地产的重要组成部分。房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。人们的各种生产、生活活动都需要房地产，并对其区位有一定要求。房地产区位的优劣，直接关系到房地产所有者或使用者的经济效益、生活便利或社会影响。因此，房地产区位不同，例如是坐落在城市还是乡村，是位于城市中心还是边缘地带，是临街还是不临街，价格会有很大的差异。尤其是城市土地，其价格高低几乎为区位优劣所左右。

房地产区位优劣的形成，一是先天的自然条件，二是后天的人工影响。在实际估价中，关键要弄清什么样的区位为优，什么样的区位为劣。房地产区位优劣的判定标准，虽然因不同的用途而有所不同，但在一般情况下，凡是位于或接近经济活动的中心、要道的通口、行人较多、交通流量较大、环境较好、配套设施较完备位置的房地产，价格一般较高；反之，处于闭塞街巷、郊区僻野的房地产，价格一般较低。较具体地说，居住房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、配套设施完备程度、周围环境和景观。其中，别墅的要求是接近大自然，周围环境和景观良好（如有青山、碧水、蓝天），居于其内又可保证一定的生活私密性。商业房地产的区位优劣，主要是看其繁华程度、临街状况、交通条件等。办公房地产的区位优劣，主要是看其商务氛围、交通条件等。工业房地产的区位优劣，通常需要视产业的性质而定，一般地说，凡是有利于原料和产品的运输，便于动力取得和废料处理的区位，价格必有趋高的倾向。

房地产区位因素是一个综合性因素，如果对其进行分解，可分为位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等方面。下面分别对这几个方面对房地产价格的影响予以分析说明。

(一)位置

位置包括房地产所处的方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向，当为某幢房屋中的某层、某套时，所处的楼层也是位置因素。在房地产价格影响因素中，判定一个因素是否属于区位因素，可以把实际上不可移动的房地产想像成动产那样是可以移动的，然后假设移动它。如果房地产移动之后会发生变化的因素，就属于区位因素；反之，则不属于区位因素。

1、方位

分析一宗房地产的方位，首先是看房地产在某个较大区域中的位置，如由于风向、水流等原因，该房地产是位于城市的上风、上游地区还是下风、下游地区。由于自然、历史等原因，一些城市形成了所谓的不同特色区域，如过去的北京城有东贵、西富、南贱、北贫之说，成都市有西贵、南富、东穷、北匪之说，因此，区位还包括房地产是位于其中“高贵”地区还是“贫贱”地区。一般地说，位于上风、上游、“高贵”地区的房地产价格，高于位于下风、下游、“贫贱”地区的房地产价格。

其次是看该房地产在某个较小区域中的位置，如位于十字路口拐角处的房地产，是位于十字路口中的哪个角。中国由于处在北半球的地位位置，对位于十字路口拐角处的房地产来说，如果不考虑周围的情况，其价格高低通常依次为西北角、东北角、西南角、东南角。

类似的还有位于街道、水流或山坡某侧的房地产，位于不同侧的价格会有所不同。有资料表明，同一街道的商业房地产，因位于向阳面与背阳面的不同，价格有差异。因为位于向阳面与背阳面的不同会影响来往的行人数量，从而影响顾客的数量，进而影响收益的高低。

2、与相关场所的距离

距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标。由于工作、购物、子女就学、就医、健身等的需要，人们通常希望居住地与工作地近些，同时还要便于购物、子女就学、就医、健身等。办公、商业、工业、农业等活动，都有相应的要求。因此，一宗房地产与其相关的主要场所，如市中心、汽车客运站、火车站、机场、码头、政府、机关、同行业、工作地、居住地、公园等的距离，对其价格有较大的影响。一般地说，距离较近的房地产，价值要高些。

距离可分为空间直线距离、交通路线距离、交通时间距离和经济距离来认识。空间直线距离是最简单、最基础的距离，但在路网不够发达的地形复杂的地区（如山地城市），它往往会失去意义。交通路线距离是指通过道路等来连接的距离，有时受路况（包括路面、交通流量等状况）、交通管制等的影响，虽然距离不远，但通达性可能不好，特别是在时间对人们越来越宝贵的情况下。交通时间距离从理论上讲更为科学，但在实际中往往被误用而产生误导，原因主要是测量所用的交通工具，所处时段不能反映真实的交通时间。另外，有些房地产虽然来往所需要的交通时间较短，但要经过较高收费的道路或桥梁、隧道等，这样即使节省了交通时间，但可能并不经济。经济距离是更科学但较复杂的一种距离，它是把交

通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。

3、临街状况

分析临街状况对房地产价格的影响，首先要弄清是否临街，临什么样的街以及是如何临街的，然后结合房地产用途和土地形状进行。一般来说，不临街住宅的位置要好于临街住宅，而商业用途的则相反。

商业用途房地产的临街状况主要有：是一面临街还是前后两面临街，或者为街角地；长方形土地是长的一边临街还是短的一边临街，梯形土地是宽的一边临街还是窄的一边临街，三角形土地是一边临街还是一顶点临街。商业用途房地产的临街状况不同，价值会有所不同，甚至有很大差异。

4、朝向

对住宅而言，朝向是很重要的位置因素。住宅的朝向主要影响到日照和采光。中国处在北半球，南向是阳光最充足的方位，一般认为“南方为上，东方次之，西方次之，北不良”，因此，住宅最好是坐北朝南。

5、楼层

当为某幢房屋中的某层、某套时，楼层是重要的位置因素，因楼层影响到通达性、景观、采光、通风、空气质量、安宁程度、安全、室内温度、自来水洁净（是否有通过水箱、水池等洪水的二次污染），以及顶层是否可独享屋面使用权，底层是否可独享室外一定面积空地的使用权等。住宅楼层的优劣通常按总层数和有无电梯来区分。一般地说，没有电梯的传统多层住宅的中间楼层较优，顶层和底层较劣。有电梯的中高层住宅、高层住宅，城市一年四季空气中悬浮层以上的楼层较优，三层以下较劣。

对某层商业用房来说，楼层是十分重要的位置因素。例如：商业用房的地下一层、地上一层、二层、三层等之间的价格或租金水平差异很大。一般地说，地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低，一般不到地上一层价格或租金的60%。

（二）交通条件

交通出行的便捷、时耗、成本等因素，直接影响房地产价格。交通条件可分为道路状况、出入可利用的交通工具、交通管制情况、停车方便程度以及交通收费情况等。下面主要分析开辟新的交通线路和交通管制情况对房地产价格的影响。

开辟新的交通线路，如新建道路、通公共汽车、建地铁或轻轨，可以改善沿线地区特别是站点周围地区的交通条件，一般会使这些地区的房地产升值。