中介公司如何保护自己的佣金――买卖双方跳单的情况下
链家地产租赁基础知识学习手册P13
链家地产租赁基础知识学习手册P13本章导读做好租赁业务：租赁业务能够说是房地产经纪行业的基础，不管是对短期的成交还是对未来资源的积存都起到了至关重要的作用，特别关于从未接触过此行业的新人来讲就更加重要了。
在做租赁业务期间我们不仅仅能体会到不断的成功签约与折单的过程，同时还能锻炼我们自身各方面的技能，比如：沟通能力、把控业主与客户的能力、处理突发事件的能力、独立完成谈判签约的能力等。
目前有些房东由于市场前期不明朗或者达不到自己心里卖房的理想价位，暂时不愿意出售房屋，把房源先改为租赁来观察市场的进展方向。
因此关于经纪人来说做好租赁业务，是保持业绩与生存的前提。
有些做惯买卖的经纪人，可能觉得租赁业务佣金收入比较少，但是租赁业务能够让我们有稳固的业绩与收入，同时也能够积存未来潜在的买卖客户。
根据租赁业务成交周期短，速度快的基本特性。
做好一名优秀的租赁经纪人，在短时间内能够提升个人的综合能力。
相信有了丰富的经验、过硬的专业技能、自我调节与自我操纵的能力，才能为以后做买卖业务打好坚实的根基，为我们的生活增添色彩，提高我们生活水平及生活质量。
下面是租赁基础知识课程内容，希望培训中心能够给与大家最直接的帮助，在本课程当中有所启发，大家觉得好的地方能够拿来即用，快速提高我们的专业基础知识，为以后完成更高的业绩目标打好牢固的根基。
【课程目录】第一章租赁产品介绍一)租赁业务概述二)租赁业务要紧形式三)业务性质第二章业务流程详解一)收费标准及付款方式二)普租业务流程三)专业术语概述第三章普租注意事项一)防止跳单二)物业交割三)哪类房产不能出租四)买卖不破租赁第四章实务问答一)租赁业主实务问答二)房屋租赁实务问答第五章识别房产证、身份证真伪一)识别房产证真伪二)识别身份证真伪第一章租赁产品介绍一)租赁业务概述所谓房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付房屋租金的行为。
房屋租赁作为财产租赁中的一种表现形式，其本质特征应当符合财产租赁的要求，既出租人将出租物交付给承租人使用，承租人应向出租人交付租金，并在租赁关系终止时返还所租财产的权利义务关系。
房地产运营
房地产运营随着房地产业的不断发展，房地产策划作为一个相对独立的专业化服务体系应运而生。
房地产策划包括前期策划和后期策划，前期策划实际是产品和项目的总体策划。
业内人士称“一个项目成败的70%在于前期策划”，其重要性已为投资者所认识。
职业介绍前期策划主要是项目定位、目标消费群定位、价格定位、营销概念定位等等，更重视对市场、产品、功能、环境、配套、开发策略等的研究，目的是在事前设计好整个项目的操作方案，以确保项目的产品质量，并适销对路。
前期策划主要解决什么问题：1.项目基础判断项目可行性分析，项目优势和劣势分析，项目风险与机会点分析。
2.总体市场研究及专题市场调研房地产最新数据收集研究，宏观大势分析，中观和微观形势分析。
3.项目定位及策略总纲客户在哪里，如何确定项目的核心竞争力，如何保证项目在竞争中取胜。
4.项目物业发展建议分期开发建议、物业类型建议、户型及面积比例建议、户型功能及结构体系建议、配套设施建议。
5.项目规划、建筑设计方案评价市场将怎样看待现有项目规划及建筑设计方案。
6.相关专业公司推荐目前行业内各个专业方向的市场领跑者在哪里。
地产前期策划所面对的是一个系统工程，是一个牵涉面广、专业性很强的职位。
所以，要求策划师有相当的快速学习的能力、独立操作能力，具敏锐的市场触觉与快速的市场反应能力，应对市场的预知性和抗风险的能力;同时，有较强的协调能力与组织能力，以及过硬的文字功底;要求性格是直觉型，能总体把握事物、抓住事物的关键，对事物的发展有前瞻性和战略性眼光，擅长策略性思维。
从业者需系统地掌握房地产行业专业知识，房地产运作的形式，熟练房地产策划的工作流程，熟悉综合分析技术和主要房地产策划方法，熟悉市场调研、资源信息、投资分析、策划、销售、规划与建筑、房地产估价等环节。
接受房地产行业的相关培训，尤其是关于前期策划的专业培训，如：房地产策划、营销高级研修班等。
可参加策划资格证书考试，获取行业知识和专业资格的认可，如：WBSA商务策划师国际认证。
客户业主跳单
客户业主跳单在房地产行业中，客户业主跳单是一个常见的现象。
所谓跳单，是指客户在与某个中介公司（或经纪人）接洽后，直接与业主联系，绕过中介公司直接完成交易的行为。
这种情况对中介公司和经纪人都会造成一定程度的困扰和损失。
本文将对客户业主跳单现象进行分析，并探讨如何有效应对。
客户跳单原因客户业主跳单的原因主要有以下几点：1.信任度差：客户对中介公司的信任度不高，觉得直接与业主接触更为直接和可靠。
2.省去中介费：有些客户为了节省中介费用，选择直接与业主交易，从而能够省下一笔不小的费用。
3.信息不对称：有时候客户可能觉得中介公司提供的信息不够全面或准确，因此选择与业主交流以获取更多信息。
对中介公司的影响客户业主跳单对中介公司会产生一定的影响，主要表现在以下几个方面：1.佣金损失：跳单导致中介公司无法获得应有的佣金，直接影响公司的经济收入。
2.声誉受损：客户跳单可能会导致中介公司的声誉受损，影响公司未来的业务。
3.失去潜在客户：跳单客户可能会成为中介公司的潜在客户，而由于跳单，中介公司失去了与这部分客户的合作机会。
应对策略在面对客户业主跳单现象时，中介公司可以采取以下策略进行防范和处理：1.建立良好口碑：中介公司应该通过提供专业、诚信的服务，树立良好的口碑，增强客户对中介公司的信任度，降低客户跳单的可能性。
2.提供优质服务：中介公司应该提供全方位、优质的服务，确保客户能够获得满意的体验，从而降低跳单的可能性。
3.及时沟通：中介公司应该与客户保持良好的沟通，及时解答客户的疑问，提供详细的信息，减少客户跳单的可能性。
结语客户业主跳单是一个在房地产行业中普遍存在的问题，对中介公司和经纪人都有一定程度的影响。
但通过建立良好的口碑、提供优质的服务以及及时沟通，中介公司可以有效应对客户跳单现象，保护自身利益，提升竞争力。
让我们共同努力，共同应对客户业主跳单问题，实现双赢局面。
如何防止客人看楼后回头找业主
①.如何防止客人看楼后回头找业主有时候，当经纪人带顾客看完楼后，顾客会偷偷回头找业主，想跳开中介，私下成交。
特别是一些业主本身就住在被带看的房子时，要杜绝这种事情的发生，相对就更加困难。
在顾客看完楼后，经纪人应该如何做，才能较好的防止顾客回头找业主呢？常见应对1、送顾客时，送上车，让顾客坐车走，如果顾客坐车回来，业主也走了。
（这是常用的方法，效果不错）2、送走顾客后，在小区逗留5--10分钟，防止客户回来找业主。
（在小区可以跟保安聊聊天、跟小卖部聊聊天、小区里面四处看看等）3、事前控制，看楼前一定要求顾客先签看楼纸。
（这是带看楼的规范要求，但并不能防止顾客找业主，看楼纸只是秋后算账的凭证）引导策略对于一宗中介成功案所需要的工作，在顾客眼里只有带看楼几项简单的工作，他们不知道为了寻找房源、发布信息、盘源跟进以及大量的不断看楼等后续庞大工作量。
因此，一旦要顾客支付中介佣金时，有一些顾客不太愿意，也有极少一部分顾客一开始就想方设法逃避支付中介费。
这些做法中以看完楼后立即回头找业主的居多。
因此，物业顾问在带看完楼后要防范顾客回头找业主。
防止顾客回头找业主的工作重点要放在顾客身上，而不是放在业主身上。
如果物业顾问一直陪同业主，不让顾客回头，顾客下了楼，在小区门外可能会到其它中介看房子，这就得不偿失。
因此，这项工作重心应放在防范顾客。
话术范例话术范例一：物业顾问：“××先生，请问这套房子感觉如何？”（询问顾客对带看物业感觉如何）顾客：“一般般！有没有其它房子推荐？”（看楼中，明明顾客看得特别仔细，现在说不好，估计是否等下想找业主，先得断其后路）物业顾问：“有的，我们还有一套，您看明天上午方便一点，还是下行方便一点？”顾客：“以后再说吧！”（顾客想尽快摆脱物业顾问）物业顾问：“××先生，不好意思，我只能送您到这里了，等下还有个客人要过来看这套房子，我得上去等他。
”（物业顾问用还有客人要过来看楼，暗示自己会在房子那里，防止顾客回头来找业主）顾客：“不客气。
居间合同委托人的任意解除权及“跳单以最高人民法院《指导案例1号》为例
3、赔偿责任的承担：在委托人解除居间合同或实施“跳单”行为后，法院会 根据居间人的实际损失情况，要求委托人进行相应的赔偿。
四、启示与建议
从以上分析可以看出，居间合同中委托人的任意解除权及“跳单”行为涉及的 法律问题较为复杂。为了减少纠纷和保障各方权益，以下几点启示和建议值得：
1、完善法律规定：当前法律规定赋予委托人以任意解除权，但在实践中可能 存在一定的不合理性。建议立法机关在充分考虑各方利益的基础上，对解除权 的行使条件和程序作出更为详细的规定，以避免产生不必要的纠纷。
居间合同委托人的任意解除权及“跳 单”——以最高人民法院《指导案例1号》
为例
01 一、法律规定
目录
02 二Hale Waihona Puke 实践案例03 三、裁判思路
04 四、启示与建议
05 参考内容
居间合同委托人的任意解除权及“跳单”问题研究——以最高人民法院《指导 案例1号》为例
在最高人民法院《指导案例1号》的背景下，本次演示将探讨居间合同中委托 人的任意解除权及“跳单”问题。居间合同是一种特殊的合同形式，委托人通 过向居间人支付报酬，寻求签订买卖、租赁等合同的媒介服务。然而，在实践 中，委托人在签订居间合同后，可能会遇到各种问题而产生解除合同的意愿。 本次演示将从法律规定、实践案例、裁判思路和启示与建议等方面，全面分析 居间合同委托人的任意解除权及“跳单”问题。
（2）解除居间合同。如果“跳单”行为导致居间合同无法继续履行，那么可 以解除居间合同并要求买卖双方承担违约责任。
（3）限制交易。如果“跳单”行为严重影响了中介公司的业务，那么可以限 制买卖双方的交易行为，直到其履行中介费用为止。
四、结论
房屋买卖居间合同中的“跳单”行为是一种不诚信的行为，应当得到严厉打击。 在实践中，应当根据具体情况采取相应的处理措施，以保护中介公司和买卖双 方的合法权益。同时，应当加强宣传教育，提高公民的法律意识和诚信意识， 从根源上杜绝此类行为的再次发生。
实名制治不了“跳单”
工海房地 ＿ 誓 实名制治不了“跳单” …然
从加强市场监管的角度来讲，要从根本 上规范二手房市场秩序、保障房地产交易安 全，通过规定房地产经纪机构的经纪委托和 交易合同网上备案措施，加强对房地产经纪 机构和经纪人的在线业务监管。从信息源头 开始将＝手房交易全程纳入“阳光”下操作。
一、
“跳单”频发中介呼吁实名制
在福州，房产中介们再次将救市的希望寄托于政府能 够出台政策，要求实行看房实名制．有效制止跳单。 所谓跳单．是指买卖二手房双方通过中介公司得到有 关信息后．互相串通绕开获得信息的中介 私下交易或者 跑到第二家中介交易的行为。 部分房产中介呼吁政府部门出台 二手房交易全过程 推行实名制”的政策．对购买、承租房屋的客户应在签订 委托合同或看房确认书时，要求其提供真实、合法、有效
３２ Ｏｃｔｏｂｅｒ ２００８
的身份证明原件资料，对拒绝提供真实、合法、有效的身 份证明原件资料的客户，中介方应拒绝为其提供服务。同 时在房地产交易登记中心设置相关程序，监管 跳单”行 为。 业内人士表示 随着新建商品房价格的节节攀升，二 手房市场呈放量上涨态势 市场供销两旺。但二手房市场 存在着未通过中介公司交易的 跳单”现象，不仅成了大 大ＪＪ＼／Ｊ＼数百家中介公司的一块心病 而且扰乱了三级市场 的正常秩序。 然而，实名制能治得了 跳单 行为吗？
二 “跳单”与实名制挂钩显牵强 中介公司实行的是有偿服务，客户的 跳单”行为实 质是让中介公司的劳动犹如一江春水付之东流，抹杀中介 服务，是一种极不尊重中介劳动的行为。 但就 跳单”的原因来说 实在是与实名制无直接关 联。 跳单”主要有三个主要情形： （一）见到业主后就直接上门交易。即中介公司在安 排买卖或租赁双方见面后，～方（多为买家 租客）就会 想方设法或是尾随、或是直接找到卖方的住址 撇开中介 私下交易； （二）用交易限期违背合约。在二手房交易过程中， 在交完小定后（～般为几百至数干元不等）后，中介与买 卖双方会有相关合约 合约规定，买方有２～５天的期限， 用来补交大定。而“跳单”也经常是在这个环节出现。 （三）在交易中以各种理由拒绝支付佣金。理论上， 买卖双方在签订正式买卖合同的同时 就应当支付中介佣 金 而在实际操作中，为了确保房屋产权顺利过户、交易 安全完成后才支付佣金 而跳单后拖欠 拒付佣金的现象 往往是发生在最后的程序。 在些情形下 交易双方纵然都是实名，能够阻止交易 过程 跳单 的发生吗７而从常理上说 不用实名进行交 易的是少数现象，“师出假名”并非市场主流，可以说实 名制与跳单并无因果关系。 目前在二手房交易市场上 通过中介交易的连５Ｏ％ 都不到。为什么会有 跳单“现象出现７除了买卖双方受 利益的驱动、为了节省中介费用外 主要原因中介公司本 身 吃差价 、服务质量跟不上、诚信缺失造成的。“信誉 不好，谁还会让你服务。” 此外中介公司频打价格战．相互间中介费的不统一， 搅混水、上下骗 互相拆台，是导致 跳单”的主要原因。 跳 单 现象．无疑严重破坏了二手房市场的游戏规则，不利 市场健康发展。 另外．这还与房东一房多挂、信息管理不规范有很大 的关系。一位从事房屋中介多年的专业人士认为，由于二 手房中介的良莠不齐．导致了一些中介公司为利益驱动而 不坚守价格底线：也由于一房多挂 导致不同的中介报价 也不尽相同．这就势必造成购房者在一家中介看房子砍价 后，又与另一家价格低的中介签合同， 跳单”自然很难 控制。房东一房多挂 房源信息管理不规范，以及中介公 司不正当竞争导致了相互之间挖墙脚。被跳的中介和挖墙 角的中介公司实际上谁也没占到太多便宜．最终受损的是 整个行业利益。 再者，因为现在有些中介职员的服务水准并不高，他 们为了拉到业务说一些言不由衷的话 这让客户在享受服 务时，感觉不太舒服。而客户有时想了解的情况．一些中 介业务员又讲不清楚．或者不能给一个确定的答案，让客 户觉得浪费时间。这个时候，别说“跳单 能够给自己省 下不少钱，从浪费时间的角度也很想 跳单”了。 中国消费者协会今年的一项调查结果曾显示，房地产 行业整体诚信度在被调查的１ ２个行业中为最低水平。最 近一系列中介卷款事件让本身就缺乏信任感的中介更加 雪上加霜，房产中介在人们心中的形象一落千丈。 从某种意义上说 房产经纪人背上 口碑最差”的恶名 根本上是行业问题 而不是个体原因。正因为行业不规范 模式太单一，房产中介公司很多．但有固定资产、核心技术、 良好管理机制的很少房产中介品牌很多，但能挺过洗牌、 做大做强的很少；房产中介人员很多 但够资格、有经验 的房产经纪人很少。虽然西谚说 台风来了．猪都能飞”， 旺市推动下人人皆大欢喜．但只要遭遇逆境，一切都会现 出原形 三、现行房屋登记办法已规定实名制 其实现在的房地产登记法规就是要求交易双方实行实 名制 再进行规定有重复之嫌。以建设部令形式发布的《房 屋登记办法》第十一条规定， 申请房屋登记，申请人应 当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登 记材料。申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的， 应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。申请人应 当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得 上海房地 隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。 至于房产中介遭遇 跳单 后的救济途径 该 办法” 第九十二条规定， 申请人提交错误、虚假的材料申请房 屋登记 给他人造成损害的，应当承担相应的法律责任。 此处的 他人 ，自然包括房产中介。 尽管法规已有了实名制的要求 但是实名制的作用仍 有限。先不说中介企业有没有资格查验客户的身份证，诚 如～位网友的质疑． 你当所有的客户都是嫌犯啊 人家 看房人还十白你们不安好心呢！ 房产中介提供的是居间服 务 要求接受服务的一方事前先验明证身 有违服务伦理。 一个陷入诚信危机的行业，要求它的服务对象必须诚 信．是尴尬还是枉然７主张通过 实名制”来救市表明中 介业自我反省不足 更不是防 跳单 之道。
二手房带看前中后
带看后
对看房不满意的客户要继续了解需求选择更匹配盘源进行带看。
01
同事配合按照客 户需求继续寻找 更加匹配房源及 时与业主联系带 看。
02
做到多带看，让 客户感觉看的房 子很多，没有太 多的挑剔感，从 而降低眼光，达 到逼定！
带看后
01
对业主的反馈
02
第一时间向业主反馈客户情况,如果客户已经看好,了解 到业主的最低价、付款方式等，若还有其他要求，如
看房后还价太低还想看第二次，直接拒绝不用看，房东知道您的报价了，根本不考虑把 房子卖给您了，给你另外推荐一套吧。（要拒绝客户，让自己占主动）
果客户还价始终很低，并且坚决不涨，就直接告诉他房子卖了，他确实喜欢的话，他会 很失落的，推荐其他房子，下次再看房子，会很配合的。或者再编个话说客户贷款办不 了，现在房子又再卖了。他应当会有失而复得的感觉，会很冲动！
一．钥匙盘，或不能及时过来签约的业主，
租赁：收取客户一个月租金作为意向金稳住客户；买卖：收取一定数额的 定金，约束业主与客户。
客户因为价格差距，应把客户拉到店里,直 接和业主沟通价格和付款方式等,如果谈妥 后业主能马上到店,可以直接签约,如暂不 能到场,要及时收取意向金,确定签约时间。
带看后
C 保佣话术
家电家具能否配齐或搬空等需及时与业主反馈。
01
02
01
带看后
系统中客源的带看跟进。
02
把了解到客户的需求、接受的价格和付款方式，
还有对房子的要求及时在系统客源里面跟进出来。
谈客户技巧
22% 拥 有 金 钱 的 人 是 谁 ？
找对人
38% 有 决 定 权 的 人 是 谁 ？ 40% 有 实 际 需 要 的 人 是 谁 ？
客户看房跳单法律后果(3篇)
第1篇一、引言随着我国房地产市场的快速发展，房屋交易活动日益频繁。
看房跳单作为一种常见的违约行为，不仅损害了房地产经纪公司的合法权益，也扰乱了房地产市场的秩序。
本文将针对客户看房跳单的法律后果进行详细阐述。
二、看房跳单的定义及表现1. 定义：看房跳单是指客户在看房过程中，与房地产经纪公司达成购房意向后，未经房地产经纪公司同意，擅自与其他房地产经纪公司或开发商进行交易的行为。
2. 表现：主要包括以下几种情况：（1）客户在实地看房后，与房地产经纪公司达成购房意向，但在签订正式购房合同前，与开发商或另一家房地产经纪公司达成交易；（2）客户在实地看房过程中，与房地产经纪公司达成购房意向，但在签订正式购房合同后，以各种理由拒绝履行合同；（3）客户在看房过程中，故意隐瞒重要信息，导致房地产经纪公司无法正常履行职责。
三、看房跳单的法律后果1. 违约责任根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
客户看房跳单属于违约行为，应当承担违约责任。
2. 损害赔偿客户看房跳单给房地产经纪公司造成的损失主要包括以下几方面：（1）直接经济损失：包括看房过程中产生的交通、住宿、通讯等费用；（2）间接经济损失：包括因跳单而失去的佣金、业务拓展机会等；（3）精神损害：包括因客户跳单而导致的声誉受损、客户流失等。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任。
因此，客户看房跳单应当承担相应的损害赔偿责任。
3. 违约金根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定违约金。
客户看房跳单的情况下，如果合同中约定了违约金条款，客户应当按照约定支付违约金。
4. 法律诉讼客户看房跳单后，房地产经纪公司可以向人民法院提起诉讼，要求客户承担违约责任。
案例发布-多家中介有同一房源买方可选择任意一家
编号: __________ 本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载案例发布-多家中介有同一房源买方可选择任意一家甲方：____________________乙方：____________________日期：____________________说明：本合同资料适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与1II 义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。
文档可直接下载或修改，使用iI 时请详细阅读内容。
I说明：本合同资料适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。
文档可直接下载或修改，使用时请详细阅读内容。
说明：本合同资料适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。
文档可直接下载或修改，使用时请详细阅读内容。
说明：本合同资料适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。
文档可直接下载或修改，使用时请详细阅读内容。
青海西宇律师马雪丹微信号huiyuan 1 aw5r er~ma功能介绍专攻债权债务、房产纠纷、合同争议、刑事辩护领域导读居间合同，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
日常生活中，租房买房时经常会碰到需要签订居间合同的情况。
本案是买房时买方与中介公司发生纠纷的案例，买方虽与该中介公司签订了居间合同，但是最终并未通过该中介公司与房东签订房屋买卖合同，而是在另一家中介公司与房东签约。
一审法院审理认为，买方的“跳单”行为违反了居间合同约定，支持了该中介公司的诉讼请求。
买方上诉后，二审法院审理认为，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，买方及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。
因此，买方并没有利用该中介公司的信息、机会，故不构成违约，对该中介公司的诉讼请求不予支持。
王荣洲：二手房买卖合同补充条款律师详解
二手房买卖合同补充条款律师详解王荣洲律师在上海进行二手房交易，必须签订由市房管局制定并由市工商局监制的用于网上备案的《上海市房地产买卖合同》。
这个示范合同由三个部分组成：第一部分由两个特别告知组成；第二部分为合同正文，共14个条款；第三部分由两个补充条款和六个附件组成。
合同正文是不能修改的，据实填写即可，补充条款和大部分附件都是由买卖双方自由约定的。
整个示范合同中需要买卖双方特别注意的就是合同正文第九条、第十条违约责任条款，以及“补充条款（一）”和“附件三（付款协议）”。
补充条款（一）涉及到双方对于合同正文约定事项的修订以及其他双方需要特别约定的事项。
补充条款（一）中的内容都是二手房买卖中的风险点，需要买卖双方特别约定，非常重要。
二手房买卖中请律师也主要是对“补充条款（一）”和“附件三（付款协议）”进行风险提示，并制定能够控制风险的条款。
下文就二手房买卖中补充条款（一）中的常见条款做一个详细的说明，并提供条款范例作为参考。
下文中的甲方指出卖人，乙方指买受人。
1. 权利担保条款范例：“甲方保证其对该房屋享有完全产权，并承诺在签订本合同时该房屋除某某银行抵押贷款外，无任何其他权利受限制的情形，而且无第三人对该房屋主张权利，并保证该房屋在办理过户过程中无任何诉讼、查封等将导致该房屋无法正常交易的情形出现。
”【详解】设定该条款的目的：1）为买方的善意取得提供保障。
即使卖方是擅自处分共有财产，但买方是善意的，基于不动产的公示、公信原则，权利仅登记于卖方名下，买方有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，从而适用善意取得制度，获得房屋所有权。
2）列举卖方的违约情形。
具体列出了卖方的违约情形，为买方主张违约责任提供依据。
2. 证件保管条款范例：“甲方应于本合同签订之日将该房屋的房地产权证原件交由中介公司代为保管直至双方共同至某某区房地产交易中心办理完该房屋的过户手续。
在房地产权证被中介公司保管期间，甲方不得对该房地产权证进行挂失补办，否则视为甲方违约。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
中介公司如何保护自己的佣金――买卖双方跳单的情况下
奚正辉 在二手房交易过程中，买卖双方利用中介公司提供的信
息，私下成交的现象时有发生。 导致这种现象的发生可能有如
下几种原因1、对买卖双方而言，各1％佣金也不便宜；2、房地产交
易手续对有买卖房屋经验的人来说不复杂，可以自行办理；3、买卖
双方缺乏诚信；4、中介公司的服务没有到位，没有让买卖双方满意。
本文所谓跳单，是指出售方委托中介公司出售房屋，中介公司带买受
方看房，买受方却跳过中介公司，直接与出售方签署买卖合同，办理
交易过户。 导致中介公司无法得到其应得的佣金。 跳单在
实际案例中反映出来的情况也十分复杂，不能一刀切，本律师以实际
代理的跳单案件逐一进行剖析，希望给读者一点启发。 案例一
2008年1月17日，王先生委托中介公司出售上海市天等路一套房屋，
签署了《房地产居间合同》。 2008年2月6日，中介公司介绍
赵女士购买房屋，并签署《看房确认书》。 事后，买卖双方私
下成交，完成了交易。 中介公司发现后，遂起诉买卖双方要求
支付1的佣金。 法院判决支持了中介公司的诉讼请求，因为中
介公司进行了居间行为，提供了相应服务。 买受方绕开中介公
司与出售方签订房屋买卖合同，逃避向中介公司支付佣金，应视为中
介公司已完成对交易双方的居间义务，有权收取居间服务费用。
案例二2007年5月20日，出售方李女士与中介公司签署了《房地产
居间合同》，委托出售上海市紫云路118弄的一套房屋。 2007
年5月24日，李女士签署了《服务费确认书》。 2007年5月
24日，中介公司带苏女士看了上海市紫云路118弄的一套房屋，并
签署了《看房确认书》与《服务费确认书》。 同日，买卖双方
及中介公司签署了《购房协议书》，房屋转让价格为294万元。 后
买卖双方通过其他中介公司签署了正式的《上海市房地产买卖合同》，
并办理了交易过户，但是没有向其他中介公司支付佣金。 中介
公司遂起诉买卖双方要求各支付1％的佣金。 法院判决支持了
中介公司的诉讼请求，法院认为中介公司已经促成了买卖合同成立，
买卖双方应当按照约定支付报酬。 案例三买受方倪女士在中介
公司的陪同下查看上海市恒业路一套房屋，并签属了《看房确认书》。
《看房确认书》中约定，买受方在看房后不再私下或通过第三方与出
售方接触、交易。 之后买受方与出售方通过其他中介公司成交，
并完成了交易。 中介公司发现后，随起诉买受方要求其按《看
房确认书》的约定支付房价1的违约金。 法院没有支持中介的
诉讼请求，认为《看房确认书》中有关违约责任的约定属于格式条款，
具有加重看房人责任的情形，应为无效。 居间人在促成合同订
立后，才能取得报酬。 考虑到居间人从事居间活动会产生一定
费用，因此判令买方支持中介公司人民币200元的必要费用。 案
例四2006年12月15日，夏先生委托中介公司出售上海市顾戴路一
套房屋，双方签署了《房地产居间合同》。 2006年12月13日，
张先生委托中介公司以270万元居间购买该房屋，双方签署了《房地
产居间合同》，并支付2万元定金给出售方。 2007年3月9日，
夏先生提出不想出售该房屋，要求解除居间合同，三方签署了《解约
协议》，双倍返还定金给张先生，并赔偿中介公司1万元。 事
后，中介公司发现买卖双方私下成交，并且张先生于2007年5月24
日办理了房地产权证。 中介公司遂起诉到法院要求支付剩余的
佣金。 法院最终判决没有支持中介公司的诉请，认为房地产居
间合同解除，中介公司再要求买卖双方支付佣金，没有法律依据。
就法院的诉讼案件而言，中介公司与出售方及中介公司与买受方是两
个独立的居间法律关系，所以中介公司需要分别起诉出售方与买受方，
以上案例，为了方便大家理解，故将买卖双方放在一个案件中介绍。
中介公司如何防止买卖双方跳单，以及在发生跳单的情况下如何保护
自己的劳动成果，一直是中介公司关心的问题。 本律师认为应
该着重注意以下四点首先，出售方在委托中介公司出售房屋时，中介
公司一定要其签署房屋出售的居间合同，并复印其身份证。 主
要目的是证明中介公司有权出售该房屋，若出售方与买受方跳单，中
介公司可以起诉出售方要求支付佣金。 其次，中介公司在带买
受方看房时，一定要其签署《看房确认书》，而且不能让买受方得到
出售方的联系方式，并复印其身份证。 主要目的是证明中介公
司带买受方查看了房屋，实施了居间行为，若买受方跳单，中介公司
可以起诉买受方要求支付佣金。 再次，中介公司在买卖双方达
成一致时，要其签署三方的居间合同。 主要目的是证明中介公
司实施了居间行为，并促使买卖双方达成了一致。 最后，不要
轻易解除居间合同及退还定金。 防止客户事后跳单，一旦解除
了居间协议，买卖双方跳单私下成交，中介公司的佣金就很可能打水
瓢了。
1
2
2
3
4
5
6