关于旧城改造的新思考

关于旧城改造的新思考

城市现代化建设是我市经济建设的重要组成部分，针对现阶段我市城市发展水平低下、城市老化现象严重，城市发展与经济发展不同步，而旧城改造又是城市发展的首要任务。研究旧城改造对直辖市的__市具有更重要的现实意义。 一、旧城改造与新区开发 城市的发展与人类社会生产和生活方式的进步有着密切的关系。在特定的历史时期，城市的发展水平总是与当时的生产力发展水平和人类的生产方式相适应。随着生产力发展水平的提高，人类生产和生活方式变化，城市在不断地发展变化以适应社会发展的需要。在科学技术高度进步、人类生产和生活方式急剧变化、城市迅速发展的今天，城市旧区的基础设施不健全，土地利用率低下，布局混乱，环境恶化等问题日益突出地表现，城市老化无法适应社会发展的要求，旧城区衰落象。为了保证城市社会经济的持续发展，必须对城市旧城区进行有计划的改造。 一般来讲旧城改造又称城市再开发或城市更新。意指根据城市发展的需要，在城市老化地区有计划地进行城市改造建设，包括再开发、修复、保护3个方面的内容: 城市再开发是指在布局混乱、城市功能完全丧失、城市 环境质量严重恶化的城区，根据城市总体规划、拆除全部建筑物和构筑物，拓宽城市道路，新建各种必要的城市设施，重新安排合理的城市土地利用，完善城市功能，提高环境质量，彻底改变原有地区景观的大规模城市改造建设。这一类地区在我市占有一定数量。 修复是指在布局混乱、城市功能部分丧失、环境质量正在恶化的城区，根据城市总体规划，拆除不良建筑物和构筑物，对尚可使用或具有保留价值的城市建筑物和构筑物进行保护性修缮、改造、新建各种必要的城市设施，重新安排合理的城市土地利用，完善城市功能，提高环境质量，部份改变原有城区景观的中等规模的城市改造建设。 保护是指在现状良好，但将来可能恶化的城区、根据城市总体规划，对具有保留价值的建筑物、构筑物、街区进行保护性修缮、强化城市功能、保护城市环境和原有地区景观的小规模城市改造建设。 旧城改造的主要目的是从根本上解决旧城区存在的各种城市问题，进行城市社会经济的持续发展。可以说旧城改造是以城市土地的合理利用，改善城市环境质量、强化城市整体功能为主要目的的，在城市老化地区有计划地实施集再开发、修复和保护为一体的综合性城市改造建设。 新区开发与城市再开发建设内容基本相同，它是城市总体规划的具体体现。目前的各种类型的开发新区星罗密布， 有大有小。它们都是对城市功能的补充、城市建设的扩展，亦即城市社会经济发展的需要。在建新城区热的今天，正确认识开发区在城市经济发展中的作用，有利于城市整体功能的发挥和旧城问题的解决。它不是贪大求洋、铺滩子，不求实际盲目建设，浪费土地。应该有目的的、高标准分期分批实施。如我国的浦东新区建设，瞄准了世界先进国家和城市标准，城市建设全国堪称一流；大连的城市建设风景锦秀如画。这些都是旧城改造与新区开发的典范。 二、__旧城改造特点与问题 长期以来，__的城市建设受国民经济发展水平的限制，城市建设规模一直很小，城市发展速度缓慢。八三年作为综合体制改造的试点城市后，城市建设规模逐渐扩大，特别是九六年成立直辖市以来，城市发展速度进一步加快。但是，由于历史欠帐很大，城市基础设施落后，城市用地紧张、布局混乱、环境质量恶化，城市功能难以发挥、交通堵塞问题越来越严重，很大程度上制约了城市功能的发挥，影响城市经济的可持续发展，与直辖市地位极为不相称，不能担负起长江上游经济中心城市重担。因此，解决这些问题已成为我市城市现代化建设的首要任务。 旧城改造任务繁重。旧城改造量大面广，主城区城市功能划分不明显。首先把旧城区改造成功能健全的、环境优美的现代化城市，再考虑城市用地向外围地区的发展自然是现 阶段城市现代化建设的正确选择。在旧城区对土地、住宅、交通、环境等问题进行研究。对市中心进行重点改造，可以分成旧居住区改造、旧商业区改造、城市重要设施改造等。由于城市住宅问题关系到城市居民的生活大事，又关系到社会安定的特殊性，所以城市旧商业区和城市设施改造通常是与居住区改造结合起来的。从这个意义上讲，我市旧城改造是以旧居住区改造为主；从改造的方式来看，主要以成片改造和主要道路沿线改造等大规模拆迁改造为主。这种以城市旧居住区的大规模拆迁改造为主的旧城改造，有利于城市基础设施的配套建设，提高了城市土地的利用率，改造了城市居住条件，缓解了城市的住宅、用地、环境、交通等问题，改变了城市的面貌，对于我市城市现代化建设起到了明显的促进作用。 旧城改造难度大，受地形、地势、江河影响，城市向外扩张困难，比其它城市的旧城改造成本大得多。本市属于典型山城城市，无论是住宅建设、楼房建设、交通建设等难度都大得多，犹其在资金紧张的时期建设难度更大，所以导致我市旧城改造欠帐更大。虽经改革开放以来大力进行旧城改造，但仍不能适应经济发展速度的要求。 目前，我市旧城改造也存在许多问题，首先，重视城市土地利用，忽视城市环境建设， 创造一个良好的城市环境是城市现代化建设的重要内容。针对城市人口密度大，城市 用地紧张等问题，在旧城改造时，常采用提高建筑密度和增加建筑高度的方法。城市建筑的高密度化和高层化虽然提高了城市土地的利用率，缓解了城市用地紧张状况，但同时引起了城市地区人口和产业的过度集中，工业废物，生活垃圾，汽车排气量的大量增加，城市绿地的急剧减少，导致了城市生态环境的严重恶化。此外，城市建筑，特别是住宅高度化和高层化不但给城市居民的日常生活带来诸多不变，而且给城市地震、火灾、城市热岛效应等灾害的预防工作造成了潜在的隐患。城市环境的安全性令人担忧。 其次，重视城市再开发，忽视修复和保护。旧城改造是集开发、修复、保护一体的综合性城市改造建设。在主城区改造大都采取大规模拆迁改造的方法，对旧城区的建筑物，除古建筑外，基本上都采取全部拆除，重新建设的方针。这种大拆大迁的旧城改造拆除了相当一部分经过适当修缮仍可使用的城市设施，造成极大的浪费，并且，所需费用十分庞大；旧城改造中的保护，除了对历史古建筑作为历史文物予以保护外，对其一定历史时期的建筑物和街区，特别是近代建筑的保护不够重视，拆除了一些有价值的近现代建筑，造成了严重的建设性破坏。我市有许多反映政治历史变革的建筑物，都应保护下来。 再一是盲目追求城市现代化景观，忽视城市特色建设；盲目追求商业价值，忽视城市绿化。错误地认为高楼大厦就 是现代化城市景观，现代信息技术时代已经使摩天厦失去高度优势 ，伦敦唯一的摩天大厦金丝雀码头大厦因造就和管理成本过高破产负债达11亿英镑。如果我们的决策思路仍停留在工业化时代，我们将走许多弯路。同时不能突出城市建设个性，山城特色突出不够，许多开发商只注重建筑容积率，最大化地追求商业价值和商业利润，忽视绿地建设，把城市建成一个大杂院，城市人口越改越密，城市交通越改越拥挤，城市标志性建设不明显，这一现象在我市的卫星城镇表现也为突出。 三、旧城改造的综合经济效益 1. 城市土地的合理利用。 根据土地利用集约化的收益递减规律，无限制地提高建筑密度和高度，提高城市土地的利用率，是不可取的，由此而引起的人口和产业的过渡集中，将会导致城市环境恶化，增加城市环境的治理成本，使城市土地利用的综合效益下降。因此,在进行旧城改造时必须控制建筑密度和建筑高度，获得最佳经济效益。此外，城市高层住宅在发达国家和许多发展中国家都越来越不受欢迎，住宅建筑的低层化已成为住宅建设的基本趋势。短时期内为了缓解城市住宅紧张状态，可以适当修一些高层建筑，但从长远来看，我市高层住宅应当分地区、有控制地进行，并逐渐向中低层住宅建设过渡。在解决城市用地紧张中，必须从降低城市地区过高的人口密 度入手，将旧城改造与新城开发有机结合起来。 由于旧城是在历史发展过程中自然形成的，普遍存在布局混乱，地域分异不明显，居住区、工业区、商业区混杂，相互干扰，严重影响城市功能的正常发挥。一些低级城市职能单位占用了区位条件优越的位置，特别是在旧城改造中执行拆住宅还住宅、拆商店还商店的办法，使诸多城市老问题并没有得到根本解决。因此，旧城改造时，对旧城区重新进行总体规划仍是旧城改造的一个重要课题。 2. 城市环境的综合治理, 长期以来，我们对城市环境建设的重要性没有得到社会的足够重视，城市环境质量低下，主要表现在污染严重和安全性差。今天，环境问题是关系到我市社会经济可持续发展的大问题，政府把创造一个安全、健康、清洁、优美的都市环境作为现代化城市建设的一个重要课题。所以，在进行旧城改造时，应当扩大绿地面积，这一点对山城来说更为重要；注意城市基础设施的配套建设，严格控制房屋建设的容积率；合理调整城市地域结构，加快城市道路交通建设，将各区功能明确下来，加快各组团外环路建设，进一步保护绿地，改善城市环境质量。 由于我市主城区位于两江两岸，加强江岸环境整治，江岸环境的治理既可起到改善环境，改善城市交通，又可增加城市用地，还可增加旅游景点。所以，我市江岸的综合整治 是一个一举多得的重要工程，这样可以大大节约城市开发费用，与建新城相比，可以获得更好的城市经济效益，对于发展中__城区建设来说是一条较好的旧城改造思路。 有一个重要的事实大家应该看清：在西方发达国家是城市环境恶化后，人们搬向郊区，再进行旧城改造，待旧城改造好后，人们又从郊区纷纷搬回城市。目前，西方国家许多有钱的人又挤向环境优美的大城市，城市的优越性得到了重新认识。我们完全可以不走西方国家的旧城改造的弯路，在城市环境还未恶化时，就把旧城改造与旧城再开发结合起来，把城市建成花园一样，这在交通不发达的中国是最适用的办法，这可以节约很多费用，符合中国国情，而且使城市建设一步到位。有的地区盲目地将城市组团之间的绿化隔离带都开发出来修商城，有的把大片的树木砍了修商品房，它们只有一个目的----经济效益，但严重影响我市可持续发展，甚至搬起石头砸自己的脚。我们不要待城市环境恶化到不可救药，再回过头来治理，那样或是治理成本之高、或是根本就不能治理。 3. 保护山城历史建筑、注重山城特色建设。 把保护我市一定历史时期标志的建筑物与建设具有山城特色的城市景观结合起来，把城市建设作为一项有用的旅游资源进行规划建设。保护古代、近现代建筑物既有历史政治意义，又有旅游意义。当然我们对城市历史建筑的保护并