中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司、张宝根房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司、张宝根房

屋买卖合同纠纷二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷

【审理法院】黑龙江省哈尔滨市中级人民法院

【审理法院】黑龙江省哈尔滨市中级人民法院

【审结日期】2021.05.12

【案件字号】(2021)黑01民终106号

【审理程序】二审

【审理法官】孔祥群徐晓娟都关红叶

【审理法官】孔祥群徐晓娟都关红叶

【文书类型】判决书

【当事人】中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司;张宝根;黑龙江省日出康城房地产开发有限公司

【当事人】中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司张宝根黑龙江省日出康城房地产开发有限公司

【当事人-个人】张宝根

【当事人-公司】中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司黑龙江省日出康城房地产开发有限公司

【代理律师/律所】魏俊林黑龙江森工律师事务所

【代理律师/律所】魏俊林黑龙江森工律师事务所

【代理律师】魏俊林

【代理律所】黑龙江森工律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【原告】中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司

【被告】张宝根;黑龙江省日出康城房地产开发有限公司

【本院观点】长城公司黑龙江分公司出具抵押可售函的行为并不导致其抵押权消灭，但被拆迁人张宝根的安置补偿权益优先于长城公司黑龙江分公司享有的抵押权。

【权责关键词】代理违约金第三人证明诉讼请求维持原判发回重审执行补偿安置协议

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【本院查明】本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。

【本院认为】本院认为，长城公司黑龙江分公司出具抵押可售函的行为并不导致其抵押权消灭，但被拆迁人张宝根的安置补偿权益优先于长城公司黑龙江分公司享有的抵押权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”，该批复第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。根据上述规定，在发生权利冲突时，建设工程承包人优先受偿权优先于抵押权，但是不能对抗已经交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。根据该规定，被拆迁人的安置补偿权益优先于商品房消费者的权利，故抵押权的行使也不能对抗被拆迁人的安置补偿权益。本案中张

宝根与日出康城公司签订的房屋拆迁补偿协议对房产的补偿方式、安置房产面积进行了约定，选房确认单对安置房屋的具体位置予以明确，拆迁安置房屋已特定化，被拆迁人张宝根的拆迁安置权益与抵押权人长城公司黑龙江分公司的抵押权并存时，人民法院应对张宝根的的安置补偿权益予以优先保护。故不论案涉房屋是否在抵押可售明细中均不影响张宝根取得案涉拆迁安置房屋。长城公司黑龙江分公司主张本案适用民法典第四百零六条规定的依据是民法典时间效力司法解释第一条第三款关于“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，但该条规定中的法律事实是指持续性的法律事实，而案涉拆迁安置协议与选房确认单的签订、抵押可售函的出具均不属于持续性法律事实，上述法律事实均发生于民法典施行前，故长城公司黑龙江分公司关于本案应当适用民法典四百零六条规定的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，长城公司黑龙江分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司负担。本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-22 17:08:54

中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司、张宝根房屋买卖合同纠纷二审民事判

决书

黑龙江省哈尔滨市中级人民法院

民事判决书

(2021)黑01民终106号当事人上诉人(一审被告)：中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区红军街10号。

负责人：李林，总经理。

委托诉讼代理人：魏俊林，黑龙江森工律师事务所律师。

被上诉人(一审原告)：张宝根。

被上诉人(一审被告)：黑龙江省日出康城房地产开发有限公司，住所地黑龙江省宾县宾西镇经济技术开发区。

法定代表人：刘长旭，经理。

审理经过上诉人中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司(以下简称长城公司黑龙江分公司)因与被上诉人张宝根、黑龙江省日出康城房地产开发有限公司(以下简称日出康城公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院(2020)黑0103民初10455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问的方式对审理了本案。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称长城公司黑龙江分公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，依法改判驳回张宝根的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由张宝根、日出康城公司承担。事实与理由：一、一审判决认定基本事实缺乏证据证明。长城公司黑龙江分公司、张宝根等自然人、日出康城公司均未举证证明房产管理部门存档有抵押可售函且明细中有案涉房屋，长城公司黑龙江分公司没有抵押可售函的任何相关资料，不认可案涉房屋在抵押可售明细中。二、一审判决适用法律错误。出具抵押可售函并不意味着放弃抵押权或抵押权消灭。1.抵押可售是为适应现时房地产管理体制而产生。我国的房地产市场，房产开发企业实际取得《商品房预售许可证》后方可对外公开预售房屋。实务中各地住建部门在颁发《商品房预售许可证》前还会要求相关抵押权人出具同意开发企业预售房屋的函。因日出康城公司欠长城公司黑龙江分公司贷款本息，而该公司只能以出售房屋的方式来还款，在此种情况下才有了抵押可售，同时约定售房款存入双方约定的银行账户监管。2.抵押权人同意房屋预售，不能得出其已经放弃抵押权的结论。