小产权房转让合同的效力与责任研究
小产权房买卖合同效力论文
浅谈小产权房买卖合同效力摘要：近几年来，随着我国新农村建设不断推进，旧村改造、小城镇建设步伐不断加快，小产权房大量出现。
其中很大一部分是农村集体组织成员在拆迁以后以宅基地优惠价购买的自住楼房。
剩余部分则是通过买卖等方式被城镇居民购买。
然而，随着各地房地产持续升温，小产权楼房不断升值，部分卖房人开始企图以诉讼的方式追讨小产权房。
本文通过对我国目前小产权房的现状研究、小产权房屋买卖转让合同的效力来对小产权房买卖进行分析，希望能对我国小产权房以后的出路有一定的参考作用。
关键词：小产权房买卖合同效力一、小产权房屋及其性质所谓房产，是指有墙面和立体结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生活、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。
它是以居住为目的，包括地权和房权。
地权即土地使用权，中华人民共和国宪法规定，中华人民共和国每一寸土地归国家所有，中华人民共和国公民对土地拥有使用权，任何人没有所有权。
房权就是房屋所有权，也就是特定主体对房屋所享有的所有权，故房产权也是属于物权的一种。
房屋产权本身并无大小之分，”小产权”只是目前社会上形成的一种说法，小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做”乡产权房”，又叫”小产权房”。
根据房屋的建设是否具备合法的审批手续，又可将小产权房细化为两种类型，第一种是经所在县级政府合法批准后，集体经济组织在满足集体经济组织成员的住房需求后将余房以自己名义出售给本集体之外的人的房产权。
第二种是集体经济组织未经审核批准程序，在其自有的农用地上修建的房屋①。
由于小产权房牵涉到各方面的利益，一律说买小产权房有效或无效似乎都有失偏颇。
在小产权房纠纷案件中，涉及的第一问题就是农村宅基地使用权的性质问题②。
在产权确定的过程中，是否具有该房所在村的集体经济组织成员身份是个至关重要的问题。
我国的宅基地使用权主要有以下四个特点：1.身份性。
小产权房屋买卖合同有效的吗
小产权房屋买卖合同有效的吗虽然购买存在一定风险，但由于小产权房价格比同地段的商品房低很多，在经济压力面前有些人还是会有一些人选择购买小产权房，而且买小产权房的时候也会签订小产权房屋。
那么，小产权房屋买卖合同有效的吗？以下由为您介绍一下。
小产权房屋买卖合同的效力认定的具体内容如下：一、合法小产权房屋买卖合同的法律效力合法的小产权房，指拥有宅基地使用权证，取得规划许可、施工许可证，并办理了房屋的村民自住房。
（一）这类小产权房，具备合法的产权证明，法律规定这类小产权房可以在本集体经济组织成员之间转让。
（二）对于向本集体经济组织成员之外的人员包括城镇居民出售小产权房的行为，尽管《》等现行法规仍做出禁止性规定，但并不属于强制性效力规范，不能以此确认小产权房屋买卖合同的效力。
从目前司法实践来看，对小产权房买卖合同效力的认定主要适用《合同法》。
合法的小产权房买卖体现了当事人意思自治的原则，司法判决基本倾向于认定合同有效。
二、违法小产权房屋买卖合同的法律效力违法的小产权房，即非法占用集体用地或者闲置的国有土地，将农村集体用地使用权变相流转或改变国有土地使用性质，在没有、规划许可证、施工许可证的情况下，进行非法建设，并直接在市场上销售的三无违法建筑。
（一）违法小产权房的合同无效说作为买卖合同标的物的房屋，即违法建造的小产权房本身就是违法建筑，不能发生设立物权的法律效果，根本不能流转，作为合同的标的也就无法实现，无法发生法律上的效力。
而且这种违法小产权房买卖行为绝大多数是在损害城市规划环保、公益事业、乡镇集体公共利益的前提下实施的，如认定小产权房屋买卖合同有效相当于变相鼓励违法建设，故应以认定无效为基本原则。
（二）违法小产权房的待定说《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
据此规定，由于违法的小产权房具有的先天违法性，建设方或销售方本身不具有这类小产权房屋的和处分权，小产权房屋买卖合同自然处于效力待定状态。
小产权房问题研究
小产权房问题研究摘要：小产权房是在实践中约定俗成的一个称谓，本文着重从小产权的房的概念、以及在日常生活中小产权房发生纠纷的种类，小产权房买卖中合同是否有效力，本文从合同有效和无效两个方面的观点进行分析，同时笔者也阐述了自己对小产权房争议的合同效力的看法，关键词：小产权房；商品房；合同效力中图分类号：d92文献标识码：a文章编号：1009-0118(2011)-04-00665-01一、小产权房概述小产权房并不是一个法律上的概念，它只是人们在实践中形成的一种约定俗成的称谓。
而所谓的“小产权”或“乡产权”是指由乡镇或村出具的认可买受人购买房屋的文件。
根据小产权房占用集体土地的不同，可以将其分为两大类：第一类是未取得任何审批手续，擅自在农用地或其它集体用地上修建的房屋。
由于此类房屋没有取得任何审批手续，有的还占用了农用地，其房屋本身不合法，属于违章建筑之列，对此类房屋上的任何权益，法律均不予以保护。
第二类是集体经济组织经过其所在县级人民政府合法批准后，在非农用地上修建的房屋。
此类房屋由于经过了合法的审批，是合法建筑物，只是其流转受到了限制。
本文所述小产权房即为此类。
此类房屋又可分为两种，一种是在宅基地上建设的房屋；另一种是在用于非农建设的农村集体建筑用地上建设的房屋，其中包括兴办乡镇企业用地、乡村公共设施和公益事业用地上建成的房屋等等。
二、法律实践中有关小产权房纠纷的种类近年来，随着小产权房的热销，有关小产权房的纠纷呈现出直线上升的趋势，人民法院受理的有关小产权房纠纷的案件也越来越多，大体上可分为以下几类：(一)房屋买卖纠纷。
目前发生纠纷最多的就是这一类，出现这类纠纷的原因主要有两点：第一是房屋无法过户登记。
根据现行的政策，在农村集体土地上建的房屋不能过户登记，而买受人购买房屋就是要取得房屋的所有权，不能进行过户登记。
第二是房屋的买卖已经完成，有的还经过了数年的时间，但由于城市发展的需要，房屋将被拆迁，而房屋拆迁补偿远高于房屋当时的出售价格，出卖人感觉吃了亏，遂以政策规定城镇居民不得在农村购置宅基地，原房屋买卖合同违返法律强制性规定为由，要求确认原买卖合同无效，并要求买受人归还房屋。
条分缕析小产权房买卖合同的效力 前沿
条分缕析:小产权房买卖合同的效力 | 前沿中国民商法律网本文为中国民商法律网原创作品，作者王路遥，系中国民商法律网编辑。
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全文共1506字，阅读时间约4分钟现行法律未对如何评价小产权房买卖合同的效力提供明确指引，导致目前各地法院对小产权房买卖合同效力问题的处理做法不一。
西南政法大学民商法学院方乐坤老师在《小产权房买卖合同效力解释论》一文中，通过对司法案例的梳理和研判，探寻对此类合同进行效力认定时的裁判依据和逻辑规则，并提供了裁判的新思路。
1小产权房买卖合同效力的主要司法考量依据通过选取近年来各地法院确认小产权房买卖合同有效或按有效处理的案件并进行分析比较可知，法院的处理主要基于以下考量依据：符合合同有效的一般要件；维护公平、诚信原则；尊重既成的履行事实或客观情事；遵从情理和习惯；遵循特殊制度规则逻辑；遵循证据规则逻辑；符合国家政策规定；稳定社会秩序。
此外，通过统计上列各类考量依据被援用的次数及其在全部案件判决依据中所占比例可得，法院倾向于从合同一般生效要件角度寻找判定小产权房买卖合同有效的依据，而较少顾及国家政策精神及产权的合法性问题。
“尊重既成履行事实或客观情事”“维护公平、诚信原则”“遵从情理、习惯”等考量因素占据主体地位。
2小产权房买卖合同效力评判的规范依据为将司法实践中有关小产权房买卖合同效力问题的一般性处断规则与现行法律相衔接，学者们从法教义学角度提出了多种解释路径，以破解法律适用困局。
从法教义学角度出发，应以《土地管理法》第63条作为裁判小产权房买卖合同效力问题的法律依据。
原因在于，该条的调整对象为集体土地使用权人、用地人与购房人之间的关系，其私法规范属性与小产权房买卖合同的适法范围相契合。
同时，该条文所倡立的农业保障、农地保护的政策目标是在确立集体建设用地流转及小产权房交易效力规则和进行相关司法处断时无法回避的价值标准。
基于此，如何理解《土地管理法》第63条规定中的“非农业建设”将直接关系到小产权房交易中集体土地使用权流转的合法性问题。
小产权房买卖合同效力是怎样的
小产权房买卖合同效力是怎样的对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村小产
权房屋买卖，应当认定有效；对于将房屋出售给本乡以外的人员的如取得有关组织和部门批准的，可以认定有效。
关于小产权房买卖合同效力是怎样的的问题，下面由我为您详细解答。
一、小产权房买卖合同效力是怎样的
1、小产权房买卖合同效力：对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村小产权房屋买卖，应当认定有效；对于将房屋出售给本乡以外的人员的如取得有关组织和部门批准的，可以认定有效；对于将房屋出售给本乡以外的人员未经有关组织和部门批准的，应作无效处理。
2、法律依据：
《城市房地产管理法》第六十条国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
《中华人民共和国民法典》第二百一十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
二、关于涉及小产权房买卖纠纷的受理问题
国土资源部、住房城乡建设部下发《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》，要求全面、正建设用地市场等措施，
严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划，严格实行土地用途管制制度，严守耕地红线，坚决遏制在建、在售小产权房行为；并要求各级国土资源和住房城乡建设主管部门要在地方人民政府的领导下，对违法建设、销售的小产权房开展一次集中排查摸底，结合实际研究提出“分类处理”的意见，并将结果报两部。
在2014年2月14日召开的首都生态文明和城乡环境建设动员大会上，北京市人民政府也明确了正在针对小产权房进行调研，将“分类处理”希望以上内容能对您有所帮助，。
小产权房买卖合同效力研究
河南大学硕士学位论文小产权房买卖合同效力研究姓名：刘智广申请学位级别：硕士专业：中国民法指导教师：樊涛；韩玉芬2011-05摘要中国城乡土地被人为的分割成国有土地和集体土地，宅基地使用权和国有土地使用权都属于用益物权，应该拥有相同的权利属性，却因为二元化土地制度，而处于不同的地位；我国现行《土地管理法》只规定了农村集体经济组织成员才享有集体土地使用权，但对建在集体土地上的房屋类型缺乏详细规定。
本来寄希望与《物权法》对小产权房的属性和权利界限做出相关规定，《物权法》却只在152条、153条对此问题做了衔接性规定；现行房价的持续高涨也直接导致了城镇居民把目光投向了价格低廉的小产权房。
故小产权房现象是不公平的土地二元化制度、立法滞后、房价高涨等综合原因造成的。
基于以上原因，小产权房买卖合同的效力认定就成为民事审判中争议最大的问题之一,学界对此亦有合同无效说和有效说之分。
本文从《合同法》、《土地管理法》、《物权法》、《立法法》角度评析两学说，在解决争议的基础上，批判现行认定小产权房买卖合同效力的做法。
虽然《物权法》对小产权房问题没有规定，但就是随着《物权法》的正式颁布，给小产权房买卖问题提供了崭新的视角。
本文以《物权法》第15条规定为切入点，借助合同效力和登记效力应区分理论，对小产权房买卖合同本身的物权效力和债权行为效力的关系进行详细分析，探求小产权房买卖合同效力认定的正确做法，以求对实践有所裨益。
任何立法、司法行为都应该体现法律的自由、秩序、公平公正等价值目标。
而不同地方法院对小产权房买卖合同做出不同判决彰显法律的滞后，对现有的小产权房买卖合同纠纷，我们应对合同的物权效力和债权效力进行严格区分。
从长远看，从根本上预防小产权房买卖合同纠纷问题的发生，必须对我国现有的城乡二元化土地制度进行改革。
关键词：强制性规范，小产权房，合同效力ABSTRACTThe lands of China have been divided into the part of state-owned and the part of private-owned attributes to personal factors . Usufructuary of land for building and the right to use of state-owned land belong to the usufructuary right should have the same rights as property. The current land management law rules that only the member of rural collective economical organization can share the right to use the collective-owned lands but lack of the specific provisions on the kinds of houses. Originally, we attach great hopes to the property law to define the nature and the rights of small property room. Unfortunately, the property law only gives the bridging definition. The current trend of rising price of real-estate also directly leads to the intensely competing for the inexpensive small property room.Reviewing the reasons mentioned above, maintaining the legal effect of the purchasing contract of small property room becomes the most controversial problem. In the academic circle, the invalid said and the effective said still exists. According to the contract law, the lands management law, the property law and the legislation law, this paper critic the current affirmation of the purchasing contract of small property room based on solving the controversies.Although the property law haven’t formulated the provisions about small property room, the proclamation of the property law provide the new chance to scrutinize this problem. This article takes the 15th item of the property law as the point of penetration, then makes a elaborate analysis on the relationship between the validity of the real right and creditor's right to conduct effective depending on the theory that contract effectiveness and registration validity should distinguish. At last, this essay exploresthe correct method dealing with the affirmation of the contract of small property room so that it has some positive effect on the practice.Any legislation and judicial behaviors should reflect the value targets including free, order, fairness and equity. But in reality, different magistrate’s courts’ decision obviously presents the lagging of the laws. When it comes to the dispute of the small property room, we must distinguish the the validity of the real right and creditor's right to conduct effective accurately. In the long term, in order to avoid the possible dispute of the purchasing contract of the small property room, we must reform the current institution of lands of town-village duality.KEY WORDS:small property room,premptory norms,validity of contract关于学位论文独创声明和学术诚信承诺本人向河南大学提出硕士学位申请。
小产权房买卖合同范本word模板
在签订合同过程中，购房者要特别关注合同中关于产权办理的条款。由于小产权房的特殊性，其产权办理可能存在一定的风险。因此，购房者应当在合同中明确约定产权办理的时间、费用以及责任等事项，以确保自身权益得到保障。
三、交付及验收
1.甲方承诺在____年____月____日前将房屋交付给乙方。
2.房屋交付条件：____
3.乙方在收到房屋后，应在____日内进行验收。如有质量问题，甲方应负责修复，并承担修复期间的住宿、交通等费用。
四、产权办理
1.甲方承诺在房屋交付后____日内，将产权证办理至乙方名下。
2.办理产权证的费用由甲方承担。
二、小产权房买卖合同的法律效力
根据我国法律规定，小产权房买卖合同具有一定的法律效力。合同一旦签订，双方应当按照约定履行各自的权利义务。但是，由于小产权房的特殊性，其买卖合同的法律效力存在一定的限制。在合同履行过程中，如果涉及到房屋转让、过户等问题，可能会遇到法律障碍。因此，在签订小产权房买卖合同时，购房者应当谨慎对待，充分了解合同条款。
日期：____年____月____日
乙方（买受人）：
签字/盖章：
日期：____年____月____日
4.2甲乙双方应在本合同签订之日起____个工作日内，共同办理房地产过户手续。
五、其他约定
5.1本合同签订后，甲乙双方应遵守相关法律法规，配合相关部门进行房屋产权转移登记。
5.2本合同签订后，甲乙双方应共同承担房地产可能出现的风险和责任。
5.3本合同一式两份，甲乙双方各执一份。
小产权房合同效力研究
（ ） 际操作 二 实
然 双方 是 同等 责任 ， 同无效 后 ， 合 首先 考虑 的应 是恢 复原 则对 集 体土地 上 的房 屋 买卖 同样 适用 。而 小 产权 房恰 恰违 反 了 状 ， 房款 返还 ， 房屋 归还 。如 果 买房 人使 用房 屋期 问 对房屋 进 这 一 原则 ， 根据 我 国土地 管理 法 的相关 规 定： 民集 体所 有的 土 行 了修 葺或装 修等 ， 以按照 添 附的原 理处 理 ， 房人取 得利 益， 农 可 卖 地 使 用权 不得 山让 、 ’或 蕾出租 用 于非 农业 建 设。 转Ｌ Ｌ 战小产 权房 应 补偿 买 房人 因此 支付 的 费用 。 当然 ， 买房 人 征居 住期 间对 房 若 流转 中城 镇居 民根 本无 法取 得土 地 的所有 权 ， 得房 地 分离 ， 使 较 屋造 成 一 定的 损害 ， 也应 对 卖方 遭 受的损 失进 行 赔偿 。 易产生 纠纷 。 对 于房 价 的上 涨 ，在 房屋 合 同签 订之 时 是双 方部 不可 预 见 二、 小产 权房 向其 他 集体 经济 组织 成 员转让 的合 同 效 力 的 ， 价足 市场 经济 作用 的结 果 ， 方对此 均 无需承担 过 错责任 。 房 双
（ ） 一 责任 比 例 的确定
（ ） 反我 国相 关法律 规 定 一 违
《 中华人 民共 和 国城市 房地 产管 理 法》 ３ 条 第 ６ 规 定 ： 第 ７ 项 “ 依法 登记 领取 权属 证书 的房 地产 ， 得转让 。 根 据这 一规 定 末 不 ”
实践 中 多数 情 况下 是 因房价 的不断 增长 使得 卖 方反 悔而 向
（ ） 反我 国房地 一体 主 义 二 违 责 任呢 ？笔 者 认为 这是 不妥 的 。 小产 权 房买 卖合 同签 订之 时 ， 双
小产权房买卖合同效力
小产权房买卖合同效力背景近年来，小产权房的买卖成为了一个热门话题。
小产权房指的是一些规划不合规或者建筑结构不符合当前建筑标准的房屋，因此无法获得合法的房产证。
一些人在购买小产权房时，会签订一份买卖合同，以此证明自己的所有权。
但是，这样的合同是否具有法律效力呢？小产权房买卖合同的法律效力小产权房买卖合同的法律效力是一个有争议的问题。
因为小产权房无法获得合法的房产证，因此，小产权房买卖合同本身也不具备房屋所有权转让的法律主体资格。
在这种情况下，小产权房买卖合同实际上是一种无效合同。
但是，根据《中华人民共和国合同法》的规定，无效合同是指违反法律、行政法规的强制性规定、违背社会公共利益或者公共道德的合同。
而小产权房买卖合同并不是违反法律、行政法规的强制性规定、也不违背社会公共利益或公共道德的合同，因此，这种合同应该是一个可以被认定为部分有效的合同。
具体而言，小产权房买卖合同的有效部分包括卖方在合同中表示出售房屋、买方表示购买房屋、双方就房屋转让的价格、交付等具体事项进行的约定。
但是，合同无法对无法登记的房屋转移进行约定，因此，合同无法确立房屋所有权转移。
小产权房买卖合同涉及的风险在签订小产权房买卖合同时，买方要注意以下风险：1. 权益不清晰小产权房屋没有合法房产证，房屋的所有权归属不清晰，因此买家无法确保购买的房屋是否真的属于卖方所有，也就无法确定自己的权益。
2. 买卖合同存在风险小产权房买卖合同本身存在法律效力问题，合同无法确立持有房屋的所有权，也就无法确立买卖关系，如果发生争议，个人和资金等都难以得到有效保护。
3. 房屋合法性问题小产权房存在一定的合法性问题，如果违反规定，房屋可能会被当局拆除，从而发生财产损失。
因此，在购买小产权房时应该对其基础状况进行了解，以及相关法律法规和政策的了解。
结论小产权房买卖合同本身存在法律效力问题，因此，在购买小产权房时，应该注意以下几点：•了解房屋基础状况；•了解相关法律法规和政策，以及政府的政策倾向；•进行权威认证；•尽量选择国有企业或政府部门的小产权房，这些房屋具有较高的安全性。
小产权的房法律纠纷案例(3篇)
第1篇一、案例背景近年来，随着城市化进程的加快，小产权房问题日益突出。
小产权房是指未经政府批准，在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，且没有国家发放的土地使用证和预售许可证。
小产权房因其价格相对较低，吸引了大量购房者。
然而，小产权房的法律地位不明，引发了一系列法律纠纷。
本案中，原告张某于2010年购买了位于某农村集体土地上的小产权房一套，支付了全款。
2016年，当地政府开始对小产权房进行整治，要求所有小产权房业主补缴土地出让金等相关费用。
张某因无力承担，遂将开发商及房屋实际所有者告上法庭，要求返还购房款。
二、争议焦点1. 小产权房的法律地位及效力2. 开发商及房屋实际所有者是否应当返还购房款三、法院判决1. 小产权房的法律地位及效力法院认为，小产权房未经政府批准，未缴纳土地出让金等费用，且没有国家发放的土地使用证和预售许可证，不符合国家相关法律法规的规定。
因此，小产权房不具备法律意义上的房屋所有权，其买卖合同无效。
2. 开发商及房屋实际所有者是否应当返还购房款法院认为，虽然小产权房买卖合同无效，但开发商及房屋实际所有者在合同中存在欺诈行为。
开发商明知房屋不具备法律意义上的所有权，却向张某销售，构成欺诈。
房屋实际所有者作为房屋的实际占有者，在明知房屋不具备法律意义上的所有权的情况下，仍然接受张某的购房款，也构成欺诈。
因此，法院判决开发商及房屋实际所有者返还张某购房款。
四、案例分析1. 小产权房的法律地位及效力本案中，法院明确指出小产权房不具备法律意义上的房屋所有权，其买卖合同无效。
这一判决对于规范小产权房市场、维护购房者权益具有重要意义。
购房者应当提高法律意识，避免购买小产权房。
2. 开发商及房屋实际所有者的责任本案中，法院判决开发商及房屋实际所有者返还购房款，体现了法律对于欺诈行为的制裁。
开发商及房屋实际所有者在销售小产权房时，应当如实告知购房者房屋的法律地位，避免因欺诈行为造成购房者损失。
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小产权房转让合同的效力与责任研究一、引言近年来，城市化建设进程不断加快，随之而来的城市房地产行业迅速崛起、房价飞涨，一些居民对昂贵的城市房价望而却步，因此纷纷购买价格相对较低的小产权房。
但是，由于法律对小产权房转让行为无明确的规定，导致在实务过程中学者们对转让合同效力与责任等问题产生重大分歧。
本文则是在通过对国家现有法律的有关规定及学者观点进行梳理的基础上，对小产权房转让的合同效力与责任做一个比较全面的分析。
二、小产权房的概念我国农村土地归农村集体组织所有，但这种所有权是有限的，体现在农村土地的买卖必须经过地方政府批准，这就限制了农村集体所有的土地的直接流转。
而地方政府通常为获取高额的利润将农村集体所有制土地高价拍卖给开发商，而此时，作为相关利害关系人的农民不愿意利益只被政府垄断，而是私下开发商在集体所有土地上盖房进行售卖，所得远远大于政府的征地补偿。
这就是小产权房出现的根源。
而这种未经规划、也未缴纳相关费用就在农村集体所有地上建造并销售的房子，就是人们约定俗成的小产权房。
由此也不难看出，小产权房并不是一个法律上的概念，内涵与外延十分模糊，并且它的存在还是对我国现行土地管理法的一种挑衅。
国家出台的相关政策对小产权房有相关定义，小产权房是指在未经规划、未有国家发放的土地使用证和预售许可证、未缴纳土地出让金等费用农村集体土地上建设的房屋，产权证亦不是真正合法有效的产权证。
仅由乡政府或村委会颁发产权证书，其获得产权不是完整合法的产权。
除此之外，该且该类房屋的交易合同在房管局也不会备案。
通过以上分析，我们不难看出，小产权房虽然产权不完整，并且风险隐患大，但它以低廉的价格迎合了工薪阶层的现实生活需要，因此小产权房存在着大量现实的购买群。
此外，根据法律规定，农民在农村集体所有的宅基地自建的住房也是可以进行交易的。
这些模糊不清相互冲突的法律规定进一步导致了小产权房建设的泛滥，小产权房也在合法与非法之间打擦边球。
三、小产权房转让的合同效力( 一) 向集体组织内部成员转让合同的效力从目前学者对小产权房的理论研究来看，对于小产权房买卖合同的法律效力，目前学界有三种观点: 有效说、无效说和部分有效说。
笔者赞同认定转让合同为有效，理由如下:第一，公平正义原则。
国家规定农村土地由农村集体组织所有，体现了国家对弱势群体的一种保护倾向。
农村宅用地制度作为集体经济组织对其集体内部成员的一项福利性措施，向外流转违反公平原则，造成集体资产的流失。
但在集体组织内部成员之间转让，并不会造成集体资产的一种流失，反而在一定程度上保护了农民处理自己合法有效财产的权利，既保障了交易自由，又没有违背制度设计的初衷。
第二，增加农民的收益。
小产权房本身存在的产权不完整，交易风险大等特点决定了要对小产权房的交易进行严格管理。
要有不慎，其无须交易会导致房地产交易的混乱及管理困难，各方利益保护处于失控状态。
但是，从另外一角度来看，禁止小产权房在集体组织内部之间的买卖违反了公平的原则，目前农民可以占有和使用土地，却没有相应的处分权，造成他们无法像城镇居民那样获得房屋升值所带来的利益，这势必会造成农民利益的损失。
因此，认定集体经济组织成员之间的房屋交易行为有效，在农村集体组织内部成员之间进行一种有序规范交易，这些成员都能收获房产所带来的利益，增加农民的收入，实现双赢。
( 二) 向集体组织成员以外的人转让合同的效力对于向集体组织以外的人员出售小产权房的案例，在实践中普遍认定合同无效。
如李玉兰诉马海涛一案中，法院判决双方所签订的小产权买卖合同无效。
其中一个理由为: 宅基地使用权是农村集体组织对其成员的一种福利，具有身份利益。
非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。
笔者持合同无效论，原因如下:第一，我国房随地走、地随房走之原则的限制。
若允许城镇居民购买小产权房，根据地随房走的原则，该城镇居民同时也取得了宅基地的使用权。
这就与我国禁止农村集体所有土地使用权不得转让的规定相违背与冲突。
我国《物权法》第146 条规定说明对房地产所有权进行转让时，房产下的土地所有权同时转让，当然，集体土地上的房屋买卖也适用此项规定。
但是，对于小产权房的转让，从法律角度来看，城市居民根本就无法获得完整的土地的所有权，这样就会形成房地分离的状态，比较容易产生法律纠纷。
第二，《房屋登记办法》第八十七条规定非农村集体经济组织成员不得申请农村村民住房所有权转移登记。
同时，根据城市房地产管理法的相关规定禁止转让不具有完整权属证书进行转移登记的住房。
由此可以看出，转让的房产必须是依法登记且具备相关权利证书。
而小产权房由于产权的不完整性，产权证亦不是真正合法有效的产权证。
仅由乡政府或村委会颁发产权证书，所以不能进行转让，故合同因为标的不能而无效。
小产权房无法登记、无法转让，合同的目的自始至终无法实现，自然导致合同无效的法律后果。
第三，我国法律、行政法规并未对小产权房作出明确规定，在无法可依的情况下，应依据国家的政策和文件对小产权房买卖合同的效力进行认定有无。
为了保证集体土地上的房屋的有序管理，国务院相关政策规定不允许农村宅基地转让，由此可见，国家明令禁止城镇居民购买农村的宅基地，因此，对于集体组织以外的城镇居民来说，其小产权买卖合同归于无效。
20XX 年12 月，北京市国土资源局发布通知坚决遏制违法建售小产权房行为，这是对小产权管制的最新政策出台，也意味着国家对向非农村集体组织成员转让的小产权房加强了管制，虽没有具体的规定，我们可以预测未来小产权房的合法化之路困难重重。
四、小产权房转让合同之无效责任实践中，关于小产权房的交易层出不穷，小产权房合同或被确定为无效，那么，此类合同一旦被确定为无效，双方的利益如何协调，法律后果如何承担，双方的权利与义务如何恢复到原有状态，都值得深入探讨。
( 一) 对现存财产的处理《合同法》相关规定合同被确认无效后，因合同发生的财产转移应恢复到原有之状态。
基于双方合同而为之给付应当予以返还。
但是这里必须考虑到产权房买卖的特殊性有可能在合同被确定无效之前，房屋的原有之状态就已经发生了改变。
1. 作为合同标的的房屋仍然存在。
根据合同法的相关规定，买受人归还房屋，出卖人返还买受人支付的价款。
关于房屋改造附加的开支，双方协议决定，由出卖人给予特定的经济补偿或不影响使用价值的情况下由买受人拆除带走。
2. 作为合同标的的房屋被拆除重建或添建。
根据物权法相关规定因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自行为成就时生效。
这就必然导致原来的房屋不存在，既合同标的灭失，而现行建造的房屋由于事实行为由现行物权人享有。
那么，值得思考的是，现在合同在标的已灭失的情况下被确定为无效，买受人返还原有合同标的已经为不可能，若此时对出卖人进行补偿，是否意味着买受人可以取得重建的房屋及房屋附着着的土地使用权? 但这种补偿的限额又是一个大难题，若买受人需要返还的是原有房屋的价款，但加上新建房屋的开支，就已经远远超过了返还财产的数额，违背了公平交易原则。
笔者认为解决这个问题，可以应当参照《合同法》规定的无权处分的合同经追认后有效，意思就是说，若卖方追认买方重建或新建行为的合法性，那么由卖方取得建筑物的所有权，并对买方给予合理补偿。
这就有效协调了买卖双方的利益。
( 二) 损失赔偿下面探讨损失赔偿的过错责任。
合同法将过错分为双方均有过错及单方过错的情况。
1. 双方均有过错合同法明确规定，双方都存在过错的情况，按照各自的过错责任向对方进行赔偿。
在小产权房买卖合同中，一方明知不能买而买，另一方明知不能卖而卖，双方都存在过错。
在实践中，对小产权房买卖双方的过错认定上一般认为卖方承担主要责任，买放承担次要责任。
原因在于，卖方一般为开发商或者某组织，处于优势地位，在出卖前有义务熟知国家对小产权房的政策，明知政策不允许出卖但为了追求高额利益依然加以销售出卖，后又由于拆迁等赔偿款的利益驱动主张合同无效; 而买方虽也应知国家政策不允许买卖，但他毕竟支付了全额价款，财产利益减少，在一定程度上可以认为其处于弱势地位，所以认定其承担次要责任。
小产权买卖双方承担的赔偿责任是缔约过失责任。
其成立要件包括义务的违反、存在利益损失、因果关系等。
其赔偿范围主要包括直接损失和间接损失。
买方的直接损失是筹房款的相关利息以及促使合同达成所支付的其他费用，间接损失主要是城市房价上涨的差额损失。
而卖方的损失就远远低于买方的损失了，相对于卖方而言，由于房屋的自然属性，其直接损失和间接损失都远远低于买方。
并且卖方之所以在之后主张合同无效通常是由于高额的拆迁款，因此，通常在实践中存在这样一种不公平现象: 买方利益受损大，卖方受损小，反而还会由于自己的不诚信而获利。
买卖双方都存在过错，那么双方均承担赔偿责任。
确认小产权买卖合同无效后，应采取的措施为: 恢复原状，即房款返还和房屋归还。
但是实践中总是会出现难以真正恢复原状的情况。
2. 单方过错的情况一方存在过错时一般是由于卖方故意隐瞒事实真相使得买房陷入错误认识而购买房屋。
根据相关规定在卖方提供虚假文件促进合同达成的情况下，可要求双倍赔偿。
适用双倍赔偿的条件如下: 第一，卖方是不具有农村集体组织形式的性质的房地产开发; 其次，买买方不知合同标的之房屋是集体组织性质; 第三，卖方故意隐瞒未取得或虚假提供虚假预售许可证明。
最后，对该条款，法院的适用以当事人提出申请为前提，不得主动适用。
五、结语小产权房的存在目前难以得到法律认可，但却有很多合理之处，因此屡禁不止。
目前小产权房在全国范围内大量出现。
小产权房的出现有利有弊，一方面，它解决了一部分人的住房问题，并且使得农民从自己的土地上获得相应的权利。
另一方面，它会造成我国土地资源更加紧张，扰乱房产市场的秩序。
在法律上明确小产权房转让合同的效力与责任，有利于有效解决实践交易中的纷争。