宅基地使用权制度研究
农村宅基地使用权取得制度的研究
安徽农业科学， ｕ ａｏＡｈｉ ． ｉ ０８３ （）２３ — ９４ Ｊ ｒ ｌｆ ｎｕＡ Ｓ ． ０ ， ７ ：９２ ２３ ｏｎ ｃ２ ６
责任编辑
刘月娟 责任校对
马君叶
农 村 宅 基 地 使 用 权 取 得 制 度 的研 究
解玉娟 海 大 法 院海 海 ５Ｊ ） （南 学 学 ，南 口 ７２ 【８ ２
ｎ ｒｇ ｌｔ ｎ ｆｐｏ ｅ ｕｅ．Ｗｅ ａｓ ｈｕｄ ｒｖｓ ｅ ｉｔ ｒｉｎｏ ｃ ｕｓｔ ｎｏ ｔｅ ｕ ｉｇ ｆ ｈ ｏ ｕａ ｏ ｉｇ ｌｎ ｅｕａｉ ｓｏ ｒｃ ｄ ｒ ｏ ｌｏｓ ｏ ｅ ｉ ｒｇｓｒ ｔ ｆａｑ ｉｉｏ ｆ ｈ ｓ ｎ ｉ ｔ ｒｒｌｈ ｕ ｎ ａ ｄ． ｌ ｅ ａ ｏ ｉ ｇ ｆ ｓ
Ｋ ｙ ｏ ｓ ｕ 崦 ｒ ｔ ｒ ｏｓ ｇｌ ｄ Ｃ ｌｃｖ ｓ ｇ ｇｔ ｎ ； ｒ ｅｙｒ ｉ ｒｉ ｒ １ ｉ ｎｖｂ ｓ ｔ ｅ ｒ ｓ ｉ ｒ ａ ｈｕｉ ｎ ； ｌ ｔ ｅ ｉ ｈ ｌ ｄ Ｐｏ ｒ ｇ ｔ ｔｎ ｆ ｅ ｒ ｏａｌ ｅｔｅ ｗ ｄ ｈ ｆ ｇ ｏ ｕｌ ｎ ａ ｏ ｅｉ ｕｎ ｒ ｏ ａ ｉ ｆ ｐ ｔ ｅ ｓ ａｏ ０ ｄ ｍ ｅ ａ
基 地使用权 的取得制度作一 初步探 讨 ， 要 以原始取 得 制度 主 为研究 对象 ， 析现 行制 度 中存 在 的 问题 ， 出完善 的立 法 分 提
建议。 １ 我国农村 宅基地使用权 制度的产 生与演变 １１ 我 国农 村 宅 基地 私 人 所有 阶段 １４ 新 中国 成 立 ． ９９年
宅基地 的使用权 和对 房 屋等 建筑 物 的所 有权 。社员 的宅基 地使用权 包括有建 筑物和没有 建筑物 的空 白宅基地 使用权 ，
都归生产 队集体所有 ， 不准 出租和买 卖 。社 员有买 卖或 一律
农村宅基地确权登记中的问题与对策探究
农村宅基地确权登记中的问题与对策探究本文主要以农村宅基地确权登记为主题展开分析，先是简要介绍了农村宅基地确权登记中的主要问题，随后分析了问题产生具体原因，进一步探讨了农村宅基地确权登记问题相应的解决对策，旨在维护广大群众切身利益。
标签：农村宅基地确权登记;问题;解决措施近年来，伴随着社会经济建设的进一步发展，政府相关部门对农村宅基地确权登记工作重视度日渐提高，在现行法律制度的规范下，部署了农村宅基地确权登记工作，以此规范农村土地开发与使用，以此维护广大群众切身利益，进而为城乡一体化发展夯实基础。
接下来，笔者以农村宅基地确权登记问题切入，在分析问题产生具体原因的基础上，探讨了行之有效的解决措施。
1.农村宅基地确权登记中主要问题分析1.1“一户一宅”法律制度存在诸多缺陷我国现行的《中华人民共和国土地管理法》当中相关条例明确指出农村居民一户只能拥有一处宅基地，并且面积不得超过国家现行的标准。
然而在此法律条例当中，对“户”尚未进行明确规定，造成部分农村居民在“户”方面产生了较大的法律异议，由此在宅基地确权中钻法律漏洞，加剧了“一户多宅”的现象，除了损害其他农村居民的合法权益与集体合法权益之外，还会影响到农村宅基地的合理分配使用，进而影响到农村的进一步发展[1]。
1.2房权与地权分离结合我国现行相关法律规定，农村宅基地归属权通常属于集体用地，农村与农户仅有使用权，并没有所用权，意味着农户在对宅基地进行再分配时，例如出租等，都需要在我国现行法律规定下，进行相关操作，不得出现非法转让或者买卖。
除此之外，农村居民在自家宅基地上建造的房屋，其所有权归属于农民，并且可以继承，但是宅基地并没有继承权，完全归属于集体[2]。
正因如此，我国房权与地权分离模式，造成农村居民在进行农村宅基地确权登记时，出现宅基地与房屋所属权不一致，进而直接影响到农村宅基地确权登记工作的有序进行。
2.农村宅基地确权登记问题产生具体原因分析2.1缺乏行之有效的监督体系首先，基于政府各级主管部门角度而言，农村宅基地确权登记工作监督与管理缺乏一个深层次认识，故此在监管工作中缺乏重视度，从而造成农村居民宅基地审批过程中，出现了一系列不可预见的问题，正式这种问题的存在，造成农村宅基地分配出现严重不合理现象。
我国宅基地制度理论研究的历史与趋势
经艰难 ， 也逃不过不完全私有化的束缚。因为所 有关 系都 由“ 家长” 来 决定 ， 各级 家 长 又不 断纵 向 往上的从属 ， 最终 由皇帝来决定一切 。一旦 国家 控制土地的权力越来越弱 ， 就会产生土地兼并 ， 小 农遭殃 ， 最终会有一位 皇帝来使 其公有。 ① 二是 认 为宅 基地制 度公 有 和私有 同步 发展 。宗族 乡村 享有 的公有 宅 基 地产 权 又 是 一 种 复杂 的模 式 ， 土 地的管理处分权 、 收益权 、 使用权却是 与个 人分 享。 ② 三是普遍观点认为宅基地制度是 由君主私 有、 地主私有和自耕农私有相结合。 （ 二） １ ９ ４ ９ －１ ９ ６ １年 的宅基 地 制度 这 一段期 间 的宅 基 地 为 农 民私 人所 有 ， 并 可 以 自由买卖和租赁 以及继承等而不受政府限制。 原 因就 在于新 中 国成 立 后 ， 农 村 废 除 了封 建 土地 制度 ， 以没收大地主的土地与房屋分给无地无房 农民 手段 ， 实行“ 耕 者有其 田、 居者有其屋” 的 土地 改革运 动 。这 一 阶段 ， 农 村 宅 基 地制 度 的特 质是宅基地 以农 民个人为单位平均分配并无偿取 得， 严格按照保 障农 民居住权 理念设计宅基地法 律 制度 ， 实现 了“ 居 者有 其屋 ” 的 目标 。 对 于这一 时期 学者更 多关注 的是宅 基地 的私 有性质 ， 其基本观点是 ： 这一时期的宅基地是归私 人所有 ， 宅基地 及宅基地上 的房屋可 自由买卖 。 尽管合作化和公社化在 主要生产资料进行 ， 却没 有改变农民宅基地的所有权。其中， 赵树枫 、 刁其 怀、 苑永芳 、 丁关 良等学者 的研究产生较大影响。
聂鑫 ： 《 传统 中国土地产权分立制 度探析》 ， 《 浙江社会科学｝ ２ ０ ０ ９ 年第 ９ 期。
宅基地使用权流转制度构建
我国宅基地使用权流转制度构建随着城市化的不断推进，土地资源日益紧缺。
而宅基地作为农村土地的一种，有着重要的意义。
针对宅基地的规划利用和流转问题，我国不断完善宅基地使用权流转制度，以推动农业转型升级和城乡融合发展。
宅基地使用权是指农民或村委会依据法律获得的土地使用权，其权利流转制度包括闲置宅基地入市流转、宅基地二次分配等措施。
下面将举几个例子，说明我国宅基地使用权流转制度的优势。
首先，宅基地二次分配制度。
在国家政策推动下，新疆农民范荣华家庭以卖宅基地为生，既吸纳了一部分短期务工人员就业，又提高了该家庭的收入。
过去随便建房，甚至不用资本投入，因此存在违章建筑等问题。
宅基地二次分配制度的推行，可以解决农村土地利用问题，使土地资源得到更加合理有效的规划。
其次，闲置宅基地入市流转。
湖南城步壮族自治县将闲置宅基地纳入统筹规划，实行以租代征的方式鼓励入市流转。
租金作为资本回报，不仅带动了乡村经济，而且维护了农民的基本权益。
该措施引导农民走向现代化城市和工业区，促进了农村一二三产业的融合。
最后，宅基地利用的多样化。
新疆塔什库尔干塔吉克自治县利用宅基地建立了葡萄园，已经成为当地的特色农业。
宅基地利用的多样性，不仅为农民增加了收入来源，而且为城市人民提供了农家乐、田园采摘等形式的休闲旅游。
同时，也促进了传统农业向现代化、科技化的转型。
以上几个例子说明了我国宅基地使用权流转制度的发展与优势，但还有很大提升空间。
在未来，我国需要更加细致和广泛地调研农村土地利用的实际情况，完善宅基地规划利用，将农民的主体地位以及农村经济社会的可持续发展作为更重要的考虑因素。
此外，宅基地使用权流转制度的完善，也需要考虑到不同地区和不同人群的实际情况。
例如，一些经济欠发达的农村地区，农民可能存在土地流转不畅、收益不足等问题。
因此，政府应该采取更加精准的措施，如提供农民培训、扶持土地流转中介机构等，以缓解农民的困境。
此外，宅基地使用权流转制度的完善，还需要解决一些法律和政策上的问题。
北京农村宅基地现状与政策调研的结论与建议要点
北京农村宅基地现状与政策调研的结论与建议要点北京农村宅基地是指农村居民的住宅用地，是农村居民基本住所的土地，具有重要的农村发展和农民生活保障功能。
为了解北京农村宅基地的现状，并提出相关政策调控建议，进行了一系列的调研。
根据研究结果，得出了以下结论和建议：一、现状分析1.宅基地规划混乱。
部分地区存在宅基地规划不合理、超标建房等问题，严重影响了农村土地资源的合理利用。
2.农村宅基地闲置严重。
由于农村人口外流，宅基地往往呈现出大量空置的现象，导致资源浪费。
3.宅基地使用权缺乏保障。
由于宅基地的农户面临人口流动、退休、与世无亲等问题，使得使用权面临很大争议。
二、政策建议1.宅基地规划与管理的整合。
加强宅基地规划与管理，建立健全宅基地审批制度，确保宅基地合理规划和土地使用。
2.宅基地闲置土地资源的利用。
通过加强宅基地闲置土地资源的调查和管理，鼓励农民利用宅基地进行农业生产、合作经营等多种经营模式，提高土地的利用效率。
3.宅基地使用权的确权保障。
建立健全宅基地使用权的确权与保护机制，明确宅基地的所有权与使用权，对于已经使用宅基地且符合规定的农户，应予以确权保障。
4.加强宅基地规划和社会管理。
完善农村宅基地规划和社会管理，避免规划混乱和宅基地超标建房的情况，加强宅基地的统一管理和日常维护。
5.宅基地流转与交易市场的建立。
鼓励宅基地流转与交易市场的建立，推动宅基地的规范流转与交易，促进农村土地资源优化配置。
综上所述，北京农村宅基地的现状存在规划混乱、闲置严重和使用权保障不足等问题。
为此，需要加强宅基地规划管理，推动宅基地的合理利用与流转，建立健全的宅基地确权保障机制，发挥宅基地的多功能作用。
只有通过这些政策调控措施，才能实现农村宅基地的规范发展，促进农民的生活幸福感和农村的可持续发展。
农村宅基地使用权流转模式创新研究——以“天津模式”与“重庆模式”为视角
市土 地表现 出了一定 的特 殊性 ， 村宅基地 作为带有政 策性的农 的在农 民集体 所有 的土地 上 建造个人 住宅 的权利 。此概 念包 涵 农 首先 ， 村宅基 地 的所 有权 人是农 村集体经 济 农 村土 地更 是社会 各界关注 的焦 点 。 目前 ， 国农村 土地承 包经营 了 以下几 点 内容 ： 我 权等 相关法 律法 规 已日趋 健全 。 比之下 ， 村宅 基地使 用权 中 相 农 组织： 其次 ， 只有农村 集体 经济组 织 内部的成 员才享 有农村宅 基 再 农村 宅基地使 用权 的用 途 已经 明确， 即必须是 为 的用 益物权 ， 在《 却 中华人 民共和 国物权法》 的实施后才 被正式确 地 使用权 ： 次，
” ０４ 度 对农村宅 基地使用权 流转相 关概念进行 界定 ， 以此作为进 一步 部 门不得 为违法 建造和 购买 的住宅 发放土地 证和房 产证 。 ２ ０ 研 究的理 论基础 。
年１ ， Ｏ月 国务 院《 于深化 改革严 格土地 管 理的决定》 定：禁 关 规 “
止城 镇居 民在农村 购置 宅基地 。 ２ ０ 年 ｌ 月 ， ”０４ １ 国土资源 部 《 关
通常 而言 ， 农村 宅基 地使 用权 的流转 ， 主要 是指农 村宅基地
尝试一 定的探索 ， 图在与现 行法律 不冲突 的条件下探索 一种新 使 用权 由一个 权利主 体过 渡给 另一个 权利 主体 。宅基地 使用权 试 是学术 界和 社会 各界非 常关注 的一个 问题 ， 引起 了 的模式 ， 以更 好的实 现农村 宅基地 使用 权的流 转 。 所 以选 择天 的流转 问题 ， 之 津与重庆 ， 因为 两地 同为直 辖市 ， 别在 ２ ０ 年 与 ２０ 年推 广 泛的争 论 。我 国现 行法 律对宅 基地 使用权 的流 转采取 了限制 是 分 ０５ ０８ 出 了各有特 色的农 村宅基地 使用权流 转试点 ， 他们 已经成 为农村 的做法 。《 土地管 理法》 持宅基 地使用 权实行 “ 户一宅 ” 原 坚 一 的
宅基地使用权制度现代化构造
宅基地使用权制度现代化构造摘要：随着城市化进程的加快，我国农村宅基地使用权制度亟需现代化构造，以适应新时代的需要。
本文从宅基地使用权的历史沿革出发，分析了现行宅基地使用权制度存在的问题和不足。
随后，探讨了宅基地使用权制度现代化构造的思路和方法，包括制度设计、责任到人、民主管理和市场化运作等方面。
结合实际案例，我们认为，宅基地使用权制度的现代化构造，不仅能促进农村经济发展和城乡融合，还有利于实现宅基地使用权的保护、统筹和管理。
最后，我们提出了加强宅基地使用权制度改革的建议，促进宅基地使用权制度的不断完善和进步。
关键词：宅基地，使用权，现代化构造，制度设计，责任到人，民主管理，市场化运作一、前言宅基地是农村土地制度改革的核心内容之一，也是当前农村土地问题中的热点问题。
随着城市化进程的加快，人们对于宅基地的用途和管理方式也提出了更高的要求。
为了适应新时代的需要，我们需要对于宅基地使用权制度进行现代化构造，推进宅基地使用权保护和管理的改革。
二、宅基地使用权的历史沿革和现状分析自1988年开始，宅基地使用权制度逐渐成为了我国农村土地制度的重要组成部分。
目前，宅基地使用权制度已经成为了农民家庭的重要财产之一，也是农村经济发展和城乡融合的重要推动力量。
但同时，宅基地使用权制度也存在一些问题和不足，如财产权保护不足、土地资源浪费、管理缺乏规范等。
三、宅基地使用权制度现代化构造的思路和方法为了保护宅基地使用权，促进农村经济发展和城乡融合，我们需要进行宅基地使用权制度现代化构造。
这一进程需要从多个方面进行改革，包括制度设计、责任到人、民主管理和市场化运作等方面。
具体来说，我们可以对于制度进行改革，将宅基地使用权视为明确的财产权，并建立相应的保护机制；我们也可以将责任下放到基层，加强宅基地使用权的管理和执法力度，并推动实现民主管理和市场化运作。
四、实际案例分析在解决宅基地使用权问题方面，我们可以借鉴一些成功的实例。
比如说，在宅基地使用权的管理和执法方面，我们可以借鉴上海市青浦区的做法， actively promote the development of rural areas.This practice has been effective in promoting the development of rural areas. At the same time, we should also strengthenthe management of rural areas and protect the farmers' rights and interests; 在宅基地使用权的市场化运作方面，我们可以借鉴河南省信阳市的做法，将宅基地的流转权利上市，让土地成为流通的资产，实现了宅基地和集体经济的双赢。
对农村宅基地制度改革创新的调研报告
对农村宅基地制度改革创新的调研报告随着城市化进程的加速和人口流动的不断增多，农村宅基地制度面临着前所未有的挑战。
为了进一步推进农村宅基地制度改革创新，我进行了一次实地调研，对农村宅基地现状、问题和改革方向进行了深入研究和分析。
一、农村宅基地现状农村宅基地制度是我国农村土地制度的重要组成部分，也是我国大力发展农村经济、改善农村居民生活的基础。
目前，农村宅基地的面积和数量不断增加，但也存在一些问题。
1. 宅基地面积补贴难以落到实处。
在一些地区，宅基地面积补贴没有得到有效的保障和落实，导致一些农民难以满足宅基地建设的需求。
并且，补贴标准仅局限于每亩地补贴，没有考虑到不同地区价格的差异，造成补贴金额不够公平。
2. 我国农村分散性农户的多，有的地区宅基地分散、面积小，部分地方出现了宅基地闲置或流转难等问题，对有效利用土地资源造成浪费。
3. 宅基地规划设计不符合农户实际需求。
目前，一些地方存在统一规划、设计和监管的情况，造成了不同农户之间宅基地面积、布局和样式的相似度过高，缺少发展特色和区别化的情况。
二、对农村宅基地制度创新的探索1. 加强对宅基地规划的指导和监管。
根据农户家庭人口、家庭财力、土地面积等情况，制定出更有针对性、灵活性和可操作性的规划方案。
同时，建立宅基地规划计划和居民用房的建设设计标准，加强技术指导和区域示范，促进宅基地建设规划的合理设计和利用。
2. 推进农村宅基地现代化，加快土地流转。
在实际执行中，政府可以鼓励农户进行多样化的流转方式，分散的农户之间可以合理地进行土地流转，推进整体的宅基地现代化建设。
3. 合理构建宅基地补贴体系。
宅基地补贴应该充分考虑到土地利用价值，通过与市场价格挂钩等方式，合理提高宅基地补贴标准；同时，针对宅基地流转等情况，建立宅基地流转支持基金，进一步改善农民的生产和生活水平。
4. 建立农民相互合作的平台，促进宅基地的合作开发。
农民社会组织、合作社等可以成为农民合作开发宅基地的主要平台，加强人员配套、资金保障，形成“政府引导、农民自主”的模式，促进农村宅基地的可持续发展。
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宅基地使用权制度研究
在我国的土地制度史上，宅基地有着独特的地位和悠久的历史。有的学者认为在古代就
存在这一制度，如井田制时代的“五亩之宅"、秦汉以功劳行田宅中的“宅’’、均田制中的
“园宅地”，（中国社会科学院简帛研究中心编：张家山汉简<二年律令)研究文集》，广西师
范大学出版社年版，第页），均有宅基地的含义，当然古代的宅基地和现代的宅基地在制度
设立的背景和价值选择上肯定大不相同。古代分封制是建立在土地私有和维护特权阶级的利
益之上，而现代的宅基地制度却是建立在土地公有制之上，用以解决占中国人口大多数的农
民的居住问题。宅基地制度是一项极富中国特色的土地资源配置制度，中国的社会主义制度
决定了对土地实行国家和集体公有制，中国地少人多、农民入口庞大的国情决定了政府对土
地资源集中配置的慎重策略。
一、宅基地使用权的含义和特征
宅基地使用权是指农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建设
住宅的权利。年颁布的《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第条对此作出了规
定： “宅基地使用权入依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土
地建造住宅及其附属设施。”
我国法律对于宅基地使用权制度的规定相当简单，除了《物权法》以外，大多数情况是
由行政法规和相关的政策规定来调整。《土地管理法》对其进行的简单规定，只是基于审批
和管理的目的，对宅基地使用权的具体的权利内容却没有涉及。根据这些简要的条文仍然可
见其独特的法律特征：
()权利主体的身份性。宅基地使用权的主体是农村集体经济组织成员，法律上对其身份
有严格限制，且必须是本集体经济组织成员。即本集体经济组织成员从本集体原始取得宅基
地使用权。
()权利客体的特定性。宅基地使用权的客体乃是集体所有的土地，由于土地资源的有限
性和我国的土地资源配置制度决定了每个集体拥有一定数量的土地，而法律也规定了集体成
员以户一为单位，每户只可申请一处宅基地。
()原始取得的无偿性。宅基地使用权的原始取得是无偿的。村民只需按法律规定向县级
以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，
由县级以上地方人民政府批准即可。
()权利行使的永久性。根据我国目前法律法规的规定，农村集体经济组织成员建造自用
住宅所需宅基地由其所属的农村集体经济组织分配，但没有明确规定农村宅基地使用权的期
限。当该成员死亡后，法律规定其房屋可以继承，根据目前民间普便采用的“地随房走"的
原则，则宅基地使用权也可以继承，这样农村宅基地使用权实际上成为一种没有期限限制的
用益物权。
()用途的限制性。农村宅基地使用权是为了解决农村集体经济组织成员的居住问题而
设，具有社会保障性。我国《土地管理法》第条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出
让、转让或者出租用于非农业建设"，这条规定明确地限制了宅基地的用途。
()流转的限制性。对于宅基地使用权的流转，《物权法》采取的态度是保留的，即“适
用土地管理法等法律和国家有关规定”，而《土地管理法》的表述为“农村村民出卖、出租
住房后，再申请宅基地的，不予批准”，该条款没有正面规定宅基地使用权的流转，只是从
行政管理的角度规定了农民住宅的转让。对流转的限制性规定还可见年月的国务院《关于深
化改革严格土地管理的决定》中规定： “禁止城镇居民在农村购置宅基地。”以及年国土资
源部《关于加强农村宅基地管理的意见》中的规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严
禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”
二、宅基地使用权的法律性质
关于宅基地使用权的性质法学界有诸多讨论。有的学者认为宅基地使用权应属于用益物
权中的地上权。“整个土地使用权(包括宅基地用权)应定性为地上权。地上权是因建筑物或
其它工作物而使用国家或集体所有土地的权利。”【钱明星著：《物权法原理》，北京大学出版
社年版，第页。】“地上权在我国是客观存在的，目前只是以土地使用权一词代替，包括我国
现行法规定的土地使用权、宅基地使用权。"【崔建远主编：《我国物权立法难点问题研究》，
清华大学出版社年版，第页。】有的学者认为我国的宅基使用权制度更接近现代民法中的用
益权制度，在设立的目的、本质属性以及规则特征方面与我国的宅基地使用权制度有天然的
共性。然而笔者还是赞同国内法学界的通说，认为农村宅基地使用权是我国特有的一种用益
物权形式。
在上述传统用益物权的类型中，地上权和人役权与宅基地使用权联系最为紧密。在我国
土地公有制制度下，国有土地使用权和集体土地使用权有很大区别。下面从宅基地使用权与
上述相关权利的比较中研究宅基地使用权的性质。
（一）农村宅基地使用权与地上权的比较
地上权的概念起源于罗马法，罗马法按照“地上物属于土地”的“附合原则”，一切附
加和进入土地的物都归土地所有人所有，根据此原则，他人在承租的土地上建筑房屋，当承
租关系结束时，房屋将归土地所有权人所有。但附合原则的适用对建房人极为不利，给社会
带来极大的不便，不利于社会经济的发展。为了调剂土地的“有”与“用”的关系，保护建
筑人的利益，罗马法逐渐变通附合原则。起初，罗马法规定，对于在国有土地上建筑房屋的
人，只要他支付一定的租金，就可阻止附合原则的运用。但是当房屋受到第三人的侵害时，
房屋建筑者要请求土地所有权人流转其对该第三人的诉权，为了适应社会经济生活的需要，
加强对承租人的保护大法官法规定承租人取得出租人的同意在其土地上建房，只要支付地租
即可使用房屋并且期限很长，承租人对其建筑物享有使用的权利，不适用附合的原则而直接
受物权的保护，赋予了土地使用人几乎与所有人平等的权利，从而形成了地上权，后来欧洲
各国继承罗马法的思想，在民法或判例法上承认地上权，我国也曾引进过地上权，清末的‘大
清民律草案》中规定“地上权得因在他人土地上有工作物或植物而使用其土地”。我国目前
的宅基地使用权和地上权极为相似，都是在他人土地上进行建筑的权利，都对地上建筑物享
有所有权，但笔者通过研究、比较，认为我国的宅基地使用权在许多方面明显区别于地上权，
主要体现如下：、地上权是法律对“地上物属于土地”的附合原则的变通，为保护土地使用
人的利益而设计的，而我国土地公有制，对宅基地上的房屋实行“谁投资谁所有”的原则，
对房屋所有权给予了充分的保护，根本不存在“地上物属于土地”的附合原则，更不存在对
此原则的变通。、我国宅基地使用权具有身份性，享有宅基地使用权的主体只能是集体组织
成员，使用主体范围具有身份限制，而地上权的权利主体在理论上并没有限制。、我国的宅
基地使用权一般是无偿获得的，而地上权的行使是需要付出对价的。，我国宅基地使用权一
般不可单独流转和继承，对地上房屋具有附属性，但地上权是一种独立的财产权，区别于其
他用益物权的根本特征就在于可流转、可继承，能够独立处分。、宅基地使用权权利存在于
农村集体组织和集体组织成员，是集体组织成员基于农村集体成员的身份而享有的福利，一
般没有期限的限制，地上权是基于契约行为，其设定具有期限，期满权利消灭。
综上，我国的宅基地使用权是我国农村土地制度改革和发展的产物，不是在引进、消化、
改造大陆法上的地上权制度而设计的，两种权利制度设计渊源相互区别，存在诸多不同特点，
没有必要完全仿照大陆法上的地上权制度，更没有必要以地上权取代宅基地使用权。在我国
的土地制度下，宅基地使用权是用益物权的另一独立的表现形式。
（二）农村宅基地使用权与人役权的比较
人役权也产生于罗马法，是为解决特定人的生活和养老问题而由所有人在不转移所有权