房地产估价基本方法12003

学生毕业论文房地产估价基本方法的分析专业班级：房地产经营与估价作者姓名：王路指导教师：吴莉莉山东城市建设职业学院二○一二年三月山东城市建设职业学院学生毕业论文房地产估价基本方法的分析姓名王路学号094050129专业班级房地产经营与估价系部工程管理系指导教师吴莉莉目录摘要 (1)1房地产估价与评估的差别 (1)2房地产估价基本方法及用途 (3)2.1比较法 (3)2.2成本法 (3)2.3收益法 (4)3房地产估价三大基本方法的异同性分析 (5)3.1房地产估价三种评估方法的理论依据 (5)3.2三种评估方法所得结果在理论上具有一致性 (6)3.3实际情况下下三种价格不具一致 (7)3.4从评估的实际过程看，三种方法的评估结果必有差异 (9)3.5市场层次的差异 (11)4房地产估价估价方法的“不同点”给我们的启示 (11)4.1正常情况下三大基本估价方法都可选用 (11)4.2不高估市场价值 (12)4.3认真撰写“变现能力分析”及风险提示 (12)5结论 (13)参考文献 (14)摘要我国的现代房地产估价活动起步较晚，所运用的估价理论体系基本上是从西方国家引进的，随着中国加入WTO，距离国外房地产估价机构进入我国估价市场日期的日益逼近，中国房地产估价市场日益成熟，鉴于我国目前的国有土地使用权有限期出让制度，与英美等国家的土地私有制有所不同，决定了房地产估价理论体系特别是实际运用时应有相应变化论文格式乱七八糟，没法给你改！关键词房地产估价比较法成本法收益法1．房地产估价与评估差别房地产估价也称为房地产价值评估，过去多称为房地产价格评估，现在还经常称为房地产评估。

一般情况下，房地产估价和房地产评估可以不作区分，能够交换使用。

但是，科学、严谨地说，“估价”、“评估”两者的含义不完全相同。

相对于价值分析、测算和判断活动，估价的含义更加精准、明确、具体，就是指对价值进行评估。

评估的含义很宽泛，不只限于对价值进行评估，还可指查验某人、某物或者某项工作、活动，以判断其表现、能力、质量、效果、影响等。

目前，评估一词也被广泛用于其他领域，一些法律法规还规定了许多“评估”活动。

例如，教育评估、规划实施情况评估、地震灾害调查评估等。

与此相似，房地产评估不仅包含房地产价值评估，还可以包含房屋工程质量评估、房屋完损等级评估、房屋使用功能评估、房地产周围环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估，甚至可以包含房地产制度政策评估等。

因此，虽然房地产估价应建立在房屋工程质量、完损等级、使用功能、周围环境等评估的基础上，但为了表述上更加精准、明确，应把以得出房地产价值为目标和最终结论的评估，称为房地产价值评估或者简称房地产估价。

同理，以其他某个方面作为目标和最终结论的评估，应明确地称为相应方面的评估。

只有当评估的目标和最终结论为综合性的或者目前一时难以找到恰当的用词予以准确表述时，才可以笼统地称为房地产评估。

例如，商业银行在发放房地产开发贷款时，委托房地产估价机构对申请贷款的房地产开发企业的资信状况、财务状况、经营管理状况、以往开发经验，以及房地产开发项目的合法性、经济可行性等进行的调查和评价，可以笼统地称为房地产评估。

特别需要指出的是，区分估价和评估并不意味着房地产估价师和房地产估价机构只能从事房地产价值评估业务。

实际上，房地产估价师和房地产估价机构除了从事传统价值评估业务（即为了各种估价目的，对各种房地产的各种价值进行评估），通常还从事下列房地产估价衍生业务和咨询顾问业务：（1）价值分配业务，例如，把包含土地价值和建筑物价值在内的房地产总体价值在土地和建筑物之间进行分配；把采用成本法测算出的一个商品房小区的平均房价在各幢、各楼层、各单位之间进行分配；把采用成本法测算出的一个开发区或土地一级开发片区的平均地价在开发完成后的各地块之间进行分配；把一宗土地的价值在其上建筑物的各单位之间进行分配，即所谓“高层建筑地价分摊”。

（2）价值减损评估业务，例如，因规划修改、污染、工程质量缺陷等导致的房地产价值减损评估。

（3）相关经济损失评估业务，例如，因征收、征用房地产造成的停产停业损失评估。

（4）房地产咨询顾问业务，例如，房地产市场调研、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划、房地产项目调查评价、房地产购买分析、房地产最高最佳利用分析、房地产资产管理等。

上述房地产估价衍生业务和咨询顾问业务，不仅是房地产估价师和房地产估价机构可以从事，而且是有能力从事、应当着力拓展的业务领域。

2.房地产估价的三大基本方法：比较法、成本法、收益法。

2.1、比较法是将估价对象房地产与在估价时点近期已经发生过交易的类似房地产加以比较对照，对这些累死房地产的已知价格作适当的修正，得出估价对象的客观合理价格的一种估价方法。

挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。

比较法适用的条件：是在同一供求范围内存在着较多的类似的房地产的交易。

这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场经济不太成熟的时候较难适用，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。

比较法适用的对象：比较法的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场等。

2.2、成本法是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产价格的一种估价方法。

用成本法取得的评估价格称为积算价格。

针对土地使用权价值评估，经常叫做成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。

该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。

针对房屋评估，通常称为重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发（或建设利润）得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。

理论依据：生产费用价值论和替代原理适用范围：成本法特别适用于那些既无收益又很少交易的房地产估价，如学校、图书馆、体育场馆、政府办公楼、军队营房等公用、公益房地产，以及化学工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有特殊设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产。

2.3、收益法是求取估价对象未来的净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

运用收益法求取的评估价格称为收益价格。

房地产之所以有价值，其根本原因是因为他有使用价值，使用价值即为房地产所有者带来收益，收益的大小是决定房地产价值高低的内在原因，通过一定的分析，房地产收益与其价值有一定的比例关系（即房地产收益率）。

不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。

房地产价值＝房地产纯收益÷收益还原利率。

理论依据：预期原理，即未来收益的现在价值。

适用条件和对象：收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产的估价，对于公用、公益类房地产的估价一般不适用。

目前相当部分的估价人员在房地产估价时总感觉到采用成本法或收益法的估价结果偏低很多，因此只要能用市场法就尽量采用市场法。

按理说分别采用三大基本估价方法只要操作合理其估价结果不会有很大的差异。

为什么目前会有这种情况呢？笔者认为只有分析其原因，并正确对待，才能客观公正合理地进行估价，才能规避估价的风险。

剩余法房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价＝土地使用权价值＋房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。

这种方法常用于房屋或土地的单项估价。

假设开发法对于一个未完成的房地产开发项目（纯土地或在建工程等），通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。

3.房地产估价三种基本方法的异同性分析业内人士皆知成本法、收益法、市场比较法是房地产评估的三种基本方法，一般情况下，项目最终评估结果应是三种评估结果的综合。

这就涉及到对三种评估结果的差异分析、评价、处理和合理取值问题。

因此，认识三种评估结果的差异具有理论和实践意义。

3.1、三种评估方法的理论依据市场法主要基于替代原理，成本法主要基于生产费用价值论，收益法主要基于预期原理。

它们毕竟是有区别的。

成本法理论依据为生产费用价值论。

它主要是从开发者（或卖方）即供给者角度，运用等量投资获取等量收益的投资原理，根据产品定价的一般原则，确定房地产的价格等于投入所有资本和利润之和。

此方法求的价格为积算成本价格。

房地产供给方即房地产开发商根据其开发成本的大小和对其利润的预期决定了房地产的供给曲线，这条曲线可以看成房地产商预售价与开发数量的关系。

预期售价等于成本加预期利润，即等于成本价，所以S曲线亦可以看成成本价与开发数量关系曲线。

收益还原法理论依据为效用价值论。

它主要是从使用者（或买方）即需求者角度，运用预期收益原理，将未来收益资本化，确定房地产价格等于未来所获收益的折现之和。

此方法求算的价格为收益价格。

房地产需求方对未来物业的需求量取决于物业购置价格和对未来收益的预期。

物业购置价格越高，要求未来收益水平越高，未来收益的资本化价格越高，投资风险越大，因此置业需求量越小，所以，置业需求曲线既反映了其购置价格与需求数量的关系，也反映了收益价格与需求数量的关系。

市场比较法理论依据为市场供求论。

它主要是从开发者、使用者（或买卖）双方，运用替代原理，根据市场竞争条件下同类、同效用、同质产品价格趋于同一规则，确定房地产的市场交易价格。

此方法求算的价格为市场价格，市场上正常交易下需求双方能同时接纳的成交价格。

3.2、一般均衡下三种评估方法所得结果理论上具有一致性应该说三种方法是从不同角度。

以不同思路探求物业价格形成的机理。

他们之间并无冲突，相反，它们之间却有一条纽带相连，这就是——市场。

在完全市场的指挥棒下，三种不同角度形成的价格可在瓦尔拉一般均衡状态下达到统一。

所谓瓦尔拉一般均衡是指在该状态，整个市场体系有一组均衡价格，保证所有市场的供求相等，微观经济行为人都唯一地根据价格信号作出自己的行为选择，它撇开从均衡到均衡的时间调节过程，假定这种过程是在瞬间完成的，不存在失败交易。

这段话主要含有四层意思：（l）市场供求是均衡的；（2）整个市场体系的所有细分市场之间相互均衡，并形成一系列均衡价格；（3）经济行为人的行为只随价格的变动而调整；（4）均衡状态是指一种理想的静态状态，形成一组均衡体系，即均衡的开发量，均衡的租金，在这一均衡点上实现房地产投资利润最大化和效用最大化。