最全房地产开发流程

竣工验 收阶段。 其中行 政审批、 办理、验 收时间 共计为 5日
政 府 实 施 政 务 信 息 全 程 公 开
监 督 部 门 实 施 全 程 行 政 监 督
房地产开发企业组织 设计、施工、工程监理等 有关单位进行竣工验收
规划、建设、市政、绿化、城管、消防、 人防、地震、环保、气象、技术监督、 教育、文物、水利、安监等有关职能部 门联合进行竣工验收、认可【3日】
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民用建筑物的分类
• 按建筑高度分 • 一般情况下，根据楼盘的用途不同可分民用和商用， 根据楼房的高度不同又分为低层、多层、小高层、 高层和超高层。 • 通常人们把１—３层称低层、4—6层为多层、7—１ ２层为小高层、１２层以上为高层、总高度为１０ ０米以上为超高层。
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按建筑形态化分
• 别墅：独栋、双拼、联排 • 住宅：板楼、塔楼 • 商业、办公：商场、市场、写字楼、酒店
规划部门核发建设工程规划许可证（2日）
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组织施工单位、 监理单位招标 施工许 可阶段。 其中行 政审批、 办理时 间共计 为4日
招标文件备 案， 招标投 标情况书面 报告，招标 合同 备 案 1、提供土地使用权 证、工程规划许可证 2、提供施工图纸审查合 格书； 3、已办理工程质量、安 全监督手续； 4、建设资金已落实 1、提供土地使用权证、建设 工 程规划许可证、施工许 可证； 2、投入开发建设的资金达到 工程建设总投资的25% 以上 3、已有商品房预售方案
国土资源 部门提供具备 出让条件的 土地 环保部门 提供审定的规 划环境影响 评价文件 地震部门 提供地震安全 性评价文件 规划部门 提出刚性 规划条件
国土资源部门进行国有土地使用权出让（招拍挂）， 合法建设用地毕准书、国有土地使用权证书 普通商品住宅固定资产投资项目备案 规划部门发放 建设用地规划许可证（1日） 编制修建性详细规划 或建设工程设计方案总平 面图、建设工程设计方案 施工图设计 规划部门审定修建性详细规划或建 设工程设计方案总平面图、建设工程 设计方案（3日） 政 府 实 施 政 务 信 息 全 程 公 开 监 察 部 门 实 施 全 程 行 政 监 察
审图机构进行 施工图审查
建设、规划、市政、绿化、城管、消防、人防、 地震、环保、气象、技术监督、教育、文物、水利、 安监、国家安全等有关职能部门联合审图、备案（3日）
规划许 可阶段。 其中行 政审批、 办理时 间共计 为9日
已审定的修建性详细 规划（或建设工程设 计方案总平面图）、 建设工程设计方案
建设工程竣工验收备案
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房地产项目开发建设流程图
项目推广、销售
项 目 获 取
项 目 启 动
规 划 设 计
施 工 建Hale Waihona Puke Baidu设
竣 工 验 收
项 目 交 付
权 证 办 理
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一、项目获取
• 项目可行性研究调研
当地房地产市场形势； 政府优惠政策、投资环境； 当地消费水平； 人口组成； 地理位置、交通； 项目开发成本、利润测算； …………
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国有土地使用权出让年 限
• • • • • • 住房用地70年 工业用地50年 科教、文体、卫生用地50 年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合或其他用地50年 军事、政府机关用地长期
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房地产的特性
– – – – – 相互影响性 易受限制性 价值高大性 难以变现性 保值增值性
– 独一无二性 – 不可移动性 – 寿命长久性 – 数量有限性 – 用途多样性
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房地产业与建筑业的区别


建筑业是物质生产部门，属于第二产业 房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多 种性质，属于等三产业


房地产业可分为投资开发业和房地产服务业 房地产中介服务业包括房地产咨询、房地产价格评估、房 地产经纪
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建筑物的分类
• 根据中华人民共和国城乡建设部标准《民用建筑设计通则》 JGJ 37-87 第1.0.5条 民用建筑高度与层数的划分 一、住宅建筑按层数划分为： • 1～3层为低层； 4～6层为多层； • 7～9层为中高层； 10层以上为高层。 • 二、公共建筑及综合性建筑总高度超过24m者为高层（不 包括高度超过24m的单层主体建筑）。 三、建筑物高度超过100m时，不论住宅或公共建筑均为 超高层。
房地产项目开发建设流程
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我们先来了解一下！！！
• 房地产：也称为不动产，是房产和地产的总称， 是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物 及其附带的多种权利（及所有权、管理权、转让 权等）。 • 房地产业：是指以土地和建筑物经营为对象，从 事房地产开发建设、经营、管理以及维修、装饰 和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。 • 房地产开发：是指房地产开发正业在依法取得土 地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础 设施，房屋建筑的活动。
建设工程 质量、安全 监督手续 备 案
排水部门 核发城市 排水许可证 【2日】
市容环卫 部门对城 市建筑垃 圾处置核 准
建设部门核发 建筑工程施工许可证【2日】 规划验 线；规划 条件、工 程质量、 施工安 全从开 工至竣 工的监 督
房产部门核发 商品房预售许可证【2日】 商品 房预 售合 同备 案
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二、项目启动
1土地报批 2项目公司注册 报批 4项目可行性 报批
3房产资质审批
5立项报批
环保初步意见
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• 1、获取土地
获取形式：拍卖、招标、挂牌、划拨
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房地产涉及税费
• 1、涉及房地产购置的：包括契税、印花税及交易 手续费。 • 2、涉及房地产出售的：包括营业税、城市维护建 设税、教育费附加、土地增值税、企业所得税、 个人所得税、印花税及交易手续费。 • 3、涉及土地购置的：土地出让金、地上附着物补 偿款
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河北省房地产开发项目行政审批流程示意图
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房地产开发的证件
• • • • • • 1、核准或备案证（固定资产投资） 2、土地证 3、建设用地规划许可证 4、建设工程规划许可证 5、建筑工程施工证 6、商品房预售许可证
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房地产开发主要涉及政府部门
• 市（县）政府、发改局、土地局、建设局、规划 局、房产管理局、安监局、公安消防、人防、防 震、气象局、环保局、地税局、自来水公司、电 力局、通信公司、燃气公司、广电局、工商局、 水利局、财政局等