房地产开发项目决策阶段的成本控制解析

目前,房地产行业逐渐整体进人调整阶段,房地产开发项目的风险也随之增大。“正确的决策是成功的开始” ,因此,本文针对房地产开发项目的源头——决策阶段,来分析这一环节的成本控制问题。

一、建立科学的评价指标体系

第一, 规划评价指标主要考虑可使用土地面积、建筑密度、容积率、绿地率、停车泊位、市政配套、公共设施配套、交通等因素。

第二,设计方案评价指标要考虑性价比、产业化、经济性、采光、通风、环保、格调、品位、与周围环境的协调、使用功能等因素。

第三, 市场定位评价指标是以房地产市场调查资料和市场预测结果为基础, 就租售价格、租售率、租售对象、物业管理费等建立评价指标。

第四, 经济评价指标需要考虑财务评价和综合评价。财务评价根据现行财税制度和价格体系, 计算房地产项目财务收入和财务支出, 分析项目的财务盈利能力、清偿能力以及资金平衡情况,判断项目的财务可行性,风险预测等:综合评价是从区域社会经济发展的角度, 分析和计算房地产项目对区域社会经济的效益和费用, 考察项目对社会经济的净贡献, 判断项目的经济合理性。

以上每个评价指标所包含的因素, 对房地产开发项目的成本都有直接或间接的影响。比如建筑密度是指建筑基底面积占总用地面积的百分比, 它反映用地合理性情况, 是城市管理的控制性指标。容积率是反映地块开发强度的重要指标,无纲量,其内涵与“建筑密度”一致, 但表述形式不同, 容积率 =总建筑面积/地块面积。适当提高建筑平均层数和建筑密度, 控制适当的建筑容积率, 可以减少房地产开发项目的单位造价。同时节约用地, 从而能有效降低整个项目的建设资金。

二、技术与经济相结合,做好规划方案的优选

要真正有效的控制工程造价, 在完成市场调查研究后, 必须结合项目的实际情况, 在满足使用功能和生产要求的前提下, 将技术和经济有机结合, 进行设计多方案比较, 力求在技术先进条件下的经济合理,在经济合理基础上的技术先进。

房地产项目方案优选, 是寻求合理的房地产开发方案的必要手段。对于房地产项目策划中提出的各种可供选择的开发经营方案, 都要进行经济分析和计算, 从中筛选出满足最低可接受收益率要求的可供比较方案,并对这些方案进行比选。在进行可供比较方案,优选时, 应注意各方案之间的可比性, 遵循费用与效益计算口径对应一致的原则, 并根据项目实际情况,选择适当的经济评价指标作为比选指标。

房地产项目通常采用的方案优选指标有:差额投资内部收益率和净现值 (NPV,在进行方案优选时,以净现值大的方案为优选方案; 等额年值, 在进行方案优选时,以等额年值大的方案为优选方案。当可供比较方案的开发经营期相同时, 可直接选用差额投资内部收益率、净现值或等额年值指标进行方案比选。当开发经营期不同时, 一般宜采用等额年值指标进行优选, 如果要采用差额投资内部收益率指标或净现值指标进行方案优选, 须对各可供比较方

案的开发经营期和计算方法按有关规定作适当处理,然后再进行优选。

对于开发经营期较短的出售型房地产项目, 也可直接采用利润总额、投资利润率等表态指标进行方案优选。对效益相同或基本相同的房地产项目方案进行优选时, 为简化计算, 可采用费用现值指标和等额年费用指标,直接进行项目方案费用部分的优选。

三、提高项目抵御风险的能力

房地产市场是资金密集性行业、资金使用量大, 市场的任何波动和国家宏观政策的调整都会影响到项目的收益, 严重的可能会使企业的资金链条断裂, 整个项目陷入瘫痪。这就要求开发商在投资决策阶段通过对影响项目投资效果的社会、经济、环境、政策和市场等因素的分析, 了解各因素对项目的影响性质和

程度, 帮助投资者根据房地产项目风险的大小和特点, 确定合理的投资收益水平, 提出控制风险的方案, 有重点地加强对投资风险的防范和控制。房地产项目面临的风险有政策风险、财务风险、购买力风险等。

第一,政策风险

近年来,为了规范房地产市场、有效控制房价,采取一系列宏观调控政策,虽然效果不明显, 但是政府调控的决心并没有改变。房地产政策的改变, 尤其是调整性政策的出台,必然导致某些房地产成为牺牲品, 结果导致房地产项目的商业风险加大。应对国家宏观政策的措施主要是缩短项目的建设周期,加快项目的销售进度,即使回笼资金。

第二,财务风险

财务风险主要由利率、资本金充足率两个方面。特别是 2007年以来,国家加

大宏观调控力度,几次提高银行利率,紧缩银根。这些金融政策的调整,使得一线城市房地产价格开始下降,投资速度减慢。房地产公司由于贷款利率增加,导致收入减少,支出增加,投资成本增大, 形成房地产投资财务风险。应对利率风险的措施, 主要是预期银行贷款利率的变化。为了降低由此带来的房地产投资金融风险, 一是在签订银行贷款合同时, 选择固定利率; 二是在评价投资方案时, 按可能升高的银行贷款利率进行, 预先就对银行贷款利率的提高作出防范措施:三是在进行投资方案评价时, 对银行贷款利率进行不确定性分析。充分考虑贷款利率可能带来的金融风险。

第三,购买力风险

购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化, 导致房地产商品不能按市场消化而造成经济上的损失。购买力风险是一种需求风险。在市场经济体制中, 需求是一个非常不稳定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的,受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响, 如果整体市场上需求下降, 将会给

项目带来损失。应对措施主要是在房屋的建筑设计中丰富产品的类型,对大、中、小户型进行优化组合, 适当加大可以组合型住宅的所占比例。

四、控制土地竞拍价格

土地成本 (约占项目总成本的 30%一 35%左右 ,主要指土地获得阶段形成的各种费用支出, 包括地价、土地动拆迁补偿费、各类补偿费、土地契税等。在房地产整个开发过程中, 土地一旦到手, 其成本即基本确定, 直至项目开发完成, 该成本一般也不会有较大变化。因此, 控制土地成本的关键在于拿地时的成本分析要准确, 在土地招投标中制定竞买策略与技巧,做到以最小的代价和风险获取最大的收益、来打败竞争对手。

第一,要注重土地费用可承受的最高限额测算

在参与土地竞拍之前,首先必须算好帐, 拟建设的初步方案, 即以什么的产品面市,并预测明后年的各种品类物业的销售价格。然后计算建造的成本, 以销售价格最低的物业形态作为假定方案, 假定为零利润的情况下, 计算出土地成本限额, 这就是参与拍卖所能承受的价格底线, 能够基本保证土地成本在可控制范嗣内, 不会出现盲目举牌, 造成不可控制的局面。

第二,土地竞买报价策略选择的具体方案如下:

(1不平衡报价策略。当采用评分的方法进行招标时,房地产开发商可通过认真分析评分方法,结合企业自身的优势, 扬长避短,使本企业的综合评分达到最高。如发展商本身的建筑实力较强, 对招标工程造价有较大的把握, 可报以最短的建筑周期, 较高的土地出让金, 以获取高分。压倒竞争对手。

(2高、低报价策略。若项目所要求的专业性和管理水平较高,潜在的竞争对手较少, 可使用低报价策略;若项目的发展前景看好,竞争对手较多,则可使用高报价策略。