世联烟台城发集团项目前期定位策划顾问报告176PPT14M.pptx
世联咨询方案完整演示版
世联客户分析模型
客户定位参考规律 任何企业，都是从创业初期开始，逐步扩大规模，逐 渐经历一个草创时期、成长时期、快速成长时期、成 熟时期的成长历程。 而企业办公环境的转换，也几乎贯穿于这个过程。因 此说，处于不同创业阶段的企业，办公场所的选择也 由此而不同。
客户定义
企业成长历程
特点
草创型
成长型
快速成长型
一、XX房地产市场现状
➢办公市场 ➢商住市场
市场总体特点：区域化分布
注释：XXXXX
XX
XX
X X
办公市场现状：XX
客户（企业）类型小结： 1、国家行政企、事业单位、大中型企业；2、工业区企业；3、中海壳牌、中海 壳牌项目承建商及相关建设单位；4、当地投资、贸易、物流、货贷、事务所等中 小型公司；5、外地公司办事处；
写字楼 案例
区域 竞争
客户目标
实现目标面 临的问题
解决方案
分析思路
结果构成
项目发展战略
项目定位 客户定位 形象定位 产品定位 功能比例 物业发展建议
第一部分：项目界定
一、项目分析 二、区域背景
一、项目分析
➢项目规划限制指标 ➢项目所在区域 ➢项目周边环境 ➢项目交通 ➢项目四至 ➢项目分析总结
项目规划限制指标
1、项目客户定位 2、项目形象定位 3、项目功能、产品定位 4、项目产品定位
功能定位原则
➢功能
办公、居住及配套设施；
➢写字楼及公寓比例的确定原则
以市场为基础，兼顾多种需求，吸引最大范围的客户，降低项目风险； 从市场现状看，写字楼与公寓的功能复合能吸引多层面的客户（办公、 办公＋居住、居住、投资）；
➢配套设施比例的确定原则
既要满足住户的工作与生活需求，又要能持续经营； 更重要的是，积聚人气，提升本项目所在区域的成熟度；
项目汇报PPT课件
技术发展趋势预测
预测相关技术未来的发展趋势，为项目后续迭代或升级提 供参考。
改进与优化建议
根据行业和技术发展趋势，提出项目改进和优化的具体建 议。
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人才培养与储备
加强人才培养和储备工作，提升团队整体技术水平和综合素质，以 应对未来项目挑战。
05 下一步工作计划
后续任务安排和优先级确定
1 2
任务梳理
明确剩余任务量，对任务进行梳理和分类。
优先级排序
根据任务紧急程度、重要性和相关性，对任务进 行优先级排序。
3
时间表制定
为每个任务分配预计完成时间，制定详细的时间 表。
加强团队协作
定期召开项目会议，分享项目进度和信息，促进团队成员之间的 沟通与协作。
优化资源分配
根据项目优先级和紧急程度，合理分配人力资源和时间，确保重 要任务优先完成。
预防措施与持续改进计划
提前预警机制
建立项目风险预警机制，提前识别和应对潜在问题，降低风险影 响。
持续改进文化
倡导持续改进文化，鼓励团队成员提出改进意见和建议，不断优化 项目流程和方法。
03
团队协作与沟通
总结项目团队协作和沟通的经验，包括团队协作模式、沟通机制等。
经验教训分享与传承计划
经验教训总结
分析项目执行过程中的成功经验 和不足之处，提炼出有价值的经 验教训。
传承计划制定
针对项目经验教训，制定具体的 传承计划，包括知识文档整理、 内部培训等方面。
未来发展趋势预测及建议
行业发展趋势分析
项目汇报
汇报人：xxx 2023-1-05
同致地产烟台万泰莱山地产项目前期策划建议书53PPT
烟台人－追求环境及居住条件的改 善，主要用于养老，距离感不强
外来人－追求标签及身份象征
偶得客户
核心客户：新烟台人
职业：贸易、IT行业、加工企业主、 工程承包商 属性：定居于烟台，事业处于上升期、 私人时间相对少 置业目的：追求更好的居住环境及新 的生活方式，同时追求资产的保值 置业特征：一般拥有一次以上的置业 经历，对资源的享有及新生活方式的 追求，区域情节弱、距离感不强
✓ 天合城于近日推售，南山世纪城·星河湾、凤凰小区（西区） 二期约4.5万方、四季花城、 上海滩花园等同区域竞争上市
✓ 当即将面市的项目及目前已批土地推向市场时，加上市场原有 存量，近两年市场供给量可能在100万方以上，市场竞争将极为激 烈
同致地产烟台万泰莱山地产项目前期 策划建议书53PPT
小结
疗养于一体的新都市核心综合功能片区 项目位置：项目位于莱山区，距烟台市繁华区域3公里，距莱山中心5公里左右
本项目
同致地产烟台万泰莱山地产项目前期 策划建议书53PPT
项目四至：项目三面环山,东望海景,风水极好
山景
山景 西
北 东
南 山景
海景
同致地产烟台万泰莱山地产项目前期 策划建议书53PPT
项目解析 项目目标 项目核心问题 市场分析 项目SWOT分析 整体定位 物业发展建议
通82过%% 市场76比较法66计算，本86 项目高层67 住2宅% 均价7计算，6约71007元/平米，7
规模
3%
6
6
6
8
景观 户型结构
25% 8%
71088 0-800068 元/平方96 米
8 8
园林规划
15%
8
7.5
世联淄博威通大厦综合体项目前期定位与物业发展建议93PPT
•地块狭窄，裙楼与上层部分交通组织难度大； •西一路形象差，环境嘈杂； •中心路路宽狭窄，行车停车不便
世联淄博威通大厦综合体项目前期定位与物业发展建议 93PPT
•项目地块SWOT分析
•机会
•核心商圈缺乏高档公寓配套； •酒店接待、商务办公存在发展机会
•威胁
•地块位于核心商圈东南角，可能被边缘化； •公寓体量巨大，竞争激烈； •商业地产屡次失败，市场投资信心受挫
世联淄博威通大厦综合体项目前期定位与物业发展建议 93PPT
•结论：本项目适合小户型公寓定位
户型建议：
•35-50平米单身公寓，套数比80%； •55-65平米一房一厅，套数比20%
套数控制
•为规避市场风险，建议将总体套数控制在350套以内。
其他建议
•单独厨卫；精装修送全屋家电；高品质物业服务
世联淄博威通大厦综合体项目前期定位与物业发展建议 93PPT
世联淄博威通大厦综合 体项目前期定位与物业
发展建议93PPT
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月1日星期一
•项目策划工作Байду номын сангаас阶段划分
••第第一一阶阶段段摸（中期） 底 •提交初步结论
•工作
➢区域城区功能模块分析 ➢区域房地产市场调研 ➢专业人士访谈 ➢典型客户拜访 ➢项目的优劣势分析和价值判断 ➢成功案例借鉴
世联淄博威通大厦综合体项目前期定位与物业发展建议 93PPT
•区域属性总结
老城区核心地段，但发展空间有限 核心商圈与东部工业区交汇处 中心路酒店群的南北中间点
由于淄博城市功能在本区域交叉并急剧过渡 ，所以区域属性较为复杂，市民对于本区域的认 识差别较大，甚至充满了对立与矛盾，这将使得 项目定位和市场预期也多了许多变量。
世联杭州市滨江区写字楼号地块定位报告PPT课件
全部自用
——
3.9m
150200m2
5963m2
4部客 梯，1 部货梯
地上16， 地下94
346m2
二吧健层、身为房等商产业展酒示、部其分 余自 招用 租，每 工 商层 餐 业设 厅 酒置 ， 吧大 一 、型 层 房绿 为 产化 大 展露 堂 示台 和 、， 绿 健地化 身下， 等一二层层职为
本报告是严格保密的。
总部基地已知规划项目指标
项目名称
（总m建2面）地下面层积数、地上面层积数、实 容率际 积
标准层 （m2）
层高
主力户 型面积
单部电 梯服务
面积
主楼电 梯数
车位
车位服 务面积
裙楼商业
预计使用 情况
其他
1康恩贝
71662
2层， 13961m2
26层，主
主楼
楼22层，4.12 1400，
57701m2 附楼700
星光大 道C/D
141399
2层， 27439m2
（C），28 层（D）， 酒店及办公
51560m2
4.3 主 11楼00
3.4m
40-60m2， 4.2开间， 8593m2 6.8进深
6部
地下520， 地上4
270m2
1-6楼裙楼商业 62400m2
市场化 操作
洗手间入户，小开间分割可 主可办公，提出“酒店式办 公”概念
总部基地项目以中档为主，同质化现象严重， 市场化、半市场化操作成为主导
已定规划项目 未定规划项目
中财投资大厦 星光大道
未来项目的核
市
心竞争集团
新市世中场界华化大厦操作大华项建目设
场
辛迪大厦
房地产项目策划方案PPT模板
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2002
2019
20XX
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70
60
50
40
30
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世联_深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿_92PPT
套数比 例 13% 29.45% 15.8% 1% 39% 2% /
开盘时间：2006-10-28 总占地：27413 总建面：14000 容积率：3.78 总户数：863户 均价：9200 开盘销售率：71％
2房2厅1卫 3房2厅2卫 4房2厅2卫 复式 单身公寓 1房公寓 合计
大 户型
1% 2% 5% 2%
海语西湾
3房 4房
富通城3期
3房
1T
海景房临主干 泳池、广场、 道海滨大道 一部分能看到 海景 临区间路，安 中央园林景观 静
本项目
————————————
南北
——
本报告是严格保密的。
4房
本项目大户型定位——差异化
复式140-144平米4房：一梯一户错层复式，价值感更高 平面120-130平米4房：补缺者
3 2 1
地块 价值
四至：目前处于被空地或在建项目包围之中
正北面空地，远处恒生医院 东北面为阳光海湾在建项目
西北面住宅空地，远处为 派出所、变压站、消防中 队
泰华阳光海 富通城 湾 二期 本项目 富通城三 期2组团 富通城 富通城 四期 三期1 组团 西南面为富通城4期空地 富通城一期
北
南面为富通城3期工地
居家户型价值最大化需要通过地块价值最大化利用实现
地块 价值
1
地块周边道路情况：兴业路通达性最为确定，昭示性 最佳，可为主入口方向
兴业路：双向4车 道，在建，邻本地块 段已建好，2007年4 月竣工； 2 悦和路：双向2 车道，临近地块路段 已建好； 规划中城市支路， 3 目前未建；
本报告是严格保密的。
宝安 南山
君逸世家：客户群体以宝安本地人为主，购房多 用来自住，经济实力较高
项目定位报告
《××项目定位报告》第一部分：项目整体发展战略及定位第一篇：项目本体条件解析及项目界定1.资源盘点与本体条件解析✧区位条件✧区域四至✧与城市中心关键设施的交通联系2.资源盘点✧区域资源影响研判✧区域意向（节点、标志物、边界）✧区域周边及区域内部主要道路分布及道路规划状况（道路起讫点、道路级别、红线宽度、路况）✧自然资源（水资源、大规模绿化）3.项目发展面临的机遇和问题4.项目属性及价值挖掘本部分核心结论：挖掘项目综合价值（资源、发展机会……）第二篇：宏观市场分析1.宏观经济、规划与产业分析✧宏观经济发展状况分析✧居民生活水平状况✧经济地位及发展前景✧项目所在区域的经济及产业结构✧本区域未来的规划发展机会✧项目区域目前发展阶段阶段和产业结构✧其他本部分核心结论：未来3－5年房地产发展趋势研判（发展特征、开发水平…）第三篇：各区域房地产发展研究1.区域房地产发展研究✧房地产市场总体概况✧土地供应状况（总量、结构、格局、形式）✧房地产市场的供应状况✧政策影响、相关规划、设施投入及对本项目影响✧房地产板块供应结构及价值取向✧项目区域的房地产发展分析（土地供应、发展机会、产品发展水平、板块结构、客户阶层等）✧项目区价值分析本部分核心结论：房地产板块分析及未来价值演变研判第四篇：类似项目开发案例研究与借鉴1.案例筛选标准✧国内典型类似项目开发案例选择2.案例具体分析✧开发模式（总体定位与核心区）✧规划模式（指标分配、功能构成及布局）✧产品模式（产品组合及演变模式）✧与区域资源的价值联动✧成功关键驱动因素✧对本项目的借鉴点3.案例启示和总结第五篇：竞争中本项目的机会及威胁1.类似竞争对手分析✧价值定位/产品类型/客户群✧购买驱动因素/成熟度2.本区域的竞争价值点3.区域内竞争分析✧开发商资源及经验✧初步开发方向✧开发进度✧竞争点本部分核心结论：本项目竞争地位及竞争突破方向第六篇：市场客户研究✧城市内现有类似项目客户构成及购买驱动力✧项目地缘客户分析✧客户来源分析✧市场辐射范围分析及研究✧客户类型以及特征研究✧不同类型客户需求分析：商务/企业/私人/家庭等第七篇：项目整体发展战略研究目的：综合企业战略和市场情况、竞争情况等多方要素，综合判断项目的整体发展战略a)企业层面✧企业战略目标解析✧企业财务回现目标分析✧企业开发周期及进程要求b)市场层面✧区域发展阶段研判✧竞争项目开发时机研判✧项目开发时机研判c)整体发展战略1.总体发展战略2.分期开发策略第八篇：基于市场研究的项目整体定位1.形象和档次定位2.客户定位✧本项目目标客户分析✧区域市场客户细分✧本项目客户定位✧本项目目标客户特征✧客户分析（核心客户、重要客户、潜在客户）✧目标客户价值取向分析✧不同阶段客户动态变化分析3.产品定位论证✧各种物业类型选择✧各种物业类型配比✧户型区间确定第九篇：规划布局设计建议研究目的：在整体定位论证基础上，结合区域地块资源条件，给出功能规划设计建议✧规划目标与原则✧资源分级评价✧宗地划分✧各分区经济技术指标✧核心区的位置与规模第十篇：经济测算与评价研究目的：以市场数据为基础，结合行业经验分析项目的资金安排及收益✧投资计划安排✧现金流分析✧敏感性分析✧临界点分析第二部分：《项目启动定位及物业发展建议》第一篇：启动区定位✧启动区位置✧启动区规模✧产品定位✧客户定位✧价格定位第二篇：启动策略✧启动区规模✧启动区功能比例✧启动不同功能的关联分析✧启动区的实际操作要点✧启动区对土地利用的分析✧启动产品定位✧客户定位✧价格定位✧价值展示第三篇：物业发展建议原则✧根据市场、客户、需求确定项目的物业发展建议原则第四篇：项目物业发展建议1.建筑风格建议✧建筑设计要点✧建筑风格建议✧外立面建议✧局部设计建议2.园林风格建议✧园林风格建议✧景观设计要点✧景观节点布局和建议3.产品设计建议✧市场现有户型分析✧户型设计要点✧经典户型推荐4.配套设施建议✧会所设置建议✧保安服务体系✧其他配套设施5.其他相关事项第三部分：项目整体营销建议第一篇：城市营销环境综合评价a)消费者价值取向与项目价值点衔接b)营销通路与市场事件利用或创造c)主流促销手段d)项目卖点整合与营销SWOT分析e)营销的成功要素f)项目形象定位g)阶段营销主题与目标h)项目命名i)卖场规划j)品牌价值主张k)入市时机第二篇：项目核心概念及案名建议第三篇：售楼部装修及样板间设置建议。