房地产经纪案例集

《房地产经纪》案例集

案例1

据调查，在美国的二手房交易中，约82%的买主利用了经纪人提供的服务，85%的卖方通过经纪人帮助他们实现销售，只有15%的卖方没有雇佣经纪人。实际上，即使没有雇用经纪人，也有人在扮演着类似于经纪人的角色。经纪人成为美国人居家理财不可缺少的好帮手。举例来说，如果委托人希望出售其房产，他的单方经纪人就会凭借丰富的房地产专业知识、从业经验和市场信息，详细地为委托人规划一下，欲出售的房产有多少价值?有多少的投资回报?怎样操作最划算?需要交哪些费用?有什么具体手续?如果委托人下一步需要购置新房，应该选哪儿的房子?多大的户型适合?什么房屋适合委托人需要?怎样从大量的供应体系中选中最理想的房屋?选中的房屋合理价位是多少?需要考虑哪些实际问题?要交多少钱?怎样办理等。所有这些繁琐又专业的环节都由经纪人全权负责落实打理，委托人可以节省大量的时间和精力，并且避免了相当大的房产投资风险。从某种角度上来看，经纪人的定位实际上是类似于私人律师性质的房地产私人顾问，担负着真正的代理责任。经纪人由于其高水平的执业能力和专业水准，赢得了广泛的社会尊重与信赖。

在当今的西方发达国家，经纪业相当发达，经纪机构林立，业务围十分广泛，他们涉足的领域包括商品和证券买卖、劳动雇佣、房地产交易、融资借款、保险，甚至体育比赛、文艺演出、图书出版等各个领域。在西方相当多的国家，生产厂家的对外销售都是通过经纪人

来完成的，经纪人在制造商与消费者之间建立了买卖关系。这些国家的国际分销系统机制发育完善，制造商可以通过委托代理方式与国际贸易中间人及他国进口中间人签定销售合同。这种业务一般都是通过本国出口商和他国进口商达成商品所有权交割协议的。在现代市场经济条件下，经纪业已经发展到了相当高的水平。

【思考与讨论】

1、经纪有哪些作用?你如何认识房地产经纪的作用?

2、经纪有哪些特点?

案例2

的房地产热最早可以追溯到20世纪70年代。当时，嘉诚、包玉刚等商界巨头纷纷投资房地产领域，十大房地产公司也先后公开上市，而来自日本、东南亚和澳大利亚等地的资金也蜂拥而人。在各种因素的推动下，的房价和地价急剧上升。到1981年，已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。1984，一1997年，房价年平均增长超过20。中环、尖沙咀等中心区域每平方米房价高达十几万港元，一些黄金地段的写字楼甚至到了每平方米近20万港元的天价。受房价飞涨的刺激，的房地产投机迅速盛行起来，出现了一大批近乎疯狂的“炒楼族”。当时的，人们盲目地投资房地产。为了抓住机,许多人往往仅凭地产经纪人中的描述，就草草决定购买豪宅。一些经纪人甚至会对顾客说出这样的话：“什么，你要考虑一两天?当然不行!有很多人在等，你不买的话，过3分钟就没了!”1996年，竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。就在的房地产泡沫达到顶峰时，东南亚金融危机降临了。1998-2004年，楼价大幅下跌，如著名的中产阶级居住社区“太古城”，楼价就从最高时的每平方英尺1. 3万港元下跌到四五千元。据专家计算，从1997-2002年的5年时间里，房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期的生产总值还多。

而对于普通市民而言，房地产泡沫的破灭更是不堪回首。在这场泡沫中，平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。

【思考与讨论】

1、房地产投资有哪些风险?

2、房地产经纪人在房屋交易中扮演了怎么的角色?

案例3

小姐，市一名房地产经纪人员，从业两年后，与朋友某共同出资100万，准备开一家的房地产经纪公司。首先是办理营业执照，公司名称要预先核准，为了避免重名，准备了3个公司名字，分别为A房地产代理、B房地产代理、C房地产代理，最后核准的名字为A房地产代理。后制订了公司章程和组织机构，申报各项村料后在银行开户打入100万资金，并办理了验资证明，之前，两人在某街租下一商铺作为经营场所，签了租期3年的租赁合同。两人准备了相关村料，到所在区域的工商登记机关进行设立登记，领取了营业执照。领取了营业执照后，进行房地产经纪机构备案初始登记。持有申请表、申请报告，企业营业执照(复印件核对原件)、营业场所的自有房屋产权证或租赁证(复印件核对原件)、法定代表人任命书及明(复印件核对原件)、公司章程(加盖公章并核对原件)、公司管理制度原件(必须包括99和46号文件)、验资报告副本原件、专职经纪人《市房地产经纪人书》(原件及复印件，不少于3名人员)、经纪人劳动合同原件、经纪人“三金”缴纳证明材料原件、原单位解聘证明(调令函)原件、经纪人工作简历等所需要的有关资料和证件，进行了备案登记，完成了公司的设立。

【思考与讨论】

1、A房地产代理属于哪种企业性质的房地产经纪机构?这类机构设立要符合什么条件?

2、办理营业执照要准备那些材料?申请设立房地产经纪机构的程序是什么?

案例4

20世纪60年代是美国房地产中介业发展的萌芽期，这一时期中介市场混乱，经纪人素质和服务水平参差不齐，公司没有针对从业人员的职业培训，更没有颇具影响力的品牌让消费者选择，尽快成业最重要的目标。那时中介单店数量高速扩，但尚未形成特许经营体系，仍以“各自为政、形式经营。随着整个房地产中介市场的发展，行业竞争加剧以及买方市场的逐步形成，顾客对中介服务提出了更高的要求。在这种情况下，一些中介公司不得不开始考虑从降低经营成本、提高服务质量以及依靠可信赖的大品牌吸引顾客来增强自身的市场竞争力。20世纪70年代的美国以特许经营的形式崛起了一大批房地产中介品牌。其中就有通

过特许经营模式发展至今已经成为全球最大的房地产中介机构一21世纪不动产，另外还有一些小规模的中介公司，也开始尝试转向特许经营。中介交易模式开始进入系统化，拥有多家单店的中介公司开始发展起来。20世纪80年代，传统的特许经营持续成长，与此同时，由于一些金融服务公司如西尔斯、美林证券、大都会保险公司等介入房地产中介行业，促成了现代房地产中介特许经营模式的初步规模化和体系化。中介经营模式面临着深刻的变革。而特许经营模式自身特点和双赢的独特魅力得以成为那些励精图治的中介公司的首要选择，同时特许经营模式的应用也极推进了房地产中介业的迅速发展。进入20世纪90年代后，房地产中介特许经营模式迅猛发展并逐步走向成熟。此时行业边际利润降低、经纪人数量减少、同时中介还要面临科技手段的冲击。

【思考与讨论】

1、你了解当前国房地产中介经营模式发展演变情况吗?什么是特许经营?特许经营模式的优势是什么

2、结合你所在城市房地产经纪机构的实际情况，举特许经营模式的实例?

3,目前经纪行业面临着什么样的科技手段的冲击?

案例5

21世纪不动产采取特许经营模式，区域分部成立于2002年9月2日，致力