小产权房存在的法律问题探究
产权论视域下的小产权房问题探究
产权论视域下的小产权房问题探究随着我国城镇化进程的加速和居民居住需求的不断增加，小产权房问题逐渐引起了社会各界的广泛关注。
小产权房，是指未经国家有关部门审批，未取得商品房预售许可证，就擅自进行开发、出售的房屋，其房屋所有权证明依靠农村土地承包经营权证，属于非法建设房屋。
小产权房的出现既给城市化进程带来了很大的过度压力，也给房地产市场带来了很大的不确定性。
如何合理解决小产权房问题，维护合法权益，防止社会不稳定因素的产生，成为了亟待解决的一个重大社会问题。
一、小产权房产权现状和存在问题1、小产权房的产权现状小产权房作为一种非法建造的房屋，其产权现状比较复杂。
小产权房的产权来源是农村土地承包经营权证，但是土地承包经营权证并不等同于房屋所有权证明。
因此，小产权房属于非法建设房屋，无法通过正常途径获取房屋所有权证明。
同时，其土地使用权的法律效力也存在不确定的因素，无法用作贷款抵押物，并且可能被领导限制使用，导致其市场价值受到影响。
2、小产权房的存在问题小产权房主要存在以下几个问题：（1）开发模式不规范。
小产权房的开发模式主要是个别农民和房地产商对当地领导监管不严造成的。
他们在未获得国家有关部门的批准或未获得房产证的情况下，依靠农村土地承包经营权证，擅自进行房屋开发和建设，违反了国家的法律规定。
（2）土地资源不合理利用。
小产权房大都建立在不合理利用的土地上。
农村土地的本质是国有土地，其使用应当按照国家土地利用规划和相关法律法规的规定，通过合法程序确定用途，并依法处置。
（3）产权不合法。
小产权房的产权来源是农村土地承包经营权证，虽然符合一般民间交易的逻辑和规律，但其并未得到国家有关工商部门事先的质量审查、价格监管和规划管理等多种审批程序的严格监管，造成了产权不合法的现象。
二、小产权房问题的影响1、对城镇化进程的影响小产权房的存在给城镇化进程带来了很大的压力。
在我国城市化进程中，尤其是在快速城市化的城市中，小产权房时有发生。
我国小产权房面临的法律困境及对策研究
我国小产权房面临的法律困境及对策研究[摘要]近几年，全国几乎所有大中型城市及其近郊，均出现了以旧城改造、城中村改造甚至新农村建设等名义违规开发建设、销售的小产权房，其建设数量、区域分布、市场需求等都已相当庞大，具备了相当深刻的社会影响力。
小产权房的形成与发展壮大具有深层次的复杂因素，而它带来的一系列经济和社会问题，以及未来小产权房的出路等，都成为我们不得不严肃面对、认真考量的难题。
[关键词]小产权房；集体土地；现实困境；法律对策一、小产权房的界定及其现状分析“小产权房”，指“在农民集体所有的土地上建设的房屋，未经规划，未缴纳土地出让金等费用而向集体组织以外的居民销售，并且其产权证不是国家房管部门颁发的，而是由乡政府或村委会颁发的。
”因此，小产权房只能获得乡镇政府出具的集体土地使用权证和村委会的盖章证明，无法获得国家土地和房屋管理部门颁发的“三证”，即房屋所有权证、国有土地使用权证和契约证。
从各地小产权房的建设情况来看，目前我国的小产权房在建设数量、分布情况等方面还未能统计出一个准确的数据，但是其数量之巨、影响范围之大、涉众之广已经是无可争议的事实了。
根据国土部门的不完全统计，目前我国小产权房的面积已达66亿平方米，相当于全国房地产业近十年来的开发数量。
二、小产权房的现实成因（一）城乡二元体制是小产权房产生的制度根源《中华人民共和国宪法》第十条第一款规定：城市的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
由此可知，我国的土地存在城乡二元土地所有制，即国家土地所有权和集体土地所有权。
在城乡二元土地所有制的框架下，农村集体土地与城市国有土地的权利存在严重的不对等。
农村集体土地的占有、使用、收益和处分方面有严格的法律限制，尤其是农村集体土地最终处分权的缺乏，使得其未能像城市国有土地一样流入市场。
许多地方政府往往以较低的价格从农民手上征收农村集体土地，再以较高的价格以拍卖、招标等方式卖给了房地产商，大量被严重剥夺收益的失地农民陷入了困境，越来越多的农民私建小产权房，从中获得较高收益，加剧的目前的小产权房问题。
小产权房存在的问题及其对策探究(一)
小产权房存在的问题及其对策探究(一)摘要：通过对我国大中城市小产权房现象弊端的多角度分析，证明小产权房对于国家公共利益、城市健康发展、居民个体利益都会产生损害。
而要解决小产权房问题，必须从提升农地补偿标准；合理确立规划区内外的预期；构建合理有序的城市房地产市场等根源入手。
关键词:小产权房利益群体寻租0引言“小产权房”又称“乡产权房”，是指在农村集体土地上建设的房屋，由于未缴纳土地出让金等费用，不能取得由政府房管部门颁发的正式产权证，而是由享有该土地所有权的乡(镇)合作经济联合社或村经济合作社的机构制作颁发权属证书的“准商品房”。
1小产权房产生发展的原因1.1高房价态势下的购房者的“冒险转向”近几年来，房价飞速上涨，并有不断攀升的势头，虽然国家出台各种政策、措施以稳定房价，但是事与愿违。
而“小产权房”这种高价房的替代品由于不存在土地出让金等相关经费，价格低廉，与周边商品房价格相比优势明显，正好满足了大量的中低收入阶层的需要。
小产权房的地价优势使买普通商品房的梦想不能实现的人甘于冒险来购买小产权房。
问卷调查一道关于“即使有风险，人们仍然冒险购买农村小产权房的主要原因”的多项选择题中1.2开发主体高收益是问题的起点作为农村集体产权的代言人，村镇政府有着较强的行事能力。
而作为开发主体能够在此过程中获得较高的收益，从而他们产生违规开发建设小产权房的冲动。
1.3农地逆行定价、收益落差过大和违规成本过低是问题的根源目前农村土地征用的价格“逆行”定价和城市规划区内外收益差值巨大引致了小产权房的产生和发展。
门槛效应和可以观测的巨大收益落差会促使一些地区的农村集体采取非理性手段，被动参与或主动进行小产权房建设。
2小产权房的负面影响2.1造成国家利益受损我们探讨的国家利益是全民的整体利益，即是国家和大多数公众的利益。
小产权房交易对于国家宏观层面的损害主要集中在如下几方面。
2.1.1由于小产权房的开发销售在正规的房地产开发管制体系之外，各个环节的税费全部流失。
小产权房法律问题探究
小产权房法律问题探究[摘要]小产权房的买卖问题越来越被大家所关注，小产权房的买卖对社会稳定等因素不利，所以要是对其放任是对法的秩序价值的违背。
但是，如果一味的禁止对小产权房的买卖，又会违背意思自治与自由、平等等法的自由价值。
所以，小产权房问题可以由法理学中法的价值之间的冲突来解释。
[关键词]小产权房；效力；价值；合法化“小产权房”并非是从法律上得来的说法，它真正的来源是变化万千的社会中随着经济的发展所成就的概念。
最近几年，城市中正常开发的房地产价格不断上涨，在一些中、小城市都出现了小产权房市场，并且越发繁荣。
普通民众明知小产权房是不合法的，但仍愿意冒着风险购买，这不得不引起人们对法律秩序与生活秩序之间冲突的思考。
对于小产权房有较多的争论，其中肯定说的理由是由于小产权房的本质并不是与法律相违背的，而是与法理以及宪法的精神相吻合的。
不但小产权房本身是不违法的，我们相应的还应该加快建立健全我国与土地管理相关的法律法规，并重新对小产权房的概念进行明确。
王轶教授说过：“无论是从《宪法》还是新《物权法》还是其他相关法律的角度，小产权房都是否违规都值得商榷，政府国土部门叫停小产权房建设与销售的做法也缺乏必要的法律依据。
”马克思认为：“法律是人的行为本身必备的法律，是人的生活的自觉反映。
”由以上的分析可以得出：对于小产权房得出了应该进行合法化改造，而不应该一位否定的结论。
一、小产权房（一）小产权房定义小产权房究竟是什么，学术界主要有以下几种学说：第一种观点把小产权房定义为虽然房子本身是建立在农村的集体土地之上的，但是他并不是成为了本村村民的家庭住房而是成为了销售给本村之外的其他人口的房产。
另一种观点则把小产权房与正常房产的划分以是否具有国家统一发给的产权证作为划分的关键，具有国家统一颁发的产权证的叫做大产权房，不发产权证的叫做小产权房；第三种说法是以土地再转让时是否要补交土地出让金为区分的，不需补交的是大产权房，需要补交土地出让金的则被称为小的。
“小产权房”问题研究
“小产权房”问题研究随着城市化进程的加速，小产权房成为城市发展中的一个热点问题。
小产权房是指在城市建设用地上建设并出售的房屋，因土地使用权证（即房屋的产权证）为“农村集体所有”或“集体经营性建设用地使用权”，并不属于国家规定的宅基地和商品房，故被称为小产权房。
小产权房的出现既满足了部分城市居民的住房需求，又引发了一系列社会问题。
本文将重点围绕小产权房的现状和问题展开研究。
一、小产权房的现状小产权房在我国城市化进程中占据着一定的比重。
小产权房的出现满足了部分城市居民的居住需求。
由于城市中心区域的房价高涨且限购政策严格，有一部分城市居民通过购买小产权房来解决自住问题。
一些地方政府通过出售小产权房获取到一定的经济收益，带动了地方经济的发展。
小产权房的出现也为城市的建设和发展提供了一定的方便，促进了城市的快速发展。
小产权房的存在也引发了一系列问题。
小产权房存在法律风险。
因为小产权房并不属于国家规定的宅基地和商品房，其房屋产权证并不具备官方认可的法律效力，存在着产权不清晰、不能正常交易等问题。
小产权房存在着居住安全隐患。
由于大部分小产权房建设不符合相关的安全标准，存在着建筑质量不过关、容易发生安全事故的问题。
小产权房也会给城市的规划带来一定的压力，影响城市的整体形象和发展规划。
二、小产权房的问题分析1. 法律风险问题小产权房由于产权证书属于“农村集体所有”或“集体经营性建设用地使用权”，并不具备官方认可的产权证书，因此存在着法律风险。
由于小产权房的产权不明确，导致小产权房在日常交易和房产继承等方面存在很大的不确定性。
一旦发生纠纷，很难依法维护自己的权益，给购房者带来了巨大的风险和压力。
2. 居住安全隐患问题由于小产权房的建设标准不高、质量不过关，存在着较大的建筑安全隐患。
特别是一些私人开发的小产权房，在建设过程中往往忽视了建筑的安全性，给居民的生命财产安全带来了较大的风险。
一些小产权房区域也存在着基础设施不完善，给人们的日常生活和出行带来了不便。
“小产权房”的法律性质及解决对策分析
“小产权房”的法律性质及解决对策分析“小产权房”是中国特有的现象，指的是没有取得国家法律及相关政策规定的土地使用证（或房屋所有权证）的房屋。
由于没有符合国家规定的产权证明，使得这些房屋在经济交易、贷款、产权保护等方面存在着诸多问题。
因此，对“小产权房”的法律性质及解决对策进行分析，有助于维护公平正义，保护购房者和产权人的合法权益。
首先，对于“小产权房”的法律性质，需要明确其产生的原因。
一方面，大量的“小产权房”是在农村改革开放初期，由村集体所建或个人自建的。
另一方面，一些地方政府为了解决城市发展中的住房问题，通过“小产权房”形式来安置拆迁户等。
在法律上，这些房屋没有取得相应的土地使用证，不符合相关法律规定和程序，所以在法律上被视为非法。
其次，解决“小产权房”问题的对策主要包括法律、政策及管理方面的改革。
首先，需要加强法律法规的完善，明确“小产权房”的性质及管理规定，以便于落实权益保护和交易合法性。
其次，加强相关政策的制定与落实，比如土地使用权证、房屋所有权证等方面的政策，以及“小产权房”转为商品房的政策，从而让“小产权房”在合法性和可交易性上得到保障。
同时，还需要加强“小产权房”的管理，加强相关部门的监管力度，对违规建设和非法交易进行打击和惩处，保障购房者和产权人的合法权益。
此外，对于已经购买了“小产权房”的购房者，需要通过合法途径来解决他们的权益问题。
一方面，可以通过建立合法的产权转让机制，将“小产权房”转为合法的商品房，使购房者可以正常享受产权和交易权益。
另一方面，可以通过政府购买的方式，将“小产权房”纳入正规住房保障体系，通过给予一定的补偿和安置措施，解决购房者的住房需求。
总结起来，对于“小产权房”的法律性质及解决对策，首先应明确其非法性质，加强法律法规和政策规定的完善与落实。
其次，需要加强管理力度，维护市场秩序和公平竞争环境。
最后，通过合法途径解决已购房者的权益问题，保障购房者和产权人的合法权益。
论小产权房法律问题研究及合法化探索
论小产权房法律问题研究及合法化探索自改革开放以来，我国经济的迅速发展，城镇化进程不断加快，农村劳动力不断流入城市，城市用地紧张，住房问题成为人们街头巷尾谈论的主要话题。
住房供不应求催生房价居高不下，越来越多的人将目光转移至城乡结合地带以及农村，原本属于农村的土地被开发成房地产，也基于此，“小产权房”应运而生。
但小产权房与当前政策冲突很多而留下了法律隐患，本文主要针对小产权的政策冲突以及法律而展开，并初步提出解决思路，以待警示群众并据此合理解决当前问题。
一、小产权房的概念及现状小产权房在我国法律上从来就没有进行过表述，小产权房是相对与大产权房而言的，在我国房地产开发建设中，城市房屋所占土地的取得主要基于两个方面，一个是出让，即土地使用者向国家支付土地使用权出让金而取得一定年限的土地使用权，另一种是划拨，不需要土地使用者缴纳出让金而无偿取得土地使用权。
小产权房为在农村集体土地上建设，未依照国家规划许可未取得房屋建设许可证等证照的由乡镇村建设的房屋。
相比来讲，农村土地价格低、存在量大，因此农村土地被開发建设。
小产权房屋的出现是伴随着经济建设不断发展而产生的。
小产权房屋数量巨大，截止当前尚没有官方统计，但从2014年深圳数据可见全国小产权房屋的规模，深圳2014年小产权房违法建筑面积已经达到了37.94万栋，建筑面积占到了深圳总面积的49.27%。
小产权房屋的管理已经到了牵一发动全身的地步，涉及面极广，涵盖人们生活的方方面面。
因此，解决小产权房是我国一项安民生、定全局的工作。
二、小产权房所带来的法律问题及影响（一）建设小产权房的法律缺位小产权房的产生在于我国实行了其他国家不具有的土地划分政策。
我国实行二元制土地所有权结构，所有的土地被划分为国有土地和集体土地两种不同的土地性质。
而我们说的小产权房是建设在集体土地上的房屋，我国集体土地分为宅基地、建设用地以及自留山、自留地等以及未开发土地。
从土地性质上看，宅基地的使用对象是集体经济组织成员且根据《土地管理法》的规定是一户一宅，是对集体经济组织的一种福利，显然小产权房的建设与用途与宅基地的使用性质不相符合。
“小产权房”法律问题研究的开题报告
“小产权房”法律问题研究的开题报告
一、研究背景
随着城市化进程的加速，城市人口的不断增多，对住房的需求量也随之增加。
而由于城市规划的不完善、垄断地价、人口密集等原因，导致新建住宅的价格高昂，缺乏负担能力的居民只能选择购买小产权房。
小产权房指的是未经政府批准或者拆迁户私自建造的住房。
这类房屋存在着诸多法律问题，包括使用权的不确定性、土地性质的不明确性、权属争议等，给购房者和整个社会带来了诸多的困扰。
二、研究目的
本研究旨在通过对小产权房相关法律问题的分析研究，探讨小产权房规范化管理的路径，为完善我国土地管理制度和法治建设做出一定的贡献。
三、研究方法
本研究采用文献调查法和实证研究法相结合的方法，通过对国内外相关文献的梳理和现有案例的分析，对小产权房存在的法律问题进行研究，探讨小产权房在规范化管理方面的可行性和应对策略。
四、研究内容
本研究将从以下几个方面进行深入探讨：
1、小产权房存在的法律问题；
2、我国小产权房规范化管理的现状及存在的问题；
3、国外小产权房规范化管理的经验和做法；
4、完善我国小产权房规范化管理的对策建议。
五、研究意义
本研究的开展有利于深入探讨小产权房问题的成因和解决之道，为国家相关法律和政策的制定提供借鉴和参考。
同时，通过研究和分析国外小产权房的规范化管理经验，为我国的土地管理和房地产市场健康发展提供借鉴和启示。
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小产权房存在的法律问题探究
【摘要】小产权房在我国目前并不被法律所认可，但出于对利益的追求和目前房价的不满，大多数人的小产权房交易呈现越演越烈的趋势。
本文通过对小产权房的概念和所存在的问题进行研究，说明小产权房的交易应该靠政府的努力使其得到遏制。
【关键词】小产权房；法律效力；问题探究
一、小产权房概念
小产权房，又称乡产权房，是指由乡政府或村委会单独或联合开发商在集体土地上建设的未缴纳土地出让金等费用的房屋，其产权证通常是由乡政府或村委会颁发。
这种产权房是相对于大产权（全部产权）房而言的，并不具备房管部门的盖章，因而被统称为小产权房。
“小产权房”这一叫法并不是一个法律意义上的概念，而是社会上的俗称。
二、现今小产权房存在的问题（一）不合法性法律条文中规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭、须依法登记方才产生法律效力，房屋是不动产，对其所有权利的享有必须经过县级以上人民政府房产管理部门登记、颁发证书。
很明显，乡级政府或村委会所颁发的证书并不具有相应的法律效应。
（二）针对小产权房的交易行为违法
2006年，北京市二中院公开审理了宋庄画家村案，认定马海涛与李玉兰所签订的《买卖房协议书》无效。
[1]通过宋庄画家村案，我们可以看出，在法律上，针对小产权房的交易所签订的买卖协议是非法的，这种交易行为得不到法律的认可。
因而，“小产权房”
的转让或者出售都是无效的。
（三）小产权房交易规模扩大及原因自上个世纪90年代中期起，小产权房的买卖规模一直有增无减。
其主要分布在大中城市的城乡结合部，有的还形成了一定规模的小区，甚至有的已经变为“城中村”。
据调查，小产权房在各大一线城市中占有很大的比例：西安小产权房占25%-30%，北京小产权房占20%，深圳小产权房占到了49%。
小产权房所占城市的比例有增无减，近几年更是呈现井喷式特点。
小产权房的规模有增无减是有着深刻的原因的。
一方面，小产权房存在不小的经济利益，村集体将土地用作房地产开发，能够获得数额较大的土地出让金。
农民也能得到好处，开发商自然也可以得到高额利润，一宗房屋交易就能使得三方面获得利益。
对农民而言，如果土地被政府征用，土地的大部分利润就会被政府拿走，自己并不能得到较多的利益。
因而有相当一部分的农民更愿意将土地用作小产权房开发使用。
另一方面，政府的监管不力为小产权房的开发和交易留下了一定的存在空间，大方向上，中央政府三令五申13亿亩的耕地红线是不能动摇的，但在许多地方将耕地用作商品房建设用地的现象十分普遍。
特别是对于农村集体土地来说，地方乡政府和村委会拥有更大的决定权利，这一问题并不直接由县级以上的政府管辖，于是县级以上的政府部门没有引起足够的重视，往往呈现出：“谁都可以管，谁都没有管”的尴尬局面，貌似都在管，其实都没有管，出现了有法不依、执法不严、违法不究的负面状况。
政府部门特别是县级部门的监管不力，对下一级政府的监管仍存在
漏洞，使得小产权房的开发利用屡禁不止。
三、小产权问题探究（一）明确小产权房的性质
关于小产权房存在的合法与非法性质的争论来源已久，许多专家学着站在不同的角度做出了自身的见解。
笔者看来，基于农民利益的角度认为可以默认小产权房的存在应确立其合法性的观点有
一定的正确性，这样的观点忽视了此种交易背后最关键的问题——民生问题。
并不是说农民的产权交易问题就不是民生问题，而是因为农村集体经济组织对利益的追逐将耕地变成“小产权房”使得农民获得了暂时较多的经济利益，这样间接丧失了自身的土地和更根本的保障。
[2]对小产权房的非法认定，可以既保障我国耕地18亿亩的红线，也可以从长远上保障农民的利益。
（二）小产权房的问题解决
目前房地产市场存在着相当复杂的混乱局面，直接导致了多数地方房屋交易价格虚高，普通民众利益受到了很大的损害，小产权房的出现给经济能力有限的民众提供了另一种购买渠道，但普通民众多数并不能看到这样的渠道的违法性和潜在的危害。
因而需要政府采取强有力的措施来规范这方面的房地产市场，保障大多数人的利益。
对正在开发或者准备开发的小产权房我们应采取具体的措施。
小产权房存在着不同的类型和开发情况，我们应根据不同情况找出不同的解决途径。
对于开发过程中并未展开建设的“小产权房”，政府部门应直接认定为非法，要求其恢复其本来用途；对于已经建
成但是并未出售的，政府可以考虑将其收购并用于城市建设规划，但对于未经审批也不符合土地规划的立即予以拆除。
在法律上，明确小产权房的非法性，在制度上进行保障。
对小产权房的限制还应从稳定商品房价格的大局来扩大商品房的实际
购买量，加大对房价的调控力度，变相提升民众的购房能力。
[3]在未来得及制定法律的现在，政府应充分发挥自身的职能进行宏观调控。
要从源头上加强和完善对房地产市场的调控能力，进一步加大对廉租房和经济适用房的建设力度，缩小小产权房的买卖市场，才能在根本上改变小产权房泛滥的局面。
现如今，有相当多一部分民众对小产权房的合法性仍然存在着一定的幻想，都在观望什么时候小产权房能够获得法律的认可。
政府应该加强小产权房违法性的宣传力度，破除民众对小产权房合法性的期待。
同时，要继续深化土地所有制的改革，这是从根本上解决小产权房问题的必由之路，各地政府应加强对辖区内小产权房的全面调查，在局部进行相应的试点工作，为接下来法律制度的规范提供有益的经验。
四、结语
综上所述，我国的法律制度还不够完善，与小产权房相关的法律制度还需要进一步完善，以保障小产权房的权益。
这就要求相关部门采取相应的措施制止小产权房交易的规模，确保房地产市场的稳定，维护社会秩序，以健全的法律制度规范小产权房的交易行为。
参考文献：
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