地方政府行为与房地产发展_基于上海市的实证研究
房地产价格影响因素实证研究
房地产价格影响因素实证研究摘要:作为国民经济体系中的基础产业，房地产市场健康有序的发展是构建和谐社会的重要保障。
近年来房地产价格的变化趋势引起了学者们的广泛关注。
鉴于此，笔者利用31个省、自治区、直辖市2004年—2010年的面板数据，对影响城市房地产价格因素进行了实证分析，以期研究影响房地产价格的主要因素，并结合分析结果提出了若干建议。
关键词:房地产价格影响因素回归模型房地产作为国民经济体系中的基础产业，是推动国民经济发展，带动其他产业发展的重要力量，房地产价格波动对居民生活安定及国民经济稳定发展有着不可忽视的影响。
自2003 年以来，中国房地产价格持续上涨，之后政府针对房价过快上涨进行了一系列紧缩性政策的调控，但房价依然保持上升态势，房价的增长速度已经远高于居民收入与消费水平的增长速度。
2008 年在美国金融危机的打击下，房地产市场出现波动。
但随后2009年我国房价又出现过热的现象，住房难已成为困扰人们的一大民生问题。
政府采取了大力度的房价调控政策，从2011年下旬开始，大中城市住房的降价空间逐渐增大，房价呈现出缓慢下降趋势。
一、文献综述近年来，随着我国房价问题的日益突出，国内研究者们纷纷对影响房地产价格的主要因素展开了大讨论。
王金明、高铁梅(2004) 利用变参数模型对我国房地产市场的需求与供给函数进行了动态分析,认为收入是影响需求的主要因素, 房价是影响供给的主要因素, 因此将房地产价格控制在合理的范围是保证房地产发展的根本前提。
周京奎（2006 ）通过对房地产价格、汇率和利率的实证分析研究，得出汇率与房地产价格格正相关，利率与房地产价格负相关的结论。
宋勃和高波（2007 ）认为国外资金长期的涌入是我国住房价格上涨的一个重要因素。
张蓓（2008）建立panel data 模型，实证研究结果明确了居民可支配收入增加、人口增加等因素导致的住宅需求扩张是房价上涨的首要因素。
周建军（2009）以我国 2000年至2007 年每个季度的数据为研究基础，对影响我国住房价格的因素进行了实证研究，结果表明居民可支配收入、土地价格与房价正相关，利率与房价负相关。
土地财政行为推动了房价上涨吗？——基于35个大中城市的实证分析
耿 立 娟
［ 浙江财 经 大学 东方 学 院 ， 浙江 海 宁 ３ １ ４ ４ ０ ８ ］
摘
要： 利用 ３ ５个大 中城 市的面板数据 ， 对 土地 财政 与房价 的关 系进行 实证研 究， 发现政 府 土地财政行 为确
实助推 了房 价高涨。调控房价 的一 个可行路径是矫正政 府 的土地财政行 为 ， 从 制度 上化解对 土地财政 的依赖 ； 此
Ｖｏ １ ． ２６ Ｎｏ． ５ ０ｃ ｔ ． ２０１ ３
的依 赖程 度 与房 价 的关 系进 行 实 证 分 析 ， 得 出 了可 靠结 论 。
二、 房地 产 市场 土地 财政 行为 的理 论分 析
此会 通过 制定 相关政 策 支持房 地产 业 的发展 。地 方
政 府 与房地 产 开发 商 的 目标 达成 一 致 ， 二 者 结 成 利
作者简介 ： 耿立娟（ １ ９ ８ ７一）， 女， 河南周 口人 ， 浙江财经大学东方 学院助教 ， 硕士 ， 研究方向为财政理论 与政策 。
・
１ ８・
第２ ６卷 第 ５期
２ ０ １ ３年 １ ０月
河 南商业 高等 专科 学校 学报
Ｊ ｏ ｕ ｎａ ｒ ｌ ｏ ｆ Ｈｅ ｎ ａ ｎ Ｂ ｕ ｓ ｉ ｎ ｅ ｓ ｓ Ｃｏ ｌ ｌ ｅ ｇ ｅ
外， 应 落实房价调控 中的地方政府责任 ， 划清职责 范围， 必要 时启动 问责机 制。
关键词 ： 房价 ； 地 方政 府 ； 土 地 财政 ； 依 赖 程 度
ｄ ｏ ｉ ： １ ０ ． ３ ９ ６ ９ ／ ｊ ． ｉ ｓ ｓ ｎ ． １ ０ ０ ８— ３ ９ ２ ８ ． ２ ０ １ ３ ． ０ ５ ． ０ ０ ４
“融资约束与现金流-投资行为”的实证研究——基于房地产上市公司的数据
负债也可能 使 （ 自由现 金流 低的 ） 企业 面临 更严 重的 融资 约束 ， 从而 削 弱
了企业对 好项 目进 行投 资的积极 性 。 二、 理论分析 与研 究假 设
本文 财务 数据 来 自国泰安 数 据库 和 一部 分为 自行整理 得出 ， 本文选 取２ ０ 一 ２ ０年 沪 深股 市Ａ 所 有房 地产 企业 上市公司为样 本 剔除了由 ０３ 一 ０７ 股
束‘
Ｍｏ ｉｌ ｄｇｉ ｔ＆ Ｍｉｅ （ １５） 过严 格的假 设 ， 明了在完 美且 完 ｌｒ ｉ ９８通 证
全的资本市场条件下， 公司的财务结构与其投资决策无关， 这意味着外部 资金和 内部资 金是可 以完 全替 代的 。 而 ， 现实世 界 中， 然 在 公司所处 的 经
营 环 境 是不 确 定的 ， 其所 面 临 的资 本市 场是 不 完善 的 ， 而 使得 公司 的 从 投资决 策不 可能 与其 财务 结 构无 关 。 本市场 中最 明显 的 不完善 性 和 不 资 完备性 在于信息 不对 称问题 最 终成 为研 究融资 约束 下的企 业 投资理 论 的
权人， 债权人 遭受额 外 的风 险却 没有额 外的 预期 收益 ， 使得 债权 人要求有 更高的 回报 或者 进行 信贷配 给。
Ｊｎ ｅ １ ８ ） 为 ， ｅ ｓｎ（９６ 认 经理 人 员为了寻 求高 于市 场水 平 的薪 金 和津
贴， 有着扩大企业规模的冲动。 当企业拥有过多的自由现金流时， 经理可 能会将 其投 资到 能够 扩大 企 业规 模但 未 必具 有 良好盈 利性 的项 目。 负 而
假设二 ： 一 般情 况下， 业的 货 币资金 充裕 将减 少 对投 资 约束 的 在 企
房地产价格文献综述
房地产价格波动影响因素研究综述一、前言我国的房地产业是我国的重要的产业，与钢筋、水泥、交通运输、农民工就业等等许多方面具有十分密切的关系.房地产业是为国民经济的发展提供生活资料和生产资料，反映人民生活水平和社会经济发展状态的一个重要标志性产业之一（鲜前航、刘峰，2010）。
房地产业自上世纪末走出低谷以来，其迅猛发展的势头备受世人瞩目，不仅因其作为国民经济的支柱产业而对国家宏观经济运行产生巨大的影响，更因其与广大百姓的自身利益休戚相关而令人关注.(马端建，2004)。
研究房地产行业的发展,最根本的动机来源于房地产行业与国民经济发展的密切关系 (李南成、马萍、徐舒，2006）。
房地产价格波动反映了我国房地产行业的发展状况,成为房地产行业发展研究中的重点内容。
房价作为房地产商利润的直接来源和商品房购买者的直接付出，牵动着房地产市场上买卖双方的神经，尤其是在我国住房制度实施商品化改革之后，它更加成为一个社会广泛关注的问题（李立、李永辉，2002）.房地产价格和社会经济发展水平密切相关，房屋价格也随着房屋质量和城市建设水平的提高而不断上涨(傅珊珊、尹菁菁，2010)。
2003—2007年，我国固定资产投资过热，带动房价飞速增长(）。
高健、冷安琪,2010房地产市场繁荣背后却隐含着危机，如不分析研究，不加以解决,势必影响行业的健康发展.房地产价格和投资增长过快，住房供求的结构性矛盾较为突出,房地产开发和交易行为不够规范等现象在一些地方表现得尤为突出。
（马端建，2004）.房地产价格的稳定进而房地产市场的健康稳定是国民经济协调发展的基本保障之一，是关系国计民生的一个重要问题（龙莹、张世银,2010)。
国际金融危机的爆发，极大地影响了我国经济的发展，，国内消费不振,政府出台的旨在扩大内需的四万亿刺激计划，其中32％与房地产行业直接相关，包括廉租房、保障性住房等措施。
然而，房地产价格过虚高会带动相关生产要素价格上涨,在与其它因素的共同作用下，可能会引发结构通货膨胀(鲜前航、刘峰，2010)。
中国房价、货币政策与宏观经济稳定的研究——基于MS-VECM的实证分析
国 内学 者关于房 地产投 资对 国民经 济拉动 作用的 看法是 存在分歧的 。大部分 国内学 者认为 ， 房地产投 资对 国民经济拉 动作用显著 ， 房地产市场也应为政府宏观调控的重要对象。张 金梅 、 沈悦和卢文兵（ＯＯ建立时变参数模型， ２Ｌ） 对房地产投资 与国民 经济发展 之间 的关 系进行 实证研 究后认 为房地 产投 资 对 Ｇ Ｐ拉动作用显 著。原鹏飞和魏 巍贤 （０ ０构 建可计算一 Ｄ ２ １） 般均衡模型 ， 对我国房地产价格 波动的宏观经 济及 部门经济影 响进行全面 系统 的研 究 ， 发现房 地产价格上涨对 经济增长的带 动效应 较大 ，但 相同幅度 价格下跌 的负 面冲击 更大 。祝运海 （ ０ ０ ￣用 Ｅ ２ １） ＣＭ 模型对我 国房 地产开发投资与经济增长 的动 态关系的实证结果表 明 ： 房地产开 发投资的变化 不仅在短期 内 对经济增长有冲击作 用 ， 而且在 长期内对国民 经济增长的贡献 也显著。蔡 明超 等（０ ） ２ １ 认为房地产价格的走势是市场周期变 １ 化的最 重要指标 ， 过参考真 实经 济周期理论 ， 出当经济周 通 指 期出现拐点时房地产市 场也应为政府 宏观调控 的重要对象 。 但也有少数学 者认 为 ， 房地 产的发展并不 能引起经济 的显 著增长或房价 自身对经 济变化 的影响并不显 著 ， 房价和经 济 而 增长的联动变化是由于货币政 策的作用 。丁晨和屠梅曾 （０ ７ ２０ ） 基于 Ｖ Ｃ 分析指 出房价在货币传导机制中的作用较为显著 ， Ｅ Ｍ 且房价渠道的总体传 导效 率较 高 ， 在我国房地产市 场已成为 货 币政 策传 导的重要途径 。周晖和王擎 （０ ９运用 Ｂ ＫＫ模型和 ２０ ） Ｅ Ｇ ＲＣＨ均值 方程模型实证检验 我国房地产 价格 、 Ａ． 货币供应量 与 经济增长 的波动相 关性 以及它们 的各种 波动对 经济增 长率
官员晋升压力_金融市场化与房价增长 论文解读
(四)稳健性检验
考虑到我们晋升压力指数的构造方法可能会对结果产生一定的影响，我们改变其 构造方法，以考察结果的稳定性 ，其结果未发生明显变化。
六、结论和政策建议
结论：
1.官员晋升压力对于房价增长速度有显著的正向影响； 2.金融市场化水平对房价增速的影明显，但金融市场对政府行为的抑制作用也更明显。
（二）房地产价格的影响因素 房地产具有耐用消费品和投资品双重属性, 国外学者们试 图利用可支配收人、人口、住房存量 、建造成本等基本 面因素解释房价的上涨。 国内学者从收人 、信贷 、利率、通胀等宏观经济变量和 人口、建筑成本、房地产存量等基本面变量研究房价的决 定因素 。 但是很多实证研究表明房地产市场是非有效的，基本面因 素只能部分解释房价。
三、研究假说
假说1(晋升压力假说)：
在地方政府官员晋升压力越大的地区,房价增长速度越快 。
假说2(金融市场化假说)：
金融市场化水平的提高对于房价增长的影响呈倒 U 型，即房 价增长速度先随金融市场化水平而加快，到达一定程度后又 受到金融市场化水平的约束而放缓。
假说3(地方政府控制力假说)：
本文以我国34个大中城市为研究样本，样本期间为2000至 2010年。wind中披露的“房屋销售价格指数 ”为同比指数， 我们将指数除以100再直接取对数作为被解释变量 。对于 基本模型中的解释变量，人均可支配收人、总人口和失业 人口数据来源于2000至2011年间的城市统计年鉴。
为了验证假说1，我们需要构造代表官员晋升压力的指标。 GDP增长率，财政盈余 ，失业率这三个指标构造了官员晋 升压力指数。 为了验证假说2，我们将“金融业的市场化”指数作为衡量 金融发展和市场化程度的指标(DCREDIT)。 “金融业的市 场化”指数包括“金融业的竞争”和“信贷资金分配的市场 化”两个子指数。 为了验证假说3.1和3.2 ,我们用每个城市预算内财政支出占 GDP的比例作为政府资源控制力的衡量指标。
“土地财政”下的土地和住宅市场：对地方政府行为的分析
［ 关键 词 ］地方政府 土地财政 土地出让 房价 地价
［ 中图分类 号 ］Ｆ９．１ ［ 献标 识码 ］Ａ ［ ２３３ 文 文章 编号 ］１０ — １Ｘ （００ ６—０５ ０ ００ １４ ２１）０ ００ — ６
一
、
引 言
随着 我 国城 市化 步伐 的不 断加 快 ，房地 产业 迅 速 发展 ，同 时它 也 成 为 民众 舆 论 关 注 的焦 点 。
பைடு நூலகம்
市场带来 了旺盛 的需求 。需 求 的冲击 固然 重要 ，但供 给端 的 问题 同样 不 可忽视 。在 城市化 高速 推 进 的情 况下 ，土地 和住 宅 的供 给是否 能够及 时 与需求 相 匹配 ，就显得 尤 为关键 。 当前新建 商 品住 宅 市场 中的供给不 足 ，尤其 是 土地供 给不 足是 制约 我 国城 市住 房 市场 健康 发 展 的瓶 颈 （ 小宏 ， 张 郑 思齐 ，２ １ ） ００ 。在 中国特殊 的土地 出让 制度 下 ，地方 政 府拥 有 土地 供 应 一级 市 场 的垄 断 权 ，土
的 同时 ，财政 支 出责任不 仅没 有相应 减 少 ，反 而有 所增 加 （ 业安 ，章泉 ，２０ ） 周 ０８ 。这 种 财权 与 事权 的不对 等使 得 地方政 府 面临着 较大 的财政 压力 ，于 是增 强 了地 方政 府借 助 于预算外 收入 补充 财政 的动 机 ，尤 其 是归地 方所 有 的土地 出让 收 入 （ 陶然 等 ，２０ ；郭 艳 茹 ，２ ０ ） ０ １—２０ ０７ ０ ８ 。２０ ０８ 年 ，全 国土地 出让 金增 长 了近 ７倍 ，年均 增长 ４ ％ ，土地 出让 收入 已成为 地方 政府 补充 财 政 的 ２
二 、“ 以地 生财” 和 “ 饿地 ”政 策推动了居住 用地 和住宅价格 的上涨
蒂布特模型还是“巴萨效应”？——房地产价格地区差异的实证研究
房地产是我国的基础性和支柱性产业，在国民经济投资、消费和财政等方面扮演着重要角色；同时，房地产也是居民主要支出，因此，房地产的合理定价既事关经济也关切民生。
为了避免房地产价格过快上涨可能造成的系统性风险，我国政府运用信贷、货币和税收政策等多项措施调控房地产价格。
目前，我国各地房价呈现分化态势，不仅区域间差距大，而且增速差异明显，有的地区甚至出现房价负增长。
各地房价的分化给地方政府的房地产调控带来了挑战，如果不能对房地产价格做出正确判断，就可能会面临房地产调控“矫枉过正”或者政策反复，导致人为增加价格波动的风险。
关于房地产价格影响因素的研究有很多，其中比较著名的是1956年蒂布特提出的公共产品决定房价水平的模型（Tiebout，1956）。
基于居民自由流动条件下“用脚投票”的理论，蒂布特模型强调各地区房价差异的原因是公共产品水平的差异。
居民在地区间流动显然并非如蒂布特假设的那样“自由”，迁徙成本越高，蒂布特模型的有效程度越低。
我们试图在迁徙成本的基础上分析房价地区差异的形成。
巴拉萨-萨缪尔森效应（简称“巴萨效应”）原本是国际经济学框架下研究实际汇率长期变动的理论（Balassa，1964；Samuelsson，1964），借助这个理论我们试图分析在迁徙受到限制条件下地区间房地产价格差异的形成机制。
一、理论分析和研究假设蒂布特模型认为，在无迁徙成本等假设前提下，居民会尽量选择最符合自身公共产品需求的城市或地区，即居民以“用脚投票”的方式来对政府公共服务的满意度进行投票。
而地方政府因争夺居民的流向而在公共产品的供给方面产生竞争，最终导致公共资源的有效配置。
地方政府对于公共产品的供给如同私人经济领域存在着一般均衡，可以得到政府提供公共产品的最优解。
蒂布特模型的重要意义在于政府提供的公共产品影响房地产市场的供求关系，因而公共产品的供给水平被资本化到住宅价格上来，即公共产品的资本化。
该模型得到了实证研究的支持（Oates，1969）。
浅谈政府赤字对房地产市场的影响
浅谈政府赤字对房地产市场的影响我国房地产业发展较快，给国家和社会创造了巨大的经济效益。
但是近年来，我国房价上涨过快，引起了社会各界的关注，2016年我国房地产占GDP6.5%，成为地方经济发展的重要推手。
虽然房地产调控政策总体属于国家层面的经济手段，但地方政府出台相关政策也同样影响中央的房地产调控政策的效应。
当前，我国地方政府债务规模大，地方财政收入对于房地产市场十分依赖，在财政赤字较高的背景下，政府较为依赖土地财政，执行房价调控的意愿不强，从而影响了房地产市场的发展。
本文的立意在于研究政府赤字对房地产市场的影响，通过收集政府财政赤字与房地产行业相关的数据，构建房地产价格影响因子模型，计算出其变量的相互影响因子，最后通过模型结果和财政赤字的现状对房地产市场发展提出相关建议，从而促进房地产市场的健康发展。
文献综述（一）国外文献综述西方学者对房地产价格的影响因素研究多集中在土地因素、金融信贷、城市规划管理、投资与投机行为等。
不同的学者同不同的角度对于房价的影响因素进行了研究，在国外的研究中，是十分重视定量模型分析的，通过定量分析能够明确房价的主要影响因素，从而为房地产的发展提供参考。
Meen G（1900）认为一个国家或地区的土地政策与土地市场怎样完善密切相关，与此同时，住宅价格、住宅质量也与区域的土地政策相关，若一个区域总的土地没有出现限量供给，土地规划、整治等政策会对住宅价格产生深远影响。
在房地产政策性宏观调控方面，国外的相关研究已经比较成熟，而且相关理论在实际的应用中取得了较好的效果。
Tae＆Suk(1994)提出通过城市规划管理中的区域化限制开发密度的途径，可以实现对土地所有者初始开发的控制，规范初始开发行为，提高初始开发效率，从而降低再开发的成本，以此提升土地所有者的销售利润。
但学者认为使用该方法的效果不确定，因此并没有对此做进一步的解释和说明。
Dennis（2009）等人研究了住房供求关系的影响因素，指出住房供求关系主要受人均收入、城市人口、所在区域内消费者的消费偏好、房屋的实际状况等一系列因素的影响。
上海、重庆房产税试点改革的政策分析
上海、重庆房产税试点改革的政策分析 张 微，孟芯纬，朱 平 （广西大学，广西 南宁 ５３０００４）［摘 要］文章通过分析上海市和重庆市的房产税试点改革的相关政策，认为在当前税收以及财政体制下，房产税改革对地方财政收入，房地产市场以及收入分配均造成不同程度的影响。
以当前沪渝房产税改革试点为例，对上述观点进行实证分析，并在对比沪渝房产税试点推广价值的基础上，从全局出发，提出进一步完善房产税改革的政策建议。
［关键词］房产税；税制改革；沪渝试点［ＤＯＩ］１０ １３９３９／ｊ ｃｎｋｉ ｚｇｓｃ ２０１６ ４３ １５４１ 引 言２００３年８月国务院印发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，将房地产行业作为拉动国民经济发展的支柱产业之一。
随后，房地产市场在多重制度逻辑的驱动下迅猛发展，商品房销售额、住宅商品房销售额持续走高。
在拉动国民经济发展的同时，也滋生出投机性行为。
２０１０年５月，国务院同意并转发了发改委《关于２０１０年深化经济体制改革重点工作的意见》，《意见》中明确提出“逐步推进房产税改革”。
２０１１年１月２７日，国务院召开常务会议，同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由征收地人民政府根据实际情况自行裁决。
理清房产税改革政策执行过程中存在的弊端，分析沪渝地区改革现状，对于我国现行房产税进一步深化改革具有指导作用。
２ 政策评估２ １ 房产税改革政策内容分析通过上海、重庆两地房产税试行条件的分析发现，两市的政策的侧重点各有不同，且均存在一定的弊端。
首先，从征税对象上看，上海没有将存量房纳入税收范围，只对增量房进行征税，这显然会增加新购房者的负担，造成不公平税负。
并且对于首套房不征税的做法，会将大多数无房族引入购买大房子的怪圈。
重庆虽对存量房有所涉及，但其主要针对高端住房但忽略一个问题，拥有高档住房的人群多数为有钱人，换句话说这类人在税收上属于弱感人群。
因此重庆房产税试用条例对于大部分民众而言并不具备实际效力。
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第16卷第1期 中南大学学报(社会科学版) Vol.16 No.1 2010年2月 J. CENT. SOUTH UNIV. (SOCIAL SCIENCE) Feb. 2010
地方政府行为与房地产发展 —基于上海市的实证研究
万冬 (上海海事大学经济管理学院，上海，200135) 摘要：房地产的发展对地方经济增长和税收的增加具有重大贡献，但过高的房价又会抑制普通公众的房屋消费，造成公众福利的降低，妨碍政府公共服务职能的实现。因此政府面临发展经济和改善民生的两难选择，地方政府出于不同的考虑会有不同的选择。本研究以上海的数据为研究样本，运用单位根检验、VAR等计量经济方法对地方政府的房地产政策选择进行研究，分析地方政府房地产政策行为背后的原因。结果表明：房地产对地方经济影响越大，政府对其支持力度越大,而当房地产业过度发展造成社会福利损失时，地方政府也会采取一定的调控措施。 关键词：地方政府行为；房地产；VAR；单位根检验 中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1672-3104(2010)01−0095−06
中国房地产业的发展深受地方政府行为的影响，这已经成为公众学者和政策制定者的共识。据有关经验研究可知，地方政府至少可以从以下几个方面影响房地产业：第一，地方政府对土地所有权的垄断，发展房地产业所需的土地只有从地方政府获得，政府可以通过控制土地来对房地产业施加影响[1]；第二，房地产以及土地相关的税收也是政府影响房地产的重要手段；第三，地方政府还可以通过调整公积金，放宽住房标准等刺激房地产消费的措施来施加影响[2]。 一般认为在当前的财政税收制度和地方政府政绩考核体制下，地方政府具有很大的发展房地产业的冲动。地方政府为追求财政最大化，增长速度最大化以及满足政绩考核指标必须不断扩张房地产投资[3]，而地方政府承担的公共服务职能，又使它不能不考虑，房价高企对普通公众造成的难以承受的负担，在很多城市房屋价格是居民平均收入的10倍以上[4]。政府需要在两者间进行选择。对于上海来说面临着更加现实的问题，房地产业对上海的发展十分重要，在2008年开始的金融危机中该行业受到重创，客观上要对房地产业进行扶持，但长期过度上涨的房价已经对居民生活造成了很大的负担，对房地产的扶持可能对普通公众的福利造成伤害，政府的抉择面临两难。事实上上海市自2008年以来的房地产政策就呈现出一定的
矛盾性，2008年刚刚推出扶持房地产业的《关于再次调整本市住房公积金贷款额度上限的通知》，但在事隔不久的2009年两会期间就有官员表示“目前上海房价已经不能再高了,上海人均收入水平的提升赶不上房价的上涨速度，降一点问题不大，但是不能大降”。这种矛盾的原因是什么? 什么影响了政府的房地产决策? 本文拟对此进行探讨。
一、地方政府房地产政策行为的 影响因素
对于地方政府的房地产政策而言，需要分析的是房地产政策是如何出台的? 出台这些政策的影响因素是什么? 由于作为公共组织的地方政府不同于一般的盈利机构，一般认为它兼有两大目标：一是促进地方经济社会的发展，二是社会稳定，人民生活水平改善[5]。
因此对地方政府房地产政策行为的解释就变得更为复杂。而且同一项政策有可能既有利于房地产业的发展，也对人民生活水平的提高有好处，比如上海市2008年金融危机后颁布的房地产扶持措施中规定上调补充住房公积金贷款额度，双职工家庭最多可贷到60万元，这项措施诚然是为了刺激住房消费，但也使得更
收稿日期：2009−12−09 作者简介：万冬(1983−)，男，湖北宜昌人，上海海事大学经济管理学院产业经济学研究生，主要研究方向：海运经济，物流与金融. 中南大学学报(社会科学版) 第16卷 96 多人能够买得起房，改善了居民福利。因此政府的房地产行为应受多种因素的共同影响。 结合中国的地方政府现实，我们认为房地产政策影响因素可以大致分为经济增长﹑地方利益﹑中央政府压力和社会福利四个方面： (一) 经济增长因素 所谓经济增长因素就是经济增长对地方政府制定房地产政策的影响。这又可以从两个方面来分析，其一是房地产行业本身对GDP的贡献。改革开放以来，我国房地产业增加值逐年上升，比改革开放前平均提高了约2.1个百分点，这期间我国GDP年均增长9.6%，房地产业年均增长11.4%，对经济增长的贡献率为2.39%，就各地方而言房地产业发展对很多地方GDP的贡献近几年一直保持在5%以上[6]。作为对经济有较大影响的行业政府必然在制定政策的重点加以关注。其二是房地产业对其它行业的拉动效应，王永军和刘水杏的研究表明房地产行业每增加一单位产值总体上就会对其它各产业产生1.416的带动效应[7]。 (二) 地方财政因素 地方利益因素主要表现为政府从土地出让金和房地产相关税费的收入状况，也会影响它的房地产政策行为。 1994年分税制改革以及2002年所得税分享改革以来，地方财政收入在财政总收入中比重下降，很多地方政府体现出对非正式非规范制度的“路径依 赖”[8]。这种非正式的制度之一便是地方政府的“土地财政”模式[9]，即很多地方政府依赖土地相关收入的财政模式。到2006年土地出让金及相关收入已占到地方预算总收入的35%以上。 (三) 中央政府压力因素 中央政府对地方政府的房地产政策也会产生较大的影响，这种影响主要表现为两点：一是中央对地方政府政绩的考核，二是中央政府的房地产调控。 1. 政绩考核 在当前中央对地方政府的考核体制下，GDP﹑财政及就业增长等经济指标更受重视，(尽管加上了绿色GDP指标，但难以具体操作)。而正如前面分析的那样GDP﹑财政等指标的良好完成，均与房地产业的发展密切相关。地方为较好完成政绩考核指标，房地产业是必须要考虑的。 2. 中央政府的房地产调控措施 中央的调控措施也会对地方的房地产行为起作用，但并不一定[10]。2004年到2008年间，尽管中央政府多次出台抑制房地产价格过快上涨的措施，但地方政府基于种种原因，反而对房地产业加以扶持，前面提到的上海市在2008年金融危机后出台的措施就证明了这一点。 (四) 社会福利因素 政府为了改进社会福利，就必须保持住房价格不能增长过快。因为过快增长的住房价格，对于社会福利的提升和人民生活水平的改善不利。对普通的住房需求者而言，住房是生活必需品，尤其是在中国传统上认为“居者”必要有“其屋”，住房的需求弹性很低，过高的价格会给普通公众带来较大的福利损失，从而不利于社会的稳定。 综合以上的对地方政府房地产政策产生影响的四大因素，我们可以发现这四个因素在一定程度上都与地方政府的两大发展目标地方发展和社会稳定相关。经济增长和地方财政因素本质上就是地方发展目标对政府的要求；中央政府压力因素也有地方发展和社会稳定的要求；社会福利的提高更是社会稳定的必然要求。
二、地方政府房地产政策 行为的实证研究
（一）研究对象 目前的状况表明，地方政府正大力扶持房地产业的发展，这种扶持不仅表现为2008年金融危机前地方政府不断征用土地，发展房地产，而且表现为金融危机后纷纷出台房地产“救市”措施。地方政府的这一行为引起了很大的争议，很多人认为政府不应该救助房地产业，地方政府的救市举措是一种短视行为，该行业的暴利应该在金融危机下被挤出，使房价下降，更多人能够买得起房[11]。但是这些措施的多种影响则
被忽略了，各地出台的措施中有很多都是既有利于房地产业的复苏，也降低了居民购房的成本和负担。如很多城市的措施都包括，增加住房公积金或购房补贴，这些措施的施行，使购房成本下降，变得公众可以承受，更多人买得起住房。在一定程度上，也可以将地方政府的这些措施看作增进社会福利的举措。 通过前面的分析可以看出，即使地方政府在金融危机下出台刺激房地产消费的政策，也不能得出这样的结论：在目前居民购买住房能力不足的情况下，地方政府的房地产刺激政策仅仅是为了扶持房地产业，增加地方政府的收益。从地方政府房地产政策行为的影响因素来看，经济发展﹑地区利益﹑中央政府压力和社会福利这四大因素会使其政策具有多种目的性。从中国社会的现实来看，地方政府一项政策的出台往往是多种影响因素共同作用的结果。只不过各个地方第1期 万冬：地方政府行为与房地产发展—基于上海市的实证研究 97居于不同的考虑，会有不同的侧重点。而这个侧重点正是我们研究的重点。由此我们可以提出如下假说： 假说1 房地产业对社会经济发展影响大则地方政府会支持其发展。 如果假说1成立，则意味着房地产对地方GDP的贡献越大，地方政府越会大力支持房地产的发展，房地产业的发展也就越快，该行业的投资额也就越大。 假说2 房地产业过度发展对社会福利增加不利时，地方政府会对其采取调控措施。 这一假说意味着当房价过快上涨或房价收入比过高时，地方政府会通过对以上支持房地产措施的反向应用来对房地产业进行调控，该行业的投资额会降。 （二）研究方法 1. 指标度量 对以上两个假说的论证需要选择合适的指标来度量，下面我们将会分别给出度量地方政府房地产行为﹑房地产对经济的影响程度和房地产发展对社会福利影响的指标： (1) 地方政府房地产行为指标度量 政府行为的指标度量一向是一个难题，因为其行为后果太复杂难以用直观又统一的指标衡量，因此我们采用间接指标来说明问题。在中国，政府对经济有着很大的影响，政府是否支持一定程度上会影响房地产开发投资额(FI)上，所以将它作为另一个度量指标。 (2) 其它度量指标 度量房地产业对社会经济发展影响的一个较好指标是房地产业对地方GDP的贡献率(FGDG)，贡献越大对地方社会经济发展影响越大；而度量房地产发展对社会福利的影响，我们采用房屋销售价格的涨幅(FP)和城镇居民人均住房居住面积(PZM)。当前一个指标过快上涨或人均居住面积过低时，对居民福利不利。 2. 计量模型 由于地方政府房地产行为影响因素的多样性，并且各个因素间存在着相关关系，需要选择能够反映这一点的模型，而VAR模型是处理多个相关经济指标较好的模型之一，所以我们采用VAR模型。其基本模型为：yt=A1yt−1+…+APyt−P+Bxt+εt，t=1, 2, 3, …, T。模型yt是k维内生变量向量，xt是d维外生变量向量，P是滞后阶数，T是样本个数，A1，…，AP和B 是待估计的参数矩阵，εt是随机扰动项，它们相互间可同期
相关，但不能与自身滞后值和模型右边的变量相关。另外由于VAR模型的系数通常是很难解释的,而脉冲响应函数可以用来衡量来自随机扰动项的一个标准差冲击对内生变量当前和未来取值的影响。因此,通常通过系统的脉冲响应函数来推断VAR 的内涵。
中 3. 数据来源 为了更好的说明问题，我们选取了上海市数据来进行对比分析，之所以选择这个城市是因为上海市我国的最大的城市也是东部的一个经济中心，其房地产政策在发达地区具有代表性。本文数据主要来自于中经专网和上海统计信息网。我们选取的是2000年至2008年的数据。 （三）研究的结果与分析 1. 各变量的平稳性检验 由于大多数时间序列数据是不平稳的，因此需要对各变量之间的平稳性进行检验，我们采用ADF单位根检验方法，即进行如下的回归分析：∆xt=β0+λT+