呼和浩特房地产市场发展前景综述

第1节呼和浩特房地产市场发展基本支撑强劲有力

综合前文的分析与研判，久策经济认为呼和浩特房地产市场基本面良好，未来发展所需的基本面支撑健康、有利，在此背景之下，呼和浩特的房地产产业发展将面临新的历史性机遇。

主要原因如下：

1、人口集聚需求不断扩容

作为内蒙古自治区首府城市，呼和浩特在经济、政治、文化、教育、科技、金融等领域具有自治区其他城市无法比拟的先天优势；加之区域经济发展正处于良性快速向上扩张的高速成长期，城市面貌与基础设施水平快速改善，形成了非常好的人口聚集效应。这些都为呼和浩特房地长市场的发展奠定良好的市场需求基础。

2、基本需求构成市场的有效支撑

近十年呼和浩特地区区域经济总量的快速扩张、三次产业结构的持续优化、人口规模迅速放大；而且在基础数据可以支撑预测的未来的5-10年，呼和浩特市的上述指标仍将保持高速发展。与之对应的，呼和浩特的城乡居民的收入水平与消费支付力与日俱增。

这些宏观利好因素都为呼和浩特房地产市场的基础扩容与结构优化奠定了非常坚实的基础和提升空间。

3、区域发展规划构成长期利好

呼和浩特地区的城市发展与本区域实体经济发展是密不可分的，十二五

规划的发展目标强化了呼和浩特作为区域政治经济金融文化中心的地位；呼包鄂城市圈建设目标的提出为本区域实体经济领域的快速发展提供了来自于政策层面的强力支持。

从全国乃至世界经济发展的历史经验判断，能源资源型产业聚集区在资源开发利用初期具有扩张速度快、总量提高迅速、增长稳定的特点、这些都将成为为推进本区域城市化进程的强力支撑。

4、土地存量较大，近、中、远期土地供应充足

综合2005年至2010年的土地出让情况来看，出让土地呈现两个特点：

一、出让土地逐步外延化，即从2005年的土地出让逐步向城市东南部边

缘发展。

二、出让地块小型化，2005年至2010年出让地块面积逐渐缩小。

从土地存量的角度分析：未来呼和浩特土地供应充足，无论未来呼和浩特房地产开发热点区域如何变化，土地供应整体宽松的局面将可一直保持、呼和浩特年度土地出让规模（总出让面积）整体呈下降趋势；单位地价与楼面地价整体逐步上扬的趋势将不会改变，出现快速上涨的可能性不大；商业用途用地出让规模比重将在未来有所上升；出让土地利用强度逐年上升，平均容积率呈逐年上升趋势，和浩特已经进入高层时代。

5、未来市场主要发展方向明晰

从土地储备分布与市场既有热点、未来发展方向倾斜的角度分析：东南区域将成为未来投资开发与市场追捧的重心所在。

6、住宅市场有序健康发展

住宅市场正处于良性向上发展的阶段；市场需求以刚性需求为主；产品

逐渐呈多样化，由原来的卖方市场逐渐转为买方市场，逐渐重视消费者需求。

宏观调控暂时影响，但是呼市的刚需是推动市场的主要力量，长远来看市场上升空间较大；公寓类投资型住宅市场产品逐渐丰富，价格不断上涨，在国家宏观调控下市场表现活跃。

7、商业物业开发处于上升期，局部优势与商圈效应逐步形成

城市框架逐渐拉开，商业格局正在面临新的变化；城市扩张导致城市居住人口的迁徙，人口密度的变化，导致商业需求呈现新的变化，引发新的商业模式逐步显现。

家居建材广场由市中心向二环区域发展，未来竞争高端靠品牌，低端靠规模。

中山东路数码广场逐渐形成商圈，聚集效应不断加强，其他区域的数码广场市场空间逐渐变小；

临街商铺市场价格较高，节点型商业规划运营等存在不足，导致空置率较高。

8、办公类物业发展优势逐步凸显

呼市写字楼由原来的市中心开发逐渐向周边区域辐射；

目前市场供应量大都集中在如意总部基地，销售价格在100000-130000元/㎡之间，物业档次、配套设施逐渐向高端发展；

已建成的写字楼出租率大多在60%以上，但租赁价格相对较低，高档写字楼物业费、租赁价格等短期内制约着该类型产品的出租率；

SOHO办公在呼市起步较晚，但市场发展前景较好。

9、房地产三级市场发展相对不足，后期成长空间大

综合呼和浩特市二手房市场近年的整体表现与交易整体情况和交易要素分析，呼和浩特房地产市场整体以刚需和长期持有型投资为主；住宅市场需求以刚需和改善型需求为主；商用物业以长期持有型投资为主；投机性需求在呼和浩特房地产市场份额较低。

第2节呼市房地产市场未来发展趋势总体预判

房地产产业发展将由数量扩张转向质量提升，未来整体开复工规模或将停止大幅增长势头；但年度投资水平将基本保持平稳运行，企业优胜劣汰的竞争格局将快速来临。

房地产投资的热点加速分化，商业经营性物业的开发比重将大幅度上升，但居住类物业占据主流的整体格局将维持。

未来整体房价快速上升的格局或将终结，但居住类物业房价两级分化的趋势将加速出现；商业物业价格将经历一轮快速上扬之后进入缓慢增长的格局之中。

第3节关于呼和浩特房地产市场发展趋势的基本结论

一、产业、地区经济规模的扩张、人口数量与收入水平增长

因素在今后相当长时间内，将成为呼和浩特的房地产市场

规模扩张的前提和基础。

二、土地供应充足，未来开发潜在供应量巨大，房地产市场

整体供过于求的矛盾突出。

三、当前呼和浩特房地产市场整体处于由数量扩张到质量

竞争的市场转型阶段，其间将经历一次优胜劣汰的市场洗

牌过程。

四、住宅类物业整体开发规模将由快速增长过度到平稳前

行的阶段，以满足升级改善型需求为特征的中高端住宅物

业将逐渐成为商品住宅市场的主流。

五、消费者房地产投资心理趋于成熟，投资类商业经营型物

业和投资类住宅物业将成为未来市场追捧和企业开发的重

点方向。

六、房地产业的基本盈利模式将逐渐从过去单纯依靠“开发

+销售”获取成本和市场风险溢价为主的获利模式转变为

“开发+销售+经营”获得成本溢价和物业增值收益的模

式。

七、市场热点将在相当长的时期内维持现有开发格局——

重东南、轻西北

八、二手房尤其是二手住宅交易量将逐渐扩大，或将成为未

来房地产交易的重要构成部分，远期二手房市场将逐渐占

据住宅类物业的交易主要份额，个人住宅交易居间业务将

成为经纪行业的主要盈利来源。

第4节2012年呼和浩特市住宅市场走势预判