地块和一个酒店
星级酒店管理集团公司酒店管理合作方式
序言第一条定义第二条酒店规划、施工和设备第2.1款地块所有权第2.2款酒店设施第2.3款与施工有关之程序第2.4款技术协助第2.5款酒店验收第三条酒店开业前事项第3.1款开业前Meridien提供之服务第3.2款开业前期预算第3.3款营运资金和开业库存第3.4款试营业期第3.5款酒店开业日期第四条Meridien之义务第4.1款Meridien提供之服务第4.2款商业名称、商标、服务名称及服务标记第4.3款集团服务和所提供的利益第4.4款预订和讯息传迅系统第4.5款集团连锁市场推广、营销、促销和公关第4.6款管理责任第五条业主方之义务第5.1款家具、固定装置和设备的增置和重置第5.2款大维修、修改、增添、特殊工程项目第5.3款所有人帐户税项第六条保险第6.1款酒店承担之保险第6.2款所有人承担之保险第6.3款对双方之条文第七条财务规定第7.1款银行帐户第7.2款采购和支出之规限第7.3款基本管理费第7.4款奖励性管理费第7.5款集团连锁广告和促销之费用承担第7.6款向业主方款项之调拔第7.7款向Meridien付款及对其应付帐的义务第八条协议期限第8.1款基本管理期限第8.2款续纭管理期限第九条一般规定第9.1款酒店之所属权第9.2款义务中止－不可抗力第9.3款合约终止第9.4款Meridien对业主方经营毛利的保证第9.5款独家性第9.6款合约的继承和转让第9.7款争议解决和适用法律第9.8款品牌产权第9.9款业主方与Meridien关系第9.10款无效条文的处理第9.11款合约宽容条文第9.12款合约的法定语言第9.13款合约的修改第9.14款条文的标题第十条其他第10.1款协议的完整性第10.2款通知第10.3款合约的保密第10.4款合约的登记和其他手续酒店管理合同:本协议由(以下简称“业主方”)其总部位于, 由, 代表, , 并适当授权,与Meridien S.A.(以下简称“Meridien”), 根据法国法律成立并存续, 其总部位于法国巴黎10 rue Vercingéorix, 75014, 由其主席兼行政总裁Bernard Lambert先生代表,之间订立。
地块现状利用情况分析报告
地块现状利用情况分析报告一、引言本报告旨在对某地块的现状利用情况进行分析，以期为地块未来的开发利用提供可行性建议。
通过详细调查和研究，本报告将对地块的地理位置、土地利用情况、交通状况、环境条件以及附近配套设施等方面进行评估和分析。
二、地块概况1. 地理位置该地块位于城市中心商业区的东部，拥有便利的交通条件和发达的城市基础设施。
周边主要道路包括A街、B路和C路，距离公交站、地铁站仅步行10分钟的路程。
2. 土地利用情况该地块目前主要为一片荒地，无明确的土地利用功能。
根据初始调查，该地块的土地质量属于中等水平，无任何地质隐患。
土地利用率较低，可进一步开发利用。
3. 交通状况该地块附近道路密集，有便利的交通条件。
主要道路上有公交车和出租车等公共交通工具，方便居民和商业活动的出行。
此外，距离地铁站也非常近，可方便快捷地前往城市其他地区。
4. 环境条件该地块周边环境整体良好，空气清新，无明显污染源。
水源供应充足，可满足日常生活和商业用水需求。
5. 附近配套设施该地块周边配套设施较为完善，包括购物中心、学校、医院、餐厅等生活和商业设施。
附近还有公园和运动场所，提供休闲娱乐的场所。
三、利用情况分析1. 商业开发潜力由于地块位于城市中心商业区的东部，交通便利，附近有大量商业设施的存在，因此该地块具有开发商业用途的潜力。
可以考虑建设购物中心、写字楼或酒店等商业项目，以满足城市日益增长的商业需求。
2. 住宅建设可行性该地块周边交通便利，生活配套设施完善，适合开发住宅项目。
可以考虑建设高层住宅小区，以满足城市居民对优质住房的需求。
3. 农业利用前景尽管该地块的土地利用率较低，但考虑到持续城市化进程中对食品供应的需求，可以考虑将该地块用于农业开发。
可以种植蔬菜、水果等农作物，满足城市居民对本地绿色食品的需求。
4. 其他利用方式除了商业、住宅和农业利用外，该地块还可以作为公共设施和文化娱乐设施的开发项目。
可以建设公园、图书馆、博物馆或体育馆等，提供城市居民的休闲和文化活动空间。
毕业设计酒店调研报告
毕业设计酒店调研报告篇一：酒店毕业设计调研报告辽宁工业大学毕业设计（论文）调研手册题目艺术设计与建筑学院艺术设计专业环艺XX级4 班学生姓名学号090605099指导教师张鹏XX年 3 月22日- 2 -- 3 -- 4 -- 5 -篇二：酒店设计调研报告酒店设计调研报告酒店设计调研报告存在即是合理，时间上的万事万物都有其存在的价值和意义。
人因为饥饿而进食，因为渴而喝水，因为繁衍而产生性......由此而产生文化。
酒店便是文化的衍生产物，因为需求。
对睡眠的需求，这是人最为基本的需要之一，从最为原始的山洞，草棚，到现如今的混凝土建筑，变化不可谓不大，但初衷依旧，满足自身的需求。
针对此次毕业设计--城市中心CBD酒店设计，老师带我们参观了重庆格莱维和重庆南泉丽筠酒店。
而我自己也在网上收集了重庆希尔顿酒店的相关资料也参观了酒店的外立面和大厅。
关键字；酒店意义设计调研目的完成实地调研、了解酒店设计的过程、了解酒店的各个环节，各个房间、各个功能区的设计。
为完成毕业设计做准备工作。
调研方法网上收集资料，实地调研参观酒店。
调研时间XX.03.08 ，星期二调研计划先在网上收集资料(03.01--03.07），然后跟随老师参观酒店（03.08），最后完成调研报告（03.09--03.13）。
调研案例重庆国贸格兰维酒店，重庆南泉丽筠酒店，重庆希尔顿酒店。
酒店的定义；又称为宾馆、旅馆、旅店、旅社、商旅、客店、客栈，台湾作饭店，港澳、马来西亚、新加坡等作酒店。
其基本定义是提供安全、舒适，令利用者得到短期的休息或睡眠的空间的商业机构。
一般地说来就是给宾客提供歇宿和饮食的场所。
具体地说饭店是以它的建筑物为凭证，通过出售客房、餐饮及综合服务设施向客人提供服务，从而获得经济收益的组织。
酒店主要为游客提供住宿服务、亦生活的服务及设施（寝前服务）、餐饮、游戏、娱乐、购物、商务中心、宴会及会议等设施。
案例分析1(重庆国贸格兰维酒店）酒店位于重庆渝中区，临近解放碑，是城市的中心地块，两江交汇处。
苏州西部生态城湿地公园酒店建筑方案设计
建筑设计Architectural Design– 70 –1 项目背景苏州是一座东有水，西有山的历史文化古城。
因此，塑造景观的意图是西部生态城市的核心目标。
在时代飞速发展的今天，城市的噪音和污染一直影响着人们的健康生活。
因此，人们更加关注社会生态、绿色、环保等问题。
如果我们建设绿色城市，创造舒适、休闲的城市生活是大多数人向往的目标。
太湖湿地公园是高新区利用现有场地优势新建的一个公园。
公园水域丰富，生态环境良好，是休闲的好去处。
项目位于苏州湿地公园东门，占地约80亩，地势平坦，场地平整，绿化良好。
规划设计的重点是南面退地红线沿线15-20米。
东侧退地红线10-15米。
基地视野开阔。
湿地公园内部环境优美，气候宜人，是旅游度假休闲的好去处。
在这个喧闹的城市里，它可以被称为绿岛。
公园水域面积大于陆地面积，因此游船成为公园内游客的主要交通工具。
此外，不想乘船的游客也可以通过水上栈桥在不同的陆地之间穿梭。
地块南侧有一条公园主干道，是通往酒店地块的唯一道路，也是酒店未来的主要入口方向。
同时，地块周围还有一条小道，可以用来增加酒店的二级入口。
最后，也是最明显的是，地块内有一条长长的水带，占整个地块的1/5。
自然，这个水域成为整个酒店地块景观的最佳部分，客房可以设置在靠近水域的区域。
同时，酒店东侧是一个富有乡村特色的露台，其景观不亚于公园的水上景观。
因此，房间也可以向东布置，这也为房间的朝向提供了多种可能性。
然而，由于酒店用地面积大，地块内部区域的划分成为我们设计中的一大挑战。
土地的大小让我们可以在地块上自由设计，但如何合理安排酒店的这些功能是设计的重中之重。
2 理念设计从最实际的问题出发，认为如何配置酒店客房可以最大限度地实现酒店客房的景观定位。
除了基地西侧和东侧最外围临水地块的区位优势外，酒店内部土地非常坚实，不能作为客房的景观定位。
同时，酒店还设有宴会候车厅、餐厅等需要景观定位的场所。
因此，仅从外部看，不能满足酒店整体景观的需要。
酒店建筑设计规范
利用智能化的建筑材料，如自适应调节的玻璃窗、 智能照明系统等，提高酒店的智能化水平。
绿色生态设计理念
绿色建筑设计
注重建筑与环境的和谐共生，采用自然通风、采光等设计，降低 能耗。
生态环保材料
使用可再生、可降解的环保材料，减少对环境的污染。
雨水收集与利用
通过雨水收集系统，将雨水用于冲刷马桶、浇灌绿化等，减少用水 量。
规划布局
酒店应合理规划布局，包括酒店入 口、大堂、客房、餐厅、会议室、 健身房等区域，以满足不同客户的 需求。
建筑高度与规模
酒店建筑高度和规模应根据市场需 求和地块条件进行合理设计，以满 足城市规划和消防安全的要求。
建筑结构与构造
结构形式
酒店建筑应采用适合的建筑结构形式 ，如框架结构、剪力墙结构等，以满 足建筑安全和抗震要求。
比较
国内外规范在某些方面存在差异，如规定的建筑密度、容积率等指标，以及对于 建筑风格、环保等方面的要求。这些差异反映了不同国家和地区对于酒店建筑设 计的不同要求和标准。
03
酒店建筑设计规范的主要 内容
总体规划与布局
选址要求
酒店应选择交通便利、周边设施 完善的地区，同时应考虑自然环
境、景观和气候等因素。
酒店建筑设计规范涉及到建筑、结构 、给排水、电气、暖通等多个专业领 域，需要综合考虑各种因素，确保酒 店建筑的全面协调和可持续发展。
目的和意义
酒店建筑设计规范的目的在于提供一套完整、统一、科学的 酒店建筑设计标准，为设计师和建设单位提供指导和参考， 确保酒店建筑的设计和建设质量。
酒店建筑设计规范的意义在于促进酒店建筑行业的健康发展 ，提高酒店建筑的设计水平和建设质量，满足人们对高品质 酒店服务的需求，同时也有助于推动相关产业的发展和经济 增长。
拍卖成交土地买卖协议：2024年地块交易明细一
20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX拍卖成交土地买卖协议：2024年地块交易明细一本合同目录一览第一条地块概述1.1 地块位置1.2 地块面积1.3 地块用途第二条拍卖成交价格2.1 成交价格2.2 支付方式2.3 支付时间表第三条拍卖成交条件3.1 成交条件3.2 成交时间3.3 成交确认第四条土地权属转移4.1 权属转移时间4.2 权属转移手续4.3 权属转移费用第五条土地开发与建设5.1 开发与建设要求5.2 开发与建设期限5.3 开发与建设标准第六条土地使用权期限6.1 使用权期限6.2 使用权续期条件6.3 使用权续期费用第七条合同的履行与监督7.1 履行合同的责任7.2 合同监督机构7.3 合同履行过程中的争议解决第八条违约责任8.1 违约行为8.2 违约责任承担8.3 违约赔偿金额第九条不可抗力9.1 不可抗力事件9.2 不可抗力后果9.3 不可抗力事件的应对措施第十条合同的变更与解除10.1 合同变更条件10.2 合同解除条件10.3 合同变更与解除的程序第十一条合同的终止11.1 合同终止条件11.2 合同终止后的权利与义务11.3 合同终止的程序第十二条保密条款12.1 保密信息范围12.2 保密义务12.3 保密期限第十三条争议解决13.1 争议解决方式13.2 争议解决机构13.3 争议解决程序第十四条合同的生效与终止日期14.1 合同生效日期14.2 合同终止日期第一部分：合同如下：第一条地块概述1.1 地块位置：地块位于市中心区域，东临路，南接街，西靠河，北界公园。
1.2 地块面积：地块总面积为平方米，其中包括地面面积平方米，地下面积平方米。
1.3 地块用途：地块规划用途为商业用地，包括但不限于购物中心、办公楼、酒店等。
第二条拍卖成交价格2.1 成交价格：地块拍卖成交价格为人民币亿元整（大写：人民币亿元整）。
2.2 支付方式：买受人应按照拍卖成交价格的%向拍卖人支付拍卖保证金，剩余款项在成交后个工作日内支付完毕。
闲置地块招租情况汇报
闲置地块招租情况汇报
近期，我公司有一批闲置地块需要进行招租，现将招租情况进
行汇报。
首先，我公司位于市中心地段的一块闲置地块，总面积约为
1000平方米，周边交通便利，配套设施完善。
该地块适合建设商业
综合体、写字楼或者酒店等项目，对于有意租赁的企业来说，具有
较大的发展潜力。
同时，该地块的租金价格也是市场价位，具有一
定的竞争优势。
其次，我公司还有一块位于郊区的闲置地块，总面积约为2000
平方米，周边环境清幽，适合建设度假村、农庄或者生态农业项目。
该地块的租金价格相对较低，但是在未来发展中也具有不小的增值
潜力。
除此之外，我公司还有一些其他类型的闲置地块，如工业用地、农用地等，具体情况可以根据需求进行咨询。
针对以上闲置地块的招租情况，我公司将提供一站式服务，包
括土地规划、项目立项、资金筹措等方面的支持，希望能够与有意
租赁的企业进行合作，共同开发这些地块，实现双赢局面。
总的来说，我公司的闲置地块招租情况非常有利可图，不仅地理位置优越，而且租金价格合理，适合各类项目的开发。
希望有意向的企业能够与我们联系，共同探讨合作事宜，共同开创美好的发展前景。
武汉天地商业地块商业与城市设计导则
武汉交通系统
目前主城区已形成并将继续完善集水运、空运、铁路、轨道交通与公交与一体的城市综合交通 运输体系，为城市进一步的集聚人才与资本建立坚实的基础。
Wuhan Transportation System
Wuhan has already established an comprehensive transportation network which integrate river, air, rail and bus system, and this network is still being improved. It provides solid basis for attracting of ideas and invests.
Public Transportation
A Light Rail Station is planned at the southwest corner of the site. The station will be integrated with public transportation system both on site and in surrounding areas in order to improve the site’s accessibility.
鼓励复合功能
我们的经验是成功的复合开发区域应该充满生气与活力。这个区域能够通过一系列高价值区域和全天 候商业流线循环来为多样人群服务。
创造清晰可识别的门户
现代成功的复合中心有着易识别的入口、门厅与下客点，这些被它们的最终用户所接受。我们必须为 办公、酒店、居住、商业和文化等用途创造清晰可识别的入口。
国际化目标
提供一个由商业，娱乐，餐饮，酒店及文化设施组成的国际化复合生活中心。
豪华酒店设计管理——以威海万豪酒店为例
豪华酒店设计管理——以威海万豪酒店为例摘要：成功的豪华酒店项目，需要经过市场调查分析、项目定位策划、设计、施工以及后期的经营管理几个阶段，其中设计及设计管理工作是一个非常重要的环节。
作为民用建筑中功能复杂的酒店，流线复杂，设计中需要综合考虑的内容比较多，同时需要各专业顾问协调工作才能达到缩短设计、建设周期、避免返工的目的。
专业的酒店设计除了能把控设计效果、创造出高品质，还能够延长其使用寿命，降低酒店的维护成本，并以此提高酒店收益能力。
关键词：酒店设计；设计管理；统筹协调1、项目背景及管理目标威海华发九龙湾（地块二）项目293#/295-1-17#（以下简称威海万豪酒店）位于威海市东南九龙湾滨海大道，是由威海华发开发建设的五星级度假酒店，包含269间客房，15栋套房。
总建筑面积为6.65万平方米，其中酒店主楼区域面积5.4万，套房1.25万平方米。
（见图1、图2）图1：用地区域位置图2：总平面图威海万豪酒店作为高端酒店项目，涉及到的顾问设计公司众多。
其分工是比较精细的，有酒店管理公司、概念及方案设计公司、土建设计、人防设计、内装设计、景观设计、幕墙设计、机电与管道系统设计、厨房洗衣房设计、后勤顾问设计、声学设计、标识设计、灯光设计等内容。
这些内容由多家设计单位分项进行设计，这些设计往往交叉同步进行，所以在设计时需要系统性统筹。
由于各设计公司考虑的侧重点不同，设计容易出现由于沟通协调不到位而导致的错、漏碰、缺，致使设计进度延误。
所以这就需要在设计管理工作中把每各专项设计工作进度都计划好，安排细致，将设计管理工作中可能出现的不确定因素考虑周详，并根据过程中出现的问题或变化，及时采取相应的解决措施。
在设计工作中做到总体统筹计划、协调。
2、设计总协调工作内容本项目北侧临海，南侧临路，场地高差较大，且用地中有一处军方用地，用地沿海展开面不足。
结合场地高差，引入双首层概念。
为满足绝大部分客房都能享受到良好的景观视野，设计中将两翼客房区的客房向两侧做45°转向。
酒店选址的考虑因素
酒店选址的考虑因素酒店选址对酒店今后的发展具有很大的影响作用,投资者投资酒店时要注意地理位置的选择。
店铺整理了一些酒店选址的考虑因素，有兴趣的亲可以来阅读一下!酒店选址的考虑因素首先，交通的因素。
在确定拟建酒店的地理位置时，投资者必须考虑酒店与需求客源产生点之间的距离以及当地的交通方式。
就目前的交通方式来说主要是火车、汽车、飞机和轮船。
所以作为快捷酒店来说，酒店就必须考虑以上与几个地方的距离，尽可能地在酒店竞争中争夺有利地位。
另外值得注意的是酒店的客源除了外地的商旅人士外还有本地居民，因此在确定酒店位置时，适当考虑当地居民入住酒店的方便程度。
其次，可见度。
互联网时代的我们，可以更便捷、更迅速的进行酒店预订，例如电话预订、网上预订等。
但是对于客人来说，地理位置的可见度仍然是影响酒店选择的一大因素。
一般来说，城市中心酒店分布于城市的各个不同的位置，旅游者在自己几斤能承受和允许的条件下，通常会选择他首先看到的酒店去住宿而不会花时间和经历去寻找其他的酒店。
只有做好酒店物业的选择才有可能避免酒香也怕巷子深的尴尬处境，做好酒店物业选择才能为更多酒店客人提供良好的酒店体验。
作为深耕三四线城市的连锁酒店在选择物业时，注重市场发展前景。
商业区、高校区、火车站、汽车站等人流量较大的区域为开业后的酒店提供客源，成为酒店的理想选择。
有了好物业，酒店发展上轨道就容易多了。
酒店选址的条件A、地区选择(可以参考以下顺序进行)1.首都、国家经济中心城市、直辖市。
2.省会城市、计划单列市、经济特区或区域经济中心城市。
3.经济发达的城市-国内生产总值(GDP)在400亿，城镇居民人均收入在9000元/年，市区人口数在100万，市区流动人口数在40万以上的城市。
4.沿海开放城市、经济带中重要的辐射城市，交通枢纽城市。
5.交通便利，有核心支柱产业，商业流动发达的城市、全国经济100强县级市。
B、地理位置(以下位置最佳)1.位于A-1类城市的市级、区级或其他城市的市级商务区、商业中心、会展中心、物贸交易中心、交通中心、大型游乐中心、中高档(大型)居民住宅区、成熟开发区。
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【地块划分】2、控制地块划分的原则不包括：(A)A、大小接近，地块相对规整B、保持地块性质单一C、尊重现有用地产权或使用权边界D、考虑土地价值的区位级差3、居住区通向城市交通干道的出入口间距不应小于(B)A、50米B、150米C、200米D、250米4、城市道路衔接原则不正确的是：(C)A、低速让高速B、次要让主要C、交通性让生活性D、适当分离【酒店】随着社会的不断发展,现代酒店已经成为住宿、餐饮、健身、商务、娱乐等功能为一体的综合性休闲、商务、社交场所。
作为酒店这个特殊的建筑空间,其空间形态和界面处理在不同的历史时期逐渐从规整封闭到流动开放,从二维单一到三维多元,经历了很大的变化和发展。
丰富的情感特质,具有冲击力的视觉形象和直接明了的外在表现,是现代建筑空间中最为重要的因素。
在当代,建筑带给人们多重复杂的感观体验,而作为汇集了各种物质精神手段来吸引人们注意力的现代酒店,利用多种独特的界面处理手段,更以其立体舞台布景般特有的空间形态竞相展现着典雅、华美、舒适、纯粹、奇异、神秘等种种令人神往的境界。
1、酒店环境的空间形态酒店的空间形态可分为两大类,单一空间形态和复合空间形态。
单一空间形态又可分为几何形和非几何形(不规则、自由形态);复合空间形态按其组合关系可分为几何关系和非几何关系。
单一空间形态是基本的空间形态,它经过一些环境修饰和变化,如加减、错位、变形等可得到较为丰实的空间形态(如客房、包间);而若干单一空间加以组合、重叠(如共享空间)又可得到复合空间形态(如大堂、餐厅、公共空间、休闲娱乐)。
由于酒店每种功能均存在自身的空间需求和环境氛围,因而,在酒店建筑中多采用复合空间形态。
这种不同形态交错穿插,边缘含混不定,于“有与无”“围与通”“内与外”之间显现多层次;丰实不足的复杂性空间冲破了传统的六面体空间形态模式,适应现代人的心理需求,展现了充满活力的崭新境界,特别在中庭空间形态的构成变化中,弧形直线虚实交替,开敞流通高耸多变,通过室外环境的借景,更让人体会到空间环境的动与静、扩张与延伸,从而满足了人们不同的情感需要。
酒店空间形态是通过界面的围合来实现的,界面的处理方式对空间形态的表达起到至关重要的作用。
空间是界面的依存,界面是空间的围合,空间和界面处理设计的互动与和谐折射出建筑师和室内设计师为创造优美动人的空间而付出的种种努力。
2、酒店空间环境界面的处理方式2.1 顶棚界面处理方式顶棚是室内空间装饰中最富有变化,引人注目的界面,其透视感较强,通过不同的处理,配以灯具造型能增强空间感染力,使顶面造型丰实多样,新颖美观。
1)平整式顶棚。
这种顶棚构造简单、外观朴素大方、装饰便利,它的艺术感染力来自顶面的形状、质地、图案及灯具的有机配置。
适用于客房空间界面处理。
2)凹凸式顶棚。
这种顶棚造型华美富丽,立体感强,但要注意各凹凸层的主次关系和高差关系,不宜变CBD密路网模式的地块划分研究——以琶洲-员村地区为例作者：汪成刚、黄敏恩、倪彦 | 发表于：2011年06月15日1 引言英国的城市地理学派用城市平面的分析方法分析城市形态构成要素，指出街道、地块即建筑物的综合体在不同的城市地段内的个性化的组合构成了城市形态的本质，每个组合的独特性反映起所在场地的环境特征，并为其所在地区建立了某种形态构成标准。
康臣(M.R.G.Conzon)认为，影响城市的要素中土地使用、建筑结构、地块模式和街道模式是最重要的。
他强调这些要素有不同的稳定性。
建筑群，特别是它们所属的土地的使用，通常是弹性最小的要素。
《城市设计的维度》指出城市街区典型地被被细分或者绘制地图那样分成一块块场地或地块。
这些可能是“背靠背”的，每个地块都有一个沿街面和一个共同的背面边界。
随着时间的推移，随着地块的买进卖出，边界就可能改变。
大地块可能细分，几个地块也可能合并。
虽然在许多城镇，地块和街区的合并改变了大部分早期形态，但早期地块模式的痕迹会一直起到重要的限制。
城市形态的演变是伴随着地块的演变，地块的细分或重组都极大地影响着城市肌理。
当对同一大小的地块进行划分时，划分的尺度不同，最终形成的建筑形态是不同的。
梁江、孙晖通过对城市规划中产权地块层面的基本要素、划分原则和尺度以及控制方法进行了探讨，揭示了市场经济条件下，地块层面对城市形态和开发建设的重要影响。
笔者认为在城市规划中，地块的划分对城市后期的建设开发有着深远的影响，城市中心区的地块划分尤为重要。
2 琶洲——员村地区地块模式2.1琶洲——员村地区概况琶洲-员村地区位于广州市行政区域的东部，珠江前后航道的东部交汇处，是珠江沿线发展带和广州新城市中轴线标志性区域的结合部，广州市区与珠三角经济腹地在这里相连，具有非常重要的承上启下作用。
琶洲——员村地区包括琶洲岛和员村地区，分属海珠区和天河区。
本次城市设计范围共13.5平方公里，北以黄埔大道为界，与天河公园、天河软件园相邻；南隔黄埔涌，与被称为广州“南肺”的小洲万亩果园紧密相连；东邻黄埔区，西接珠江新城及赤岗地区。
琶洲——员村地区紧邻珠江新城，在地理位置上承接着广州“东进南拓”战略轴线交汇点的良好区位，在发展阶段上面临广州“中调”战略起点的良好契机。
是广州建立现代服务体系、参与全球城市竞争的核心区域。
其中琶洲是以会展经济为核心的国际会展商务区，是城市中心区的组成部分；员村地区是珠江新城中央商务区的拓展延伸区。
2.2 琶洲——员村地区地块模式从城市中心区一般路网形态来看，主要有两种模式：一是低密度等级路网，中心区内呈街区式分布，以城市主干道纵横交叉组成基本路网骨架。
二是高密度均质路网，路网细而稠密，中心区内路网较均质。
低密度高等级路网在中心区呈街区式分布,以若干条城市主道（6-8车道）纵横交叉组成基本路网骨架，支路网在其中交错分布，道路等级相差较大，主次分明，街区大小各异，相差很大。
这种计划经济制度下培育出的传统中心区路网模式交通顺畅度不高、划分街区过大、容易阻碍中心区的活力，已越来越不适应市场经济下的商务需求特征；高密度均质路网细而稠密，以2车道至4车道的街道组成正交棋盘或星形网络交通，CBD内路网较均质，道路等级也比较接近，大小比较相似。
这种路网模式很好的适应了市场经济下的商务需求特征，突出表现在以下几个方面：交通顺畅度很高；小街区组成；增强了中心区的活力。
琶洲——员村地区定位为会展、金融、商贸三大引擎合力推动的国际城市中央商务核心区，实力、活力、魅力三位一体的复合型新城市滨水中心区，必须采取高密度均质路网模式，但具体路网的网格大小还有待进一步确定，如果仅参考标准中的“支路网间距一般为150-250米”，对应的街坊规模就是2-6公顷。
仍然很难对该地区城市设计起到具较强操作性的指导，因此笔者通过对广州中心城区近5年供应的商业用地、居住用地（琶洲——员村地区的主要两类出让用地类型）地块面积大小进行统计分析，并统计国外部分城市中心地块划分大小进一步提供参考。
3 研究数据以广州市城市规划管理统一平台GIS数据为依据（截至2008.12.10），对广州中心城区近5年供应的土地的面积大小进行统计分析。
主要提取出让用地中公共设施用地（C）、居住用地（R）面积数据，利用SPSS （Statistical Package for the Social Sciences）软件进行聚类分析，为琶洲——员村地区城市设计中的地块划分提供依据。
图1 广州中心城区近5年C、R、M类用地供应分布本次统计分析共涉及地块数量（按征地案件数计）总计为658块，其中公共设施用地供应地块数量288个，居住用地供应土地数量263个，工业用地供应土地数量107个。
但琶洲——员村地区的主要两类出让用地类型为公共设施、居住用地，因此仅对该两类用地供应地块情况进行聚类分析，通过聚类分析可以清晰看出，近5年出让用地的面积大小情况，即可以反映市场对不同地块大小的需求情况。
4研究方法4.1聚类分析（cluster analysis）将历年审批的各类地块面积，利用spss软件进行分析，得出历年各类已审批用地的地块面积均值。
分析方法采用了聚类分析（cluster analysis），即根据事物本身的特性研究个体的一种方法，目的在于将相似的事物归类以得到他们的均值。
它的原则是同一类中的个体有较大的相似性，不同类的个体差异性很大。
这个均值较算数平均值更能准确地反映数据在不同类型的分布情况。
4.2公共设施用地供应地块大小分析公共设施用地供应地块的平均值大小为5.0公顷，利用SPSS进行Q型聚类分析，分为5类。
该聚类分析的目的是使分组数据，并且保证各组数据内部相似性最大而外部相似性最小。
对聚类结果的类别间距离进行方差分析，方差分析表明，类别间聚类差异的概率值均<0.001，即聚类效果好。
分为5组进行分析时，共288个地块中有266个地块的面积值分在了第一组，其中心值为2.23公顷。
即表明广州中心城区近5年出让的公共设施用地大小主要在2.23公顷左右。
图2 五组数据的聚类中心值表图3 五组数据各自的样本（地块）数4.3居住用地供应地块大小分析居住用地供应地块的平均值大小为3.51公顷。
用同上的方法对居住用地进行聚类分析，分为5组，共263个地块中有225个地块的面积值分在了第一组，其中心值为1.39公顷。
对聚类结果的类别间距离进行方差分析，方差分析表明，类别间聚类差异的概率值均<0.001，即聚类效果好。
该分析数据表明广州中心城区近5年出让的居住用地大小主要在1.39公顷左右。
图4 五组数据的聚类中心值表图5 五组数据各自的样本（地块）数4.3平均值和聚类分析的比较 利用求平均值的方法和本文采用的聚类分析方法，分别得出广州中心城区近5年出让地块的情况，表明平均值难以真实的反应主要出让地块大小的情况。
表1 广州中心城区近5年出让地块面积统计公共设施用地5.0 2.23 工业用地9.84 2.63 居住用地3.51 1.394.4出让地块大小的时间序列分析将2003-2008年的公共设施用地供应地块（288个）、居住用地供应土地（263个）按年份分别聚类分析，可以清晰的看出近五年这两类用地的出让地块大小的变化情况。
近五年出让的商业办公地块呈现逐渐上升趋势，但保持在2到4公顷的变化范围内。
而居住用地出让地块的大小则在1.5到3公顷范围内有所波动（图6中红色表示居住）。
图6 近五年出让地块大小的时间序列分析4.5部分国外城市CBD内地块划分情况以google earth为平台，选取国内外共12个特大城市的CBD，统计出其城市中心区的部分街区面积，尽管通过google earth的面积量算会有一定得误差，但总体仍可以反映出国外城中中央商务区内的地块划分大小情况。
从形状上来看，大部分为较规则的矩形。