从法律角度分析当前房地产开发贷款的风险与防范
房地产开发经营工作中的法律风险防范
房地产开发经营工作中的法律风险防范房地产开发经营工作是一个复杂而具有挑战性的领域，涉及到大量的法律事务和合规要求。
在这个行业中，了解并有效地管理法律风险是至关重要的。
本文将重点探讨房地产开发经营工作中的法律风险，并提供有效的防范措施。
一、项目审批阶段的法律风险防范在房地产开发的初期阶段，项目审批是必经之路。
然而，许多法律风险也在这个阶段出现。
首先，合规性问题可能引发审批延误，例如，未能满足规划和土地使用的要求。
其次，因为工程建设涉及到环境保护和土地使用权的问题，可能触及到各种法规和政策。
因此，开发商应该聘请专业律师进行法律尽职调查，并确保项目的合规性。
为了防范这些法律风险，开发商应制定详细的审批流程，确保与各相关政府部门保持良好的沟通，并提前解决可能出现的问题。
此外，开发商应建立严格的内部控制制度，确保项目所有方面的合规性，包括土地使用许可、环境保护等。
二、销售和合同阶段的法律风险防范销售和合同阶段是房地产开发经营工作中另一个关键的法律风险防范点。
首先，销售过程中的欺诈行为可能导致法律纠纷。
因此，开发商需要提供真实、准确的信息，并严格履行与购房者签订的合同。
另外，由于合同涉及到各种权益和责任的约定，开发商需要确保合同的完整性和有效性。
为了防范这些法律风险，开发商应建立严格的销售过程和合同管理制度。
通过制定明确的销售政策、明示风险和责任等措施，可以增加购房者的知情权和保护权。
此外，开发商还应与专业律师合作，审核和修订与购房者签订的合同，确保其合法性和有效性。
三、施工和竣工阶段的法律风险防范在施工和竣工阶段，房地产开发商面临着一系列法律风险。
首先，施工质量问题可能引发建筑安全事故和质量纠纷。
对此，开发商应严格遵守相关建筑法规和标准，并聘请专业监理机构进行监督和检查。
其次，施工期间可能引发对邻近业主的扰民问题，例如噪音、振动等。
在这种情况下，开发商应制定有效的沟通和协调机制，以减少纠纷的发生。
为了防范这些法律风险，开发商需要确保施工过程中的合规性和质量控制。
房地产开发商的法律合规与风险防范
房地产开发商的法律合规与风险防范在中国快速发展的经济环境中，房地产行业作为一个重要的支柱产业，一直备受关注。
然而，随着社会转型和法律体系的完善，房地产开发商在法律合规和风险防范方面面临着越来越多的挑战。
本文将探讨房地产开发商在法律合规与风险防范方面的重要性，并提供一些建议以应对相关挑战。
第一部分：法律合规的重要性房地产开发商在进行各类业务时必须充分遵守相关法律法规。
具体来说，法律合规的重要性主要体现在以下几个方面。
首先，法律合规能够维护企业的声誉和形象。
房地产市场竞争激烈，企业的声誉对于吸引客户和投资者至关重要。
如果开发商存在法律违规行为，如不当广告宣传、虚假销售承诺等，将直接损害企业的声誉和形象，对企业的长期发展产生负面影响。
其次，法律合规可以避免法律风险和纠纷。
房地产开发商的业务牵涉到土地、建设、销售等多个环节，如果在这些环节中违反相关法律规定，可能引发诉讼风险和法律纠纷，给企业带来巨大的法律责任和经济损失。
再次，法律合规能够确保企业的持续经营。
在中国，政府对房地产市场进行严格监管，通过规范市场秩序、防范金融风险等措施来维护经济的稳定和社会的和谐。
如果房地产开发商不合规经营，将面临政府的处罚和监管措施，甚至会被勒令停业整顿。
因此，房地产开发商在法律合规方面的重要性不容忽视。
只有通过全面遵守法律法规，保持行业合规，才能够确保企业的健康发展。
第二部分：风险防范的策略与建议房地产开发商在法律合规方面面临着各种风险，包括合同风险、土地使用权纠纷、设计施工质量问题等。
为了减少风险并保护企业利益，开发商可以采取以下策略与建议。
1. 健全内部合规机制房地产开发商应建立健全内部合规机制，明确各部门和岗位的职责和权限。
制定详细的工作流程和操作规范，确保业务的合规运行。
同时，加强对员工的培训，提高其法律意识和合规意识，防范风险的发生。
2. 加强合同管理合同是房地产开发商与各方之间的法律约束文件，具有重要的法律效力。
浅析房地产开发贷款的风险成因及应对
浅析房地产开发贷款的风险成因及应对1. 引言房地产开发贷款是指银行向房地产开发商提供的贷款，用于房地产项目的开发和建设。
作为金融市场的重要组成部分，房地产开发贷款在推动经济增长和促进城市发展方面发挥了重要作用。
然而，房地产开发贷款也面临着一系列的风险。
本文将浅析房地产开发贷款的风险成因，并提出相应的应对策略。
2. 房地产开发贷款的风险成因2.1 宏观经济风险房地产开发贷款的风险首先来源于宏观经济风险。
房地产市场的波动性和周期性使得贷款的回收存在不确定性，当宏观经济环境变差时，房地产市场可能出现供需失衡和价格下跌的情况，导致房地产开发商无法按时完成项目并偿还贷款。
2.2 政策风险政策调控对房地产市场有着重要的影响，政策的变化可能导致房地产开发贷款的风险增加。
例如，政府出台 tightening measures 收紧措施，限制购房和贷款，可能使开发商的销售受到严重影响，从而增加贷款违约的风险。
2.3 市场风险市场风险是指房地产市场供需关系的变化以及市场价格波动引起的风险。
当房地产市场供过于求或需求下降时，开发商面临项目销售困难，无法获得预期的销售收入，进而无法偿还贷款。
2.4 信用风险信用风险是指借款人信用状况恶化，无力偿还贷款的风险。
房地产开发商在经营过程中可能面临市场竞争压力、项目运营困难等问题，导致现金流不足，无法按时偿还贷款。
2.5 监管风险房地产开发贷款受到监管政策的制约，银行在发放贷款时需要遵守相关规定。
监管政策的改变或者执行不力可能导致房地产开发贷款存在风险。
例如，监管机构收紧房地产开发贷款的政策，使得开发商无法获得足够的融资，导致项目无法顺利进行。
3. 应对策略3.1 加强风险管理能力银行应加强对房地产开发贷款的风险管理能力，建立科学、完善的风险评估模型。
通过对开发商的资金流动性、项目回报率、抵押品价值等方面进行综合评估，及时发现潜在风险，并制定相应的风险管理策略。
3.2 健全风险防控机制银行应建立健全的风险防控机制，通过严格的审查程序、多层次的审批流程等手段，防止低质量贷款的发生。
房地产开发中的『全部法律风险及防范措施』
房地产开发中的『全部法律风险及防范措施』一、项目收购中的法律风险
（一）直接收购项目方式
（二）通过收购项目公司的股权间接收购项目方式
二、项目转让中的法律风险
（一）、项目直接转让
（二）、项目公司转让
三、项目转让的变通方式
1、增资扩股方式
2、阶段性股权融资方式
3、商品房包销方式
4、承包方式
四、合作开发法律风险
(一)合作开发房地产合同的表现形式
(二）合作开发的特征和种类
（三）、合作开发的风险及防范
五.施工阶段的法律风险与对策
一.黑白合同的法律风险与对策
二.开发商该如何约定垫资施工
三.工程未经验收合格，提前交付使用的
风险
四.警惕施工合同中的默示条款，避免不
作为而产生的法律风险
六.销售阶段的法律风险与对策
1.阶段性保证的常见做法
2.销售广告、宣传资料过于具体而与事实
不符的风险
3.售后包租的风险
七.物业管理的法律风险与对策。
当前房地产开发贷款存在的主要法律风险
当前房地产开发贷款存在的主要法律风险来源：作者：日期：09-07-09房地产开发贷款是指商业银行向借款人发放的用于土地开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。
其主要的法律问题体现在借款人主体资格和担保环节。
具体而言，当前商业银行发放房地产开发贷款业务中存在的主要法律风险有：（一）免担保和第三方保证风险。
房地产业的商业特性是高收益、高风险。
鉴于房地产属不动产、易于控制掌握且相对保值、易于变现等特点，商业银行普遍采用房地产抵押担保方式，即开发商以项目土地使用权和在建工程抵押作为其申请房地产开发贷款担保的必需条件。
但近年来，出于同业竞争和业务拓展的需要，有的商业银行对于部分开发商实行免担保或第三方保证，即没有落实项目土地使用权及在建工程抵押，导致银行对项目销售回款控制权的丧失，贷款回收完全寄希望于开发商的信誉。
而有的开发商在贷款到期时，因不落实还款资金来源，商业银行在不良资产考核的压力下被迫转贷，贷款风险陡增。
有的商业银行则坚持开发商符合优质标准下免担保或接受第三方保证，其认定的优质标准往往指资金实力雄厚、土地储备丰厚等。
但令人担忧的是，这些优质企业开发的项目又往往遍布全国各地，资金需求动辄几亿甚至几十亿元，而且通过内部资金渠道违规腾挪运作，利用商业银行贷款拆东补西甚至支付土地款的现象也在一定程度上存在。
房地产市场一旦出现剧烈波动，开发商个别项目出现风险，整个资金链出现问题，商业银行贷款将陷入十分危险的境地。
即便有其他企业提供第三方责任保证的，但面对开发商巨额的贷款量，一旦需要其履行保证义务，大多数企业的代偿能力也是捉襟见肘。
与此同时，部分商业银行的贷前调查流于形式，有的为了赢得客户不断简化贷款条件，在操作上极不规范，违法现象严重；有的商业银行在贷后管理中过于依赖抵押物登记，没有对项目建设及抵押物情况进行及时跟踪，导致风险不断上升。
（二）抵押无效风险。
商业银行一般要求开发商以房地产开发项目作为贷款的抵押担保，在实践中有两种表现形式，其一是以房地产开发项目所占用范围内的土地使用权作抵押；其二是以房地产开发项目的在建工程作抵押。
房地产开发与经营的风险与防范
房地产开发与经营的风险与防范随着城市化进程的不断推进，在城市发展进程中，房地产业是一个重要的促进力量，也是投资回报高的行业之一。
然而，随着市场竞争的日益加剧，房地产业的风险也不断增加。
本文将就房地产开发与经营的风险进行分析，并提供相应的防范措施，以便从业者更好地开展业务。
一、房地产开发风险1.资金风险资金是企业发展的核心，对于房地产开发企业也是如此。
资金的问题主要表现在公司的借款能力和大量的流动资金是否能够顺利运转。
资金风险往往会影响项目的开发进度，甚至会导致项目停工、停售等问题的出现。
防范措施：•加强与银行、投资公司的合作，确保有足够的资金来源。
•严格控制财务风险，建立完善的财务管理体系，保证资金的流动性。
•制定明确的资金使用计划，合理规划资金使用，降低资金风险。
2.市场风险房地产市场环境复杂，受政策、经济和社会等各种因素的影响，市场价格波动大。
在连续多年火爆市场后，房地产市场形势正在发生变化，房价下跌风险加大。
如果房地产开发企业无法有效应对市场风险，将会造成资产负债表的不平衡，导致企业盈利能力的下降，甚至面临倒闭的风险。
防范措施：•精准研究市场，确定开发的对象。
•加强对市场趋势的研究，及时调整开发策略。
•通过服务品质升级、优惠政策等来拉动销售，稳固市场份额。
3.政策风险房地产开发涉及到土地使用、财产尤其是物业等诸多方面的法律法规。
如果有关政策发生变化，将对房地产开发企业的经营造成不利影响。
例如，取消限购、放开住房贷款等政策调整，会直接导致市场供求关系发生变化，企业的经营模式需要做出及时调整。
防范措施：•提高对法律法规的关注度，了解政策出台后的影响，及时调整企业经营策略。
•进行规划和预测，建立风险评估体系，做好企业风险防范工作。
二、房地产经营风险1.经营风险房地产经营风险主要表现在经营技能和经验的缺失上。
随着近年来房地产市场竞争日益激烈，追求最大盈利的结果，企业可能会陷入盲目冒险和过度扩张的风险中。
房地产贷款的风险原因及建议
近一段时间以来，为遏制房地产价格持续增长，国家从宏观调控角度相继出台了许多政策措施，如二套房利率、房产交易契税等，各商业银行对房地产开发贷款亦持审慎态度。
其实，排除经济危机影响，单就房地产开发贷款自身而言就存在较高风险，对银行而言，房地开发贷款的风险不容忽视。
一、房地产开发贷款的风险成因房地产开发贷款存在许多风险，剔除单纯的市场风险外，资本金、融资中的担保设定以及其现实操作中存在的问题，都在一定程度上影响银行贷款安全。
一资本金问题房地产开发企业在初期运作的时候，资本金是否充足至关重要，因为它决定房地产开发企业的市场空间。
从房地产开发的现实情况分析，绝大多数房地产开发企业都存在资本金不足的问题，其有限的资金在通过相关招投标手续取得土地使用权之后，能够推进开发的资金非常有限。
为解决资本金不足问题，有些开发商利用其与政府职能部门的关系，在未缴纳或未全部缴纳土地出让金的情况下取得开发资格，再将土地使用权抵押和在建工程抵押以及将已开发的部分房产抵押，从银行取得贷款，然后推进其余房地产开发项目。
换句话说，开发商有100万的资本金就敢接1个亿的房地产项目。
房地产开发商通过向银行融资的方式解决了资本金不足的问题，其实质是将其开发的风险间接转移到银行身上。
二融资中的重复抵押风险房地产开发商在采取单独将土地使用权抵押和在建工程抵押时，都存在重复抵押问题。
因为单独将土地使用权抵押时，评估价格应是土地的自身价值，并不包括房产，而在建工程抵押系土地连同其上房产的价值。
也就是说，开发商在通过土地使用权和同一土地上的在建工程抵押分获融资时，融资额度与对应资产的价值是不匹配的。
房地产进入市场时的价值系包括土地价值的，如果开发商不能归还贷款，银行在行使抵押权时只能单纯依靠拍卖房产受偿，而此时土地使用权重复抵押所对应的贷款很难收回。
如，开发商单独将土地抵押获得1亿元贷款，之后又以在建工程抵押获得1亿元贷款，而房产的市场价值只有1亿，那么剩余的1亿元贷款，银行将无法通过行使优先权得到受偿。
房地产开发贷款主要风险点及控制措施
房地产开发贷款主要风险点及控制措施房地产开发贷款是指银行或其他金融机构向房地产开发商提供的用于购买土地和开发住房项目的贷款。
这种形式的贷款在房地产行业中起到了重要的资金支持作用，但同时也存在一定的风险。
本文将重点讨论房地产开发贷款的主要风险点，并探讨可能采取的措施来加以控制。
一、市场风险市场风险是房地产开发贷款中最大的风险之一。
由于房地产市场的波动性较大，房价、供需关系和政策等因素都会对开发商的销售状况产生影响。
如果市场经济形势不佳，需求下降，开发商可能面临项目销售不畅，无法按时偿还贷款的风险。
为了控制市场风险，银行可以采取以下措施：1. 严格审核贷款申请。
银行应对开发商的项目进行综合评估，包括项目所在地区的市场前景、项目规模和质量，以及开发商的经营能力等，确保项目的可行性。
2. 建立风险监测和预警机制。
银行应设立专门的团队进行市场监测和风险预警，及时了解市场情况，对风险进行预判，并采取相应的风险控制措施。
3. 灵活的利率政策。
银行可以根据市场情况和项目风险的变化，进行灵活的利率定价，降低不良贷款的发生概率。
二、资金风险资金风险是指项目资金来源不稳定，开发商无法按时偿还贷款的风险。
在房地产开发中，项目资金往往是多元化的，包括银行贷款、自筹资金和预售款等。
如果项目筹资渠道受到限制或出现异常情况，开发商可能无法按时偿还贷款。
为了控制资金风险，银行可以采取以下措施：1. 仔细审核项目资金来源。
银行应核实开发商所提供的资金来源，并进行充分的尽职调查，确保资金来源稳定可靠。
2. 建立资金监管机制。
银行可以与开发商签订相关协议，明确资金使用的方式和期限，并进行监管，确保资金用途合法合规。
3. 加强对预售款的监管。
银行应对开发商的预售款进行严格管理，确保预售款的划拨和使用符合相关法规和规定。
三、政策风险政策风险是指政府房地产调控政策的变化对开发商造成的影响。
政府在房地产市场中实施的各项政策，如购房限制、调控措施等，都可能对开发商的销售和盈利能力产生重大影响。
房地产开发商的法律风险防范措施
房地产开发商的法律风险防范措施房地产开发商在进行房地产项目开发过程中，面临着各种法律风险。
为了保护自身利益，开发商需要采取一系列有效的法律风险防范措施。
本文将从合同管理、土地使用权、规划审批、买卖合同、施工合同等方面探讨房地产开发商的法律风险防范措施。
一、合同管理房地产开发商需要与各类参与方签订合同，包括土地出让合同、建筑承包合同、委托代理合同等。
为了降低法律风险，开发商应当尽可能明确合同的条款和条件，明确各方的权益和义务，并确保各方共同理解。
此外，开发商还应当妥善保管合同文书，以备后续纠纷解决之需。
二、土地使用权土地使用权是房地产项目的基础，开发商在获取土地使用权时应当审慎选择土地供应方，并对土地使用权的取得过程进行妥善的调查和尽职调查。
开发商可以通过查阅相关法律法规、土地权属证明等方式，确保土地使用权的合法性和真实性，以避免后期土地纠纷。
三、规划审批在房地产项目开发过程中，开发商需要进行规划审批。
为了避免法律风险，开发商应当按照法定程序进行规划审批，在规划环节尽职审查，确保规划方案符合当地规划要求和法律法规，且能够获得相应的规划许可证。
同时，开发商还应当关注规划审批过程中的公众参与和意见征集环节，以避免相关纠纷。
四、买卖合同房地产开发商在出售房产时，必须与购房者签订买卖合同。
为了降低风险，开发商应当建立完善的销售管理制度，明确合同约定的权益和义务，并通过明示或暗示方式告知购房者相关风险和注意事项。
同时，开发商还应当保留与购房者签订补充协议的权利，以应对后续涉及价格调整、装修变更等问题的情况。
五、施工合同房地产开发商需要与施工方签订施工合同。
为了减少法律风险，开发商应当在合同中明确约定工期、工程质量、违约责任等条款，确保施工方按照合同要求履行义务。
此外，开发商还应当进行工地监管，加强对施工方、材料供应商等的监督，防止施工质量问题和工期延误。
六、纠纷解决尽管开发商采取了各种法律风险防范措施，但仍有可能出现纠纷。
房地产开发风险分析防范与控制
房地产开发风险分析防范与控制随着经济的快速发展，房地产行业成为一个重要的经济支柱。
然而，房地产开发涉及到众多风险，包括市场风险、政策风险、信用风险等。
因此，进行房地产开发风险分析并采取相应的防范与控制措施是非常关键的。
一、市场风险市场风险是指由于市场需求变化、市场供应过剩等因素导致房屋销售困难、价格波动等风险。
为了降低市场风险，房地产开发商可以进行市场调研，了解当地的市场需求和供给情况，针对市场需求进行定位和规划。
此外，合理定价也是降低市场风险的关键因素。
开发商可以参考类似项目的市场价格，进行合理定价，避免价格过高或过低。
二、政策风险政策风险是指政府政策变化对房地产开发造成的风险。
政府的调控政策对房地产市场有重要影响，如房地产调控政策的出台、贷款利率的变化等。
为了降低政策风险，开发商可以密切关注政府发布的相关政策，及时调整开发策略。
此外，多元化的项目类型也能降低政策风险。
开发商可以同时开展住宅、商业、办公等多种类型的项目，以分散政策风险。
三、信用风险信用风险是指购房者无法按时支付购房款导致开发商资金链断裂的风险。
为了降低信用风险，开发商可以加强购房者的审核和风险评估。
开发商可以通过严格审核购房者的信用记录、收入情况等，评估购房者的还款能力。
此外，开发商可以要求购房者提供风险缓释担保，如购房按揭贷款或第三方保证人的担保。
四、施工风险施工风险是指施工过程中可能出现的质量问题、工期延误等风险。
为了降低施工风险，开发商可以选择具备良好声誉和经验的施工队伍。
同时，开发商可以加强对施工的监督和质量控制，确保施工质量和工期符合要求。
此外，开发商还可以购买施工全过程的保险，以应对施工过程中的意外风险。
总之，房地产开发风险分析是保障开发项目顺利进行的重要手段。
通过对市场风险、政策风险、信用风险和施工风险等方面的分析，制定相应的防范与控制措施，可以有效降低风险并提高项目成功的概率。
同样重要的是，在项目开发过程中，开发商需要密切关注市场变化和政策调整，及时调整策略，以应对可能出现的风险。
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从法律角度分析当前房地产开发贷款的风险
与防范
作者：张彬彬
来源：《现代营销·信息版》2018年第11期
摘 要：本文主要指出我国房地产开发贷款存在的主要风险，探讨造成房地产开发贷款风
险的原因，围绕着促进房地产业发展，有效抵御房地产贷款风险，提出房地产开发贷款风险防
控的有效措施与管理机制。
关键词：房地产；开发贷款；风险防范
我国房地产业在经历快速增长期后，目前正处在发展调控的关键期，这一时间房地产开发
贷款的风险相对较大，房地产开发贷款的风险防控应当形成完善的机制，着力从法律角度对房
地产开发贷款给予必要的风险监督。
一、房地产开发贷款的主要风险
（一）免担保风险
房地产行业是高风险与高收益行业，房地产具有易保值、高收益与易变现的特点。现代房
地产贷款主要以抵押贷款形式出现，有的商业银行对于房地产开发商提供银行贷款施行抵押贷
款免担保或第三方保证的方式，在贷款实际运行的过程中存在着没能落实项目土地使用权抵押
或者银行对房地产项目销售回款控制不足的问题，这使得商业银行完全基于开发商的信誉偿还
贷款。有些房地产企业在贷款到期时，不落实还款资金，商业银行不得不被迫转贷，因此导致
贷款风险增加。还有的商业银行施行第三方保证抵押，选择有优质信誉和雄厚资金实力的第三
方作为贷款担保，但是这些担保企业的资金运行链条复杂，一旦房地产市场出现剧烈波动，开
发商出现的风险将导致整个资金链条的问题，使得商业银行房地产贷款处在巨大的风险当中。
（二）抵押无效风险
商业银行一般要求房地产企业以其开发的房地产项目作为抵押物进行贷款，具体可以使用
房地产项目所在的土地使用权，或者以在建工程作为抵押。但是，商业银行接受房地产企业抵
押时由于没能严格的设立抵押权的形式要件，或者未能及时到有关部门登记，先偿权力存在争
议的问题，以及土地使用权或者新增房屋抵押权悬空，导致贷款资金权益无法主张。例如，虽
然开发商以土地出让方式获得土地使用权，但是房地产企业（贷款人）必须缴纳全部的土地使
用权出让金才能取得土地使用证，然后按照出让合同进行投资开发。只有完成开发总投资额的
25%才能转让。有些银行获得的抵押物并不符合上述法律规定条件，事实上存在着抵押物法律
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风险。还有，我国《物权法》规定建造房屋后土地使用权已被新增房屋吸收，当开发商将售房
款转移因此将导致抵押权悬空，由此给商业银行的房地产开发贷款带来较大风险。
（三）土地闲置风险
商业银行在批复房地产开发贷款后面临着较为严峻的土地闲置问题。国家对于已经获得土
地出让权，但是对于有未按照合同约定进行动工开发情形的，可以征收20%以土地出让闲置
费。当土地存在长期闲置现象时，导致抵押人的负担加重，还贷能力也相应削弱，而土地闲置
期满，土地使用权被国家收回，抵押物不复存在，相应的抵押权也随之消失，在这种情况下银
行面临着巨大土地闲置风险。尤其在国家供给侧改革调整的关键期，我国各省市对土地闲置的
治理积极性不断提高，相关管控越来越严格，土地闲置的法律风险更应当引导房地产开发贷款
供给银行的重视。而且，我国加大治理房地产力泡沫的度后，房地产市场潜在风险上升，使得
土地闲置风险加大，银行应当对相关贷款风险提高警惕。
（四）税收优先风险
我国税收相关法律明确规定房地产抵押的税收优先权，税收优于抵押权、质权、留置权，
如果房地产开发企业在项目范围内存在拖欠税款的现象，商业银行的抵押权受到限制，税务机
关有权优先处置并就处置价款优先获得受偿。税后剩余部分才開发商才可受偿。有的商业银行
在签订房地产贷款合同前未能有效的调查贷款人是否存在欠税问题，或者没能要求企业提供完
税凭证，不能请示税务机关出有关抵押人情况，没能在贷款时就抵押上的纳税情况做出约定，
因此导致存在相关法律风险。
二、房地产开发贷款的风险防范
（一）严格审核贷款人
只有严格审查贷款主体，保证贷款人有符合法规定的贷款抵押条件，才能确保房地产开发
贷款合法、有效和合安全。首先，应当按照国家的有关规定与银行最新的房地产开发贷款抵押
政策，加强对开发商的资质、诚信度与还款能力进行调查，还要对开发商的还款意愿进行严格
审查，从而缜密判断开发商的还款能力。其次，必须要求开发商提供贷款项目的抵押担保，特
别是在当前房地产市场竞争激烈情况下，房地产开发贷款不应接受第三连带责任担保。第三，
严格的审查抵押物的权属，只接受开发商有所属权的土地使用权抵押，并且对抵押物的变动与
重复抵押情况进行仔细审查，并且防止出现抵押物评估虚高现象，提高抵押物变现可能性。第
四，对房地产开发贷款施行封装管理，对贷款与销售款的支配和使用权进行监管，有效防止开
发商挪用、抽逃资金等现象出现。
（二）重点防范悬空问题
只有重要监督防范房地产项目开发的悬空问题，才能有效的落实房地产开发贷款的权力主
张。首先，加强与土地管理部门配合，在核实土地用途、性质、组别基础上，密切关注和监督
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借款人是否按照土地出让合同的约定如期开工，在出现土地闲置现象时要使用相应的保全措
施，避免土地开发权被国家无偿收回。其次，对土地使用权作为抵押的情况应当根据工程进展
情况及时的转为在建工程抵押，确定抵押权完整有效，特别是在办理土地使用权转让时，必须
及时的办理抵押登记。此外，还要深入了解抵押人状况，防止工程价款优化权对抗抵押权的问
题，并且监督贷款人按照规定使用贷款，防止借款人挪用工程款现象。为了防止房地产贷款风
险，还要摸清贷款人纳税情况及其相关风险，不仅要求开发商提供纳税凭证，还要通过税务机
关发布的公告查清企业的欠税与欠税时间问题，并且把开发商依法纳税作为贷款的要件。
结束语：
在法律角度保证房地产开发贷款的安全，有效的消除开发房地产项目贷款的潜在风险，需
要积极有效的执行国家有关房地产开发的政策，完善对房地产开发商的相关监管制度，从而在
科学的程序上既符合法规规范，有又有效的减少风险漏洞，从而保证房地产开发贷款资金安
全。
参考文献：
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