房地产估价案例与分析
房地产估价案例与分析精讲班
、简答题:1、一、指错题：下列估价报告存在多处错误，请指明其中的13处。
将错误内容写在答题处的序号后面空格处，每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后空格处的不计分。
每指明一处得3分，本题全对得40分。
（史记：本例只说明市场法计算过程，其他方法暂略去）一、封面（略）二、目录（略）三、致委托估价方函（略）四、估价师声明（略）五、估价的假设和限制条件（略）六、××别墅房地产估价结果报告（一）委托估价方××市恒通房地产开发公司（二）受理估价方××市房地产估价事务所（三）估价对象概况1．土地情况A．土地使用权性质：出让土地使用权，1995年1月6日取得国有土地使用权证。
B．土地总面积7000㎡。
C．用途：别墅及配套设施。
D．33栋别墅，建筑总面积10378㎡。
2．地上物情况该别墅项目的户型有A、B、C、D四型，款式达数十种，主要为二层砖混结构。
目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548㎡，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830㎡。
建筑材料及设备（略）。
（四）估价目的为恒通房地产开发公司对××别野项目按现状整体转让进行估价。
（五）估价时点1998年4月15日（六）估价方法1．采用的估价方法为：市场法、成本法2．分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。
（七）估价结果别墅现有房地产价格＝2476．53＋3072．51＝5549．04（万元）（估价人员、估价作业日期和估价报告应用的有效期略）七、××别墅房地产估价技术报告（其他项目略）（六）估价测算过程1．土地估价：采用成本法与市场法两种方法进行估价，综合平均得出土地评估价格。
A．利用成本法进行土地估价（略）计算结果为：3324元/㎡。
B．利用市场法进行土地估价比准价格＝（4262．5＋3380．42＋3648．98）÷3＝3763．97（元/㎡）用市场法算出土地单价为3763．97元/㎡土地单价＝（3324＋3763．97）÷2＝3543．99（元/㎡）C．土地估价综合结果土地总价：土地单价×土地总面积＝3543．99×7000㎡＝2480．79（万元）2．别墅建筑物估价计算结果为：3072．51（万元）3．别墅现有房地产价格为：5553．3（万元）八、附件、说明、其他资料（略）你的答案：标准答案：1．缺委托方法定代表人和住所2．缺估价方法定代表人和住所及估价机构资格等级3．缺土地使用权归属情况说明、使用年限说明、建筑物权属状况说明、公共配套设施情况完备程度说明及估价对象区位状况介绍4．缺价值定义5．缺估价依据6．缺估价原则7．缺估价方法的定义和估价思路8．估价结果缺大写和单价9．可比实例A是协议方式出让土地，不宜选作可比实例10．在房地产状况调整中缺权益状况调整或不用调整的说明11．可比实例A不能用作可比实例，因其交易日期与估价时间已有近三年，相差时间过长12．在区域状况调整中，B与C的分子与分母颠倒13．在实物状况调整中，B与C的修正系数不恰当，B的分母应是大于100的一个数，而C的分母应是小于100的一个数14．区位和实物调整系数权重取值无依据15．交易日期调整没说明理由.16．土地单价取平均值未说明理由17．技术报告中缺“估价结果确定”。
房地产估价案例与分析
房地产估价案例与分析 Updated by Jack on December 25,2020 at 10:00 am二００三年全国房地产估价师执业资格考试笔记《房地产估价案例与分析》目录第一部分房地产估价原则 (1)第二部分估价程序 (2)第三部分房地产估价技术路线 (3)第四部分估价方法 (3)一、市场比较法 (3)二、收益法 (5)三、成本法 (7)四、假设开发法 (9)五、基准地价修正法 (11)第五部分不同估价目的下的估价 (11)一、土地使用权出让价格评估 (11)二、房地产转让价格评估 (12)三、房地产租赁价格评估 (12)四、房地产抵押价值评估 (13)五、房地产保险估价 (14)六、房地产课税估价 (14)七、征地和房屋拆迁补偿估价 (15)八、房地产的分割、合并估价 (15)九、房地产纠纷估价 (16)十、房地产拍卖底价评估 (17)十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价 (17)十二、损害赔偿估价 (18)第六部分各种类型的房地产估价 (18)一、居住房地产估价 (18)二、商业（含餐饮）房地产估价 (18)三、商务办公（写字楼）房地产估价 (18)四、旅馆（含娱乐）房地产估价 (19)五、工业房地产估价 (19)六、特殊用途房地产估价 (19)第七部分估价报告格式 (19)估价报告常见错误 (21)第八部分估价报告案例 (23)第九部分投资分析 (23)第十部分网上下载 (24)案例分析解题思路1、问答：考估价的基本事项，估价目的、对象、时点（市场变化对估价结果的影响），价值内涵，技术路线，方法运用过程中应注意的问题（如参数应选取客观值，计算折旧时应用有效经过年数和经济寿命）等。
2、单选：考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。
3、挑错：考对估价的一般要求，对报告的熟悉程度，基本原理的一般应用，估价方法掌握。
4、改错：考估价方法在应用中的难点。
一、房地产估价的技术路线：确定房地产价格内涵和价格形成过程。
房地产估价案例与分析讲义
房地产估价案例与分析讲义1. 引言1.1 背景房地产估价是指通过对不动产进行评估、估算其价值的过程。
它是房地产交易、金融信贷、企业财务等领域中一个重要的环节。
房地产估价的准确与否直接影响到房地产交易的公平性和金融风险控制的有效性。
1.2 目的本讲义旨在通过分析实际的房地产估价案例，介绍房地产估价的基本方法和步骤，帮助读者理解房地产估价的原理和技术，并能够应用于自己的实际工作中。
2. 案例分析2.1 案例背景我们选取了一栋位于城市中心的商业办公楼作为案例，该办公楼目前正在出售，我们需要对其进行估价。
2.2 数据收集在进行房地产估价时，最重要的一步就是数据的收集。
我们需要收集到以下信息：•办公楼的建筑面积和使用面积•办公楼的土地面积和地块标价•办公楼的建筑结构和装修情况•办公楼所处地段的商业环境等因素在本案例中，我们采用了收益法作为估价方法。
收益法是一种常用的房地产估价方法，它通过对办公楼的租金收入进行估算，然后将其折现到现值，得出办公楼的估价。
收益法的基本公式如下：估价 = 租金收入 / (资本化率 × 100%)其中，租金收入是指办公楼每年的净收入，资本化率是根据市场情况和风险程度确定的。
在本案例中，我们首先需要计算办公楼的租金收入。
租金收入可以通过以下公式计算：租金收入 = 使用面积 × 平均租金 × 出租率然后，我们需要确定资本化率。
资本化率是根据市场情况和风险程度来确定的，一般可以通过相关的市场调研和分析来获得。
最后，我们将租金收入除以资本化率，并将结果折现到现值，即可得出办公楼的估价。
2.5 结果分析通过对该办公楼进行估价分析，我们得出了以下结果：•办公楼的估价为 X 万元•办公楼的每年租金收入为 Y 万元•资本化率为 Z %3. 总结通过本案例的分析，我们可以看到房地产估价是一个复杂而重要的任务。
它需要从多个角度综合考虑，收集大量的数据，运用合适的方法进行估算。
房地产估价师房地产估价案例与分析-55
房地产估价案例与分析-55(总分：80.02，做题时间：90分钟)一、{{B}}问答题{{/B}}(总题数：1，分数：10.00)某企业有一幢在1981年建造的商场，请写出下列情况下的估价技术路线。
（分数：10.02）(1).1998年，企业以该房地产申请抵押贷款，委托评估机构进行抵押价值的评估。
（分数：1.67）__________________________________________________________________________________________ 正确答案：()解析：(1)用市场法、收益法评估出商场完全产权(出让土地使用权和房屋所有权)的现时房地价格。
(2) 用基准地价修正法、市场法评估出该宗地的出让土地使用权价格，并乘以一定的比率，求出需要补交的土地使用权出让金。
(3) 由完全产权商场的现时房地价格减去需要补交的土地使用权出让金得出商场的抵押价值。
(2).1999年，企业因经营不善，无力偿还上述房地产的抵押贷款，银行委托评估机构进行该旁地产拍卖价格的评估。
（分数：1.67）__________________________________________________________________________________________ 正确答案：()解析：(1)用市场法、成本法、收益法求出完全产权的商场价格。
(2) 由完全产权的商场价格乘以当地房地产市场上拍卖价与市场价的比例，得出拍卖保留价(拍卖底价)。
(3).1996年，企业以该房地产向保险公司投保，受企业委托进行投保价值的评估。
（分数：1.67）__________________________________________________________________________________________ 正确答案：()解析：用成本法、市场法评估出建筑物的现时公开市场价值，以此公开市场价值作为评估的投保价值。
第二篇 房地产估价案例与分析
第二篇房地产估价案例与分析第一章：房地产估价文书写作P2第二章：不同类型房地产估价P8第三章：不同目的房地产估价P13第四章：房地产咨询顾问服务P18第一节房地产估价文书概述（掌握）1/11、房地产估价文书的种类及作用（1）估价委托书（2）估价委托合同（3）估价项目来源和接洽情况记录（4）估价作业方案（5）估价所需资料清单（6）估价对象实地查勘记录（7）估价报告（8）估价报告内部审核表（9）估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录（10）估价报告交接单2、房地产估价报告写作的文字要求对词义的要求（1）用词准确（2）语义鲜明，不能含混不清、模棱两可（3）用词不可带有较强烈的感情色彩（4）用词标准、简练，不堆砌、不生造对语句的要求（1）句子简洁，概括性强（2）搭配得当（3）逻辑严密要防止错别字和错漏第二节房地产估价报告写作（掌握）1/2封面（1）估价报告名称（2）估价项目名称（3）估价委托人（4）估价机构（5）注册房地产估价师（6）估价作业日期（7）估价报告编号目录（1）标题（目录）（2）注册房地产估价师声明（3）估价假设和限制条件（4）估价结果报告（二级目录）（5）估价技术报告（二级目录）（6）附件一、致估价委托人函（1）标题（致估价委托人函）（2）估价委托人（3）估价目的（4）估价对象（名称、坐落、范围、规模、用途、权属）（5）估价时点（6）价值类型（7）估价结果（8）估价机构盖章、法定代表人盖章/签字（9）落款日期二、注册房地产估价师声明（1）我们在本估价报告中陈述的事实，是真实和准确地。
（2）本估价报告中的分析、意见和结论，是我们自己独立、客观、公正的专业分析、意见、结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制（3）我们与本估价报告中的估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人（或有已载明的）个人利害关系或偏见。
（4）我们是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
房地产估价案例与分析_第二章(13)_2011年版
1、××健身中心位于城南，处于商务区，为一大型全套健身中心，其项目十分齐全，基本涵盖了各项健身运动，从国外引进了大批先进的健身器材，其教练也都是经过专业培训的老师，现委托评估机构对其进行估价。
商业房地产的价值在垂直空间范围内表现出明显的( )。
A:固定性B:骤增性C:衰减性D:无限性答案:C2、××健身中心位于城南，处于商务区，为一大型全套健身中心，其项目十分齐全，基本涵盖了各项健身运动，从国外引进了大批先进的健身器材，其教练也都是经过专业培训的老师，现委托评估机构对其进行估价。
此健身中心处于商业区中主道上比出租距近数米远的侧道上的价值要( )。
A:高B:低C:同等D:视情况而定答案:A3、某幢大厦为六层综合楼，其中一至三层为商场，四至六层为写字楼，商场为甲公司拥有，写字楼为乙公司拥有。
该大厦的土地价值为3 500万元，房地总价值为5 000万元，其中商场的房地价值为3 000万元，写字楼的房地价值为2 000万元。
请按照A:40％B:50％C:60％D:70％答案:C4、某幢大厦为六层综合楼，其中一至三层为商场，四至六层为写字楼，商场为甲公司拥有，写字楼为乙公司拥有。
该大厦的土地价值为3 500万元，房地总价值为5 000万元，其中商场的房地价值为3 000万元，写字楼的房地价值为2 000万元。
请按照房地产价值进行分摊的方法来分别计算：乙公司分摊的地价数额为( )万元。
A:1400B:1800C:2100D:3000答案:A5、出租型商业房地产的投资者主要通过收取租金获取回报，这类商业房地产业主要为临街中小型商铺、便利店、专卖店、专业市场、社区商铺等。
采用收益法估价关键是求取租金收益，在租期内(毁约除外)应根据( )计算净收益。
A:租赁合同B:租金水平C:税金D:经营费用6、出租型商业房地产的投资者主要通过收取租金获取回报，这类商业房地产业主要为临街中小型商铺、便利店、专卖店、专业市场、社区商铺等。
房地产估价报告案例与分析
房地产估价报告案例与分析1. 概述房地产估价是指根据市场需求与供给、土地状况、物业状况等因素，对房地产进行评估并确定其相应的价值。
估价报告在房地产交易、贷款、保险等方面都具有重要的作用。
本文将结合一个具体的案例，对房地产估价报告进行分析与解读。
2. 案例背景假设某城市的一个开发商准备购买一处位于市中心的商业用地，并计划在此建设一座商业综合体。
该商业用地位于繁华商业区域内，周边有多个高档购物中心、写字楼和酒店，交通便利，人流量大。
开发商希望了解该商业用地的估价情况，以决定是否购买。
3. 估价报告分析根据市场调研和实地勘察，我们对该商业用地进行了全面的评估，并编写了估价报告。
以下是对估价报告的分析和解读：3.1 地理位置该商业用地位于市中心的繁华商业区域，地理位置优越。
周边配套设施完善，交通便利，对商业的吸引力较高。
商业用地靠近多条重要道路和公共交通站点，方便消费者前往，有助于吸引更多客户。
3.2 供需情况通过对市场调研和对周边竞争商业综合体的考察，我们发现该地区商业用地的供给相对较少，而需求较为旺盛。
目前，该商业用地周边的高档购物中心、写字楼和酒店都有较高的客流量和租金收益。
因此，该商业用地的供需状况较好，有望获得较高的投资回报率。
3.3 物业状况我们对该商业用地进行了现场勘察，并了解了物业的基本情况。
该商业用地目前为一座独立的建筑物，占地面积1000平方米，建筑面积5000平方米。
建筑物结构良好，外立面经过精心设计，符合商业形象需求。
物业设施齐全，包括电梯、空调、通风系统等。
整体状况良好，无严重结构问题。
3.4 同类商业综合体的估价情况通过对市场上类似商业综合体的销售数据进行分析，我们发现同类商业综合体的销售价格普遍在每平方米5万元至10万元之间。
根据这一数据，我们对该商业用地进行估价，并综合考虑其地理位置、供需情况和物业状况等因素，初步估计其价值在5000万元至7000万元之间。
4. 结论与建议根据对该商业用地的评估和市场研究，我们得出以下结论和建议：•该商业用地地理位置优越，位于市中心的繁华商业区域，具有较高的商业价值；•该地区商业用地的供给相对较少，需求旺盛，有望获得较高的投资回报率；•该商业用地的物业状况良好，适合用于建设商业综合体；•综合考虑地理位置、供需情况和物业状况等因素，初步估计该商业用地的价值在5000万元至7000万元之间。
房地产估价案例与分析1
绪论一、本门课以往通过人数及与其他科目对比图1 房地产估价案例与分析科目通过人数与其他科通过人数比较本表中数据是从2002年开始到2010年的四科全通过人数以及单科合格保留成绩人数。
通过对比，可以发现：1. 案例与分析的单科保留成绩人数自2007年以来一直呈上升的趋势。
2. 尽管如此，由于其试题综合性较强，并且需要大量的实际工作经验，案例与分析这门课仍然是最难的一门课，单科合格保留成绩人数一直是四科中人数最少的。
因此，需要我们提高对这门课的重视。
二、2011版教材与2010版教材变动情况三、考试试题类型与分值分布一、问答题（共3题，每题10分）二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分）三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。
每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）四、找出并改正下面估价报告片段中的错误（本题10分，错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再重做错误。
如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分，本题最多扣至零分。
从以上历年考试题的分析可以看出：（1）问答题，通常与法律法规、技术路线、基本概念有关（2）10个单项选择题，分为三个案例背景。
（3）通常指错题中有超过20个的错误，指出其中13个即为全对。
错误通常集中在报告格式、方法使用上。
（4）改错题。
改错题通常给出案例背景，挑出4个错误并进行改正。
注意其中如果改错了倒扣2.5分。
没有足够把握不要改动。
四、其他课程与该课程的联系1. 《房地产基本制度与政策》与案例分析联系紧密的考点（1）第二章建设用地制度与政策集体土地征收建设用地使用权出让建设用地使用权划拨（2）第三章国有土地上房屋征收（2011年1月21日国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》发布。
）（3）第六章房地产交易管理制度与政策房地产转让管理房屋租赁管理房地产抵押管理（4）第十章房地产税收制度与政策房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税2.《房地产估价相关知识》与案例分析联系紧密的考点建筑工程知识工程造价知识保险知识统计知识会计知识法律知识3.《房地产开发经营与管理》与案例分析联系紧密的考点第二章房地产市场和市场运行第三章房地产开发程序与管理第五章现金流量与资金时间价值第六章经济评价指标与方法第七章风险分析与决策第八章房地产开发项目可行性研究4. 《房地产估价理论与方法》与案例分析联系紧密的考点第六章市场法及其运用第七章收益法及其运用第八章成本法及其运用第九章假设开发法及其应用五如何学好这门课（1）首先要有以上相关知识的储备（2）结合教材、规范以及近些年考试真题的答案培养书面组织能力、表述能力、估价计算能力以及挑错能力（3）培养综合能力《房地产估价报告评审标准》房地产估价报告评审标准（试行）（征求意见稿）第一条（制定目的）为了提高房地产估价报告质量，统一房地产估价报告评审要求和方法，保障房地产估价报告评审客观、合理，制定本标准。
房地产估价案例与分析.doc
二００三年全国房地产估价师执业资格考试笔记《房地产估价案例与分析》目录第一部分房地产估价原则 (1)第二部分估价程序 (2)第三部分房地产估价技术路线 (3)第四部分估价方法 (3)一、市场比较法 (3)二、收益法 (5)三、成本法 (7)四、假设开发法 (9)五、基准地价修正法 (11)第五部分不同估价目的下的估价 (11)一、土地使用权出让价格评估 (11)二、房地产转让价格评估 (12)三、房地产租赁价格评估 (12)四、房地产抵押价值评估 (13)五、房地产保险估价 (14)六、房地产课税估价 (14)七、征地和房屋拆迁补偿估价 (15)八、房地产的分割、合并估价 (15)九、房地产纠纷估价 (16)十、房地产拍卖底价评估 (17)十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价 (17)十二、损害赔偿估价 (18)第六部分各种类型的房地产估价 (18)一、居住房地产估价 (18)二、商业（含餐饮）房地产估价 (18)三、商务办公（写字楼）房地产估价 (18)四、旅馆（含娱乐）房地产估价 (19)五、工业房地产估价 (19)六、特殊用途房地产估价 (19)第七部分估价报告格式 (19)估价报告常见错误 (21)第八部分估价报告案例 (23)第九部分投资分析 (23)第十部分网上下载 (24)案例分析解题思路1、问答：考估价的基本事项，估价目的、对象、时点（市场变化对估价结果的影响），价值内涵，技术路线，方法运用过程中应注意的问题（如参数应选取客观值，计算折旧时应用有效经过年数和经济寿命）等。
2、单选：考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。
3、挑错：考对估价的一般要求，对报告的熟悉程度，基本原理的一般应用，估价方法掌握。
4、改错：考估价方法在应用中的难点。
一、房地产估价的技术路线：确定房地产价格内涵和价格形成过程。
1、什么是技术路线？路线的三个方面①价格内涵，由目的确定②估价思路，由原则原理确定③估价方法，由估价对象房地产的类型、估价方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量决定。
房地产估价案例与分析
房地产估价案例与分析本文旨在通过一个案例分析来阐述房地产估价的程序。
这个案例将取样于位于南京板桥示范小区的一套公寓，金额为每平方米500万元。
估价前，必须要明确客户所需要的估价类型，以及以更准确的方式应用有效的估价理论和技术，以及从房屋行业相关方面得出综合评价结论。
通过查阅当地房价走势、房屋可利用率、房地产供求情况、不动产市场价格行情以及同一小区的房屋的历史成交情况，对其实际价格进行比对，了解市场价格变化。
同时，结合具体的小区设施、区位、周边环境、内部设施条件和出租市场等客观情况，从多维度考虑房屋价值，并将数据以图表、表格或者口头表达方式展示出来。
针对上述不同维度的情况，进一步结合专业的分析工具，如投资回报分析、押金比例分析、估价模型分析等，对该房屋各方面的优劣做出估计，从而评估出其可能的价格水平。
最后，将多维度的分析和模型研究的结果，由专业的估价师综合评估，归纳出当前房屋的价值报告，以提供专业的估价意见。
总之，对于房地产估价来说，不仅需要综合考虑该房屋的具体情况，还必须从多方面考虑，运用有效的估价方法，通过多维度的分析，使其符合市场的真实价格。
完成房地产估价的过程中，需要收集和分析多个不同的数据，以确定房屋最终的估值水平。
首先，参考相关的房价走势，以有效的方式作出可靠的估价结果。
通过收集房屋所在位置的房价近期变动情况，对不动产市场行情形势有一定的了解。
通过收集具体房屋与附近小区房屋成交历史数据，结合当前价格，进行比较，把握市场行情，以获取更准确的结果。
其次，通过对房屋可利用率的分析，了解该房屋的供求情况及其对市场的影响程度，了解客户所求的估价是否符合市场实际情况。
再者，结合具体小区设施、周边环境、内部设施条件收集客观数据，更全面地评价房屋价值。
通过对周边环境如交通、学校、绿化等的收集，对客观环境的影响做出解释，了解其对房屋的价值的影响程度。
最后，结合专业的分析工具，如投资回报分析、押金比例分析、估价模型分析，将多种因素整合评估，以达到可能的价格水平。