济南房地产市场调研报告

一、城市背景研究

1、济南市概况

⏹济南是中国东部沿海经

济大省——山东省的省

会，全省政治、经济、文

化、科技、教育和金融中

心，也是全国十五个副省

级城市之一。

⏹城市总面积为8,177平方

公里，其中市区面积

3,257平方公里。

⏹济南作为“世界泉水之都”，旅游资源非常丰富。济南的文化突出“泉城”

特色。济南有四大泉群：趵突泉、黑虎泉、珍珠泉、五龙潭。

⏹济南城市定位为“环渤海地区南翼和黄河中下游地区的中心城市”。

⏹在2011年全国城市综合实力排行榜中，济南排名第13位，综合实力排在前

列。

⏹09年在济南举办的全运会极大的促进了城市的建设，作为全运会的主会场所

在地，强有力的带动了济南东部新城区的经济发展。

2、行政区划

济南市现辖7个市辖区、3个县，代管1个县级市：

7个市辖区：市中区、历下区、天桥区、槐荫区、历城区、高新区、长清区；

3个县：平阴、济阳、商河；

1个县级市：章丘市。

3、城市区位

省内地位：山东政治、文化、经济、金融、教育中心

济南都市圈内的地位：都市圈内的中心城市，山东中西部发展的最大引擎

目前山东省形成了

“一群一圈一带”的空间

结构，形成了三个不同资

源、区位和发展基础条件

的城市群体（带），分别

为：济南都市圈、半岛城

市群、鲁南城市带。济南都市圈地域范围包括济南、淄博、泰安、莱芜、德州、聊城、滨州７个城市，总面积约5.3万平方公里，人口3219.4万。济南都市圈区位条件优越、交通发达，目前已基本形成“一小时经济圈”，同时也面临着城镇体系不够完善、经济发展不平衡、对外经贸不发达等问题和不足。

国内地位：国家批准的沿海开放城

市和十五个副省级城市之一，黄河

中下游和环渤海经济带南翼的重

要战略城市，全国城市综合实力

50强和“全国投资硬环境40优”

的城市之一。

济南位于环渤海经济圈内，是

黄河三角周最大的中心城市，位于

山东省的中西部，具有良好的区位优势：北接京津唐，南接长三角，西连黄河中上游，东连胶东半岛，在全省处于承东接西的位置；是连接华东、华北和中西部地区的重要枢纽。环渤海经济区目前已成为我国最大的工业密集区，渤海湾西部城市群的合作与繁荣正日益发展。

4、交通分析

济南作为山东省省会城市，具有完备的立体交通网络体系，境内航空、高铁、公路以及规划建设的城市地铁等，对城市的产业发展和经济建设起到了至关重要的支撑。

航空：济南国际机场位于济南市区东北方向的遥墙镇，同青银、京台、京沪高速公路相接，距市中心28公里。济南国际机场是全国综合4E机场之一，可以起降

大型民航货运班机。2011年济南国际机场旅客吞吐量达到788万人次，每天都有航班直飞全国各大城市。

铁路：济南市为济南铁路局驻地，是济南枢纽是济南铁路局最大的铁路中心枢纽。

京沪铁路、胶济铁路、邯济铁路、京沪高铁、胶济城际铁路、石济高铁（在建）、郑济高铁（规划）。

公路：截至2011年，全市公路通车里程达11940公里。目前，纵贯济南南北方向的有G2京沪高速（北京-上海），G3京台高速（北京-台北），G35济广高速（济南-广州）；横贯东西方向有G20青银高速（青岛-银川），G22青兰高速（青岛-兰州）公路，S1济聊高速（济南—聊城）；G2001济南绕城高速公路将济南环绕其中；济南也是全省公路网络中心和高速公路中心枢纽。2011年，京沪高速公路济南-乐陵段、济南至滨州高速公路等重点工程项目开工建设。

地铁规划：2011年济南轨道交通建设的

规划已经完成，总体规划共有6条轨道

线构成，总里程262公里，共设154站，

换乘站18座，整个线网设计日运送旅

客约450－500万人次。十二五期间，

济南市规划开工建设5条线路，共计50公里，总投资达到250亿元。

客运：济南为我国规划中的10大区域性客运枢纽之一。铁路客运有济南站、济南东站、济南西站3个客运站，另外济南新东站已在规划建设中

5、济南旅游资源

济南作为“世界泉水之都”，旅游资源非常丰

富。济南的文化突出“泉城”特色。济南有四大泉

群：趵突泉、黑虎泉、珍珠泉、五龙潭。

市区旅游资源有：趵突泉、千佛山、大明湖、

明府城、五龙潭解放阁环城公园、泉乐坊、“老商

埠”历史街区、黄河森林公园等。

郊区旅游资源有：四门塔、龙山文化、城子崖

遗址、齐烟九点、灵岩寺、百脉泉、济南九如山瀑布群风景区、济南红叶谷森林公园等。

6、小结

⏹济南市处于环渤海经济圈和长三角经济圈中间，承接两大经济圈辐射，同时

也是山东省政治、经济、文化中心，济南都市圈内的中心城市，在省内处于承东接西的位置，区位条件优越。

⏹济南市拥有较为完备的对外交通体系，区域内有全国综合4E机场级机场、

京沪铁路、京沪高速等，未来市区内还规划6条地铁线，十一五期间将开工5条线路，届时对区域的发展是个利好。

⏹济南是著名的“泉城”，旅游资源非常丰富。

二、城市规划研究

1、规划范围

规划确定的城市规划区为

济南市区，即市辖行政六区，

面积3257平方公里。中心城规

划范围面积1022平方公里。

2、城市性质

山东省省会，著名的泉城和国家历史文化名城，环渤海地区南翼和黄河中下游地区的中心城市。

3、城市职能

加强和完善的城市职能：全省的政治、经济、科技、文化、教育、旅游中心，区域性金融中心，全国重要交通枢纽。培育和凸显的城市职能：现代服务业和总部经济，高新技术产业和先进制造业。

4、城市发展方向

中心城建设用地集中在