海外房地产发展趋势分析

海外房地产发展趋势分析

————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：

2017海外房地产发展趋势分析

近年来，全球多元化投资浪潮迭起，海外房产具备保值性高、抗通胀能力强等优势，被视为稳健的投资品。而越来越国际范儿的城市更是吸引了不少海外投资置业机构前来推介项目，扩大市场。那么，2017年各大城市均有哪些发展趋势？

1. “中移指2017”公布：美国第一，新西兰跌出前十

由胡润研究院所撰写的《2017中国投资移民白皮书》显示，中国平均资产2000万元人民币的高净值人士移民目的地国家评比中，新西兰成绩不理想，“中国移民指数CII ”未能进入前十名。2017中国移民指数从教育、投资目的地、移民政策适用性、海外置业、个人所得税最优、医疗系统有效性、护照免签、华人适应性8个角度评估世界主流移民国家在吸引国际移民方面的实力。排行榜居首的仍是美国，但美国特朗普上台造成今年评比得分下降，加国与美国的得分差距仅为0.3分。

▲最青睐的海外置业和移民目的地

在最核心的单项评比，即“最青睐的海外置业和移民目的地”方面，新西兰和其他国家和城市相比，虽然排名也下降了，但是仍然位于前10名，位列第9。

2. 2017英国房产价格走势预测

英国房产建筑协会表示，2016年伦敦房价年涨幅率为3.7%，目前房屋仍处于供不应求的状态。国家统计局数据表示（ONS）尽管伦敦的房屋交易量下降，但伦敦平均房价依然维持在474,000，是整个英国平均房价水平的两倍。

针对2017年房市走势情况，英国各个机构都分别作出了不同的预测；贷款机构Halifax房屋经纪学家Martin Ellis表示，2017年的涨幅程度大约为1%-4%。因为对英国经济形势的不确定性，所以反映在预测数据跨度很大。英国《卫报》报道，英国皇家特许测量师协会（RICS）预测2016年房价大约会上涨3%。经济学家表示，消费者现在面临的不仅仅是上涨的房价，还有生活成本增加例如油价和食物，购房者也有可能考虑可承担的生活成本和买房实力。2017年有可能降低房屋交易量。

3. 《2017年美国住宅房产外国买家报告》发布

根据美国房地产经纪人协会（NAR）最近发布的《2017年美国住宅房产外国买家报告》，在2016年4月-2017年3月的统计周期，中国继续保持美国海外购房群体中的“第一大买家”地位，成交金额超过其后的加拿大、英国、墨西哥和印度。

作为美国外国人购房的主力，中国人这一年的购房总成交额达317亿美元（约合2140亿元人民币），比上年的273亿美元上升了16%，也超过前年的286亿美元，创下历史新高；购房数量也超过4万套，在2016年回落后再次冲击历史最高点。

上述报告显示，在美国的加拿大购房者有76%的人选择全款买房，只有21%的人申请了美国的贷款，而中国购房者则有65%选择全款买房，26%申请了美国贷款。与之相对的是，在美国的印度购房者只有18%全款买房，高达79%的人申请了房贷；墨西哥人则有42%全款买房，51%申请房贷；英国人买房时的这两个比例分别为36%和47%。

4. 美国六月成屋销售下降房价再创新高

最新公布的美国6月份成屋销售下跌超过预期，原因是房源紧缺将房价推高至历史最高水平，从而导致销售下降。全美地产经纪商协会周一表示，上月的成屋销售经季节性因素调整后的年率下降1.8%，降至552万套。

上个月，市场上的房屋数量下降了0.5%，达到了196万套。供应比一年前下降了7.1%。且房屋库存连续25个月下降。结果是，房价中值比去年同期上涨了6.5%，达到了263,800美元的历史新高。这是房价连续第64个月上涨。

路透社对美国6月的成屋销售数据评论道，6月成屋销售数据表现不及预期，主要是由于房地产库存紧缺推动美国房价创历史新高。房地产库存已连续25个月下降，供应收紧导致房价增速高于薪资增速。其中，中型房屋价格较一年前上涨6.5%，为连续65个月同比录得上涨。

5. 加拿大人南下买房创历史记录

过去一年中，对于美国房产外国人以空前的热情在“买买买”。根据一份最新报告，2016年4月到2017年3月，加拿大买家在美国支出190亿美元，创历史最高水平。美国房产的海外买家主要来自中国，加拿大，印度，墨西哥和英国这五个国家。加拿大人是仅次于中国人的第二大美国房地产外国买家。

在之前加元兑美元持续下滑的形势下，这一数据令人惊叹。专家称，这股置业热潮主要是由两类加人掀起，一类是多伦多及温哥华房市的投资者；另外一类是退休人士（他们不在意汇率变化）。

加拿大房地产市场的火热表现（尤其是在多伦多和温哥华）推动本国公民在美置业，因为婴儿潮一代纷纷将他们在加拿大的长期居所变现，并用由此获得的丰厚利润购买设施齐全的美国豪华公寓。

6. 迁离伦敦都会区年轻人创历史新高

2015年中至2016年中的一年内，英国首都伦敦人口流失量达至少五年来新高。迁出伦敦的人口总数约9.3万，较2011年增长8成，该数据来源于第一太平戴维斯。

近来陡增的住房成本是“赶走”这些居民的主要推手。就年龄段而言，30-39岁的人群占了37%，约3.45万，自2008年经济危机以来12月内溢出人口最高记录，较五年前高出68%；20-29岁的人群是唯一一个人口增加的群体，但总体而言，离开伦敦的青年规模成上升趋势。

第一太平戴维斯的住房研究总监库克说：“伦敦高昂的住房成本是人口流失的最主要原因，无论是想换房子的大家庭，或是买首套房的小家庭，都可能觉得伦敦都会区以外的居住成本更低。这也反映了伦敦在英国国内竞争力的下滑。”

同一时期，伦敦都会区的总人口仍然在上升，2016年中增加到了88万，新来海外移民和伦敦本地人口的新生下一代增加为主要因素。

7. 800万中国人涌向泰国不只是旅游

2013年，赴泰国旅游的中国游客人数从2012年的270万增至的470万，增幅到达达68%。随后几年，这一数据便节节攀升，2014年是530万人次，2015年为793.47万余人次。到了2016年，这一人数达到877万人次，并且为泰国带来了约856亿元人民币的收入，相当于每个中国人在泰国消费了不到1万元。

国际房地产咨询公司莱坊（Knight Frank）今年2月份就表示，在泰国的清迈，芭提雅和普吉岛的房地产市场，中国买家占总比例的10%-20%，而在首都曼谷，中国买家的比例是5%。而且，中国人在泰国置业，也是随着赴泰旅游的发展而兴起的。2010年，仅有122万中国人去泰国旅游，当年，在泰国买房的中国人屈指可数。一份调查报告显示，已经在泰国买房的中国人中，有29.3%选择了曼谷，21.8%选择清迈，选择普吉岛的有17.3%。

8. 中国高净值人群进一步深入海外资产配置

中国高净值人群境外投资渗透率呈现逐年上升趋势，2017年国内有70%以上的高净值人群有境外资产配置需求，随着国内海外移民人数的增加，海外资产配置的趋势将会持续增强。为此，有专家分析认为，海外资产配置之所以呈现出逐年大火的趋势，一方面是受国内房产市场影响，众所周知，国内房产市场泡沫不断，金融杠杆调节接连受挫，长期低迷的国内投资行情使得很多投资者不得不将资产转移至海外；另一方面在于海外资产配置本身是一种时代趋势和潮流，尤其是海外房产投资，已成为中国高净值人士规避风险、财富保值增值的一把利器。

实际上，国人对房产投资本身具有极强的嗅觉度和敏感度。例如知名富豪王健林和李嘉诚，都将大量资产转移到海外投资房产。随着人民币国际化稳步推进，海外房产已然成为了全球资产配置的主要选择之一。

9. 2017年2季度大阪、京都房价报告出炉

2017年1季度末东京、大阪、京都三地公寓都保持了4-8%的增长率，其中东京公寓均价3856万日元／套，大阪公寓均价2705万日元／套，京都公寓均价2372万日元／套；2017年2季度末东京、大阪、京都三地公寓价格增长率全部呈现出了1-8%的负增长率。这并非三地公寓价格大幅下降，而是因为二手房因年限等原因价差大，每月成交均价波动大造成的结果，当地的独立屋价格在这一点上体现的更为明显。