房地产企业涉及的税种

房地产企业涉及的税种

(一)营业税、城建税及附加；

(二)房产税；

(三)城镇土地使用税；

(四)印花税；

(五)契税；

(六)土地增值税；

(七)企业所得税；

(八)个人所得税；

(九)车船使用税；

(十)耕地占用税。

第一、营业税及附加

营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。

纳税人销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

纳税人将不动产无偿赠与他人，其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。

纳税人转让土地使用权，应当向土地所在地主管税务机关申报纳税。纳税人销售不动产，应当向不动产所在地主管税务机关申报。

营业税税率：营业收入的5%

城建税税率：营业税的7%

教育附加费：营业税的5%

第二、房产税

房地产开发企业开发的商品房，在售出前不征房产税；对售出前

已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税。

购置存量房，自办理权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税。

出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。

房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。

第三、土地使用税

土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由带管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。

基建项目在建期间占用土地以及商品房开发用地，原则上应按规定计征土地使用税。经省级税务机关批准，可免。

房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减征、免征照顾，可由各省、自治区、直辖市税务局根据从严的原则结合具体情况确定。

第四、印花税

商品房购销合同适用“印花税——产权转移书据”万分之五税率征收印花税。

第五、契税

契税的征收范围：以出让方式取得国有土地使用权；以转让方式（买入、受赠、交换等）取得国有土地使用权；房屋的买卖、赠与和交换。承受土地房屋权属的单位和个人为契税的纳税人。税率3～5%，契税的计税依据为“成交价格”，即“取得成本”。

契税的纳税义务时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的

当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。

土地房屋权属以下列方式转移的，视同买卖或赠与，计征契税：（一）以土地房屋权属作价投资入股；（二）以土地房屋权属抵债；（三）以获奖方式承受土地房屋权属；（四）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地房屋权属。

土地使用权交换、房屋交换、土地与房屋交换的，交换价格相等的，免征契税；交换价格不等的，由多支付一方缴纳契税。

第六、土地增值税

1、土地增值税的定义

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。目的是为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益。

2、计算增值额的扣除项目

1）取得土地使用权所支付的金额；

2）开发土地的成本；包括：

土地征用及拆迁补偿费

前期工程费

建筑安装工程费

基础设施费

公共配套设施费

开发间接费用

3）房地产开发费用；

4）与转让房地产有关的税金；

5）财政部规定的其他扣除项目

3、土地增值税的税率

土地增值税实行四级超率累进税率，税率表如下：增值额未超过扣除项目金额的比率税率速算扣除系数（%）

不超过50%的部分 30% 0

超过50% ~ 100%的部分 40% 5%

超过100% ~ 200%的部分 50% 15%

超过200%的部分 60% 35%

增值额未超过扣除项目金额的比例均包括比例本数。

4、土地增值税的免征

1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；

2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

5、土地增值税的计算过程

1）计算收入总额；

2）计算扣除项目金额；

3）计算增值额，增值额=收入总额—扣除项目金额；

4）计算增值率，增值率=增值额/扣除项目金额；

5）确定适用税率和速算扣除系数；

6）计算应纳土地增值税税额，应纳土地增值税=增值额*税率—扣除项目金额*速算扣除系数。

第七、企业所得税

预计利润率暂按以下规定的标准确定：

（一）非经济适用房开发项目

位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20％。

位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%.

位于其他地区的，不得低于10％。

（二）经济适用房开发项目

经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发<经济适用房管理办法>的通知》（建住房[2004]77号）等有关规定的，不得低于3％。

房地产开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时，必须附送有关部门批准经济适用房项目开发、销售的文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定执行。