商城市场运营模式的探讨

商城市场运营模式的探讨

来E城工作有一段时间了，这段时间的工作是遵照余总的要求，配合销售部拓展招商工作，进行市场调研，对有意投资人的解释工作。协助公司修订完善公司各项管理制度。筹备E城市场管理咨询委员会的准备工作并制订章程。

在与商户交流的过程中，有意投资E城的商户朋友大多数对今后市场管理模式十分重视，并把今后市场的良好运营作为是否决定投资的一项重要条件，提出了有关E城硬件设备、设施的配置及在今后市场管理模式、管理方案、推广策划方案、市场提供的综合服务项目等方面的期望。为此，作为市场管理前期介入人员深感肩上胆子的沉重，E城以何种运营模式进入"角色"？房产项目如何与今后市场管理对接？实现“长期合作、实现双赢”，为经营者创造最大的利润空间的承诺其实质是为公司本身的利益最大化。这也是我一直在思考的问题。下面我想结合对E路各批发市场管理模式的分析及一些相关管理方式的看法，对公司今后市场运营模式做一些不成熟的设想，希望与领导们共同探讨。

E路批发市场中几个代表性市场经营情况：

首先是E大厦，由于是首汽库房改造的市场，其房间结构不好，内部设施沉旧。从管理模式上讲，属于委托管理，造成各项工作责任不清，发生问题找不到责任人，管理松散，人员素质低。致使商户关系紧张，纠纷不断。

吉利大厦是酒店管理结构，房间结构小，布局比较零乱。从管理模式上看，由于部门管理权利集中，对于出租、转让没有明确的管理规定，导致在装修等管理方面的独裁，“吃拿、海要”是导致商户怨气的根本原因。

天雅大厦，在开业初期就分析借鉴了E路各市场的存在的问题，总结出一条由开发者自己管理市场的运作管理模式。在招商过程中，制定对有意投资的商户资质方面的审查、筛选，从市场商户的稳定性和市场运作的灵活性两方面考虑商户的租售比例（实行30%买使用权，70%出租）。在商户房间的结构、面积方面考虑到商户发展的需要，制定扩大房间面积（最大的房间300平米，九层以上全部为大户室）的政策。在市场运营模式及组织结构上，采取董事长挂帅，授权常务总经理全盘管理，部门设置层层落实到位的管理方式。但在前期硬件设备设施的安装选配上也有其考虑不周到的缺欠，如空调设备的选用、风道设置的不合理、安全监控设施的不完善，至使天雅大厦在大厦中央铺位经营的商户“冬冷夏热”产生不少怨气。但这些不足还是被“人性化”的服务管理运作方式（节日发放对商户的慰问品、慰问信，春节送“福”字，召开联谊会等活动）所淡化、弥补。开业近两年，租金每年以10%的价格攀升，这给房地产带来了升值。但同时也给租赁商铺经营商户带来了压力，商户们都争先买断天雅的商铺，为自己在E路争得一块属于自己的地盘。现在E路一带地盘的扩大（新E路的兴起）实际上也给天雅大厦造成了竞争的压力。

朝外们，在商业房产开发时主要以出售的形式，对于业主的经营能力没有严格筛选。由于商铺出售之后，产权归属业主，很难达到统一管理，保持商业物业的市场定位。还有，由于大部分投资者没有经商经验都将其投资的商铺用于出租。在管理方面，又忽略后期的市场经营管理（由从来没有作过市场的人员进行市场管理，管理机构不明确。物业公司与市场管理同时参与管理，导致职责不明，物业与市场形成对立），对商户转租没有控制。致使许多商铺空置，无法维持经营，开发商的网上怨声不断，一片嘘唏，原来定位于高档商业街，后来只能做以零售为主的小商品市场。

北斗星正值建设中，经了解其建筑结构由原来的混凝土结构改为钢结构，建设速度快。他们采用的招商模式为全部出租（原来在此经营商户大多采取了预留商铺）。据了解北斗星由四家股东开发，市场建成后将分割产权，会出现管理不统一的局面。

E城周边有同时开发的项目，其价格比E城的售价低近

（60%-80%），E城在今后的招商上采用什么策略？可否考虑从长线收益与短线收益的角度综合衡量，如果现阶段招商工作中，因价格上的比拼、招商模式上的单一，使大客户流失，对今后的招商及今后的市场经营实力会产生诸多不良影响。

由此所见，E路一带市场的兴起、发展具有其复杂性、竞争性。在当今市场竞争环境中，一个商业项目从初始到成熟，首先需要制定适合自己的市场的定位、经营理念和后期管理模式。在运营管理中分

阶段、分层次、分步骤的不断完善运营机制，做到环环相扣的实施方案。才能使市场生存发展进而使房地产持续升值达到“双赢”的目的。

事实告诉我们，以“商铺切割，一卖了之”的开发模式、用地产的营销思路、用地产的运作方法，在当今供过于求的E路，是不能获得商业地产开发真正成功的。商业市场管理与房地产是两个完全不同的领域。商业地产经营要想在激烈的市场竞争中占有一席之地，必须充分利用商业市场管理的手段，制定切合实际的市场运营模式，促进市场运营的持续发展，这同样可以满足商业地产多方面发展需求。

综上所述：我认为要实现大厦今后的发展——打造“E至尊旗

舰”的目标。“专业管理、至诚服务”的服务原则，“长期合作、实现双赢”创造最大的利润空间这些我们对投资者的承诺。首先要求我们在前期大厦规划设计、招商工作、市场组织建设中站在便于今后大厦管理、降低管理成本的角度，在项目的源头为今后管理市场创造条件。

市场管理服务对象，一是服务于市场经营、二是服务于顾客购物、三是服务于商户销售。市场运作管理与其他形式的物业管理相比，对其安全方面、服务质量、市场经营管理水平有更高的要求。尤其是E 路外贸批发市场更有其管理起点高、对市场管理人员的素质要求高的特殊性（考虑市场经营环境中的国际形象）。

随着项目进度的加快，我就以下两点问题提出如下建议：

一、根据项目的投资预算、市场档次、大厦规模功能，从硬件设施设备安装位置（安全防盗系统、消防监控系统、水电表抄表系统、

中央空调控制系统、和车辆管理设施、市场视觉识别系统）、装修装潢要求（装修安全要求，装修美化及橱窗设计要求）、配套服务项目的规划（管理用房、员工宿舍、休息场地、中西餐厅、银行、绿植的配置等）、给商户的影响（水电供应容量、噪声、污染的影响、垃圾处理方式）等方面考虑。站在确保市场安全、确保设备设施运行可靠、确保顾客消费的便利性、确保购物环境的整洁性，有力今后管理的角度，尽可能全面考虑。

二、现阶段大厦项目进展很快，工程硬件设施是大厦正常运转的血脉，为了保证将来的市场营业硬件设施（中央空调系统、上水排水、排污系统、高低压供电系统，煤气供应系统、电梯系统，一些自动化系统，通信自动化系统、办公、保安、消防自动化系统等方面的工程设备设施）正常运转，减少因衔接不畅所发生的费用，因完善工程遗留问题给商户造成的烦恼，因整改缺陷给今后市场管理背上沉重的包袱，保证项目的协调整改、及时纠正。建议请参与今后市场管理，有相关经验的工程管理人员及早介入工程项目规划和安装阶段。

另外根据E城市场管理目标，参考相关市场管理组织结构，结合E城的实际情况，特编制北京第一E商业管理有限公司组织结构图及组织结构及员工编制说明（另附），请余总指教。

同时还想就今后E城市场的服务标准及定位？北京第一E商业管理有限公司与总公司的隶属关系？市场管理开展业务经费来源？以

及有关今后E城市场管理的诸多问题与余总进行了解探讨，请领导明示。