房地产估价师房地产估价理论与方法真题2015年
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房地产估价理论与方法真题2015年
(总分:100.00,做题时间:90分钟)
一、单项选择题(总题数:28,分数:35.00)
1.1~2暂缺
(分数:2.00)
解析:暂缺
2.估价对象为一栋复式住宅,其中“复式”一词表示的是估价对象的______。
(分数:1.00)
A.实体
B.功能√
C.质量
D.权益中的权利
解析:[解析] 房地产的实物可分为有形的实体、质量和组合完成的功能等方面,其中,组合完成的功能是指它的空间布局如何。
[考点] 教材第二章房地产及其描述第一节房地产的含义。
3.下列经分类后的房地产中,不属于按实物形态分类的是______。
(分数:1.00)
A.未来状况下的房地产
B.已灭失的房地产
C.部分产权的房地产√
D.以房地产为主的整体资产
解析:[解析] 未来状况下的房地产、已灭失的房地产、以房地产为主的整体资产均是按实物形态划分的,部分产权的房地产是按权益状况划分的。
[考点] 教材第二章房地产及其描述第三节房地产的种类。
4.下列对某宗房地产状况的描述中,不属于位置描述的是______。
(分数:1.00)
A.该房地产位于28层办公楼的第八层
B.该房地产500m内有地铁站点√
C.该房地产离机场约25km
D.该房地产坐北朝南
解析:[解析] 对位置的描述,主要有坐落、方位、与相关场所的距离、朝向、楼层,“该房地产500m内有地铁站点”属于交通描述。
[考点] 教材第二章房地产及其描述第四节房地产状况描述。
5.某房地产的套内建筑面积为4000m 2,分摊的共有建筑面积为1000m 2,建筑面积单价为8000元/m 2,容积率为2.5,建筑物价值为1800万元,则该房地产的土地单价为______元/m 2。
(分数:1.00)
A.7000
B.8750
C.11000 √
D.13750
解析:[解析] 建筑面积=4000m 2 +1000m 2 =5000m 2,房地产价值=8000元/m 2×5000m 2 =4000万元,土地总价=4000万元-1800万元=2200万元,楼面地价=2200万元÷5000m 2 =4400元/m 2,土地单价=楼面地价×容积率=4400元/m 2×2.5=11000元/m 2。
[考点] 教材第三章房地产价格和价值第四节房地产价格和价值的种类。
6.一套总价为30万元的住宅,在下列实际交易的付款方式中,最经济的是______(假定年利率为5%)。(分数:1.00)
A.成交日期时一次性付清,给予3%的价格优惠
B.成交日期交付10万元,余款在一年内每半年支付10万元
C.成交日期的一年后一次性付清√
D.成交日期支付5万元,余款在10年内以抵押贷款方式按年等额本息支付
解析:[解析] 选项A,价值=30×97%=29.1(万元),选项B,价值=10+10/(1+5%) 0.5 +10/(1+5%)=29.28(万元),选项C,价值=30/(1+5%)=28.57(万元),选项D,价值=30万元,因此,最经济的(或者说最合适的)是选项C。
题意中给出的年利率5%不对,应为年折现率。
[考点] 教材第三章房地产价格和价值第四节房地产价格和价值的种类。
7.暂缺
(分数:1.00)
解析:暂缺
8.下列影响房地产价格的自身因素中,不属于房地产实物因素的是______。
(分数:1.00)
A.建筑结构
B.周围环境√
C.建筑物内空间布局
D.土地开发程度
解析:[解析] 周围环境属于区位因素,其他三项属于实物因素。
[考点] 教材第四章房地产价格影响因素第二节房地产自身因素。
9.下列影响某宗建设用地价格的因素中,不属于权益因素的是______。
(分数:1.00)
A.土地用途
B.所在区域绿化水平√
C.土地容积率
D.土地使用期限
解析:[解析] 所在区域绿化水平属于区位因素,其他三项属于权益因素。
[考点] 教材第四章房地产价格影响因素第二节房地产自身因素。
10.关于合法原则具体应用的说法,错误的是______。
(分数:1.00)
A.估价对象的状况应依法判定,但可以不是实际状况
B.抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象√
C.未经登记的房地产经政府有效认定处理后可以作为征收估价对象
D.司法鉴定估价中被查封的房地产不应考虑查封因素的影响
解析:[解析] 依法判定的估价对象状况通常是其实际状况,但也可能不是实际状况,如房地产司法拍卖估价中,估价对象实际状况是被查封的房地产,但估价中假定估价对象未被查封。在征收评估中,未经登记的建筑按市、县级人民政府的认定、处理结果评估。抵押估价中,不是所有具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象,如法律法规或政策规定不得抵押的房地产就不行。
[考点] 教材第五章房地产估价原则第三节合法原则。
11.某在建工程在抵押贷款之后半年停工,因借款人无力偿还贷款,现被××法院整体拍卖。为此,采用假设开发法估价时,关于价值时点和估价对象状况的说法,正确的是______。
(分数:1.00)
A.价值时点为抵押贷款之日,估价对象状况为抵押时的状况
B.价值时点为现在,估价对象状况为抵押时的状况
C.价值时点为现在,估价对象状况为完工时的状况
D.价值时点为现在,估价对象状况为现在的状况√