2014年3月份青岛市房地产市场研究报告
2014年青岛二手住宅销售价格稳中有升
摘要：相对而言，青岛仍是一个以新建商品住宅销售为主体的城市，二手住宅交易市场活跃程度还不及新建住宅市场，销售价格涨幅也低于新建商品住宅。
这是个信息的社会，这是个数据的时代。
经济统计数据给了人们一个关于经济运行情况的最直观印象，在此基础上形成的反映社会经济现象动态的经济指数，更是让复杂的经济问题简单化。
CPI、PPI、HPI……这些一个个简单的数字成为人们每月都要关注的焦点。
无论是平民百姓的柴米油盐，还是掌握巨额财富的投资人，抑或是掌握经济政策走向的政府部门，都在从这些指数中解读出自己所需要的内容，或去印证自我的感受，或去调整投资方向。
经济指数已经成为经济生活中一个不可或缺的内容，也正在快速而深远地影响着经济生活。
二手住宅销售价格稳中有升相对而言，青岛仍是一个以新建商品住宅销售为主体的城市，二手住宅交易市场活跃程度还不及新建住宅市场，销售价格涨幅也低于新建商品住宅。
2013年，青岛二手住宅销售价格环比分别上涨0.1%、0.4%、0.3%、0.4%、0.5%、0.4%、0.3%、0.4%、0.2%、0.1%、0.1%和0.5%；二手住宅和新建住宅销售保持连动，3月份由负转正，3~12月同比涨幅分别为0.2%、0.9%、2%、2.5%、2.6%、2.8%、2.9%、2.9%、3.1%和3.7%。
新建商品住宅销售价格同比指数持续攀高上涨趋势明显2013年，青岛市区新建商品住宅销售价格延续上年末的走势，3月开始同比涨幅由负转正，在新涨价因素的影响下涨幅也不断扩大，3~12月同比分别上涨1.3%、3.8%、 4.9%、5.8%、6.9%、8.4%、9.3%、9.9%、10.4%和10.5%。
其中，4月单月涨幅比3月扩大2.5个百分点，5、6、7、8、 9、10、11、12月调控政策发挥作用后，涨幅扩大幅度逐步收窄。
但从整体看，同比涨幅逐月扩大的趋势仍在延续，12月单月同比涨幅已达10.5%，创下自2011年1月以来的最高点。
青岛市房地产市场分析报告doc13(1)
青岛市房地产市场阐发陈述一、青岛市的地舆环境和人口青岛市地处山东半岛南部，位于东经119°30′～121°00′、北纬35°35′～37°09′，东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。
青岛市总面积为10654平方公里，此中市区〔市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等七区〕为1102平方公里，所辖胶州、即墨、平度、胶南、莱西等五市为9552平方公里。
青岛地处北温带季风区域，属温带季风气候。
市区由于海洋环境的直接调节，受来自洋面上的东南季风及海流、水团的影响，故又具有显著的海洋性气候特点。
空气潮湿，雨量充实，温度适中，四季清楚。
春季气温上升迟缓，较内陆迟1个月；夏季湿热多雨，但无酷暑；秋季天高气爽，降水少，蒸发强；冬季风大温低，持续时间较长。
据1898年以来百余年气象资料查考，市区年平均气温℃，极端高气温℃〔2002年7月15日〕，极端低气温－℃〔1931年1月10日〕。
全年8月份最热，平均气温℃；1月份最冷，平均气温－℃。
日最高气温高于30℃的日数，年平均为11.4天；日最低气温低于－5℃的日数，年平均为22天。
降水量年平均为，春、夏、秋、冬四季雨量别离占全年降水量的17％、57％、21％、5％。
年降水量最多为〔1911年〕，最少仅〔1981年〕，降水的年变率为62％。
年平均降雪日数只有10天。
年平均气压为1008.6毫巴。
年平均风速为/秒，以南春风为主导风向。
年平均相对湿度为73％，7月份最高，为89％；12月份最低，为68％。
青岛海雾多、频，年平均浓雾51.3天、轻雾108.2天。
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青岛市登记暂住人口〔1个月以上者〕91.19万人，此中市内四区25.39万人。
二、青岛市居住格局及开展变化解放前夕，青岛市的主要居住区大致分为以下三类：一类在不雅海山、不雅象山、青岛山、信号山和小鱼山等地域，这里多是别墅、洋楼和公寓区；第二类是德县路、保定路以北至小港大港地域，主要是布衣区，建筑较为简陋，亦有“里院式〞的货栈和公寓等建筑；第三类是东镇、四方的居民居住区。
青岛市场调研报告
北京 天津
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青岛
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全市总面积10,654平方公里，其中市区1,102平方公里。 所辖：市内4区（市南、市北、四方、李沧）、郊外3区（崂山、 城阳、黄岛）和胶州、即墨、平度、胶南、莱西5个县级市。
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截至2006年末，户籍总人口为7% 42% 52% 第一产业 第二产业 第三产业 牛牛文档分 享城市介绍-总体规划
《青岛市城市总体规划（1995～2010）》 城市总体布局是以胶州湾东岸为主城，西岸为辅城，环胶州湾沿线为 发展组团，形成“两点一环”的发展态势。主城和辅城规划为相对集 中发展的。 • 1．城市性质：中国东部沿海重要的经济中心和港口城市，国家历 史文化名城和风景旅游胜地。 2．发展目标：力争到本世纪末把青岛建成山东和沿黄地区最大的 对外经贸、金融、信息中心和对外交通枢纽。再经过10年左右的 努力，使青岛成为经济繁荣、科教发达、环境优美、文明富裕、 功能完善的社会主义现代化城市。• • • • 牛牛文档分 享土地市场-城市地图
李
青岛整体的地产走 势可概括为“沿海 扩张，整体北进”。 青岛市下辖7个区： •市南区 •市北区 •四方区 •李沧区 •崂山区 •城阳区 •黄岛区 市政府
沧
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四
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区 崂 山 区
市
南
区黄海 牛牛文档分 享城市介绍-经济发展
青岛市的总体经济水平在全国第二梯队城市（除上海，北京，广州，深圳）及渤海经济圈中居于前列，领先于山 东全省。
GDP：年均增长达15%以上。
人均GDP：年均增长达15%以上。 （按USD汇率7.5来计算）
30 25 20 15 10 5 0
6,000 4,000 2,000 0 人均GDP(美元) 增长率（%） 25 20 15 10 5 2002 2,827 14.4 2003 3,292 16.4 2004 3,947 20 2005 4,851 23 2006 5,709 17.7 0
2014年度青岛楼市“交卷”
2014年度青岛楼市“交卷”房价继2008年后首降截至12月28日（以下各项数据核算期均截至12月28日），12月已经成为青岛全年新房成交量最高的月份。
据统计，青岛市2014年新建商品房成交套数环比2013年下降约23.05%，成交面积下降约22.04%，新建商品住宅价格继2008年之后首次出现下降。
在商品住宅成交套数前十名的项目中，西海岸新区占据半壁江山，中海国际社区则以24.28亿成为2014年销售冠军项目。
市场：12月青岛新房销量将超万套难挽全年颓势据统计，青岛市2014年共计成交新建商品房94724套，环比2013年下降23.05%；成交面积为995.10万平方米，环比下降22.04%。
其中，新建商品住宅全年成交84155套，环比下降25.97%，成交面积为851.16万平方米，环比下降25.81%。
12月截至28日成交套数已经达到为9873套，已经成为全年销售套数最高的月份，预计全月过万套应无悬念。
2014年成交谷底出现在2月份，仅为6014套。
从成交面积来看12月份也以107.12万平方米的成绩问鼎全年冠军。
区域：西海岸新区年成交过2万套万达银盛泰贡献大纵观全年新建商品住宅市场，分区域来看，西海岸新区全年成交21346套，成为青岛各区市中唯一一个成交量过2万套的区域，成交面积为208.84万平方米，也稳居第一位。
胶州市和李沧区分别以11781套和10441套的成交量排在二、三位。
据数据统计，2014年青岛市新建商品住宅成交套数前十位的项目中，西海岸新区占据半壁江山。
其中，万达维多利亚湾的销量为1546套，在全市排第三位；同为万达集团开发的青岛东方影都，以1455套的销量，排在全市第五位。
另外，银盛泰的三个项目——银盛泰〃书香泮城、银盛泰〃星河城和银盛泰〃星海城，分别成交1669套、1459套和1258套，分列全市第二、四、七位。
项目：中海国际社区成交金额24.28亿摘走三冠从全年单个项目来看，位于李沧区的刚需住宅大户——中海国际社区成为成交量、成交面积及成交金额“三冠王”，中海地产也成为2014年度青岛地产行业的“吸金大王”。
青岛市房地产市场月报XXXX年.doc
青岛房地产市场月报（2013年1月）市场概述♦土地市场:本月公告土地58幅，公告土地面积168万平方米，环比-77%，同比76%。
其中经营性（商、住、办、综合）用地34幅，面积98万平方米，非经营性用地（工业、配套、其他）用地26幅，面积78万平方米。
本月土地成交60幅，成交占地面积149万平方米，环比-80%，同比1,786%。
其中经营性（商、住、办、综合）用地25幅，面积69万平方米，非经营性用地（工业、配套、其他）用地35幅，面积79万平方米。
土地成交楼板价1,093元/平方米，环比-29%，同比44%。
♦商品房市场:本月商品房供求比为1.46，其中供应面积145万平方米，环比25%，同比212%；成交面积99万平方米，环比-49%，同比291%。
成交均价8,399元/平方米，环比-3%，同比3%。
♦商品住宅市场:本月商品住宅新开盘6个。
商品住宅供求比为1.2，其中供应面积96万平方米，环比0%，同比160%，成交面积80万平方米，环比-50%，同比399%。
成交均价8,432元/平方米，环比5%，同比8%。
1 土地市场1.1 公告土地月度供应量月份建设用地面积规划建筑面积幅数2013年01月1,679,834 3,051,069 58 2012年12月7,289,225 8,152,848 112 2012年11月9,267,102 7,743,697 191 2012年10月3,095,239 3,761,021 91 2012年09月2,670,480 3,851,583 81 2012年08月3,345,783 4,465,770 99 2012年07月4,718,359 5,355,016 135 2012年06月2,679,944 3,852,986 89 2012年05月9,370,295 4,996,333 100 2012年04月2,991,339 3,342,768 76 2012年03月2,289,043 2,643,603 33 2012年02月200,957 398,288 5 2012年01月952,145 1,381,688 20 建设用地面积：(平方米) 规划建筑面积：(平方米) 幅数：(幅)♦公告土地当月供应区域分布区域幅数胶南市16 即墨市13 胶州市10 城阳区7 平度市 5 李沧区 2 市北区 2 高新区 1 黄岛区 1 莱西市 1 幅数：(幅)面积段幅数1万平方米以下19 1-5万平方米27 5-10万平方米11 10万平方米以上 1 幅数：(幅)月份建设用地面积规划建筑面积幅数2013年01月1,488,087 2,078,741 60 2012年12月7,602,226 6,181,681 151 2012年11月2,842,691 3,599,115 89 2012年10月2,035,271 2,597,106 45 2012年09月3,954,118 5,598,648 99 2012年08月2,705,002 3,198,264 81 2012年07月2,570,057 2,958,347 105 2012年06月8,865,040 4,258,476 98 2012年05月3,161,962 3,406,801 85 2012年04月2,080,886 2,302,962 28 2012年03月229,194 374,467 5 2012年02月1,105,354 1,514,131 23 2012年01月78,922 117,513 7 建设用地面积：(平方米) 规划建筑面积：(平方米) 幅数：(幅)月份楼板价成交金额2013年01月1,093 2,271,118,449 2012年12月1,548 9,569,496,623 2012年11月971 3,494,002,949 2012年10月1,011 2,626,226,244 2012年09月738 4,130,890,843 2012年08月965 3,086,758,815 2012年07月659 1,949,406,352 2012年06月1,448 6,164,665,176 2012年05月380 1,294,030,935 2012年04月2,368 5,453,026,224 2012年03月1,066 399,232,655 2012年02月1,093 1,654,959,667 2012年01月757 88,899,618成交金额：(元) 楼板价：(元/平方米)♦公告土地当月成交区域分布区域幅数莱西市20 胶州市16 即墨市8 城阳区 6 胶南市 5 高新区 3 黄岛区 1 李沧区 1面积段幅数1万平方米以下23 1-5万平方米29 5-10万平方米 6 10万平方米以上 2 幅数：(幅)2 商品房市场2.1 商品房月度供求比月份供应面积成交面积供求比2013年01月1,454,878 994,698 1.46 2012年12月1,165,071 1,944,217 0.6 2012年11月1,260,354 1,242,074 1.01 2012年10月833,310 925,291 0.9 2012年09月2,185,625 1,173,100 1.86 2012年08月1,704,527 1,246,652 1.37 2012年07月1,094,403 1,101,308 0.99 2012年06月1,106,943 860,474 1.29 2012年05月992,864 712,216 1.39 2012年04月724,166 515,639 1.4 2012年03月403,950 685,405 0.59 2012年02月213,603 418,971 0.51 2012年01月466,062 254,332 1.83 供应面积：(平方米) 成交面积：(平方米)2.2 商品房月度供应量月份供应面积供应套数2013年01月1,454,878 14,648 2012年12月1,165,071 10,518 2012年11月1,260,354 11,483 2012年10月833,310 8,660 2012年09月2,185,625 22,959 2012年08月1,704,527 15,359 2012年07月1,094,403 10,882 2012年06月1,106,943 10,809 2012年05月992,864 7,276 2012年04月724,166 4,865 2012年03月403,950 3,107 2012年02月213,603 2,082 2012年01月466,062 3,810 供应面积：(平方米) 供应套数：(套)2.3 商品房当月供应区域分布区域供应面积供应套数城阳区369,410 3,497 高新区0 0黄岛区210,634 2,460 即墨市197,188 1,947 胶南市15,873 125胶州市142,151 1,434 莱西市0 0崂山区20,231 92李沧区75,768 817平度市195,499 1,765 市北区5,691 57市南区173,325 1,806 四方区49,108 648供应面积：(平方米) 供应套数：(套)2.4 商品房当月供应物业属性分布用途供应面积供应套数普通住宅877,709 9,634 别墅78,928 261酒店式公寓2,419 45政策性住宅291,789 3,597 商业169,704 928办公0 0其他34,328 183供应面积：(平方米) 供应套数：(套)月份成交面积成交套数2013年01月994,698 9,849 2012年12月1,944,217 18,803 2012年11月1,242,074 13,550 2012年10月925,291 9,380 2012年09月1,173,100 11,695 2012年08月1,246,652 12,204 2012年07月1,101,308 10,322 2012年06月860,474 8,102 2012年05月712,216 6,771 2012年04月515,639 4,719 2012年03月685,405 6,465 2012年02月418,971 4,428 2012年01月254,332 2,720 成交面积：(平方米) 成交套数：(套)月份成交均价成交金额2013年01月8,399 8,354,842,620 2012年12月8,653 16,822,663,200 2012年11月7,971 9,900,328,000 2012年10月8,602 7,959,087,000 2012年09月7,893 9,259,503,000 2012年08月7,558 9,422,593,000 2012年07月8,668 9,545,828,000 2012年06月8,414 7,240,354,300 2012年05月8,033 5,721,178,000 2012年04月8,020 4,135,308,000 2012年03月8,776 6,015,266,000 2012年02月7,439 3,116,714,240 2012年01月8,188 2,082,477,570 成交金额：(元/平方米) 成交均价：(元)2.7 商品房当月成交区域分布2.8 商品房当月成交物业属性分布成交面积：(平方米) 成交套数：(套) 成交均价：(元/平方米) 成交金额：(元)3 商品住宅市场3.1 商品住宅月度供求比月份供应面积成交面积供求比2013年01月959,056 801,288 1.2 2012年12月958,820 1,606,160 0.6 2012年11月974,979 879,954 1.11 2012年10月616,076 815,989 0.76 2012年09月1,693,257 952,298 1.78 2012年08月1,176,441 1,038,059 1.13 2012年07月631,578 884,936 0.71 2012年06月923,327 739,211 1.25 2012年05月726,177 614,350 1.18 2012年04月419,437 424,273 0.99 2012年03月354,561 532,374 0.67 2012年02月204,127 265,295 0.77 2012年01月369,384 160,423 2.3 供应面积：(平方米) 成交面积：(平方米)3.2 商品住宅月度供应量月份供应面积供应套数2013年01月959,056 9,940 2012年12月958,820 8,756 2012年11月974,979 8,549 2012年10月616,076 5,862 2012年09月1,693,257 17,844 2012年08月1,176,441 10,823 2012年07月631,578 6,231 2012年06月923,327 8,531 2012年05月726,177 6,229 2012年04月419,437 3,928 2012年03月354,561 2,857 2012年02月204,127 1,941 2012年01月369,384 3,472 供应面积：(平方米) 供应套数：(套)3.3 商品住宅当月供应区域分布区域供应面积供应套数城阳区169,929 1,123 高新区0 0黄岛区201,373 2,391 即墨市190,116 1,910 胶南市12,144 94胶州市124,466 1,320 莱西市0 0崂山区0 0李沧区69,445 766平度市95,214 1,170 市北区5,619 56市南区70,952 904四方区19,798 206供应面积：(平方米) 供应套数：(套)3.4 商品住宅当月供应结构♦商品住宅当月供应面积结构面积段供应面积50以下25979 50-70 41588 70-90 274078 90-100 299972 100-120 117554 120-140 66396 140-170 41953 170-220 24430 220-300 33207 300-350 1029 350-400 3759 400以上29108 供应面积：(平方米)♦商品住宅当月供应户型结构房型供应面积一房53443 二房604917 三房204906 四房7250五房及以上0复式9612别墅78928 其他0供应面积：(平方米)月份成交面积成交套数2013年01月801,288 7,810 2012年12月1,606,160 15,728 2012年11月879,954 8,711 2012年10月815,989 8,284 2012年09月952,298 9,545 2012年08月1,038,059 10,233 2012年07月884,936 8,669 2012年06月739,211 7,309 2012年05月614,350 6,101 2012年04月424,273 4,253 2012年03月532,374 5,334 2012年02月265,295 2,664 2012年01月160,423 1,559 成交面积：(平方米) 成交套数：(套)月份成交均价成交金额2013年01月8,432 6,756,645,000 2012年12月8,038 12,909,788,200 2012年11月8,324 7,324,483,000 2012年10月8,356 6,818,212,350 2012年09月7,805 7,432,257,000 2012年08月7,676 7,967,638,530 2012年07月8,533 7,551,429,630 2012年06月7,861 5,811,238,400 2012年05月7,455 4,579,717,000 2012年04月7,508 3,185,609,220 2012年03月7,964 4,239,782,140 2012年02月7,560 2,005,680,130 2012年01月7,829 1,255,983,490 成交金额：(元) 成交均价：(元/平方米)3.7 商品住宅当月成交区域分布3.8 商品住宅当月成交结构♦商品住宅当月成交面积结构面积段成交面积50以下900550-70 28980 70-90 218796 90-100 180295 100-120 97099 120-140 119986 140-170 69975 170-220 28476 220-300 33593 300-350 6112 350-400 3111 400以上5858成交面积：(平方米)房型成交面积一房50452 二房367563 三房287988 四房21006 五房及以上1809复式26582 别墅45889 其他0成交面积：(平方米)单价段成交面积6000以下254988 6000-8000 243886 8000-10000 102191 10000-12000 79335 12000-15000 62251 15000-20000 34795 20000-25000 11046 25000-30000 6744 30000-35000 2148 35000-40000 344 40000以上3559总价段成交面积50以下170526 50-100 398731 100-150 111801 150-200 36251 200-300 40992 300-400 13715 400-500 5790 500-600 9632 600-700 3314 700-800 3792 800-900 1941 900以上4803成交面积：(平方米)4.1 办公月度供求比月份供应面积成交面积供求比2013年01月0 24,776 0 2012年12月15,148 85,849 0.18 2012年11月52,509 31,470 1.67 2012年10月8,426 17,400 0.48 2012年09月26,586 24,939 1.07 2012年08月140,280 39,156 3.58 2012年07月76,005 34,545 2.2 2012年06月40,901 36,346 1.13 2012年05月85,995 24,917 3.45 2012年04月161,850 11,274 14.36 2012年03月0 47,488 0 2012年02月709 17,891 0.04 2012年01月22,575 5,254 4.3 供应面积：(平方米) 成交面积：(平方米)月份供应面积供应套数2013年01月0 02012年12月15,148 106 2012年11月52,509 393 2012年10月8,426 202 2012年09月26,586 339 2012年08月140,280 1,220 2012年07月76,005 899 2012年06月40,901 565 2012年05月85,995 291 2012年04月161,850 481 2012年03月0 02012年02月709 32012年01月22,575 85供应面积：(平方米) 供应套数：(套)月份成交面积成交套数2013年01月24,776 169 2012年12月85,849 621 2012年11月31,470 267 2012年10月17,400 174 2012年09月24,939 305 2012年08月39,156 359 2012年07月34,545 285 2012年06月36,346 246 2012年05月24,917 147 2012年04月11,274 58 2012年03月47,488 325 2012年02月17,891 191 2012年01月5,254 46成交面积：(平方米) 成交套数：(套)月份成交均价成交金额2013年01月13,064 323,671,072 2012年12月15,219 1,306,560,900 2012年11月21,525 677,390,144 2012年10月16,501 287,123,072 2012年09月13,269 330,919,840 2012年08月10,076 394,539,968 2012年07月13,748 474,921,800 2012年06月15,045 546,821,760 2012年05月7,706 192,001,600 2012年04月13,798 155,554,848 2012年03月11,526 547,341,056 2012年02月10,204 182,549,712 2012年01月14,314 75,203,750成交金额：(元) 成交均价：(元/平方米)5.1 商业月度供求比月份供应面积成交面积供求比2013年01月169,704 79,375 2.14 2012年12月145,897 166,023 0.88 2012年11月141,698 46,391 3.05 2012年10月67,219 39,742 1.69 2012年09月293,993 86,039 3.42 2012年08月151,029 71,063 2.13 2012年07月187,892 97,119 1.93 2012年06月92,693 79,250 1.17 2012年05月110,059 64,839 1.7 2012年04月80,413 71,282 1.13 2012年03月43,559 79,713 0.55 2012年02月5,240 55,358 0.09 2012年01月58,628 39,427 1.49 供应面积：(平方米) 成交面积：(平方米)月份供应面积供应套数2013年01月169,704 928 2012年12月145,897 938 2012年11月141,698 1,219 2012年10月67,219 481 2012年09月293,993 2,382 2012年08月151,029 873 2012年07月187,892 1,609 2012年06月92,693 802 2012年05月110,059 615 2012年04月80,413 267 2012年03月43,559 238 2012年02月5,240 68 2012年01月58,628 221供应面积：(平方米) 供应套数：(套)月份成交面积成交套数2013年01月79,375 611 2012年12月166,023 1,321 2012年11月46,391 371 2012年10月39,742 280 2012年09月86,039 670 2012年08月71,063 488 2012年07月97,119 439 2012年06月79,250 446 2012年05月64,839 420 2012年04月71,282 327 2012年03月79,713 440 2012年02月55,358 442 2012年01月39,427 370成交面积：(平方米) 成交套数：(套)月份成交均价成交金额2013年01月11,457 909,410,300 2012年12月13,784 2,288,407,300 2012年11月15,769 731,522,700 2012年10月17,056 677,826,300 2012年09月13,786 1,186,142,720 2012年08月10,606 753,654,656 2012年07月11,135 1,081,387,900 2012年06月10,748 851,791,000 2012年05月14,087 913,418,752 2012年04月10,512 749,286,600 2012年03月13,709 1,092,788,220 2012年02月10,963 606,913,800 2012年01月14,251 561,879,600 成交金额：(元) 成交均价：(元/平方米)6 附表6.1 当月土地楼板价排行榜占地面积：(平方米) 规划建筑面积：(平方米) 容积率：(%) 楼板价：(元/平方米) 成交总价：(万元) 溢价率：(%)6.2 当月土地溢价率排行榜占地面积：(平方米) 规划建筑面积：(平方米) 容积率：(%) 楼板价：(元/平方米) 成交总价：(万元) 溢价率：(%)6.3 当月新盘总建面积：(平方米)成交面积：(平方米) 成交均价：(元/平方米) 成交金额：(元)成交金额：(元) 成交面积：(平方米) 成交均价：(元/平方米)。
青岛商业地产购物中心调研报告
青岛商业地产购物中心调研报告目录一、内容概要 (3)（一）调研背景 (3)（二）调研目的与意义 (4)（三）调研范围与方法 (5)二、青岛商业地产市场概述 (6)（一）青岛商业地产市场发展历程 (7)（二）青岛商业地产市场现状 (8)（三）青岛商业地产市场发展趋势 (10)三、青岛主要商业地产购物中心分析 (11)（一）购物中心概览 (13)1. 青岛购物中心分布情况 (14)2. 各购物中心简介 (15)（二）购物中心经营状况 (16)1. 营业收入与利润分析 (17)2. 招商与租户情况 (18)（三）购物中心优劣势分析 (19)1. 优势分析 (21)2. 劣势分析 (22)四、青岛商业地产购物中心竞争格局 (23)（一）主要竞争对手分析 (25)1. 竞争对手概况 (26)2. 竞争对手优劣势对比 (26)（二）竞争格局分析 (27)1. 市场份额分布 (28)2. 竞争态势分析 (29)五、青岛商业地产购物中心消费者行为分析 (31)（一）消费者特征分析 (32)1. 年龄结构 (33)2. 职业分布 (34)3. 收入水平 (35)（二）消费者需求分析 (37)1. 购物需求 (38)2. 休闲娱乐需求 (39)3. 服务需求 (40)（三）消费者行为影响因素分析 (41)1. 商业环境 (43)2. 交通便利性 (45)3. 商品多样性 (46)六、青岛商业地产购物中心策略建议 (47)（一）提升购物中心竞争力 (48)1. 优化品牌组合 (49)2. 提升服务质量 (50)3. 创新营销策略 (51)（二）加强购物中心与品牌商户合作 (52)1. 深化合作关系 (53)2. 共同应对市场变化 (55)3. 促进资源共享 (56)（三）关注消费者需求变化 (57)1. 及时调整商品结构 (58)2. 提升购物体验 (59)3. 加强消费者互动 (60)七、结论与展望 (62)（一）调研结论总结 (63)（二）未来展望 (64)（三）研究不足与改进方向 (65)一、内容概要本报告主要对青岛市商业地产购物中心进行了深入的调研与分析，涵盖了项目概况、市场环境、竞争格局、消费者行为以及未来发展趋势等多个方面。
2014年6月青岛及胶州房地产市场调查报告
六月份青岛楼盘销售排名
东方夏威夷位于李哥庄镇主镇区的东南，项目位于204国道南侧，紧邻204国道， 交通位置便利。项目东紧邻桃源江景高尔夫俱乐部和“中置青岛风景”项目，南为 李哥庄镇重要出口加工工业区。83-115平房源在售，均价3900元/平，其中，80-90 平为套二，115平为套三。
青岛网上房地产停止公布各区市户型价格交易情况
5. 市场活跃度上升，推盘去化量欠佳；
2014年6月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10923元/平方米，环比上 月下跌0.50%，连续第2个月下跌，跌幅扩大0.18个百分点。从涨跌城市个数看，71 个城市环比下跌，29个城市环比上涨。与上月相比，本月价格环比上涨的城市数量 较上月减少8个，其中涨幅在1%以上的有7个，与上月持平；本月价格环比下跌的城 市数量较上月增加9个，其中跌幅在1%（含1%）以上的有35个，较上月增加5个。同 比来看，全国100个城市住宅均价与去年同月相比上涨6.48%，涨幅较上月缩小1.36 个百分点，为连续第6个月缩小。按中位数计算，全国100个城市（新建）住宅价格 中位数为7236元/平方米，环比下跌0.86%。另外，北京、上海等十大城市住宅均价 为19517元/平方米，环比下跌0.45%，同比上涨12.32%。
最新优惠政策
去化率
五千抵三万
推出887套房源， 剩余138套，
去化率84.44%
（6月份售出2套）
三、区域内竞品楼盘分析
鸿泰·达观天下 新城·海韵名邦 安泰信·青岛湾 三木·翔湾星城
区域竞品分析——恒泰·达观天下
开盘时间 2014（待定）
2014-3-2
16#
15#
18#
价格描述
16#楼共100户，主推户型58-80平（loft）
2014年10月份青岛市房地产市场研究报告
8956
8956 4730 1-3.5 ＜30% ≥25%
4518 29639 14710 14710 4963 11891 35672 14090 14090 3950 6325 8223 886 887 1077
6.56 1-3
32%
20%
≤30% ≥25%
＞1 ≤30% ≥35% ≤1.3 ＞1 ≤25% ≥30% ≤1.8
PART
1 青岛市土地市场分析
土地 规划建 挂牌起 楼面 成交价 容积 建筑 绿化 出让 面积 筑面积 始价 地价 竞得方 (万元) 率 密度 率 年限 （㎡) （㎡） (万元) ( 元) 青岛温泉 ＞1 房地产开 563 ≤30% ≥35% 70年 ≤2.4 发有限公 司
日期 区域
土地位置
土地用途
2014/ 胶州 兰州东路南侧、 其他普通商 45116 63162 暂无 10/8 市 株洲路东侧 品住房用地
2014/ 胶州 温州路西侧、 其他普通商 12052 72433 暂无 10/8 市 龙州路北侧 品住房用地
2354
暂无
＞1 青岛兴源恒发房地 暂无 暂无 70年 ≤6.01 产开发有限公司
2014/ 胶州 温州路西侧、 其他普通商 21401 60565 暂无 10/8 市 龙州路北侧 品住房用地 2014/ 胶州 温州路西侧、 其他普通商 14874 48935 暂无 10/8 市 龙州路北侧 品住房用地
4179
暂无
＞1 暂无 暂无 70年 ≤2.83
2905
暂无
＞1 青岛兴源天佑房地 暂无 暂无 70年 ≤3.29 产开发有限公司 8
2
PART
1 青岛市土地市场分析
【内容综述】本月青岛共推出32宗地块，其中成交30宗地块，包括住宅用地28宗，商服用地4宗。
2008年青岛房地产市场研究报告
单位:平方米
其它 商业 办公 住宅
市区
崂山
城阳
黄岛
即墨
胶南
平度
莱西பைடு நூலகம்
城阳区的住宅成交面积依然是最大的，当月成交了8万多平米。
2010-12-21
青岛城阳房地产项目综合分析报告
4
各区待售住宅户型构成
7000 6000
5000
4000
180㎡以上 150-180㎡ 120-150㎡ 100-120㎡ 80-100㎡ 60-80㎡ 60㎡以下
2010-12-21
青岛城阳房地产项目综合分析报告
5
两个月来的变化
各户型的套数
各户型占的比例
城阳区100平米以下户型占的比例明显增加
2010-12-21
青岛城阳房地产项目综合分析报告
6
各区12月成交住宅户型构成 各区12月成交住宅户型构成
800
单位:套
180㎡以上 150-180㎡ 120-150㎡ 100-120㎡ 80-100㎡ 60-80㎡ 60㎡以下
2008年1月15日统计 单位:套
3000
2000
1000
0
市南 市北 四方 李沧 崂山 城阳 黄岛 即墨 胶南 平度 莱西
城阳区在售住宅中，120平米以上户型约45%，120-150平米、80-100平米两区间的最多； 崂山区在售住宅中大多数是120平米以上的大户型，而李沧区基本是100平米以下的小户型； 市南区各种户型都有。
2
两个月来的变化
单位:平米
从07年11月13日到08年1月15日，待售住宅套数从22239套增加到29432套，两个月上升了32.3%。
2010-12-21
2014青岛下半年商业地产报告,第一太平戴维斯
50%
25%
0% 全市
/research 03
市场简报 | 青岛写字楼与商铺
2015年2月
的优品美馔，2,100平方米的健 身会所D-house等。截至2014 年底，项目实现预租率78%，但 实际开业的店铺仅为40%。由于 实际开业率低于预期，位于购物 中心负一层的日本精品超市美思 佰乐在经营一年之后提前终止合 同，已于2014年12月撤出海航 万邦中心，使项目增加了1,500 平方米的空置面积。
1.5
20
1.0
10
0.5
百万平方米
香港中路店等六个原定于2014年 交付的项目都将其进入市场的时 间推迟至2015年。
北京王府井百货集团收购春天百 货后，对旗下百货商场进行重新 整合调整，以应对低迷的零售市 场。2014年8月，青岛第一家高 端百货商场巴黎春天广场闭店， 结束了17年的运营，重新开业时 间尚未确定。
01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14
数据来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部
图3
甲级写字楼各区域市场空置率及租金， 2014年上半年及2014年下半年对比
1H/2014 租金（左轴）
2H/2014 租金（左轴）
2H/2014 空置率（右轴）
1H/2014 空置率（右轴）
市场简报 写字楼与商铺
Savills World Research Qingdao
2015年2月
概述
图片：香港中路区域，市南区
2014年下半年，金融及专业服务行业成为青岛办公楼市场需求的主要来源，2015年 这一趋势预计将更加明显.
2014年下半年，两个办公楼项目投 入使用，合计带来8万平方米的可租赁 面积，使得青岛办公楼市场总存量增至 147万平方米。
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青岛西海岸 ＞1 ≤25% ≥50% 70年 天和建设发 ＜1.01 展有限公司 青岛西海岸 ≤0.5 ≤20% ≥50% 40年 新区开发建 设有限公司 青岛西海岸 ≤0.5 ≤20% ≥50% 40年 新区开发建 设有限公司
>1 70年 青岛卓众置 ≤50% 暂无 ≤1.74 40年 业有限公司
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
1月
2月
3月
办公（㎡） 29846 22293 32417 39604 37214 37755 48923 55579 82112 20412 86758 60386 58043
商业（㎡） 75534 68185 65504 64179 52682 37684 41102 96358 12093 14754 14375 52112 91369
PART 第六节：供需比分析
2 青岛市房地产市场分析
【内容综述】 3月份全市成交存量面积比为4%。
3月份青岛楼市成交率环比2月份持平，均为4个百分点。
12
PART 第七节：3月份楼市存量房分析
2 青岛市房地产市场分析
【内容综述】 3月份存量为135288套，环比上涨4%，同比2013年3月上涨35%。
3月份全市办公成交面积为5.8万平米，环比下降4%。 3月份全市商业成交面积为9.1万平米，环比增长75%。 3月全市办公可售22308套，可售面积255.16万平米。商业可售套数26739套，可售面积422.01万平米。 15
PART
2 青岛市房地产市场分析
第九节：2014年3月份新房成交量周统计
0 4781
0 722
58043 91369
2014年3月青岛各区市办公成交分析
0% 市南区 四方区 崂山区
`
2014年3月青岛各区市商业成交分析
市北区 李沧区 城阳区 即墨市 胶南市 莱西市 3% 12% 9% 6% 12% 1%3% 9% 13%
`
5% 1%
1% 市南区 四方区 崂山区 黄岛区 胶州市 平度市 高新区 市北区 李沧区 城阳区 即墨市 胶南市 莱西市
15786 59838 38783 46667 24901 16491 643393 489868 734716 519255 499196 685326 418585 15331297 0.03 0.08 0.07 0.09 0.04 0.04 0.04
青岛3月份存量面积出现上涨，共计1533.13万平方米。3月份全市土地成交面积略有增加，土地存量面积环 比2月轻度上涨（2月份存量面积14795514㎡），同比上涨37.1%(2013年3月存量面积共1118.01万平方米)。 胶州市、黄岛区、即墨市存量面积仍较多。 11
2 青岛市房地产市场分析
【内容综述】 3月份全市成交量和存量面积比为4%。 2014年3月青岛成交量存量比
区域
1 黄岛区 2 城阳区 3 胶州市 4 李沧区 5 即墨市 6 胶南市 7 平度市
成交面积 （㎡）
89380 93689 119823 83974 91369 64714 53359
存量面积（㎡） 成交/存量
黄岛区 胶州市 平度市 高新区
25%
3月份办公市场成交主要集中在市南区、黄岛区，商业市场成交主要集中在四方区、市北区。 14
PART 第八节：3月份青岛办公及商业分析
2 青岛市房地产市场分析
2013.3-2014.3全市办公及商业成交分析
250000 200000
150000
100000 50000 0
PART 第二节：3月份各区销售排行分析
2 青岛市房地产市场分析
【内容综述】 3月份青岛商品房共成交6407套，成交面积约为64万平方米。
2014年3月青岛新楼销售区市排行-面积 区域 1 胶州市 2 城阳区 3 即墨市 4 黄岛区 5 李沧区 6 胶南市 销售数量（套） 1148 1014 901 963 864 716 面积（㎡） 119823 93689 91369 89380 83974 64714 区域 8 平度市 9 市南区 10 市北区 11 莱西市 12 高新区 13 崂山区 销售数量（套） 634 230 248 248 151 147 面积（㎡） 53359 46667 38783 24901 16491 15786
2
PART
1 青岛市土地市场分析
【内容综述】本月青岛共推出9宗地块，其中成交8宗地块，包括住宅用地5宗，商服用地4宗。
注：本月仅整理住宅、商服用地，工业用地未整理。 土地 规划建 挂牌起 楼面 成交价 容积 建筑密 绿化 出让 土地用途 面积 筑面积 始价 地价 (万元) 率 度 率 年限 （㎡) （㎡） (万元) ( 元)
本月全市成交面积出现上涨局势，即墨成交面积涨幅较大，相对2月份涨幅达到98%。李沧、市北区、崂山 区和高新区成交面积持续2月份下降局面，下降幅度分别为-19%、-12%、-9%、-23%。 9
PART
2 青岛市房地产市场分析
第五节：2014年3月份青岛市住宅成交构成
10
PART 第六节：供需比分析
办公 26779 5298 3030 （㎡） 商业 1001 12033 23037 （㎡）
1% 3% 0% 0% 1% 19% 46% 7% 8% 9% 1% 5%
693 2352
4819 968
3854 10659
10824 4964
727 7958
113 11253
1382 3103
524 8536
青岛星河湾 40年 房地产开发 50年 有限公司
4.17 46.50%
--
4
PART
1 青岛市土地市场分析
3月青岛共推出9宗地块，推出地块成交8宗。包括住宅用地5宗，
商服用地4宗。
3月推出土地面积40.8万平方米，入市总建筑面积61万平方米。其 中成交土地面积为35万平方米。
3月开发区推出土地最多，共计4宗土地，其次是莱西推出3宗。
13
PART 第八节：3月份青岛办公及商业分析
2 青岛市房地产市场分析
【内容综述】3月份全市办公成交439套，成交面积58043㎡；商业成交769套，成交面积91369㎡。
2014年3月青岛办公及商业成交面积
类型 市南区 市北区 四方区 李沧区 崂山区 城阳区 黄岛区 即墨市 胶州市 胶南市 平度市 莱西市 高新区 全市
日期
区域
土地位置
竞Байду номын сангаас方
中低价位、 姜山镇姜山 2014/ 中小套型 莱西市 路东李朴路 64627 96941 3/7 普通商品 南 住房用地
姜山镇姜山 2014/ 住宿餐饮 莱西市 路东规划一 66667 80000 3/7 用地 号路北 中低价位、 姜山镇李三 2014/ 中小套型 莱西市 路西李朴路 61514 92271 3/7 普通商品 南 住房用地 黄岛区滨海 2014/ 公路东侧、 住宿餐饮 黄岛区 25600 12800 3/18 薛家岛隧道 用地 收费站北侧
2 青岛市房地产市场分析
【内容综述】 3月环比2月全市成交面积上涨3340平方米，上涨幅度1%。
青岛市2014年3月环比成交面积涨跌比例
区市 城阳区 黄岛区 李沧区 平度市 即墨市 胶州市 市北区 胶南市 四方区 崂山区 高新区 莱西市 市南区 全市 2月 60371 87755 103858 42071 46115 80749 43978 53691 43000 17330 21279 21816 18040 640053 3月 93689 89380 83974 53359 91369 119823 38783 64714 59838 15786 16491 24901 46667 643393 环比涨跌面积（㎡） 33318 1625 -19884 11288 45254 39074 -5195 11023 16838 -1544 -4788 3085 28627 3340 环比涨跌百分比 55% 2% -19% 27% 98% 48% -12% 21% 39% -9% -23% 14% 159% 1%
月
刊
2014 .
3
青岛房地产市场月报
Monthly Analysis of Qingdao Real Estate Market
信 联 行 房 地 产 顾 问 有 限 公 司 策 划 中 心 出 品
目 录
CHAPTER1. 青岛市土地市场分析 CHAPTER2. 青岛楼市市场分析 CHAPTER3. 青岛各区市销量前五 CHAPTER4. 3月份成交前十热销项目 CHAPTER5. 全国政策动态分析 CHAPTER6. 3月份月报总结
2288
2308
青岛瑞鑫 ≥1 236 ≤25% ≥30% 70年 宇实业有 ≤1.5 限公司 青岛瑞鑫 1.2 ≤30% ≥30% 40年 宇实业有 限公司
2544
2576
318
2178
2178
青岛瑞鑫 ＞1 236 ≤25% ≥30% 70年 宇实业有 ≤1.5 限公司
5270
青岛西海 岸新区开 5270 4117 ≤0.5 ≤20% ≥50% 40年 发建设有 限公司 3
PART
1 青岛市土地市场分析
容积率 建筑密 出让 绿化率 度 年限 竞得方
规划建 挂牌起 楼面 土地面 成交价 日期 区域 土地位置 土地用途 筑面积 始价 地价 积（㎡) (万元) （㎡） (万元) ( 元) 中低价位、 黄岛区滨海公路 2014/ 开发 中小套型 东侧、薛家岛隧 38538 38924 12059 12059 3098 3/18 区 普通商品 道收费站北侧 住房用地 黄岛区滨海公路 2014/ 开发 住宿餐饮 东侧、薛家岛隧 66304 33152 13761 13761 4151 3/18 区 用地 道收费站南侧 黄岛区滨海公路 2014/ 开发 住宿餐饮 东侧、薛家岛隧 22252 11126 4658 4658 4187 3/18 区 用地 道收费站北侧 平度市区红旗路 2014/ 平度 城镇住宅、 南侧、广州路西 8075 14051 1265 1265 900 3/20 市 商服 侧 宾川路以东、金 2014/ 李沧 水路以南、毛杨 城镇住宅、 54245 226203 75751 未成交 -3/21 区 路以西、习水路 商服 以北 合计 407822 605468 44075