征地制度改革五大焦点调查
谈土地征用制度改革要点
谈土地征用制度改革要点【摘要】从严格意义上讲，征地是为国家建设用地需要或非营利目的需要占用集体土地时，采取的土地取得的主要方式。
中国现行的土地征用制度存在着严重缺陷，它带来了地方政府乱征滥用土地、农民利益受损等严重问题，因而亟需进行系统性的改革。
本文对中国土地征用制度改革要点进行简要的分析。
【关键词】土地征用制度；改革要点征地是使农地转为建设用地的方式之一，因此要得到政府批准，但征地不应是农地转为建设用地的惟一方式。
同样征地是集体土地转为国家建设用地的方式之一，但征地也不应是集体土地转为国家建设用地的惟一方式。
从严格意义上讲，征地是为国家建设用地需要或非营利目的需要占用集体土地时，采取的土地取得的主要方式。
1.明确征用概念，严格限定公益性用地范围正确理解土地征用的概念，关键是“公共目的”的确定。
我国现在沿用的征地概念产生于计划经济时期，但是随着市场经济的建立，经济主体的多元化，征地的目的也产生多样性，有公共的、也有非公共的和营利的。
因此要重新界定征地概念，特别是法律意义上的界定，土地征用权只能为公共利益的需要而行使。
我国《宪法》和《土地管理法》均明确规定，”国家为了公共利益的需要”，可以征用农村集体所有的土地。
依据国外经验和我国实际，我们认为，”公共利益”应严格限定在以下几类：（1）军事用地；（2）国家政府机关及公益性事业研究单位用地；（3）能源、交通用地，如煤矿、道路、机场等；（4）公共设施用地，如水、电、气等管道、站场用地；（5）国家重点工程用地，如三峡工程、储备粮库等；（6）公益及福利事业用地，如学校、医院、敬老院等；（7）水利、环境保护用地，如水库、防护林等；其他公认或法院裁定的公共利益用地。
在合理界定”公共利益用地”的前提下，要确保土地征用权只能为公共利益的需要而行使。
在确定公共目的的基础上，其他非公益性用地不能依靠征用农地，而应当主要依靠调整城市土地存量市场以及开放农村集体非农建设用地市场来解决。
征地制度改革的法律问题刍议
征地制度改革的法律问题刍议由于2004年3月14日通过《宪法》修正案而引起了新一轮征地制度改革，本文对这次改革中出现的土地征用与土地征收的区分、对公共利益的界定和征地补偿问题从对公权的限制和对私权的保护方面进行逐一分析。
认为：征地名称叫法的不同是征地制度存在問题的表面，而征地制度存在问题的实质是公权严重侵犯私权，行政权力代替了农民土地的财产权利。
在征地补偿标准方面应废除“土地原用途”计算补助费用的规定，改为按市场价格向农民支付征地费。
征地补偿受益人范围中应该取消集体所有这个虚化的概念，征地补偿方式应改变当前一次性“买断式”补偿方式，可以采取股份制方式，让农民也能分享城市化和工业化的成果，参与土地的增值收益分配。
标签：土地征用；土地征收；公共利益；征地补偿2004年3月14日公布颁行的《宪法》修正案，将《宪法》第十条三款“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用”的规定修改为：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或征用并给予补偿。
”这一修改，将征收与征用这两个概念作了区分。
全国人大常委会副委员长王兆国3月8日在十届全国人大二次会议上作《宪法》修正案草案说明时说，这样修改，主要考虑是，征收和征用既有共同之处，又有不同之处。
共同之处在于都是为了公共利益需要，都要依法给予补偿，不同之处在于征收主要是所有权的改变，征用主要是使用权的改变。
虽然说随着《宪法》修正案的生效，土地征用制度在宪法层面得到了完善，然而在实际工作中，我们发现征地制度中出现的问题丝毫没有因《宪法》修正案的通过而减少。
比如究竟什么是征收？什么是征用？这个决不仅仅是概念之争，它已经给实际工作带来一系列变化的问题。
何谓公共利益？这个至今没有一个国家的法律给出明确规定的概念，究竟如何去界定？已经失去土地和土地将要被征用的农民共同关注的焦点问题──修宪了，征地补偿标准会怎样提高？征地补偿费将如何分配？这一系列的问题都有待解决，学者们也都提出了自己的见解，以下，笔者将就这些问题作一粗浅分析。
中国征地制度历史演变
中国征地制度历史演变一、内容描述《中国征地制度历史演变》一文旨在深入探讨中国征地制度的形成背景、历史变迁以及演变过程。
文章以时间线为轴，系统梳理了征地制度在不同历史时期的发展脉络，着重分析了各个时期征地政策的特点及其背后的社会、经济、政治因素。
文章首先概述了征地制度的起源，即古代土地征收的初步形态，包括早期的土地赋税制度以及封建社会的土地征收方式。
文章将征地制度的发展历程划分为几个重要阶段，包括新中国成立初期的土地改革、计划经济时期的土地征收制度、改革开放以来的土地政策调整以及近年来征地制度的改革与创新。
文章详细描述了各个阶段的政策内容、实施情况以及社会反响，揭示了中国征地制度在历史演变过程中的继承与革新。
文章还深入分析了征地制度在城市化进程、工业发展以及社会保障体系建设等方面所发挥的重要作用，以及征地制度在应对社会经济发展新形势下的挑战与困境。
通过回顾历史，文章旨在为当前和未来的征地制度改革提供历史借鉴和参考依据。
1. 简述征地制度的背景和重要性在中国的社会经济发展历程中，征地制度一直是关键性的一环，深刻影响着城市化进程、土地资源的合理配置以及农民的生活福祉。
征地制度的背景可以追溯到我国工业化和城市化进程的快速发展时期，伴随着土地资源的稀缺性和城市扩张的需求矛盾加剧，制定并适时调整征地制度成为了促进社会稳定发展的必然选择。
这项制度的确立和变革不仅关乎土地资源的合理利用，更关乎国家经济发展的全局和社会公平正义的实现。
对于政府而言，征地制度是其管理土地资源、调控土地市场的重要手段；对于广大农民而言，征地制度直接关系到他们的土地权益和生活保障。
理解征地制度的背景和重要性，对于我们认识中国土地政策的历史演变、理解中国社会的经济政治发展具有十分重要的意义。
2. 概括文章主旨和目的本文旨在探讨中国征地制度的历史演变过程，分析不同时期的征地政策、制度特点及其背后的社会、经济、政治背景。
文章主旨在于揭示中国征地制度的发展历程，及其对土地资源配置、城市化进程和社会发展的影响。
新一轮农村土地征收制度改革试点的研究综述
新一轮农村土地征收制度改革试点的研究综述随着中国城市化进程的加速推进，土地需求急速上升，导致了对农村土地的需求也大幅增加。
而为了实现可持续发展目标，中国政府提出了推进新一轮土地征收制度改革试点的计划，旨在加强农村土地财产权保护，稳定农民信心，促进农村经济的升级和转型。
本文就新一轮土地征收制度改革试点的研究综述进行述评。
一、征收范围的调整新一轮土地征收制度改革试点的关键之一是减少征收用地规模，增强征地的规范性和透明度。
政府需要在保证城市化需求和公共利益的前提下，尽可能维护农民的土地权益。
在这方面，重庆市开展的土地征收“半自愿”机制的试点具有代表性。
该试点将土地征收分为半自愿和自愿两种模式。
在半自愿模式中，农民在政府规划范围内自主决定土地交付和资金补偿的时机，同时政府也会根据土地市场价值确定补償标准。
相较于传统的征收方式，这种半自愿机制能够提高农民的积极性，避免强制征收所带来的冲突和不公平问题。
二、确立土地征收与补偿机制针对土地征收所带来的补偿问题，新一轮土地征收制度改革试点亟需建立起合理的补偿机制。
部分地区提出采用“两居室”以地为因素的补偿标准，不仅可以合理反映土地市场价格的波动，也能在一定程度上维护农民的利益。
此外，土地流转市场的发展也能为农民提供新的收入来源。
如广西壮族自治区提出的“空间产权交易中心”模式，通过向市场上的土地经济主体出售农民的空间土地权益，将农民标准的非经营性土地利用权流通化。
三、强化政府责任管理能力新一轮土地征收制度改革试点不光需要合理的土地征收与补偿机制，也需要更精细化、高效化的政府管理方式，增加政府管理能力。
如本文提到的重庆市征收机制试点中，虽然已经加强了农民的自我决策权，但同时也需要政府对征地合法性、补偿标准的制定等合理性给予有效的监管力度，以免出现不公正的征收行为。
同时，为了建立更加严谨规范的土地征收程序，上海市建立了“项目库管理”制度，对土地用途、征收标准、奖补政策等进行按月更新，有效保证了土地市场交易的透明化和高效性。
新一轮农村土地征收制度改革试点的研究综述
新一轮农村土地征收制度改革试点的研究综述随着我国城乡一体化发展的不断推进，农村土地征收制度改革试点工作日益受到关注。
在这一背景下，本文对新一轮农村土地征收制度改革试点的研究进行综述，旨在总结已有研究成果，分析存在问题，并提出未来研究的方向和建议。
自改革开放以来，我国农村土地征收制度改革试点工作一直在不断深化。
2008年，国务院发布《关于进一步加强和改进城市规划管理工作的若干意见》，提出要积极稳妥地推进农村集体建设用地征收与补偿制度改革试点工作。
2019年，国务院再次发布《关于推进农村集体建设用地征收与补偿制度改革试点的意见》，提出了一系列改革举措和试点工作任务。
新一轮农村土地征收制度改革试点的开展，标志着我国农村土地征收制度改革迈出了重要的一步。
二、新一轮农村土地征收制度改革的主要内容1. 保障农民合法权益。
改革试点要求各地要依法合理确定补偿标准，确保农民在土地征收过程中能够获得合理的补偿，并且保障农民的合法权益不受损害。
2. 加强征收管理。
改革试点要求各地要加强对土地征收程序的监督和管理，严格按照程序和要求进行征收，确保征收过程的公开、公正和合法。
3. 优化土地利用。
改革试点要求各地要在征收过程中充分考虑土地资源的合理利用，促进土地资源的集约利用和高效利用，实现土地利用的最大化。
4. 推动集体经济发展。
改革试点要求各地在征收过程中要充分尊重集体经济组织和农民的意愿，推动集体经济的发展，实现经济效益和社会效益的双赢。
目前，对新一轮农村土地征收制度改革试点的研究主要集中在以下几个方面：1. 政策分析。
学者们对国务院发布的《意见》进行了深入分析，总结了改革试点的主要内容和政策导向，并提出了一些有价值的政策建议。
2. 制度比较。
学者们通过对我国现行土地征收制度与国外相关制度进行比较分析，总结了各自的优缺点，为我国土地征收制度改革提供了借鉴和参考。
3. 试点案例。
学者们通过对各地具体的改革试点案例进行深入调研和分析，总结了试点工作的经验和教训，为全国范围的改革试点提供了可借鉴的经验。
2019年农村征地将发生大改变？重点解决农民的三大问题!
随着农村土地改革政策的开展，征地制度问题也尤为凸显。
近几年在农村土地征收过程中由于征地范围过宽、土地征收补偿标准过低以及土地征收程序不规范等问题，导致土地征收过程中出现了许多的矛盾，也导致强拆、强征现象频发，所以解决农村土地征收问题已经变得尤为重要。
在2018年国家就对农村土地征收制度进行了改革，对农村土地征收进行合理有效地规范。
而近日《土地管理法(修正案)》的送审工作也在紧锣密鼓的进行中。
此次土地管理法修改主要内容仍然是聚焦在农村土地制度改革，涉及到农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地改革等主要内容。
这其中，土地征收问题备受关注。
如何缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理规范多元保障机制，是本轮土地管理法修改主要的着眼点之一。
自然资源部法规司司长魏莉华在2017年8月曾透露，新一次的《土地管理法》修订过程对农村土地征收制度进行了多方面的完善。
“对土地征收的公共利益进行了列举式的界定，以两保原则，就是保证被征地人原有生活水平不降低，长远生计有保证的两保原则，作为确立征地补偿费用的基本原则。
取消了年产值倍数法作为计算土地补偿费和安置补助费的依据，在征地补偿的费用中增加了对被征地农民的住房补偿和社会保障的费用。
”魏莉华说。
可见，在《土地管理法(修正案)》中，以下关于农村土地征收过程中的问题将得到着重解决。
1、土地利益分配问题在土地征收过程中，最大的问题就是利益分配的问题，目前在农村土地征收过程中许多地方农民朋友在失去土地之后获得补偿额度相对较低。
尤其是现阶段随着农村土地改革工作的开展，农村的土地价值得到了显著的提高，但是在土地征收过程中土地增值收益政府占据的比例非常高，农民朋友占据的份额却非常低，这样严重影响到了农民的利益。
近期，全国人大环资委调研组在湖南和贵州就《土地管理法》修改工作进行专题调研，并在当地举行调研座谈会，听取土地管理法修改的意见建议。
在调研座谈会中，有地方发改委官员建议进一步完善农村土地征收征用制度，“在征收补偿标准方面，建议按照农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等同价同权的原则，从不同土地资源条件和供求关系考虑，实行更合理、更有效的补偿标准和方式。
浅析征地制度改革中存在的问题
浅析征地制度改革中存在的问题作者：邱士磊来源：《科学与财富》2018年第27期早期的《国家建设征用土地办法》、《国家征用土地条例》，1986年的《土地管理法》，到1998年《土地管理法》的修正案，国家在征地立法制度设计的总体思路上，一直是把为工业化、城镇化和经济发展尽快提供土地，作为最先立法目标和政策目标，存在明显集权性、管制型特征，同时具有资源配置与损失补偿的非价值化特质。
客观说，这与当时的经济体制、经济环境和发展战略是相适应的。
但随着社会经济发展，现行征地制度暴露一系值得探讨的问题。
一、存在的主要问题（一）对“公共利益”的范围缺乏明确的界定。
《宪法》和《土地管理法》都规定，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或征用并给予补偿”。
但是何为公共利益或公共目的没有统一界定。
容易出现一些部门以公共利益的名义进行非法征地，变公共利益为部分人或个别部门的利益。
（二）补偿收益主体不明确，补偿截留现象严重。
《宪法》、《物权法》、《土地管理法》等都明确规定，中国农村的土地归农村集体成员共同所有，但到底谁是“集体”，相关立法没有明确指出，农村土地的集体产权实际上是“一种无确定主体的产权”，集体土地所有权主体虚位，导致在征地补偿费的利益归属上存在着很多问题。
乡（镇）、村克扣、截留补偿金的现象大量存在。
（三）征地补偿标准不合理。
《土地管理法》规定的征地补偿费计算方式为“产值倍数法”。
这种测算办法对农民说服力较差。
第一，以产值作为征地补偿标准不尽合理。
被征用的土地，往往是城市周边地区，而这些土地的作为农业用地被征用，没有考虑其所在的地理区位优势，明显低于土地的其他用途的价值。
第二是现行征地补偿制度与市场经济规则不相适应。
城市土地除划拨者外，已同其他生产要素一样，通过市场进行配置，唯独农村集体土地还实行计划经济条件下的配给制征用和补偿。
农民在参与社会生产过程中，是按照市场价格购买生产资料的，但他们所拥有和使用的土地却被征地主体以较低的“计划”价格拿走，这在市场经济条件下显得不合理、不科学。
土地制度改革五辩
土地制度改革五辩作者：汤冰来源：《国土资源导刊》2014年第03期中国已经进入全面深化改革的历史新阶段，新一轮的改革中最具基础性也最吸引眼球的无疑是土地制度改革。
十八届三中全会《关于全面深化改革若干重大问题的决定》中对土地改革做出了诸多制度设计，比如提出“建立城乡统一的建设用地市场”、“赋予农民更多财产权利”等，但是学术界对相关制度设计和改革方向的解读与讨论并未就此停息。
著名经济学家华生撰文提出了他所认为的关于土地制度改革的一些认识误区，而之后著名的民间智库机构北京天则经济研究所（以下简称天则）则针对其所提的五点误区提出了“全面商榷”。
真理越辩越明，本期《研究院》栏目将双方主要观点予以摘编，以供读者参考。
——编者NO.1区分公益性与非公益性征地之辩华生：“严格区分公益非公益” 是脱离实际的空谈严格区分公益性与非公益性用地，缩小征地范围，这个思路听起来完全正确，但这几年在实践中恰好是反其道而行之。
突，没有任何积极意义。
首先，按这条思路去做，非公益性用地由市场谈判，公益性征地政府出钱。
那么这意味着政府现行土地收益全部丧失，相反还要另筹巨资进行公益土地征收和基础设施建设。
这对于现在靠卖地还深陷债务泥潭的地方政府而言，显然是天方夜谭。
因此，真要实行这条思路，先要停止土地财政，解决现有债务，还要给地方政府提供公益征地和城市基础建设的巨额资金来源。
在所有这些条件都根本不具备也不可能具备的情况下，区分和停止非公益征地当然只能是空话。
其次，如果真解决了地方政府的债务和资金来源问题，那么我们是否就真能严格区分公益性非公益性用地去改革征地制度呢？其实在城市化的快速发展转型期，这也是不可能的。
因为在一个城市的城区扩大时，其所占用的公益性用地如道路、桥梁、绿地、公共设施等用地一般就要占四分之一左右，市场价值最高的商住用地大约也只占四分之一，另有一半是行政事业和产业等用地。
公益用地分散在整个城区，与其他用地犬牙交错。
挑选公益用地单独征收，根本无法操作。
土地征收与补偿：探讨我国现行政策及改革方向
土地征收与补偿：探讨我国现行政策及改革方向
摘要：根据我国土地征收政策的现状和相关方面的分析，本文探讨了土地征收与补偿的问题，并提出了政策改革的路径与建议。文章对土地征收政策的背景与现状进行了概述，分析了土地征收补偿标准与方式，以及土地征收利益相关方的权益保护问题。探讨了土地征收政策改革的方向与建议，旨在为我国土地征收政策的完善提供参考。本文的研究意义在于深入剖析我国土地征收政策存在的问题，为土地征收政策的改革提供理论与实践支持。
关键词：土地征收；补偿标准；政策改革 1土地征收政策的背景与现状 1.1土地征收的法律基础 土地征收的法律基础主要包括宪法、土地管理法、城乡规划法等相关法律法规。宪法规定了土地所有权的性质和保护原则，为土地征收政策提供了基本的法律保障。土地管理法则明确了土地征收的程序和补偿标准，规范了土地征收的具体实施。城乡规划法则规定了土地利用总体规划和详细规划，为土地征收提供了规划依据和合法性保障。这些法律法规的不断完善和更新，为土地征收政策的合理性和有效性提供了法律保障。
1.2土地征收对农村社会经济的影响 土地征收对农村社会经济的影响是多方面的，包括农民的生计保障、农村社会稳定、农村经济发展等方面。在土地征收过程中，农民的生计保障是一个重要问题，征地补偿的合理性和实施的公正性直接影响着农民的生计。土地征收也会对农村社会稳定产生影响，征地补偿的公平性和就业安置的合理性是农村稳定的重要保障。此外，土地征收对农村经济发展也有重要影响，征地补偿的合理性和农民的产业发展是农村经济发展的重要保障。因此，土地征收政策需要全面考虑农村社会经济的影响，为农村社会经济的健康发展提供保障。
2土地征收补偿标准与方式 2.1土地征收补偿标准的形成与调整 土地征收补偿标准的形成与调整是一个涉及多方利益关系的复杂问题。我国土地征收补偿标准的形成受到多种因素的影响，包括政府政策导向、市场供求关系、土地利用功能等。首先，政府政策导向是土地征收补偿标准形成的重要影响因素。政府出台的土地征收政策、土地利用规划等文件将直接影响土地征收补偿标准的制定，例如政府对于城市建设、农村集体经济发展等方面的政策导向，都将对土地征收补偿标准的形成产生重要影响。市场供求关系也是影响土地征收补偿标准的重要因素。市场对土地的需求和供给状况，土地的开发潜力和位置等因素都将直接影响土地征收补偿标准的形成。另外，土地利用功能的不同也将对土地征收补偿标准的形成产生影响，不同的土地利用功能对土地的价值有着不同的影响，因此在制定土地征收补偿标准时需要根据土地的实际利用功能进行合理评估。土地征收补偿标准的调整也是一个重要议题。随着社会经济的发展和土地利用方式的变化，土地征收补偿标准需要不断进行调整以适应新的形势和需求。因此，政府部门需要根据实际情况对土地征收补偿标准进行动态调整，确保其符合市场价值和公平合理。
对征地制度改革核心问题的一些思考
对征地制度改革核心问题的一些思考张雁;黄飞波【期刊名称】《南方国土资源》【年(卷),期】2016(000)006【总页数】4页(P34-36,39)【作者】张雁;黄飞波【作者单位】广西国土资源厅耕地保护处;广西国土资源厅耕地保护处【正文语种】中文从国土资源部在全国开展征地制度改革试点工作以来所取得的成效来看，如何缩小土地征收范围，解决土地征收目录和公共利益的认定问题；规范土地征收程序，解决民主协商和矛盾纠纷调处机制问题；完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制，解决征地补偿标准和安置途径问题；以及建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制问题，是开展征地制度改革所要解决的四大核心问题，更关系到下一步《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）等相关法律法规的修改完善。
笔者结合近年来广西征地工作的实际以及南宁市征地制度改革的成果和经验，提出一些意见和建议，供读者参考。
1.问题《土地管理法》第二条规定，“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿”。
而第四十三条有关“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”的规定，明确除农村宅基地、乡镇企业用地和农村公共设施和公益事业用地外，当前任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，都必须申请使用国有土地、办理土地征收审批手续，因此《土地管理法》第四十三条无疑扩大了公共利益的范围。
《土地管理法》第四十五条规定，征收农用地的，应当依法按照规定办理农用地转用审批。
这导致了除农村宅基地、乡镇企业用地和农村公共设施和公益事业用地外，几乎所有单位和个人需要使用土地的，都要办理农用地转用和土地征收审批手续。
但近年来，使用土地的方式呈现多元化，有些用地，如植物观赏园、农业观光园、森林公园、绿地水体等用地，为明确权益、方便管理，需要办理土地征收审批手续，但考虑到其用地并未改变原农地用途和功能，应当允许不办理农用地转用手续。
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征地制度改革五大焦点调查：保证被征地农民话语权
土地是农民的命根子。
党的十八大报告提出，改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例。
11月8日，温家宝总理在党的十八大天津代表团讨论发言中表示，本届政府任期内，要着力办好两件事：一是稳增长，二是推进改革。
重点抓紧研究制定收入分配制度改革方案和制定农村集体土地征收补偿条例。
这两项改革都是涉及人民利益的大事。
征地制度要改革已成高层共识，广大农民对此满怀期望。
提高农民在土地增值收益中的分配比例，关系着广大农民更多更公平地共享发展成果，亟须调整现有利益格局，找到各方利益平衡点。
焦点一：提高征地补偿标准
近年来，我国城镇化、工业化进程加快，大量土地被征收。
然而，征地补偿标准偏低的问题长期存在。
一直关注征地问题的安徽大学副教授常伟告诉半月谈记者，安徽省今年提高了征地补偿标准，省会合肥市郊地区每亩地补偿最高在十三四万元，农村地区补偿标准是三四万元。
常伟说：“即便提高了标准以后，政府的补偿与农民的损失相比，差距依然很大。
”
安徽省今年5月最新公布的《安徽省人民政府关于调整安徽省征地补偿标准的通知》显示，淮北市、淮南市、合肥市等地每亩地征地补偿标准从3万多元到13万多元不等，以淮北市烈山区宋疃镇为例，1亩地补偿3万多元，其中1万多元是土地补偿费，2万多元是安置补助费；合肥瑶海区铜陵路街道等城郊地区补偿较高，每亩地补偿13万多元，其中土地补偿费是5万多元，安置补助费8万多元。
按照相关规定，各地土地征用给农民的补偿由三部分组成：一是土地补偿费，一般是土地前三年平均产值的4～6倍；二是安置人口补助费，按照被征地前三年平均产值的6～10倍计算；三是青苗和附着物补偿。
由于我国农地产出率较低，平均产值也就1000元～1500元／亩。
以重庆近郊农村为例，这些地方征地平均每亩补偿费用也就2.7万元～3万元，远郊农村可能只有2万元出头。
不可否认，这样的补偿标准与农民期望、实际生活要求差距很大。
一名在合肥市从事地产开发的企业负责人告诉记者，企业从政府手中购买土地的价格，每亩地价从300万元到上千万元不等，一环路之内每亩地上千万元，二环路之外的在500万元左右，地段更偏僻一些的，也要三四百万元。
而农民所得的征地补偿款，远不及政府土地收入的1/10。
因为工业项目占地，陕西西安市长安区兴隆街道办西甘河村面临整村征地搬迁，一亩耕地的补偿标准是4.08万元。
村民郭保社说：“我们不清楚每亩4.08万元的标准是怎么算出来的，可能是根据原先耕地种植收益和当地农民收入算出来的。
但是根据政府部门公布的信息，我们这地方工业用地的出让价每亩都超过10万元，商业用地的价格还要高得多。
我认为，应该根据征地后项目建设的情况来计算征地补偿标准。
”
“补偿标准不仅要考虑土地产值和农民劳动力成本，还要将土地的财产收益率、地块区位价值、市场稀缺度、社会发展水平等因素纳入其中。
”常伟表示。
焦点二：让农民享受土地增值收益
西安未央区未央宫街道办北枣园村筹备拆迁已有几年，但因不少村民反对，仍未实施。
村民告诉半月谈记者，反对拆迁的主要原因是大家对将来的生产、生活出路十分担心。
作为西安近郊城中村，灞桥区十里铺街道办长乐坡村面临拆迁改造。
村民袁康善等人说：“按现在的政策，集体土地被征为国有土地后，村民除了每户能得到几套安置房，得不到多少补贴，长远发展得不到保障。
”
重庆市政府参事、市国土房管局原副局长邱道持认为，征地过程中，由于土地产权、用途发生变化，土地显著增值。
但土地收益分配明显是向城市、向非农部门倾斜，农民得到的太少，农村资产总体仍呈现出“净流出”状态。
土地被征收，意味着农民生活生产方式的彻底改变。
常伟认为，一些地方采取一次性货币安置的“一脚踢”补偿模式，希望能一劳永逸地解决问题，而对失地农民技能培训、社会福利保障等考虑不足，一些失地农民种地无田、就业找不到岗位，逐渐沦为城市边缘的困难群体。
征地补偿标准虽然逐年提高，征地问题依然是上访重灾区。
对此专家建议，“一脚踢”补偿模式应当摈弃，留地安置、就业安置、社会保险安置等经验值得借鉴。
记者在西安市未央区、高陵县等地采访了解到，考虑到失地农民的长远生计，当地正在探索给农民商业房面积、预留土地。
西安西郊三桥街道办和平村正在城中村改造，旧村庄已拆除完毕。
和平村党总支书记白世峰说：“和平村将留有1400亩土地，重新改造开发。
土地开发后会带来更大的效益，赋予村民更多的发展权。
”
焦点三：谨防“公共利益”被滥用
调研中，专家和基层干部认为，要准确把握征地改革着力点，就必须保证征地行为公益性。
要按照中央要求，严格界定公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地范围。
安徽省国土资源厅调控检测处处长黄发儒说：“目前，我们规定以城市规划区为范围，在城市规划区之内的地是集体的可征收过来，但城市规划地以外的经营项目就不可以征收农民的土地。
”
全国政协委员、陕西省政协副主席李冬玉表示，目前非农建设占用集体土地一般都经过征收，法律规定征收应是公共利益需要，但法规和政策对“公共利益”无具体界定。
尽管土地农转非的增值收益管理日趋严格，但地方政府支配大部分增值收益的格局没有变，土地使用者获得了土地增值的相当部分，而农地所有者难以从农地发展权中受益。
同时，政府行使征地权的范围应当明确限定。
安徽大学“三农”问题中心常务副主任张德元认为，如果出于公益目的，用于道路、广场等公共基础设施时，政府可以行使征地权。
如果土地用于商品房开发等商业行为的时候，政府不能使用征地权，应当由农民与开发商谈判博弈，用市场手段解决，政府应当作为中间裁判，发挥监督和协调的作用，不能与民争利。
鉴于现行征地制度存在“公共利益”被扩大和滥用的现象，李冬玉建议，应该通过制定《征收、征用土地目录》等方式，从源头上加以控制，严格使用国家征地权限，确保征收征用土地为公共利益需要。
同时，强化用途管制，淡化产权管制。
对符合土地利用规划的非公共利益用地管理，可只办转用手续。
用地者与土地所有者就使用权出租出让价格协商谈判，在双方意见一致的前提下办理转用手续。
焦点四：保证被征地农民话语权
安徽宿州市汴河镇村民向半月谈记者呼吁：“对集体土地征收征用，一般村民没有什么发言权，政府制定什么补偿标准就执行什么标准。
”汴河镇村民希望
条例颁布以后，集体土地征收的政策更透明，土地征收变成政府和村民协商着办，让他们知道自己有哪些权利。
安徽省马鞍山市和县乌江镇石跋河村一名村干部说：“不是不能征地，但得和农民说清楚，为啥要征地，征地是建啥，不能蒙骗。
征地改革必须让每个人都知道真实情况，让大家做决定。
”
当前各地征地矛盾增多的一个重要原因，就是地方政府一定程度上忽略、漠视征地法律程序。
专家建议，农村集体土地征收的程序要保证公开公正公平，让农民有更多的知情权与参与权，国家也应该对征地拆迁的程序有明确规定，如引入一些行政裁决机制。
焦点五：调整各方利益关系
当前中国经济发展水平有了很大提高，有条件大幅提高农民在土地增值收益中的分配比例。
征地改革关系各方面现实利益，牵涉面广泛，是各方关注焦点，改革难度不小。
第一，地方政府巨大土地征收差价收益面临利益调整。
目前土地征收转用收益是地方财力的重要保障。
仅2010年全国土地出让收入就达到约2.7万亿元。
在地处西部的重庆，同年土地出让金就有947亿元。
在一些地方，土地出让金收入能占到本地财政预算外收入的6成以上。
重庆市政协原副主席陈万志认为，政府征地和供地对增加地方利益和收入的作用，主要表现在四个方面：一是增加工业用地，甚至可以用低地价招商引资，进而加快本地区GDP增长，增加地方税收。
二是用低地价补贴基础设施建设，等于为基础设施建设融资，改善本地投资环境。
三是垄断土地一级市场、控制二级市场，并通过招拍挂获取土地增值收益，增加地方预算外收入。
四是通过农地转
用和城市扩张，增加建筑业、房地产业营业税、所得税。
土地转用过程中，地方政府能获取巨大的增值财富。
第二，受历史因素影响，我国不同阶段被征地农民之间利益关系亟待协调。
在坚持创新性的同时，要保证政策延续性，合理平衡不同群体之间的利益关系，尽量避免群体攀比。
第三，村集体经济组织作为土地所有者和农民作为土地使用、经营、管理者之间的利益关系要调整。
在一些地区，作为土地所有者的村集体经济组织与农民间往往通过私下协商或“村规民约”来确定分配比例，往往造成一些农村土地处置收益分配不合理：部分农村集体获得的比例偏大，有的农村集体又一分不占。
在征地制度改革中，两者的利益分配关系理应得到合理调整。
编后：征地改革箭在弦上，就在半月谈记者在各地调研期间，传来令广大农民欣喜的消息：2012年11月28日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会议讨论通过的《中华人民共和国土地管理法修正案（草案）》对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改。
会议决定将草案提请全国人大常委会审议。
修正案草案获得通过，无疑为农村集体土地征收补偿条例的尽快出台铺平了道路。
（《半月谈内部版》2012年第12期，记者程士华李松陈钢朱青）。